某某市欣茂物业管理有限公司、某某市土地收购储备中心等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

福建省**市新罗区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）闽0802民初323号

原告：**市欣茂物业管理有限公司，住所地福建省**市新罗区南城双泉路78号，统一社会信用代码91350800660392572U。

法定代表人：傅红招，总经理。

委托诉讼代理人：袁天炎，男，1973年1月13日出生，汉族，住福建省**市新罗区，系公司员工。

委托诉讼代理人：袁重霖，男，1998年8月10日出生，汉族，住福建省**市新罗区，系公司员工。

被告：**市土地收购储备中心，住所地福建省**市新罗区西安南路莲花小区国土资源局大楼，统一社会信用代码12350800739501639D。

法定代表人：童旭辉，主任。

委托诉讼代理人：何耀辉，福建博益律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：钟林珍，福建博益律师事务所执业律师。

第三人：**市安居住宅建设有限公司，住所地福建省**市南环西路52号建设大厦二楼统一社会信用代码9135080070531865XE。

法定代表人：蓝茂瑞，总经理。

原告**市欣茂物业管理有限公司（以下简称:欣茂物业公司）与被告**市土地收购储备中心（以下简称：收储中心）、第三人**市安居住宅建设有限公司（以下简称：安居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年1月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欣茂公司的委托诉讼代理人袁天炎到庭，被告收储中心的委托诉讼代理人钟林珍到庭。第三人安居公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

欣茂公司向本院提出诉讼请求：一、收储中心向欣茂物业公司支付XX小区X号楼X室2016年2月1日至2018年7月31日的物业费5404.08元（163.76㎡×1.1元×30个月）、2017年12月1日至2018年7月31日公共设施设备维护费262元（163.76×0.2×8个月），2016年2月1日至2018年2月28日CXX号车位费920元（40元×23个月），合计6586.08元。二、收储中心承担案件受理费等诉讼费用。事实与理由：莲西小区拆迁安置由**市土地收购储备中心开发建设，委托**市安居住宅建设有限公司代理建设，2010年4月25日，欣茂物业公司与安居公司签订莲西小区物业服务合同，2015年10月1日，欣茂物业公司正式入驻小区并进行物业服务管理，2017年12月1日与莲西小区业主委员会续签物业服务合同，根据物业服务合同第七条第2款规定：住宅物业服务费每月每平方米1.10元，公共设施设备维护费每月每平方米0.2元。根据物业服务合同第八条第2款规定：车位服务费每月每个40元。

2019年8月1日，莲西小区业主委员会选聘新物业公司进场，欣茂物业公司已撤出小区，收储中心**市土地收购储备中心系莲西小区建设单位，莲西小区建筑面积共218000平方米、其中住宅房屋1498套，地下车位1386个，X号楼X室建筑面积163.76平方米、车位CXX号,该产权**市土地收购储备中心未办理拆迁结算，未办理交房的空置房物业服务费未缴纳，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，收储中心因欠多项费用违反物业管理服务合同约定，欣茂物业公司多次向收储中心催缴无果，故起诉。

