邵阳市市政工程总公司与某某、某某租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省邵阳市双清区人民法院 民事判决书 （2018）湘0502民初360号 原告：邵阳市市政工程总公司，住所地邵阳市双清区东大路**。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托代理人：***，湖南振威律师事务所律师。 被告：***，男，汉族，1988年3月12日出生，住，住所地湖南省邵阳市大祥区/div> 委托代理人：***（***父亲），男，汉族，1965年11月10日出生，住，住所地湖南省邵阳市双清区/div> 被告：***，男，汉族，1974年1月24日出生，住，住所地湖南省隆回县/div> 委托代理人：***（***前妻），女，汉族，1979年10月15日出生，住，住所地湖南省隆回县/div> 原告邵阳市市政工程总公司（以下简称市政公司）与被告***、***租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市政公司委托代理人***，被告***委托代理人***，被告***及其委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告市政公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告***将其占有使用的邵阳市双清区双清路泥湾邵阳市市政工程总公司5、6、7号门面返还给原告；2、判令被告***赔偿原告租金损失2,160元（按540元/月自2018年1月1日起计算至2018年4月30号，逾期返还门面，按540元/月计算至返还之日止），并判令被告***对此损失承担连带赔偿责任。庭审中，原告市政公司将第一项诉讼请求中的5、6、7号门面变更为4、5、6号门面。事实与理由：2012年1月10日，原告市政公司与被告***签订《门面租赁合同》，将位于邵阳市双清区间租赁给被告***使用，租金为180元/间/月，合计8,640元/年，租金交纳时间为年初预交1年租金，租期为3年（自2012年1月1日至2014年12月31日）。被告***每年均按期交纳了租金。2014年12月31日合同期满后，双方又每年续签了租期为1年、总租金不变的续租合同，且被告***均按时交纳了租金。2017年合同期满后，被告***不再续租，但因***称门锁已坏，故双方未办交接手续。原告遂将该4间门面租赁给案外人，但案外人发现，该门面中的4、5、6号门面被被告***占用，并拒绝交出。原告经了解，才知道被告***一直将该4间门面中的4、5、6号门面转租给被告***。原告认为，门面租赁合同已经到期，被告***有返还租赁房屋的义务，但因他已将门面转租给被告***，故作为次承租人的***，应向原告返还门面并赔偿原告拒不返还门面期间的租金损失，被告***在未得到原告同意的情况下私自将门面转租给被告***，应对原告的租金损失承担连带赔偿责任。 被告***辩称，我是公司的职工，租赁门面是2012年到2014年三年，期满后，是一年一租。在租赁期间，我和案外人***口头约定，将门面转租给***，***又将4、5、6号门面转租给了***，但是***是没有转让权的。 被告***辩称，1、被告***从2013年5月9日起一直租赁原告的三间门面用于洗车店经营，至今已长达5年时间，在此期间，双方合作良好，已经形成合法的房屋租赁关系；2、被告***有优先租赁权；3、原告在未与被告协商一致的前提下，违法撬锁换锁，将七旬老人赶出门面，殴打被告，造成经济损失近万元且原告多收了被告31,000元转让费及不当得利4,800元，原告应予赔偿。 本院经审理认定事实如下： 2012年1月1日，被告***（乙方）租赁原告市政公司（甲方）位于双清区门面用于经营超市，双方于2012年1月10日签订了《门面租赁合同》。合同约定，租期三年，租金为180元/间/月，全年租金8,640元，未经甲方书面同意严禁乙方转让门面，因政策性和特殊性甲方需收回门面时，甲方应提前一个月书面通知乙方，乙方必须按甲方要求执行，不得提出任何补偿、赔偿要求，房租、水、电费按实结清。到期后，***与市政公司开始一年一签，上述约定照旧。租赁期间，***均按时交纳租金。因经营不善，***在租赁期间，与案外人口头协议将其中的4、5、6号门面转让给了案外人***。2013年5月9日，被告***从案外人***处转租了4、5、6号门面用于经营洗车店，双方约定租金300元/月/间，租期至少三年，可以转租，并任其续租。后被告***父亲***得知***是以300元/间/月的价格租赁的，便找到案外人***协调，让***按公司原来的180元/间/月的价格租赁，***在庭审中亦表明从2014年开始就按180元/间/月的价格将租金直接交给了***父亲***，***对此无异议。