某某与湖南顺天房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市开福区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘0105民初502号

原告：姚科，男，1976年11月3日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。

委托诉讼代理人：陈智峰，湖南天地人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘俊亮，湖南天地人律师事务所律师。

被告：湖南顺天房地产开发有限责任公司，住所地长沙市开福区福城路108号黄金海岸家园14栋201。

法定代表人：苏行，董事长。

委托诉讼代理人：黄亮，湖南金州律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘语瞳，湖南金州律师事务所实习律师。

第三人：罗江东，男，1974年8月18日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。

原告姚科诉被告湖南顺天房地产开发有限责任公司（以下简称顺天房地产公司）、第三人罗江东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，由审判员廖梦菲独任审判，代理书记员张凡担任庭审记录。原告姚科及其委托诉讼代理人陈智峰、刘俊亮，被告顺天房地产公司的委托诉讼代理人黄亮、刘语瞳均到庭参加了诉讼，第三人罗江东经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告姚科向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告100万元；2、判令被告立即向原告支付资金占用利息258833.33元（以100万元为基数，自2015年9月15日起按年利率6%的标准暂计至2019年12月15日，实际应算至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月，原告拟购买被告开发的凯宾斯基项目房产，因第三人与被告之间有项目合作意向，经第三人推荐，称可以内部优惠价格购买到房产，原告于2015年9月15日以货款名义向被告支付了购房意向金100万元。原告支付款项后，被告公司副总苏兴龙安排原告与房产销售顾问陈惠琳进行洽谈，但双方未能就购买房屋优惠价格等事宜达成一致。经原告多次督促，第三人罗江东于2017年12月10日向原告出具《承诺函》，承诺于2018年12月31日前协调被告顺天房地产公司按优惠价格与原告签订房屋买卖合同，否则会协调向原告返还购房意向金，并支付自2015年9月起的利息。时至今日，原被告仍未能签订正式的房屋买卖合同。综上，原告与被告多次磋商购买涉案房屋，且向被告支付了购房意向金100万元。被告未向原告交付房屋，理应向原告返还款项并支付资金占用利息。为维护原告合法权益，诉至本院，恳请判如所请。

被告顺天房地产公司辩称，一是原告请求返还意向金100万元的主张已超过诉讼时效，原告于2015年9月向被告支付的购房意向金，原告未向被告主张返还款项直至2019年12月26日起诉之日；二是第三人罗江东不是被告公司人员，无权代表被告作出任何承诺，原告与第三人签订的《承诺函》对被告不产生法律效力，被告无需返还；三是本案原告支付的是购房意向款，不是民间借贷款项，被告也未承诺向原告支付资金占用利息，故原告主张被告支付资金占用利息不应得到支持；四是第三人罗江东是顺天建设集团有限公司的项目经理，当初其表示愿意购买该项目房屋，故在没有询价、没有选房及没有与被告签订任何协议的情况下向被告支付了100万元意向金，导致被告保留多套户型供原告选择，原告既不来选房，又不来签订房屋买卖合同，原告有悖诚实信用原则给被告造成实际损失，被告无需返还相关款项。

第三人罗江东经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

经审理查明，原告通过第三人罗江东推荐有内部优惠价格可以购买凯宾斯基项目的房产，遂于2015年9月15日向被告转账100万元购房意向金，之后涉案房屋价格未达到原告预想的价格故未购买成功，原告找到被告协调，第三人罗江东向原告出具一份承诺函，内容载明本人罗江东于2015年9月推荐原告可以优惠价格购得由湖南顺天房地产开发有限责任公司开发的凯宾斯基项目房产，原告已于2015年9月15日以贷款方式向原告支付购买意向金100万元，因原告未取得合适房产，第三人承诺于2018年12月31日前将合适优惠价格房产协调与原告签订房屋买卖合同到位，如未到位，一定协调原告将该购房意向金100万元退还给原告并支付自2015年9月起的利息。现原告认为上述涉案房屋既未购得，购房意向金100万元又未退还给原告，故酿至纠纷。

已查明，被告所有的凯宾斯基项目房产于2013年7月22日取得预售许可证，有权对外销售。原告于2015年9月15日向被告转账购房意向金100万元购买凯宾斯基项目房产，原告在房屋未达到其预想价格后仍通过第三人罗江东与被告衔接购房事宜，被告也未向原告发过函告知原告在该商品房交易未成功后续事宜。另，第三人罗江东是湖南顺天建设集团有限公司的项目经理，不是原告员工，也未获得被告授权其可以以被告名义对外承诺的材料。

以上事实，有借条、银行转账明细、微信截图、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为，一、第三人罗江东的行为对被告是否构成表见代理。原告基于信任第三人罗江东是与被告公司有关联的项目经理，会有内部购房价格继而向被告转入购房意向金100万元，但原告在磋商购房事宜时发现未能达到其预想价格后仍要求第三人罗江东与被告衔接购房事宜，原告明知第三人罗江东并非被告公司员工，也从未向原告出示过其有权以被告名义对外承诺的授权资料，第三人罗江东的承诺行为不能代表被告的意思表示，原告主张第三人罗江东的行为对被告构成表见代理，没有法律依据，本院不予支持。

二、原告诉求是否已过诉讼时效。原告向被告实际交付了购房意向金100万元，被告亦认可收到该100万元，双方在磋商购房事宜过程中，原被告均未就该商品房交易向对方书面催促过退款事宜，双方也未发出过终止该笔交易的书面函件，该磋商过程一直处于持续状态，双方对此均有过错，故原告诉求未超过诉讼时效。现原告交付了购房意向金100万元，但双方最终未能促成该笔交易，基于公平原则，原告主张被告退还其交付的购房意向金100万元，本院予以支持，对原告主张被告支付资金占用利息258833.33元（以100万元为基数，自2015年9月15日起按年利率6%的标准暂计至2019年12月15日，实际应算至付清为止），原告自身具有一定过错，对原告主张被告支付资金占用利息的诉求，本院不予支持。第三人罗江东经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：

一、被告湖南顺天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告姚科购房意向金100万元；

二、驳回原告姚科的其他诉讼请求。

本案诉讼费16130元，因适用简易程序减半实收8065元，由被告湖南顺天房地产开发有限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审 判 员　廖梦菲

二〇二〇年三月二十五日

法官助理　陈　飞

书 记 员　张　凡