长沙市顺天黄金海岸小区第三届业主委员会、湖南顺天房地产开发有限责任公司等排除妨害纠纷民事一审民事判决书

湖南省长沙市开福区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0105民初5980号

原告：长沙市顺天黄金海岸小区第三届业主委员会，住所地长沙市开福区顺天黄金海岸小区。

负责人：张卫平，该业委会主任。

委托诉讼代理人：李昂，湖南联合创业律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘研，湖南联合创业律师事务所律师。

被告：湖南顺天房地产开发有限责任公司，住所地长沙市开福区福城路108号黄金海岸家园14栋201。

法定代表人：苏行，该公司董事长。

被告：湖南顺天黄金海岸大酒店有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉北路福城路98号。

法定代表人：苏文欢，该公司总经理。

两被告共同委托代理人：黄亮，湖南金州律师事务所律师。

两被告共同委托代理人：张可柔，湖南金州律师事务所律师。

原告长沙市顺天黄金海岸小区第三届业主委员会（以下简称顺天黄金海岸小区第三届业委会）诉被告湖南顺天房地产开发有限责任公司（以下简称顺天房地产公司）、湖南顺天黄金海岸大酒店有限责任公司（以下简称顺天酒店公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺天黄金海岸小区第三届业委会的负责人张卫平，委托诉讼代理人李昂、刘研，被告顺天房地产公司、顺天酒店公司的共同委托诉讼代理人黄亮、张可柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告顺天黄金海岸小区第三届业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告排除妨碍、立即迁出长沙市顺天黄金海岸小区14栋301、401-415物业管理用房，并将物业管理用房恢复原状交还原告；2、请求判令二被告向原告支付房屋占有使用费暂计人民币4311132.55元，增加请求655267.45元后为4966400元（自2009年7月1日起计算至二被告实际迁出物业管理用房并恢复原状交还原告之日止，暂计算至2021年6月30日。具体计算方式详见中联资产评估集团湖南华信有限公司出具的中联湘资评报字（2021）第078号《资产评估报告》）；3、请求判令二被告向原告支付资金占用期间的利息损失，暂计人民币999480.69元，增加请求161289.83元后为1160770.52元（自2009年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借利率计算至二被告实际迁出物业管理用房并恢复原状交还原告，并支付完毕全部房屋占用使用费本息之日止，暂算至2021年11月2日。具体计算方式详见附表）；4、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：长沙市开福区顺天黄金海岸小区（以下简称顺天黄金海岸小区）由被告顺天房地产公司开发兴建，小区总建筑面积238125.25㎡。顺天黄金海岸小区于2007年竣工并陆续向业主正式交房，前期由中航物业管理有限公司（以下简称“中航物业公司”）提供小区物业管理服务。中航物业公司没有经营地点，顺天房地产公司便擅自将其安置在了小区15栋负一楼地下室（面积989.88㎡）及9栋201室（面积139.93㎡）（以下简称现物业经营地点）。直到原告听闻顺天黄金海岸小区物业管理用房实际不是现物业经营地点，经原告到政府部门调查核实发现小区14栋301，401-415才是法定登记备案权属的小区物业管理用房。顺天房地产公司与顺天酒店公司擅自长期占用物业管理用房并作为经营用房使用，严重侵害了全体业主的合法权益。对此，在顺天黄金海岸小区业主强烈要求下，原告要求二被告将占用的物业管理用房恢复至原状及原有使用功能，但均未得到解决。根据《中华人民共和国民法典》及相关规定黄金海岸，顺天黄金海岸小区的物管用房属于全体业主共有。二被告既无合法依据，也没有经过法定程序，便肆意非法占据小区物管用房，改变其原有用途并进行经营活动。被告行为严重侵害了顺天黄金海岸小区业主享有的合法权益，原告依法有权请求排除妨碍、恢复原状和要求赔偿损失。原告为维护全体业主利益向法院提起诉讼，望判如所请。

