佛冈篁胜国际温泉花园酒店有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛冈县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤1821民初800号

原告：佛冈篁胜国际温泉花园酒店有限公司，住所地：佛冈县石角镇县人民中心西北角，统一社会信用代码：914418216650251223。

法定代表人：汤丽容。

委托诉讼代理人：黄利莹，广东品杰律师事务所律师。

被告：***，男，1992年2月9日出生，汉族，住广东省佛冈县。

原告佛冈篁胜国际温泉花园酒店有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人黄利莹、被告***到庭参加了诉讼。经审查，发现本案不宜适用简易程序，本院于2021年6月8日裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人黄利莹、被告***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2017年8月1日签订的两份《篁胜新城商铺租赁合同》于起诉之日解除并限被告10日内清理商铺内的物品，退还商铺给原告。2、判令被告向原告支付商铺租金104682元，违约金16518.54元（从2019年11月6日起，每月按应付租金2%暂计算至2021年2月5日，共15个月，后续违约金按应付租金2%计算至解除合同之日止），水电费1751.28元，物业管理费6948.45元，以上合计129900.27元。3、判令被告按合同约定的租金和管理费标准向原告支付自解除合同之日起至实际腾空商铺之日止的场地使用费和管理费。4、由被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：原告是该涉案商铺的权利人，与被告于2017年8月1日签订的两份编号分别为租字风情商业街第22号、23号《篁胜新城商铺租赁合同》及《合同补充协议书》，约定租赁期为48个月，自2017年8月1日起至2021年7月31日止，租赁期内给予被告每年第十个月至第十二个月三个月的免租期，两卡商铺标准租金合计为7720元，于每月5号前一次性缴付当月租金，从第二年开始，租金每年递增5%，并约定若被告不按时支付租金，每逾期一日，被告必须支付相当于应付租金千分之五的滞纳金给原告，被告拖欠租金超过当月十五号，属乙方违约，由乙方承担违约责任。然而，被告从2019年11月始至2021年1月，未按时支付租金，至今拖欠租金共104682元，违约金16518.54元（从2019年11月6日起，每月按应付租金2%暂计算至2021年2月5日，共15个月。后续违约金按应付租金2%计算至解除合同之日止），水电费1751.28元，物业管理费6948.45元，以上合计129900.27元。经原告多次催告仍不予付清。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，恳请法院判如所请。

被告***辩称：1、2019年4月22日，我将商铺转让给李沛钊，我联系过原告，并要求李沛钊与篁胜办理转让合同手续，但李沛钊没有去办理。2、李沛钊没有按约定交付租金，原告应立即终止合同，而不是拖至现在。

原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：

证据一、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》及身份证，证明原告的主体资格。

证据二、《篁胜新城商铺租赁合同》，证明的原告与被告签订的商铺租赁合同，约定租金租期和滞纳金的事实。

证据三、《不动产权证书》，证明原告系商铺的权属人。

证据四、《欠费情况说明表》，证明被告欠租、水电费、物业管理费的明细表。

证据五、《通知函》、《EMS签收底单》，证明原告于2020年4月23日向被告寄出通知函。

被告***向本院提供的证据有：

证据一、李沛钊的身份证、《转让合同》，证明我将商铺转让给李沛钊，我经营期间的租金已经付清。

本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，原、被告签订了二份《篁胜新城商铺租赁合同》，合同的主要内容：“原告将位于佛冈县出租给被告使用。租赁期限为48个月，自2017年8月1日起至2021年7月31日止。（22号商铺）标准月租金为3740元，（23号商铺）标准月租金为3980元；从第二年开始，租金每年递增5%。租金按月计收，不足一个月则按实际租赁天数计收。被告同意与原告委托的物业公司签订《物业管理合同》，并在经营过程中实际发生的管理费、水电费等相关物管费用直接交付给物业管理公司。从签订本合同之日起，免租2个月作装修期，即从2017年10月1日起计收租金。在签订合同时，被告向原告交付（22号商铺）7480元作为履约保证金及一个月租金3740元，（23号商铺）7960元作为履约保证金及一个月租金3980元，租金于每月5号前一次性缴付。违约责任：未按时足额支付租金，每逾期一日，被告应付租金千分之五的滞纳金，拖欠租金超过当月15号，属于违约，视为被告提前解约，由被告承担违约责任”。

同日，原、被告又签订了二份《合同补充协议书》，主要内容是：“原告向被告提供‘租三送一’，即每年第1个月至第9个月交租，第10个月至第12个月为免租期；免租期间只免租金，不免其他费用。租金每年5%递增”。签订合同后，被告交付了履约保证金给原告。原告也将商铺交给被告使用，被告在商铺内经营“音乐清吧”。期间，双方均按合同约定履行。但从2019年11月开始，被告一直拖欠租金未付，原告经追付无果，于2021年3月诉至本院，要求处理。