收储中心辩称，涉案物业费、车位费、公共设施设备维护费不应由收储中心承担，应驳回欣茂物业公司的诉讼请求。一、《前期物业服务合同》约定，具有直接向欣茂物业公司支付物业费、车位费、公共设施设备维护费义务的主体只有本案安居公司以及全体业主和物业使用人而非收储中心，欣茂物业公司将收储中心列为被告，安居公司列为第三人，属于诉讼主体错误。欣茂物业公司与收储中心、安居公司通过参会讨论并形成会议备忘录方式确定了“空置房”含义以及根据时间确定承担空置房费用的主体，补充了《前期物业服务合同》部分内容，据该备忘录约定，收储中心无需承担涉案物业费、车位费、公共设施设备维护费。二、1.2016年10月12日，欣茂物业公司、收储中心及安居公司等单位共同参加了“莲西小区空置费和物业服务费专题讨论会”，会后形成《莲西小区空置费和物业服务费专题会议备忘录》（下称《备忘录》），欣茂物业公司已签收。《备忘录》第一条明确了空置房的含义为“暂时没有安置对象的套房和车位、摩托车位”。而涉案安置房X号楼X室均于2010年7月19日安置予杜景云，显然不属于空置房。《备忘录》第二、三、四条明确了根据安置房是否安置及根据时间确定安置房物业费承担主体。具体为：情形一：已安置的安置房应由业主（安置户）自公共交房之日起支付物业费。情形二：已安置未办理回迁手续的安置房（下称已安置未回迁安置房），自公共交房之日起到公共过渡费截止之日止期间的物业费由收储中心垫付，待安置户办理回迁后，收储中心已垫付的物业费从下季度支付的空房费中抵扣；情形三：未安置的“空房”由收储中心按季度支付物业费。例外：《备忘录》第三条载明，因未提前通知安置户关于物业费缴纳事项，以致欣茂物业公司在收取物业费时存在一定困难，为此，会议同意，莲西小区北区自2015年10月1日起至2016年1月31日止期间已安置未回迁的物业费由收储中心等业主单位承担。综上可知，收储中心需要最终承担物业费的只有第三种情形以及例外情形，第一种及第二种情形的物业费均由安置户承担。就本案而言，涉案安置房已安置且已回迁，物业费、车位费等理应由安置户杜景云承担。2.莲西小区分为南区（5#-8#、16#楼）与北区（1#-4#、9#-15#楼）。对于北区，《备忘录》第三条明确载明“自2016年2月1日起，已安置未回迁的安置房物业费由物业公司在办理回迁交房手续时自行向安置户收取”；对于南区，第四条亦载明“自2016年9月1日起，已安置未回迁的安置房物业费由物业公司在办理回迁交房手续时自行向安置户收取”。鉴于欣茂物业公司已经参会并签收了上述《备忘录》，且未提任何异议，其享有按该《备忘录》约定向相应的主体主张物业费的权利，但也应承担无法收回物业费的风险。《备忘录》第三条约定已经明确限定了收储中心应承担的已安置未回迁的安置房物业费范围（即莲西小区北区自2015年10月1日起至2016年1月31日止期间已安置未回迁的物业费），除此之外的已安置未回迁安置房的物业费不应由收储中心承担。本案中，X号楼X房正属于北区，收储中心已经承担了2016年1月31日前的物业费，现欣茂物业公司将无法收回已安置未回迁阶段的物业费的风险转嫁收储中心，再次要求收储中心承担2016年2月1日之后的已安置未回迁阶段的物业费、车位费、公共设施设备维护费，缺乏事实与法律依据。3.《备忘录》属于前期物业管理合同的补充协议，对所有拆迁安置户均具有约束力，安置户杜景云应承担涉案物业费、车位费、公共设施设备维护费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同......对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。可见，前期物业管理合同系建设单位与物业公司签订，不以取得业主（拆迁安置户）同意为前提。涉案《备忘录》形成于拆迁安置户入住前，系欣茂物业公司、安居公司、收储中心等主体共同形成的合意，其内容不违反《物业管理条例》（包括第四十一条）等相关法律法规的规定，构成了前期物业管理合同的补充。因此，《备忘录》对上述主体及业主（拆迁安置户）均具有约束力，因此，安置户杜景云应承担涉案物业费、车位费、公共设施设备维护费。（三）欣茂物业公司此前起诉收储中心和本案安居公司一案【（2019）闽08民终1146号】，该案经新罗区人民法院和**市中级人民法院审理，一审、二审判决均确认了上述《备忘录》的效力，并据此驳回欣茂物业公司的诉讼请求以及其二审上诉请求。上述案件与本案诉由完全相同，因此，本案纠纷的处理应遵循上述判例精神，即依然应依法驳回欣茂物业公司的诉讼请求。三、本案不适用《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，涉案物业费依法应由安置户杜景云承担。安置房为未安置或者已安置但未到过渡期限（或建设单位原因未交付）的安置房，并不包括业主或安置户原因迟延办理交房（回迁）手续的情形，因此，杜景云因自身原因拖延导致未及时办理涉案安置房回迁手续，显然不属上述法条所述之情形，欣茂物业公司主张缺乏法律依据。根据《福建省物业管理条例》规定，涉案物业费、车位费、公共设施设备维护费应由安置户杜景云承担。《福建省物业管理条例》第四十六条第5款规定“买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起承担物业服务费”。本案中，收储中心在2015年10月17日发布回迁公共时涉案安置房即已具备交房条件，杜景云因自身原因，拖延交房，根据上述条例规定，涉案物业费、车位费、公共设施设备维护费应由杜景云承担。四、本案中，欣茂物业公司主张截止的物业费、车位费、公共设施设备维护费，在本案起诉前未曾向收储中心主张、催告，因此，欣茂物业公司的主张已经超过三年的诉讼时效，应驳回其诉讼请求。