被告顺天房地产公司辩称，一、原告不具有适格的诉讼主体地位，不能代表顺天黄金海岸小区全体业主提起本次诉讼。1、顺天黄金海岸小区共有14栋物业，其中1-12栋为住宅，总面积236864.17㎡，13-14栋为商业，总面积26889㎡，小区总建筑面积263753.17㎡，商业物业占比超过小区总面积10%。原告系2019年10月召开的小区业主大会选择通过，原告的成立过程并未组织包括被告在内的顺天黄金海岸小区13栋、14栋商业性质物业业主进行投票，剥夺了被告及其他商业性质物业业主的选举权与被选举权，其成立程序违法，被告已在贵院提起诉讼请求撤销成立该届业主委员会的决定的案件，原告主体资格尚存争议。2、原告作为业主大会的执行机构，应当在业主大会授权的范围内行使职权，本案涉及物管用房的使用和收益，是否提起本次诉讼、选取哪一家代理律所，采取哪种代理方案，依法应经业主大会表决通过，原告提起本次诉讼，未经业主大会投票表决，故原告无权超越权限提起本次诉讼。二、原告所主张的2017年5月28日之前的房屋占有使用费已经超过法定的诉讼时效。顺天黄金海岸小区第一届业主委员会自2014年成立，筹备成立时顺天房地产公司已按规定将物管用房配置及确认资料提交筹备组和相关职能部门，显而易见，顺天黄金海岸小区第一届业主委员会自2014年开始即已经知晓涉案物业管理用房的面积、位置以及实际使用情况，原告自2020年5月27日才向被告主张权利，故诉讼时效应自此往前推算三年，即原告所主张的2017年5月28日以前的房屋占有使用费已经超过诉讼时效。三、原告提交的《追溯性资产评估咨询报告》不能作为计算房屋占有使用费的计算依据。1、《追溯性资产评估咨询报告》系原告单方委托，评估所依据的材料未经双方认可，评估报告的评估目的仅为为原告提供参考，不能作为定案依据。2、该评估报告所依据的假设前提是物管用房自2009年7月1日至今均用于出租，而事实上顺天房地产公司从2015年12月才将案涉物管用房部分用于出租，该假设前提与事实不符，导致得出的评估结论与事实不符，不应作为参考依据。3、评估报告中采用的评估方法错误，选取的评估比较对象与案涉房屋实际情况不符，导致得出的评估结论与事实不符，不应作为参考依据。一是案涉物管用房以及置换房屋均有较多的同类物业可取的交易案例，该评估报告采用成本法与基准地价修正法进行评估不符合《房地产估价规范》第4.1.2条规定，评估方法错误；二是评估报告中选取的参考对象为商业用房，与物管用房的规定用途不一致，评估报告中评估的物管用房租金价格系以商业用房作为参考依据，其得出的结论不具备参考性。4、《追溯性资产评估咨询报告》在评估案涉房屋租金收益成长率时未选取真实交易案例作为比较依据，因此得出的租金涨幅评估结论不能作为参考依据。四、本案出现房屋置换使用的情形系历史遗留问题，顺天房地产公司从未有侵占小区业主财产的主观恶意。根据《湖南省实施物业管理条例》第三十条的规定，建设单位提供的物管用房面积不少于总建面积的千分之二，按顺天黄金海岸小区规划总面积304241.41㎡计算，顺天房地产公司原本仅需提供608.48㎡的物管用房。由于《中华人民共和国物权法》实施之前，对物管用房权属并无规定，顺天房地产公司在与小区业主签订商品房买卖合同时将物管用房约定归顺天房地产公司所有，在此前提下，顺天房地产公司才规划了1571.55㎡的物管用房，并认为物管用房系开发商所有，且由于规划的物管用房在小区外围，为方便使用，才以自持的其他物业与案涉物管用房置换使用，故顺天房地产公司从未有侵占小区业主财产的主观恶意。现被告认可物管用房归全体业主所有，并愿意配合返还自用的14栋4楼物管用房，但其中黄金海岸14栋301号房屋已被出租给案外人周紫阳，且租赁合同到期后曾致函案外人周紫阳立即腾退房屋，但承租方拒不腾退，也未支付房屋占用费，故被告已没有返还该房屋的现实可能性。五、物管用房的规定用途为物业服务企业办公使用，其本身并不会产生出租收益，且被告已经置换充足面积的房屋供物业服务企业使用，原告并未因此而产生任何损失。原告主张自2009年7月1日开始以物管用房与置换房屋的租金差价计算房屋占有使用费，该计算方式没有法律依据。自2009年7月至今的大部分时间里，案涉物管用房均为被告自用，被告并未因使用上述房屋产生租金收益，被告自用期间的占用使用费不应予以支持。至于被告因出租部分物管用房而产生的租金收益，对未超过诉讼时效的部分应按照置换房屋的面积差异（即441.74平方米）来计算返还金额。但2021年1月1日后，被告并非14栋301号房屋实际使用人，亦未收取房屋租金，故原告应另行对房屋实际占有使用主体主张该期间的占有使用费。六、若认定被告应当返还案涉物管用房以及支付房屋占有使用费用，为避免诉累，相关的衍生性法律问题应当一并处理。其一，基于案涉物管用房系与被告自持物业置换使用，若认定被告应当返还物管用房，原告亦应将物业服务企业现使用的置换房屋返还被告；其二，若认定被告应向原告支付房屋占有使用费用，原告应向被告提供相应的租赁增值税发票或将相应的租赁税金抵扣。综上所述，被告同意返还顺天黄金海岸小区的物管用房，但对于其中的14栋301号房屋因被第三方占有，被告无法直接返还；且被告认为原告所主张的房屋占有使用费的计算时间、计算面积、计算标准均与事实不符，同时，以上述计算标准为依据所主张的资金占用利息亦没有事实依据，故请法院依据案件事实，从公平原则以及诉讼时效的角度酌情裁定相应房屋占用费。