庭审中，原告认为，1、被告拖欠租金等费用超过一年，根据合同约定，原告有权解除合同；2、因商铺内有被告用于经营的大量物品，商铺还是由被告实际支配，为避免造成损失，要求被告清除物品，腾空商铺交还给原告；3、要求被告支付2019年11月6日至2021年1月5日租金104682元（已减免租期）、水电费1751.28元，2019年11月至2021年1月物业费6948.45元。

被告认为，1、我于2019年4月22日将商铺转让给李沛钊，转让时，我告知了物管经理，但未与原告办理转让手续；2、按合同约定，5日内没有交清租金属于违约，原告可以直接解除合同，没收押金，而不应拖至现在。

由于双方意见分歧较大，案经调解无效。

另查明：根据双方签订的合同约定：2017年8月1日至2018年7月31日，22号商铺租金3740元、23号商铺租金3980元；2018年8月1日至2019年7月31日，22号商铺租金3927元、23号商铺租金4179元；2019年8月1日至2020年7月31日，22号商铺租金4123元、23号商铺租金4387元；2020年8月1日至2021年7月31日，22号商铺租金4330元、23号商铺租金4607元。

被告拖欠原告2019年11月至2021年1月租金合计104682元，其中：2019年11月至2020年4月租金51060元（8510元×6个月），2020年5月至7月为免租期；2020年8月至2021年1月租金53622元（8937元×6个月）。

原告提出以拖欠的租金为基数，按月利率2%计算滞纳金，经核对计算，2019年11月6日起至2021年2月5日止，滞纳金合计16518.54元。

本院认为：本案属于租赁合同纠纷。原、被告之间经自愿协商签订的《篁胜新城商铺租赁合同》和《合同补充协议书》，是双方的真实意思表示，除滞纳金约定超出相关规定外，其它内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自的义务。

被告未按约定交付租金，属于违约，现原告要求从起诉之日（2021年3月10日）起解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本院予以支持。

对于腾空商铺的返还时间，应给予被告有合理的搬迁时间，原告要求10日时间过短，本院认为以20天为宜。

对于商铺租金，原告要求被告支付2019年11月至2021年1月的租金104682元，符合合同约定，本院予以支持。

对于滞纳金，双方约定过高，原告主张以拖欠的租金为基数，按月利率2%计算，符合相关规定，本院予以支持。原告主张从2018年9月15日起按月2%计算至同年11月20日的违约金数额1202元计算错误，本院不予支持，经核对计算，违约金数额为992.24元。

对于商铺的管理费和水电费，原告未提供管理费合同和水电费抄单等证据予以证明，因此，原告的该项主张，本院不予支持。

对于解除合同后场地占用费的问题，由于被告一直占用着租赁的商铺，原告要求被告从起诉之日（2021年3月10日）起支付场地占用费，符合相关规定，本院予以支持。参照2021年的租金标准每月按8937元（22号4330元+23号4607元），由被告支付场地占用费至腾空商铺交还给原告之日止。

根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的解释，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、原告佛冈篁胜国际温泉花园酒店有限公司与被告***在2017年8月1日签订的《篁胜新城商铺租赁合同》和《合同补充协议书》于2021年3月10日解除。

二、被告***欠原告佛冈篁胜国际温泉花园酒店有限公司商铺租金104682元及滞纳金16518.54元（计至2021年2月5日，从2021年2月6日起，以月租金8937元为基数，按月利率2%计至付清租金之日止），于本判决发生法律效力之日起10日内付清。

三、被告***于本判决发生法律效力之日起20日内腾空22号和23号商铺，并将商铺交回原告佛冈篁胜国际温泉花园酒店有限公司。

四、由被告***从2021年3月10日起至腾空交还商铺之日止，按每月8937元的标准支付商铺场地占用费给原告佛冈篁胜国际温泉花园酒店有限公司。

五、驳回原告佛冈篁胜国际温泉花园酒店有限公司的其它诉讼请求。

本案受理费2898元，由原告佛冈篁胜国际温泉花园酒店有限公司负担298元，被告***负担2600元。原告佛冈篁胜国际温泉花园酒店有限公司可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费2600元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。

本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。

审　判　长　　王惠民

人民陪审员　　刘利利

人民陪审员　　易凤莲

二〇二一年九月十三日

书　记　员　　王玉婷

附引用有关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。