因***2018年不再续租，便在2017年5月份告知***其不再续租，让***自己去和公司租。***称其在2017年5月份及其后多次找到公司主管人员谈续租事宜，并得到公司会租赁给他的答复。原告市政公司在与被告***2017年1月1日至2017年12月31日的合同到期后，将涉案门面转让给了他人，因门面实际是被被告***占用，无法进行交接，原告遂诉至法院酿成纠纷。 以上所述事实有原、被告的陈述、《门面租赁合同》、收据等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告市政公司与被告***签订的4份《门面租赁合同》均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。市政公司按照合同约定将约定的四间门面交付给被告***使用，履行了合同义务。虽被告***违反了合同约定在未经市政公司书面同意的情况下将其中的4、5、6号门面转租给案外人***，***又于2013年5月9日将该三间门面转租给被告***。但不论本案原告是否知晓被告的转租行为，均不影响本案原告与被告***之间《门面租赁合同》的效力，亦不影响原告在***租赁到期后收回涉案门面的权利。 被告***在租赁期间主动向原告表明其不再续租，不属于因政策性和特殊性甲方需收回门面时，应提前一个月书面通知乙方的情形，即对于***而言，虽市政公司未书面通知***搬离，但因其主动向公司表明不再续租，双方在不再续租上已达成共识，在其租期届满后，公司有权收回门面。被告***于2017年5月份通知***其将不再续租，需***自己去和原告签订租赁合同，但被告***与原告市政公司就继续租赁涉案门面并未达成最终合意，原告市政公司在其与***的合同到期后，自然有权收回被***占用的门面。被告***以原告未提前三个月通知其搬离且其有优先承租权进行抗辩。本院认为，原告市政公司与被告***之间没有就搬离需提前三个月通知进行约定，且被告***在2017年5月份便已知晓被告***不再续租的事实，被告提出的未提前三个月通知其搬离的抗辩理由不成立。关于被告***的优先承租权抗辩，本院认为，2016年12月13日原告发出的门店租赁通知中享有优先承租权的对象是与原告签订了租赁合同的***，而并非被告***，且该通知是针对2017年度的租赁事项所发，因此，被告***的优先承租权抗辩亦不成立。对于原告市政公司要求被告***将其占有使用的诉争门面返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告***至今占用涉案门面且未交纳租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，对于原告要求被告***赔偿原告租金损失2,160元（按540元/月自2018年1月1日计算至2018年4月30日，逾期按540元/月计算至返还之日止）的诉讼请求，本院予以支持。被告***以原告违法撬锁换锁，殴打被告造成直接经济损失近万元，及原告多收了被告31,000元转让费、不当得利4,800元进行抗辩，但其向本院提供的证据不足以证明是原告公司所造成，其抗辩理由本院不予采纳。 被告***作为《门面租赁合同》的当事人，在其租赁期限届满后，不能按约定返还租赁门面，应对原告的损失进行赔偿，因此，对原告要求被告***对其损失承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 被告***与原告市政公司之间没有签订书面租赁合同，占有和使用诉争门面既无事实依据亦无法律依据，应予退还，但要给其合理的搬离时间。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告***在本判决生效后60日内将邵阳市双清区双清路泥湾邵阳市市政工程总公司4、5、6号门面交还给原告邵阳市市政工程总公司； 二、被告***在本判决生效后十日内赔偿因租赁到期后迟延搬离给原告邵阳市市政工程总公司造成的租金损失2160元（自2018年1月1日按540元/月计算至2018年4月30日，逾期返还门面，按540元/月计算至返还之日止），被告***对以上赔偿义务承担连带赔偿责任。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告***承担50元，被告***承担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年六月二十八日 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。