被告顺天酒店公司辩称，同意被告顺天房地产公司的所有答辩意见，包括：原告不具有适格的诉讼主体，不能代表顺天黄金海岸小区全体业主提起本次诉讼；原告所主张的2017年5月28日之前的房屋占有使用费已经超过法定的诉讼时效；《追溯性资产评估咨询报告》不能作为计算房屋占有使用费的计算依据；即使本案计算房屋占有使用费，亦应当以441.74平方米计算，按照房屋实际租赁价格自2017年5月28日计算至2020年12月31日；以及原告应提供相应的租赁增值税发票或将相应的税金抵扣等观点。同时根据案件事实作出以下补充：一、自2008年7月1日开始，案涉物管用房大部分时间里均系被告自用，自2015年12月1日才将其中的14栋301号房屋对外出租。二、被告系经顺天房地产公司委托对外出租黄金海岸14栋301号房屋，被告实施该代理行为产生的法律后果愿意与顺天房地产公司共同承担相应义务，积极配合返还物管用房。三、被告认可物管用房归小区全体业主所有，亦愿意配合返还，但黄金海岸14栋301号房屋现被案外人实际占有使用，被告无法直接返还该房屋。综上所述，虽然被告愿意积极配合返还案涉物管用房，但本案中，被告已无权要求第三方返还顺天黄金海岸小区14栋301号房屋，原告应对房屋实际占有方另行主张权利。同时，关于原告主张的房屋占有使用费以及资金占用利息，被告认为也不符合本案案件事实，故请求法院遵循公平原则以及诉讼时效的角度酌情裁定相应房屋占用费。

经审理查明：顺天黄金海岸小区由顺天房地产公司开发建设，位于长沙市开福区福成路108号，一共15栋房屋，其中1-12栋为住宅，13-14栋为商业，15栋为幼儿园。顺天房地产公司在销售顺天黄金海岸小区房屋时与买受人在《商品房买卖合同》中约定，本小区内物业管理用房、会所、幼儿园、地下车库、社区用房等房屋及配套设施的产权归出卖人所有，并约定在2007年10月31日前交房。顺天黄金海岸小区于2007年竣工并陆续向业主交房，前期由中航物业管理有限公司提供小区物业服务。中航物业管理有限公司进驻后，顺天房地产公司提供15栋负一楼和9栋201号房屋作为小区的物业用房。其中15栋登记用途为教育，15栋负一楼登记建筑面积为989.88㎡，一直作物业公司办公场所。9栋201号房登记用途为住宅，登记建筑面积为139.93㎡，一直作物业公司员工宿舍。该两处房产均登记在顺天房地产公司名下，总建筑面积1129.81㎡。

