北京谷兴建筑工程有限公司与某某排除妨害纠纷一审民事判决书

北京市平谷区人民法院

民事判决书

（2022）京0117民初1567号

原告：北京谷兴建筑工程有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区6区302-119号。统一社会信用代码：

91110117765523487R。

法定代表人：李春雨，经理。

委托诉讼代理人：赵贵，男，北京市平谷区马昌营镇法律服务所法律服务工作者。

被告：***，男，1954年6月14日出生，汉族，北京市平谷区金海湖镇向阳村村民。

原告北京谷兴建筑工程有限公司（以下简称谷兴公司）与被告***排除妨害纠纷一案，本院于2022年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷兴公司的委托诉讼代理人赵贵，被告***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

谷兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令***将其占用的北京市平谷区金海湖镇向阳村××号房屋（以下简称涉案房屋）归还给谷兴公司。2.本案诉讼费由***负担。事实与理由：谷兴公司在北京市平谷区金海湖镇向阳村进行新民居建设，北京市平谷区向阳村村民委员会（以下简称向阳村委会）欠谷兴公司工程款。2011年1月30日，谷兴公司与向阳村委会达成协议，将房屋使用权交给谷兴公司，用以抵顶所欠工程款。2012年，***强行占据归谷兴公司使用的房屋，即涉案房屋。2021年，谷兴公司准备放弃该房屋使用权，向向阳村委会主张拖欠的工程款，但是法院认为争诉的房屋纠纷未解决，未支持谷兴公司请求。故此，谷兴公司再次诉至法院，望法院给予解决。

***辩称，不同意谷兴公司的诉讼请求。当时新农村建设，向阳村委会集资建房，村民将旧宅交给村委会并交纳建房款可分得房屋，***已于2008年与村委会签订协议并将建房款交给向阳村委会，且已入住涉案房屋，谷兴公司与向阳村委会的纠纷与***无关。

本院经审理，认定事实如下：向阳村委会为发展向阳村旅游事业，开展新民居建设工作，向阳村村民需将旧民居及院落腾退并交纳建房款可分得新民居。***为向阳村村民，2008年3月10日，***就新民居建设与向阳村委会签订购房定金协议书并预交定金。谷兴公司于2009年3月中标并承建北京市平谷区金海湖镇向阳村新村的建设工程。工程竣工后，因向阳村委会未能及时结清工程款，2011年1月30日，经有关部门主持下，向阳村委会与谷兴公司签订《协议》，约定：1.本协议签订日当日，甲方（向阳村委会）用分配后的新建民居20户现房，总建筑面积2828平方米，作价850万元抵顶给乙方（谷兴公司），在本协议签订之日，其使用权自动转移给乙方。甲方保证顶账新民居与任何第三方无产权纠葛。协议签订后，谷兴公司已经将抵顶的20套房中的18套房出卖，另有2套房现由***及案外人张淑兰占有使用。2014年7月，谷兴公司将***诉至平谷区人民法院，要求其腾退涉案房屋，后撤诉。2017年4月28日，向阳村委会通过《关于***和刘文生的房屋会议决议》，内容为：经过两委会成员的商议和决定，对于***和刘文生的旧房屋收回，价格与村民以前的价格一样，新房屋与旧房屋的差价由其自行补齐，向阳村委会成员签字确认。***称，其已将建房款尾款补齐。2021年4月，谷兴公司将向阳村委会诉至平谷区人民法院，要求其偿还工程款共计164万元及违约金。其主张的工程款分两部分，其中一部分为向阳村委会尚欠的79万元工程款及违约金，另外一部分为因两套新民居分别由***及张淑兰占有，谷兴公司无法占有使用，故要求向阳村委会一并偿还两套房屋的折价款85万元及违约金。本院于2021年11月9日判决向阳村委会于该判决生效后10日内给付谷兴公司工程款79万元及违约金，以两套新民居与案外人存在权属争议为由未予处理，该判决已生效。现谷兴公司诉至法院，要求***将涉案房屋归还谷兴公司，***持答辩理由不同意谷兴公司的诉讼请求。

以上事实有当事人陈述、民事判决书、中标通知书、建设工程施工合同、协议、收据、购房定金协议、会议决议、承诺书等证据在案佐证。

本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，非集体组织成员不享有该集体组织宅基地使用权。本案的争议焦点为谷兴公司是否可以依据其与向阳村委会于2011年1月30日签订的《协议》要求***腾退涉案房屋，其是否具有要求***腾退房屋的权利基础。《协议》的性质为以交付房屋代替给付工程款的义务，以消灭原债权债务关系的约定。经审理查明，《协议》所涉及房屋属于新农村改造工程，建设在农村集体土地上，本村村民需腾退原宅基地旧民居才具备购买新民居的条件。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。根据该协议的内容，向阳村委会不仅向谷兴公司转让了房屋的使用权，还允许谷兴公司擅自处分涉案房屋，这已违背我国土地管理的基本制度，在目前相关法律政策尚未出台之前，人民法院不宜采用判决的方式确认集体土地上房屋的流转。谷兴公司非集体经济组织成员，其基于《协议》主张获得涉案房屋使用权，并要求***腾退涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百六十一条，《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，判决如下：

驳回原告北京谷兴建筑工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费三十五元，由原告北京谷兴建筑工程有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员 韩庆娜

二〇二二年四月二十六日

书记员 赵媛