第三人安居公司未作陈述。

本案经审理查明认定事实如下：莲西小区拆迁安置由**市土地收购储备中心开发建设，委托**市安居住宅建设有限公司代理建设。2010年4月25日，安居公司（甲方）与欣茂物业公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，合同主要内容：安居公司将坐落于**市新罗区莲西路北侧的莲西小区安置房委托欣茂物业公司进行物业服务管理；管理期限按甲方通知乙方进驻管理至小区业委会成立止；高层住宅的物业服务费按1元/月/㎡、停车库50元/月/个；物业服务费按季支付，由业主或使用人于每季的第一个月15日前向乙方支付；业主或使用人逾期交纳物业服务费，每日滞纳金按1%计算；未出售的空置房住宅、商业店铺、停车库等空置房物业管理费由甲方支付。欣茂物业公司于2015年10月17日起进驻莲西小区（北区）对莲西小区（北区）提供物业服务、于2016年7月10日起进驻莲西小区（南区），对莲西小区（南区）提供物业服务。2016年10月12日，安居公司、**土地收储中心、欣茂物业公司等单位召开关于莲西小区空置费和物业服务费专题会议，该会议的备忘录内容有：已安置的安置房应由业主（安置户）自公告交房之日起支付物业费，在公告交房之日后安置的安置房，由业主（安置户）自征迁安置协议签订之日起支付物业费；已安置未回迁的安置房，自公告交房之日起到公告过渡费截止之日止，期间的物业费由**土地收储中心垫付，待安置房办理回迁后，**土地收储中心已垫付的物业费从下季度支付的空房费中抵扣；从2016年2月1日起，已安置未回迁的北区安置房物业费由物业公司在办理回迁交房手续时自行向安置户收取。2017年12月1日，欣茂物业公司与**市新罗区莲西小区业主委员会续签《福建省物业服务合同》，该合同主要约定：1、由欣茂物业公司为**市新罗区莲西小区提供物业服务，物业服务期限为二年，自2017年12月1日起至2019年12月31日止；2、物业服务费标准如下(按照建筑面积计算，本收费标准不含公共水电分摊费)：高层住宅1.1元/月/㎡、公共设施设备维护费按照建筑面积0.2元/月/㎡、地面车位、地下车位40元/月/个。2018年11月1日，欣茂物业公司莲西小区物业管理处向**市新罗区莲西小区业主发布公告：从2019年1月1日起，物业服务费进行调整，已收取的物业费管理处结算自动顺延。调整后住宅物业服务费按0.8元/月/㎡、车位费25元/月/个计算。

2015年10月17日，**土地收储中心、**市城市建设投资发展有限公司发布回迁公告：莲西小区1至4号、9至15号楼安置房具备交房条件，定于2015年10月29日至30日办理回迁手续，过渡费发放截止2015年11月30日。2016年7月11日，**土地收储中心发布回迁公告：莲西小区5至8#、16#安置房具备交房条件，定于2016年7月19日至20日办理回迁手续，过渡费发放截止2016年8月31日。

另查明，2016年2月1日至2018年7月31日期间，XX小区X号楼X房屋未办理回迁手续。2016年2月1日至2018年2月28日期间，莲西小区CXX号车位未办理回迁手续。

上述事实有欣茂物业公司提供的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、（2020）闽0802民初8171号民事判决书、（2020）闽08民终165号民事判决书、（2020）闽08民撤1号，收储中心提供的莲西小区空置费和物业服务费专题会议备忘录、（2019）闽08民终1146号《民事判决书》、《闽西日报》截图、《莲西小区安置房回迁入伙确认单》等证据，以及双方当事人的代理人的庭审陈述予以证实，本院予以认定。

本院认为，欣茂物业公司是具有物业服务资质的物业管理服务单位，其就莲西小区的物业服务分别与安居公司、莲西小区业委会签订了物业服务合同，并于2016年7月10日起进驻莲西小区南区，为莲西小区南区提供了物业服务，涉案X号楼X室、车位均属该小区范围。2016年2月1日至2018年7月31日的期间，XX小区X号楼X室产生的物业费5404.08元（163.76㎡×1.1元×30个月）、2017年12月1日至2018年7月31日公共设施设备维护费262元（163.76×0.2×8个月），2016年2月1日至2018年2月28日期间，CXX号车位产生物业费920元（40元×23个月）（2016年2月1日至2018年2月28日期间合计25个月，欣茂物业公司主张23个月物业费用，属于对自身权利的处分，予以准许。），以上各项费用共计6586.08元。收储中心以2016年10月12日形成的《莲西小区空置费和物业服务费专题会议备忘录》（［2017］1号）规定的“已安置的安置房由安置户自公告交房之日起支付物业费”为依据，主张上述费用应当由欣茂物业公司向安置户收取上述期间的物业费，但作为拆迁安置户并未参加此次会议，所形成的会议备忘录涉未取得拆迁安置户的认可，对拆迁安置户并不产生约束力，在此情况下收储中心的要求安置户承担这一期间产生的物业费的答辩意见，本院不予采纳。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。欣茂物业公司为莲西小区提供了物业服务，收储中心作为建设单位以欣茂物业公司已经参会并签收了上述《备忘录》，且未提任何异议，要求欣茂物业公司承担无法收回物业费的风险，自行负担已安置未回迁期间产生的物业费用，违背了公平合理原则。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。故上述费用应当由建设单位即收储中心承担。安居公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为未放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、《物业管理条例》第四十一条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下：

**市土地收购储备中心应于本判决生效之日起十日内向**市欣茂物业管理有限公司支付XX小区X号楼X室物业费5404.08元、公共设施设备维护费262元、CXX号车位物业费920元，共计6586.08元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。

案件受理费50元，减半收取25元，由**市土地收购储备中心负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省**市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　陈　　　　洁

二〇二二年三月二十八日

书记员　王晓妍（代）

附主要法律条文：

一、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

三、主动履行生效法律文书提示

履行款存入以下账户

开户单位：**市新罗区人民法院

开户行：兴业银行**新兴支行

账号：1710********

支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人。