2014年，顺天黄金海岸小区第一届业委会成立。2019年10月22日至2019年11月1日，顺天黄金海岸小区召开了第三届业主大会，选举成立了原告即顺天黄金海岸小区第三届业委会，并通过了《顺天黄金海岸小区业主委员会议事规则》，其中第九条“业主委员会权利”规定：“……（十五）代表小区业主、物业使用人维护其合法权益，在共有财产或公共利益受到损害时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼的程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务”。经原告提出政府信息公开申请，长沙市住房和城乡建设局政府于2020年7月13日作出政府信息公开答复：经查询，顺天黄金海岸小区物业用房系统控制14栋301及14栋401-415号的16套房屋，面积1511.73㎡。后原告查询了上述房屋的不动产登记情况，据长沙市不动产登记中心出具的《不动产登记情况表显示》：长沙市开福区福成路108号顺天黄金海岸14栋301（权证号709139539，产权面积669.02㎡）、401（权证号709139563，产权面积38.65㎡）、402（权证号709139564，产权面积37.86㎡）、403（权证号709139565，产权面积37.86㎡）、404（权证号709139566，产权面积36.53㎡）、405（权证号709139567，产权面积44.27㎡）、406（权证号709139568，产权面积62.67㎡）、407（权证号709139569，产权面积62.66㎡）、408（权证号709139570，产权面积83.78㎡）、409（权证号709139571，产权面积125.10㎡）、410（权证号709139572，产权面积30.13㎡）、411（权证号709139573，产权面积59.97㎡）、412（权证号709139574，产权面积74.38㎡）、413（权证号709139575，产权面积74.38㎡）、414（权证号709139576，产权面积74.38㎡）、415（权证号709139577，产权面积59.91㎡）共16套房屋登记房屋用途为物业服务用房，总产权面积为1571.55㎡，均登记在顺天房地产公司名下。2020年8月28日，原告顺天黄金海岸小区第三届业委会向湖南顺天集团发出《关于限期归还黄金海岸物业管理用房的函》，称上述16套小区物业用房自2007年竣工交付以来，一直被两被告占有做办公、食堂、宿舍使用，部分对外出租营利。经第一届业委会于2016年8月函告要求归还和给予补偿后未落实，且未与历届业委会达成协议，故函告两被告，于收函后两周内归还移交物业用房。2020年9月21日，原告在小区内发布了《关于开发商占用小区物业管理用房提起司法诉讼的公告》，告知小区业主拟由小区第三届业委会代表小区全体业主聘请律师，提起收回小区物业用房诉讼。后因双方协商未成，原告遂提起本案诉讼。

另查明，两被告自2009年至2015年一直将上述16套小区物业用房作办公、宿舍和食堂使用，其中14栋401-415号房仍由两被告使用，14栋301房自2015年起由顺天房地产公司委托顺天酒店公司对外出租。两被告为证明301房的租赁情况，提交了一份《租赁合同》、《租赁合同变更协议》和《补充协议》，经庭审质证，原告对上述证据真实性无异议。据上述合同和协议记载：2015年12月1日，顺天酒店公司与承租方周紫阳签订一份《租赁合同》，约定由顺天酒店公司将14栋301、302号（顺天房地产公司自持物业）共计建筑面积为848㎡的房屋出租给周紫阳作儿童教育培训使用，租期自2015年12月1日起至2020年11月30日止，其中2015年12月1日至2016年3月31日为装修免租期。第一年2015年12月1日至2016年11月30日年租金356000元，月租金44500元；第二年2016年12月1日至2017年11月30日年租金560700元，月租金46725元；第三年2017年12月1日至2018年11月30日年租金588735元，月租金49062元；第四年2018年12月1日至2019年11月30日年租金618180元，月租金51515元；第五年2019年12月1日至2020年11月30日年租金649068元，月租金54090元。2018年8月30日，顺天酒店公司与承租方周紫阳、张根根（倍优天地早教中心）签订一份《补充协议》，约定就上述房屋租金进行调整，即2018年9月1日至2019年8月31日租金调整为44500元/月（税后），2019年9月1日至2020年11月30日租金调整为46725元/月（税后）。2018年11月30日，顺天酒店公司与原承租人周紫阳、新承租人张根根签订一份《租赁合同变更协议》，约定将前述《租赁合同》的承租人自2018年12月1日起由周紫阳变更为张根根。张根根变更为承租人后利用租赁房屋作长沙辰辰教育科技有限公司场地经营。《租赁合同》于2020年11月30日到期后，张根根仍继续使用上述租赁房屋并支付租金。2021年2月22日，原告向长沙辰辰教育科技有限公司发函，告知其所占用的顺天黄金海岸小区14栋301房为小区物业管理用房，如需继续租赁用于商业经营，应在收到本函之日起3日内与业委会协商签订《租赁合同》，同时业委会保留追缴前期占用物业管理用房费用的权利。2021年3月10日，原告委托湖南联合创业律师事务所向长沙辰辰教育科技有限公司发出《律师函》，告知其在收到函件后五日内提交占有使用的合法依据材料，如从顺天酒店公司处租赁使用，需收函后即停止支付租金并与顺天黄金海岸小区第三届业委会协商后续租赁事宜。

