儋州卓众电力实业有限公司与海南一龙再生资源有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

海南省儋州市人民法院 民事判决书 （2017）琼9003民初4074号 原告：儋州卓众电力实业有限公司，住所地海南省儋州市那大人民大道南侧汇源小区一区6号住宅楼1栋第一层。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，海南威盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，海南威盾律师事务所实习律师。 被告：海南一龙再生资源有限公司，住所地海南省儋州市那东公路10公里处以南地段。 法定代表人：***。 第三人：儋州那大海潮超市商行，经营场所海南省儋州市那大人民中路（电力公司）商住楼一楼。 经营者：***。 第三人：儋州那大汇龙茶艺休闲会所，经营场所海南省儋州市那大人民中路东干桥（电力公司）商住楼二楼。 经营者：***。 原告儋州卓众电力实业有限公司（以下简称儋州卓众公司）与被告海南一龙再生资源有限公司（以下简称海南一龙公司）、第三人儋州那大海潮超市商行（以下简称儋州海潮超市）、第三人儋州那大汇龙茶艺休闲会所（儋州汇龙会所）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序于2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告儋州卓众公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。被告海南一龙公司、第三人儋州海潮超市、第三人儋州汇龙会所经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告儋州卓众公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2011年12月27日所签的《房屋租赁合同》；2、判令被告与第三人15日内搬离海南省儋州市那大人民中路东干桥的商住大楼第一、二层；3、判令被告15日内向原告支付其应支付的租金（租金自2017年4月1日起至搬出之日止，按每月49584元计算，暂计至2017年7月31日为198336元）；4、判令被告15日内向原告支付其拖欠租金的违约金（每日按逾期付款的0.066%计算，暂计至2017年7月31日为15970.01元，计算方式：本金198336元×逾期122日×0.066%）；5、判令第三人儋州海潮超市对被告所支付的涉案房屋第一层所拖欠的租金及违约金承担连带责任；6、判令第三人儋州汇龙会所对被告所支付的涉案房屋第二层所拖欠的租金及违约金承担连带责任；7、本案诉讼费由被告、第三人承担。诉讼过程中，原告儋州卓众公司变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告于2011年12月27日所签的《房屋租赁合同》；2、判令被告15日内支付其应付的租金（租金自2017年4月1日起至搬出之日止，按每月49584元计算，暂计至2017年7月31日为198336元）；3、判令被告15日内向原告支付其拖欠租金的违约金（每日按逾期付款的0.066%计算，暂计至2017年7月31日为15970.01元，计算方式：本金198336元×逾期122日×0.066%）；4、判令被告于15日内将涉案房屋海南省儋州市那大人民中路东干桥的商住大楼第一、二层交付给原告；5、本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2011年12月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将座落于海南省儋州市那大人民中路东干桥的商住大楼第一、二层出租给被告，租期10年，租金每月49584元，租金按季度支付，每季度3日前承租方向出租方支付下个季度的租金。合同签订后，原告已将涉案房屋交付被告使用，后被告未经原告同意，将涉案房屋的第一层转租给儋州海潮超市，将涉案房屋的第二层转租给儋州汇龙会所，在此期间被告只向原告支付了2015年3月前的租金，2015年4月以后，被告再未向原告支付租金，经原告多次催收，被告仍不履行支付租金的义务。截止2016年6月，被告已欠15个月的租金未予支付。原告起诉至法院，经法院调解，被告同意在2016年12月30日前支付拖欠租金及违约金1190016元（包括被告从2015年4月起至2016年6月止所欠租金892512元和计至2017年3月租金297604元），截止2016年12月30日，被告仅履行了200000元。被告拖欠支付租金数额巨大，其已逾期两年多，且未经原告同意转租给第三人，严重侵犯了原告的合法权益，给原告的正常经营活动造成了极大的不利影响。2017年3月24日，原告向被告邮寄《解除租赁合同通知函》，被告签收（邮件号1095652396621），通知被告《房屋租赁合同》于2017年4月1日正式解除。2017年4月11日，原告将《限期腾退房屋通知书》送达被告和第三人，并**在涉案商铺外，限被告于2017年4月30日前腾退涉案房屋。但时至今日，被告既未支付租金，也未腾退涉案房屋，严重影响原告的正常经营活动。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。 被告及第三人未出庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭参加诉讼亦未提供证据，视为其放弃举证质证权利。经审查，本院认为原告所举证据除《解除租赁合同通知函》外，来源及形式合法，内容客观真实，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的《解除租赁合同通知函》，本院认为，虽然号码为1095652396621的邮件查询显示本人收，但原告未能提供投递邮件的详单，无法证明邮件的收件人为被告，因此，不能证明被告签收原告邮寄的《解除租赁合同通知函》。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将座落于海南省儋州市那大人民中路东干桥的商住大楼第一、二层出租给被告，租期10年，租金每月49584元，租金按季度支付，每季度3日前承租方向出租方支付下个季度的租金。