山***建设集团有限公司、山西美隆房地产开发集团有限公司债权转让合同纠纷二审民事判决书

山西省**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终459号 上诉人（原审被告）山***建设集团有限公司。 法定代表人***。 委托代理人**，山西龙晋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）山西美隆房地产开发集团有限公司 法定代表人***。 委托代理人***，北京厚坤律师事务所律师。 上诉人山***建设集团有限公司（以下简称志远建设）因与被上诉人山西美隆房地产开发集团有限公司（以下简称美隆房地产）债权转让合同纠纷一案，不服**市城区人民法院（2018）晋0302民初1587号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 被上诉人美隆房地产在一审法院诉称，2009年10月19日，被告购买山西美隆房地产开发集团有限公司美隆国际大厦×座×层至×层房屋，交给**美隆物业服务有限公司（以下简称：美隆物业公司）管理物业，至今未交任何物业管理费、水费、电费、空调费。2014年8月1日，被告与美隆物业公司共同签订了《物业服务协议》，对被告所购置房屋的管理事项、双方权利义务、物业相关服务费用、违约责任等事项均做了详细约定，委托给美隆物业公司管理。时至2018年4月7日，美隆物业公司一直在为被告管理房屋并提供各项物业服务，被告一直未交上述相关费用，美隆物业公司多次催要未果。2018年4月7日，美隆物业公司将被告所欠的房屋物业费、水费、电费、空调费等共计16599929.35元债权转让给原告，并签订了《债权转让协议》，同时通知了被告。综上，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，要求:1、依法判令被告支付原告房屋物业费8694313.25元，空调费7235872.10元，电费661813元，停车费7931元，共计16599929.35元；2、依法判令被告承担本案的诉讼费用。 上诉人志远建设在一审法院辩称，原告诉状所述《债权转让协议》为无效协议，被告已向法院申请追加美隆物业公司为第三人,且美隆物业公司已向法院提出债权转让无效的诉讼，本案应当中止审理。另原告所诉欠款金额，原、被告双方没有进行结算，数额也不确定。 原一审法院经审理查明：2014年8月1日，被告与美隆物业公司签订了《物业服务协议》，协议主要内容为：一、物业基本情况（即志远建设集团公司在美隆大厦的物业）。商业面积（-2层1888.47平米，-1层2529.67平米，1层至5层分别为3112.73平米），写字楼面积（7层1048.04平米，17-23层均为1052.91平米）。二、管理事项。夏季提供冷气三个月，冬季实行供暖五个月……四、物业相关服务费用：1、物业管理费。写字楼办公用面积2.5元/平米/月，商业用途面积0.22元/平米/天，负二层面积0.1元/平米/天。物业费每年以上一年费用为基数上浮3%。写字楼办公用部分空置面积物业管理费实行优惠价格1.87元/平米/月（写字楼的空置与否应依据是否经过装修来判断）。商业部分空置面积于2014年6月30日前不需要缴纳物业费，2014年7月1日起，被告所有商业面积须按上述优惠标准足额向美隆物业公司缴纳物业费。2、水电费标准。水费6.35元/吨，电费1元/度。3、空调使用费。夏季制冷费4.96元/平米/月，冬季供暖费7元/平米/月，空置房屋夏冬季冷暖费由被告向美隆物业公司申请报停后按30%的费用缴纳。4、停车费。被告名下车辆免费停放，总数不超过40辆。由被告向美隆物业公司以文件形式报备免费通行的车辆车牌号码。协议签订后,截至2018年4月7日被告一直未向美隆物业公司交纳相关物业费。2018年4月7日，美隆物业公司与原告签订《债权转让协议书》，约定：美隆物业公司将对被告应收未收回的物业费债权转让于原告，原告同意受让上述债权。债权内容包括物业费8694313.25元、空调费7235872.10元、停车费7931元、电费661813元，共计16599929.35元及相关利息和违约金，最终转让债权金额以原告实现的债权为准。2018年4月17日，美隆物业公司通过EMS向被告邮寄案涉《债权转让协议》，被告于次日签收。 另查明，2009年10月28日，**市志远工程有限公司委托该公司员工**和处理美隆大厦×座×至×层的室内装修事宜并出具了《授权委托书》。2009年11月6日，**和与美隆物业公司签订《**提前交付客户声明》，就美隆大厦B座17至23层进行交付，声明约定“由于客户自身需要，提前进场装修的，则表明将**交付住户使用，开始计算水、电、垃圾处理等费用……”。2013年12月31日，原、被告签订《购房协议书》，约定被告购买原告包含美隆大厦×座×层625.6平米、×至×层办公楼及×层16-17轴中线至18轴之间625.6平米停车场，18-20轴之间510.8平米的商业车库×层至×层的Ⅲ段和Ⅳ段以抵顶原告部分借款，7层整体面积1048.07平米，剩余433.44平米原告以单价4989.20元另行购买。