再查明，湖南联合创业律师事务所接受原告的诉讼委托代理后，于2021年3月25日委托亚太鹏盛房地产土地资产评估有限公司对顺天黄金海岸小区16套物管用房与置换物业用房自2019年7月1日至2020年12月31日期间的租金差价进行评估，亚太鹏盛房地产土地资产评估有限公司别于2021年3月28日、2021年4月28日出具了《追溯性资产评估咨询报告》（鹏盛评报字【2021】第022号）和《市场价值补充说明》，评估结果为顺天黄金海岸小区16套物管用房与置换物业用房自2019年7月1日至2020年12月31日期间的租金差价为4311132.55元。庭审中，两被告对原告提供的《追溯性资产评估咨询报告》和《市场价值补充说明》提出异议，经本院释明后，原告向本院提出了司法评估鉴定申请，申请对案涉14栋301、14栋401-415号共16套规划物业服务用房和15栋负一楼、9栋201号现物业服务用房自2009年7月1日至2021年6月30日的历年租金市场价值及总租金收益差进行评估。本院委托了中联资产评估集团湖南华信有限公司对上述事项进行了评估。中联资产评估集团湖南华信有限公司经清查核实、实地查勘、市场调查、询证、评定估算等评估程序，并回复了双方就《资产评估报告》（征求意见稿）所提出的异议后，于2021年10月18日出具了中联湘资评字报【2021】第078号《资产评估报告》，评估结论为：顺天黄金海岸小区14栋301、401-415号规划物业服务用房2009年7月1日至2021年6月30日的租金市场价值总额为807.48万元，15栋负一楼地下室、9栋201号现物业服务用房2009年7月1日至2021年6月30日的租金市场价值总额为310.84万元，规划物业服务用房与现物业服务用房2009年7月1日至2021年6月30日的租金市场价值差额为人民币496.64万元。该《资产评估报告》还载明：本次评估采用市场法测算资产客观收益，本次评估的租金市场价值未考虑相关税务，为含税价值。该评估报告所附《14栋301房租金市场价值测算表》载明：2009年7月1日至2009年12月31日租金单价28.02元/㎡/月，月租金18746元，年租金112476元；2010年1月1日至2010年12月31日租金单价29.42元/㎡/月，月租金19683元，年租金236196元；2011年1月1日至2011年12月31日租金单价30.89元/㎡/月，月租金20666元，年租金247992元；2012年1月1日至2012年12月31日租金单价32.43元/㎡/月，月租金21696元，年租金260352元；2013年1月1日至2013年12月31日租金单价34.05元/㎡/月，月租金22780元，年租金273360元；2014年1月1日至2014年12月31日租金单价35.75元/㎡/月，月租金23917元，年租金287004元；2015年1月1日至2015年11月30日租金单价37.54元/㎡/月，月租金25115元，年租金276265元；2015年12月1日至2016年11月30日租金单价52.48元/㎡/月，月租金35110元，年租金280880元；2016年12月1日至2017年11月30日租金单价55.01元/㎡/月，月租金36803元，年租金441636元；2017年12月1日至2018年11月30日租金单价57.86元/㎡/月，月租金38709元，年租金464508元；2018年12月1日至2019年11月30日租金单价60.75元/㎡/月，月租金40643元，年租金487716元；2019年12月1日至2020年11月30日租金单价63.79元/㎡/月，月租金42677元，年租金512124元；2020年12月1日至2021年6月30日租金单价66.98元/㎡/月，月租金44811元，年租金313677元；共计租金收益4194186元。原告为该评估报告支付评估费用78050元。