并约定，被告拖欠租金5个月，原告有权解除合同，收回房屋，并有权要求被告承担违约责任；被告逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的2%。合同签订后，原告已将涉案房屋交付被告使用，后被告将涉案房屋的第一层转租给儋州海潮超市，将涉案房屋的第二层转租给儋州汇龙会所。 2016年8月15日，本案作出（2016）琼9003民初字2190号民事调解书，对涉案房屋2017年3月及之前的租金问题进行了调解。被告未支付涉案房屋2017年4月之后的租金。 另查明，第三人儋州海潮超市的企业机读档案登记资料显示，住所为儋州市××路，成立日期为2012年9月3日；第三人儋州汇龙会所的企业机读档案登记资料显示，住所为儋州市那大人民中路东干桥（电力商住大楼第二层），成立日期为2014年3月25日。 再查明，2017年9月21日，儋州海潮超市出具《***》，载明儋州海潮超市愿意承担原、被告于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》从2017年4月份起至合同租赁期限届满的有关租金义务，该***并注明儋州海潮超市的代理人为**。2017年11月1日，本院作出（2017）琼9003民初4074号代管款缴款通知书，通知儋州海潮超市将35万元于2017年11月6日前缴入本院专门账户，账号为×××，开户行为儋州市农村信用合作联社营业部。2017年11月6日，儋州海潮超市的代理人**将35万元缴入本院专门账户。 本院认为，本案的争议焦点为：原告与被告于2011年12月27日签订《房屋租赁合同》是否应予解除；涉案租金及违约金如何承担。 一、关于原告与被告于2011年12月27日签订《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。原告与被告于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已将涉案房屋交付被告使用，而被告未按照约定如期将租金支付给原告，被告的行为已构成违约。但是，被告已将涉案房屋转租给了第三人儋州海潮超市、儋州汇龙会所，现次承租人儋州海潮超市出具《***》，愿意承担原、被告于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》从2017年4月份起至合同租赁期限届满的有关租金义务，且次承租人儋州海潮超市已根据本院的通知将35万元缴入本院的专门账户，视为次承租人儋州海潮超市抗辩出租人即原告的合同解除权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款”因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约***辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”的规定，原告主张解除其与被告于2011年12月27日签订《房屋租赁合同》并要求被告交付涉案房屋，没有法律依据，本院不予支持。 二、关于涉案租金及违约金的如何承担的问题。被告未按照约定如期将租金支付给原告，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张被告支付从2017年4月1日起拖欠的租金及违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。因次承租人儋州海潮超市出具《***》，愿意承担从2017年4月份起涉案有关租金义务，为债务加入，应与被告共同承担责任。另外，关于租金及违约金如何计算的问题。根据原告与被告之间的《房屋租赁合同》，租金每月49584元，租金按季度支付，每季度3日前承租方向出租方支付下个季度的租金，本案中，被告应在2017年4月1日前支付下季度的租金148752元（49584元/月×3个月），在2017年6月27日前支付下季度的租金148752元，在2017年9月27日前支付下季度的租金148752元，被告应支付原告9个月的租金为446256元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告主张被告支付违约金按每日逾期付款的0.066%计算，有合同依据，且不违反法律的强制性规定，本院予以支持。被告坚持要求解除涉案的租赁合同，不同意次承租人代付租金，根据本院的通知，次承租人儋州海潮超市已经于2017年11月6日将35万元缴入本院的专门账户，被告拖欠租金的违约时间应计算至2017年11月6日止。被告因拖欠租金承担违约金数额应为三项：以148752元为基数，按每日0.066%自2017年4月1日计算至2017年11月6日止；以148752元为基数，按每日0.066%自2017年6月28日计算至2017年11月6日止；以148752元为基数，按每日0.066%自2017年9月28日计算至2017年11月6日止。 被告及第三人无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告海南一龙再生资源有限公司、第三人儋州那大海潮超市商行于本判决生效之日起十五日内给付原告儋州卓众电力实业有限公司租金446256元及违约金（违约金为三项：以148752元为基数，按每日0.066%自2017年4月1日计算至2017年11月6日止；以148752元为基数，按每日0.066%自2017年6月28日计算至2017年11月6日止；以148752元为基数，按每日0.066%自2017年9月28日计算至2017年11月6日止）； 二、驳回原告儋州卓众电力实业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2257.3元，由被告海南一龙再生资源有限公司、第三人儋州那大海潮超市商行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员*** 二〇一七年十一月七日 书记员*** [**位置]附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约***辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。