2014年7月22日，原、被告就2013年12月31日双方所签《购房协议书》签订《补充协议》并约定与原购房协议书相异部分以该补充协议为准。主要内容为：通过以房抵债和另行购买方式，被告在美隆大厦××层Ⅲ段×层至×层共6个楼层的Ⅲ段和Ⅳ段、7层。后被告于2014年7月向**市中级人民法院提起诉讼，要求解除×层Ⅳ段房屋买卖合同、撤销包括×层16-17轴中线至18轴之间625.6平米，18-20轴之间510.8平米×层至×层Ⅲ段、×层625.6平米在内的房产买卖合同、退还购房款、赔偿损失、承担各种费用。2014年12月11日，**市中级人民法院以（2014）阳商初字第78、80号调解书调解确认：原告退还被告购房款，如原告未按约定退还被告购房款，原告要支付被告违约金。同日，**市中级人民法院作出（2014）阳商初字第76、77、79号调解书分别确认:×层Ⅳ段、×层Ⅳ段×层Ⅳ段的房屋产权归被告所有。上述调解书均于当日送达原、被告。后被告向**市中级人民法院申请执行（2014）阳商初字第78、80号调解书。2018年3月20日**市中级人民法院以（2015）**字第46-11号裁定书裁定，自该裁定送达被告之日包含×层Ⅲ段×层Ⅲ段、×层Ⅲ段、×层Ⅲ段、×层Ⅲ段所有权转移至被告。该裁定书于2018年3月27日送达被告。 再查明，美隆物业公司于2018年10月16日以山西美隆房地产开发集团有限公司（即本案原告）为被告，山***建设集团有限公司（即本案被告）为第三人向依法提起诉讼，请求确认案涉《债权转让协议》无效。被告以案涉《债权转让协议》是原、被告间纠纷的重要证据为由，向依法申请中止审理本案。2018年10月18日依法作出（2018）晋0302民初1587号民事裁定书，裁定本案中止审理。后美隆物业公司于2019年7月10日向依法提出撤诉申请，撤回了对山西美隆房地产开发集团有限公司（即本案原告）为被告，山***建设集团有限公司（即本案被告）为第三人的确认案涉《债权转让协议》无效的诉讼，依法于2019年7月11日作出（2018）晋0302民初1923号之一民事裁定书，准许美隆物业公司撤诉。 原一审法院认为：根据《合同法》规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。本案中，美隆物业公司将对被告的债权转让给原告并签订了《债权转让协议》，并以邮件方式将债权转让通知送达被告，美隆物业公司虽曾以确认案涉《债权转让协议》无效向依法起诉，但之后又申请撤诉并经法院同意，故案涉《债权转让协议》并不存在被告所述效力待定情形，原告诉求被告支付相关物业费用具有事实及法律依据。但物业费的给付应分时间段计算,本案仅计算应由被告支付部分。关于《物业服务协议》签订前的相关费用收费标准，原告提供的相关证据具有可参照性且被告未提供相反证据，依法认可原告证明目的，故前期物业收费标准确定为3.8元/平米/月，采暖费为7元/平米/月，制冷费4.96元/平米/月;《物业服务协议》签订后相关收费标准按协议约定计算。一、物业费。（一）写字楼部分：《物业服务协议》约定物业费每年以上一年费用为基数上浮3%，该约定依法予以支持。2009年11月6日（写字楼交付被告之日）至2014年7月31日（《物业服务协议》签订前一日）物业费为1613226.59元（3.8元/平米/月÷30天×1728天×1052.91平米×7层）；2014年8月1日（《物业服务协议》签订之日）至2014年12月31日物业费为106206.66元（0.083元/平米/天×152天×8418.41平米）；2015年1月1日至2015年12月31日物业费为262686.80元（0.083元/平米/天×1.03×365天×8418.41平米）；2016年1月1日至2016年12月31日物业费为271308.69元（0.083元/平米/天×1.032×366天×8418.41平米）；2017年1月1日至2017年12月31日物业费为278684.43元（0.083元/平米/天×1.033×365天×8418.41平米）；2018年1月1日至2018年4月7日物业费为75496.76元（0.083元/平米/天×1.034×96天×8418.41平米），写字楼部分物业费合计2607609.93元。（二）、商业面积部分：因商业面积部分产权变动频繁且签订《物业服务协议》后原、被告就诉争的产生均有过错，故商业面积部分物业费按固有标准计算不再上浮。2014年7月1日（物业服务协议约定收费开始之日）至2014年12月11日（调解书确认物权变动之日）物业费为680388.83元（0.1元/平米/天×163天×1888.47平米，0.22元/平米/天×163天×18115.08平米）；2014年12月12日（调解书签收次日）至2018年3月27日（**第46-11号执行裁定书被告签收之日）物业费为2661120.79元（0.22元/平米/天×1201天×10071.61平米）；2018年3月28日（**第46-11号执行裁定书被告签收次日）至2018年4月7日（签订《债权转让协议》之日）物业费为32899.52元（0.1元/平米/天×10天×1888.47平米,0.22元/平米/天×10天×14095.93平米）商业面积物业费合计3374409.14元。物业费共计5982019.07元。