另，案外人郭鹤云曾向本院提起了业主撤销权之诉，提出了请求判决确认顺天黄金海岸小区第三届业主委员会成立违法，并撤销顺天黄金海岸小区第三届业主大会关于成立第三届业主委员会的决议等诉讼请求。2021年5月15日，本院作出（2021）湘0105民初2709号民事判决，判决驳回郭鹤云的诉讼请求。郭鹤云不服提起上诉，长沙市中级人民法院于2021年9月16日作出（2021）湘01民终9058号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2021年6月11日，顺天房地产公司向本院提起了业主撤销权之诉，请求撤销顺天黄金海岸小区第三届业主大会第一次会议作出的“表决通过小区议事规则、表决小区管理规约、选举产生小区第三届业主委员会委员、选举产生小区第一届监事委员会委员”的决定，本院以（2021）湘0105民初6811号案立案后，顺天房地产公司于2021年11月12日向申请撤诉，本院已裁定准许顺天房地产公司撤诉。

本案在审理过程中，原告以两被告已于2022年4月1日返还了案涉物业管理用房为由，向本院申请撤回了要求两被告返还案涉物业管理用房并将案涉物业管理用房恢复原状的诉讼请求。并以301房2021年1月1日之后的房屋占用费损失已由案外承租人补偿为由撤回了对301房2021年1月1日之后房屋占用费损失的诉讼请求。

以上事实，有原告提交的《关于政府信息公开申请的答复》、不动产登记情况表、《授权书》、照片、《追溯性资产评估咨询报告》及《市场价值补充说明》、《顺天黄金海岸小区议事规则》、（2021）湘0105民初2709号判决书、租赁合同及银行流水、评估费发票等，有两被告提交的顺天黄金海岸小区业主委员会备案申请表、长沙市顺天黄金海岸小区项目业主投票权人数和专有部分面积汇总表、民事起诉状、受理案件通知书、顺天黄金海岸小区第三届业主大会第二次会议表决结果、顺天黄金海岸小区第三届业主大会第三次会议表决结果、黄金海岸业委会（2020）C-15文件、顺天黄金海岸小区14栋《勘测成果表》、《证明》、《租赁合同》、《租赁合同变更协议》、工商登记信息、《劳动合同》、社保缴纳记录、《证言》、黄金海岸业委会（2021）C-6文件、（2021）联创函字第47号律师函、函件、会议记录、《商品房买卖合同》、黄金海岸项目总平面图、微信聊天记录、《房屋租赁合同》、转账凭证、发票、付费凭证、照片、《长沙房地产市场分析报告》等证据和中联湘资评字报【2021】第078号《资产评估报告》、当事人陈述、庭审笔录在案佐证。

本院认为,一、关于原告诉讼主体资格及是否有权提起本案诉讼问题。原告成立的合法性已经小区其他业主提起业主撤销权之诉并经生效判决驳回，被告顺天房地产公司虽对原告成立的合法性有异议并依法提起了业主撤销权之诉，但被告顺天房地产公司又撤回了起诉并经本院裁定准许撤诉，故被告顺天房地产公司主张原告成立违法无事实依据，对两被告以原告成立违法为由提出原告不具备本案诉讼主体资格的答辩意见不予采信。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会可履行业主大会赋予的其他职责。本案中，业主委员会代表全体业主提起诉讼的权利已由业主大会在表决通过的《顺天黄金海岸小区业主委员会议事规则》第九条中赋予，故原告提起本案诉讼并无不当，本院对两被告提出原告无权提起本案诉讼的答辩意见不予采信。

二、关于两被告的行为是否构成侵权问题。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第二十七条规定，业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业用房用途。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行营利活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，顺天黄金海岸小区14栋301、401-415号房登记用途为小区物业管理用房，根据上述规定，应属业主共有。被告顺天房地产公司作为小区建设单位，未在小区竣工交房后将上述小区物业管理用房交付小区物业服务企业使用，此后，被告顺天房地产公司、顺天酒店公司又将上述房屋自用和用于出租营利，侵害了小区业主对物业管理用房的共有权利，故原告主张两被告行为构成侵权，本院予以支持。由于两被告已在本案审理过程中返还了案涉物业服务用房，原告申请撤回要求两被告返还案涉物业管理用房并将案涉物业管理用房恢复原状的诉讼请求，本院予以准许。

三、关于原告主张的房屋占有使用费赔偿问题。第一、原告的损失赔偿请求是否适用诉讼时效问题。《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。由此可见，权利人在物权受到侵害的情况下，不但可请求侵权人承担返还原物、恢复原状等民事责任，因侵权造成损害的，还可请求损害赔偿，故有关物权侵权的损害赔偿请求权系基于物权保护请求权而产生，不是独立的债权请求权，依法应归类于物权请求权，而根据《中华人民共和国民法典》第一百九十六条的规定，对不动产物权的侵权行为提出的请求排除妨害、返还原物等请求权属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。本案中，两被告占用小区物业服务用房的侵权行为一直持续，原告基于其不动产物权被侵害，可随时向两被告主张权利，原告在主张返还原物的同时就房屋占用费损失主张赔偿，该损害赔偿请求系基于物权保护请求权而产生，依法不适用诉讼时效规定，对两被告针对原告损害赔偿请求提出其中部分超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。第二、侵权损失的认定问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定，权利人请求物权侵权损害赔偿，需以侵权行为对权利人造成实际损害为前提。根据《物业管理条例》的相关规定，建设单位需按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，其立法目的主要是解除小区物业服务企业的办公场所问题，故物业管理用房有特定使用用途。本案原告系主张因小区物业管理用房被侵权所造成的损害赔偿，认定本案侵权对原告所造成的损失，应结合被侵权物业管理用房的用途和本案查明的其他事实来判断。本案中，被告顺天房地产公司在小区竣工交房后，虽未按有关规定将小区规划物业管理用房交付小区物业服务企业使用，侵害了小区业主对物业管理用房的共有权利，但被告顺天房地产公司一直向小区物业服务企业提供了其自有房屋作物业办公和员工宿舍使用，小区业主事实上并未因无物业管理用房使用而带来损害，被告顺天房地产公司侵权行为未对小区物业管理用房的特定使用用途造成损失，故被告顺天房地产公司已提供的物业管理用房部分的房屋占用费损失不应列入本案损失赔偿，应以应交付的物业服务用房与已提供的物业服务用房面积的差额面积来计算本案的房屋占用损失。原告以案涉未交付的规划物业服务用房与现物业服务用房的租金价差作为本案赔偿主张，与本案事实不符，本院不予支持，其据此申请评估所得出的有关案涉规划物业服务用房与现物业服务用房租金价差的评估结论亦不应作为本案损失的认定依据。经本院查明，被告顺天房地产公司应交付的物业服务用房总产权面积为1571.55㎡，其提供的物业服务用房总产权面积为1129.81㎡，相差441.74㎡。虽然被告顺天房地产公司侵权行为未对小区物业管理用房的特定使用用途造成损失，但被告顺天房地产公司、顺天酒店公司一直将小区规划物业服务用房用于自用和对外出租牟利，其中差额面积部分牟取的利益应列入本案赔偿。考虑两被告自2015年起就将14栋301（产权面积669.02㎡）用于出租，该面积能涵盖未提供物业服务用房的差额面积，本院酌情以14栋301的租金收益来计算本案损失。