二、电费、采暖费、制冷费。经核实，案涉物业自2009年交付以来，一直由被告占有使用，原告提供的证明具有客观性、关联性、合法性并形成了完整的证据链，依法予以采信。故案涉物业产生的电费661813元、采暖费4672027.99元【2009年11月6日至2014年7月31日为1289814.75元（7元/平米/月×25个月×1052.91平米×7层）；2014年8月1日至2017年12月31日为3382213.24元（7元/平米/月×17个月×28421.96平米）】、制冷费1921527.71元【2009年11月6日至2014年7月31日为511798.49元（4.96元/平米/月×14个月×1052.91平米×7层），2014年8月1日至2017年12月31日为1409729.22元（4.96元/平米/月×10个月×28421.96平米）】应由被告承担。被告未按约定向美隆物业公司提交空调报停申请且未提供相关证据，故被告主张空置部分按30%计算的诉求依法不予支持。三、停车费7931元原告提供的停车费明细表，仅标注车牌号及“志远郑、志远任”等字样，无法确定签字者身份也无法确定是否为协议约定的40辆免费之外的车辆，故对原告诉求停车费的主张，依法不予支持。综上，被告应付原告物业费5982019.07元，电费661813元，采暖费4672027.99元，制冷费1921527.71元，总计13237387.77元。核减新东律师事务所及苏宁电器已缴纳美隆物业公司的3240926.99元，被告还应给付原告9996460.78元。另，被告提出***酒吧的相关费用应当扣除，因其未提供相关证据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七之规定，判决：一、被告山***建设集团有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告山西美隆房地产开发集团有限公司物业费、电费、采暖费、制冷费，共计9996460.78元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费121400元，原告山西美隆房地产开发集团有限公司负担39625元,被告山***建设集团有限公司负担81775元。于判决生效后七日内依法交纳。 上诉人志远建设上诉请求：l、请求二审法院对采暖费和制冷费改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由法院根据判决结果依法判决。事实和理由：-、物业公司在向被上诉人转让涉案债权时，并未与上诉人就所欠物业费进行核对、结算，转让债权不确定，被上诉人作为涉案债权的受让人，如何以一个不确定的债权向上诉人主张权利。二、上诉人应该向被上诉人缴纳的采暖费、制冷费，具体计算有错误。2014年12月11日，**中院(2014)阳商初字第78号调解书已将3层四段的《购房合同》解除，**中院(2014)阳商初字第80号调解书已将-1层三段、l层三段、2层三段、3层三段、4层三段、5层三段的《购房合同》解除，故合同解除后，上诉人不应就-1层三段、1层三段、2层三段、3三段、4层三段、5层三段房屋再向物业公司缴纳从合同解除之后的任何费用，包括采暖费、制冷费，但一审法院在判决上诉人不承担上述房屋的物业费时，却要求上诉人承担相应的采暖费、制冷费，与事实不符。 被上诉人美隆房地产二审辩称，购房合同解除后，上诉人并没有将房屋交还被上诉人，物业费及采暖、制冷费应当由上诉人承担，一审判决没有支持物业费错误，支持采暖费和制冷费是正确的，请求依法维持一审判决。 本院二审审理查明的事实与原一审查明的事实基本一致。上诉人志远建设原上诉请求核减采暖费638560.3元、制冷费260203.7元，共计1240222.4元。在二审审理期间变更为核减采暖费206391.5元、制冷费84301.3元，共计1528826.75元。 本院认为，本案二审争议的焦点为，涉案的一部分房产在购房合同解除后，物业费及采暖、制冷费如何承担。2014年12月11日，**市中级人民法院以（2014）阳商初字第78、80号调解书调解确认：美隆房地产2015年5月10日前退还志远建设购房款，如美隆房地产未按约定退还志远建设购房款，要支付违约金。调解书发生法律效力后，该房产仍然***建设占有、使用，相关物业费用本应全部***建设承担。考虑到购房合同解除后，志远建设并非自愿占有该房产，使用权亦受到一定限制，美隆房地产未按约返还购房款是房产未交接的主要原因，美隆房地产应适当减免志远建设的该部分物业使用费，故，一审法院判决志远建设承担采暖、制冷等部分物业费用并无不妥，上诉人志远建设请求免除采暖、制冷费用不能成立。上诉人的其它上诉理由亦缺乏事实或法律依据，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18559元，由山***建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　陈　亮 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二〇年七月十日 法官助理　　*** 书 记 员　　***