该房屋在2015年12月1日前虽未出租，但两被告将该差额面积自用，客观上节约了租房成本，属间接获利，故2015年出租前相关该房屋的租金市场价值应列入本案赔偿。根据被告顺天房地产公司提供的《商品房买卖合同》的约定，顺天黄金海岸小区应当在2007年10月31日交房，原告主张自2009年7月1日起计算租金损失，未损害两被告权益，本院予以认可。原告认可14栋301房于2021年1月1日之后的房屋占用费损失已由案外承租人补偿，故本案损失应计算至2020年12月31日止。中联资产评估集团湖南华信有限公司对中联湘资评字报【2021】第078号《资产评估报告》就案涉规划物业服务用房与现物业服务用房2009年7月1日至2021年6月30日的租金市场价值所作的评估结论，系中联资产评估集团湖南华信有限公司经清查核实、实地查勘、市场调查、询证、评定估算等评估程序，并回复了双方就《资产评估报告》（征求意见稿）所提出的异议后，根据其相关专业知识作出，且鉴定机构及鉴定人具有合法资质，鉴定程序合法，本院予以对该评估报告中有关14栋301房历年租金市场价值的结论予以采信。同时，虽然两被告提供了补充协议及疫情租金减免报告，能初步证明合同履行过程中存在租金减免的约定，但原告亦提供了部分租金支付银行流水，证明了租金实际履行与合同及补充协议约定存在部分不一致情况，由于双方均未提供证据证明14栋301、302房2015年12月1日至2020年12月31日期间的全部租金实际履行情况，故本院以评估报告所附《14栋301房租金市场价值测算表》中所载明的租金单价来计算441.74㎡差额面积的租金损失，但租赁合同明确约定了4个月装修免租期，评估机构在评估时未考虑该事实，依法应予核减，具体计算如下：2009年7月1日至2009年12月31日的租金为74268元（28.02元/㎡/月×441.74㎡×6个月）；2010年1月1日至2010年12月31日的租金为155952元（29.42元/㎡/月×441.74㎡×12个月）；2011年1月1日至2011年12月31日的租金为163740元（30.89元/㎡/月×441.74㎡×12个月）；2012年1月1日至2012年12月31日的租金为171912元（32.43元/㎡/月×441.74㎡×12个月）；2013年1月1日至2013年12月31日的租金为180492元（34.05元/㎡/月×441.74㎡×12个月）；2014年1月1日至2014年12月31日的租金为189504元（35.75元/㎡/月×441.74㎡×12个月）；2015年1月1日至2015年11月30日的租金为182413元（37.54元/㎡/月×441.74㎡×11个月）；2015年12月1日至2016年11月30日的租金为278196元（52.48元/㎡/月×441.74㎡×12个月），减去4个月装修免租期后为185464元；2016年12月1日至2017年11月30日的租金为291600元（55.01元/㎡/月×441.74㎡×12个月）；2017年12月1日至2018年11月30日的租金为306708元（57.86元/㎡/月×441.74㎡×12个月）；2018年12月1日至2019年11月30日的租金为322032元（60.75元/㎡/月×441.74㎡×12个月）；2019年12月1日至2020年11月30日的租金为338148元（63.79元/㎡/月×441.74㎡×12个月）；2020年12月1日至2020年12月31日的租金为29588元（66.98元/㎡/月×441.74㎡×1个月）。以上共计2591821元。至于原告主张的房屋侵权损失的利息损失，系主张房屋侵权损失的间接损失，对此，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条之规定，判决如下：

一、被告湖南顺天房地产开发有限责任公司、湖南顺天黄金海岸大酒店有限责任公司于本判决生效十日内赔偿原告长沙市顺天黄金海岸第三届业委会损失人民币2591821元；

二、驳回原告长沙市顺天黄金海岸小区第三届业主委员会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费54690元，鉴定费78050元，合计132740元，原告长沙市顺天黄金海岸小区第三届业主委员会承担76590元，被告湖南顺天房地产开发有限责任公司、湖南顺天黄金海岸大酒店有限责任公司承担56150元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。

审　判　长　　陈辉伟

人民陪审员　　刘君辉

人民陪审员　　刘彩云

二〇二二年四月六日

代理书记员　　刘倩妮