原告南陵县水利水电建设投资有限责任公司与被告某某租赁合同纠纷发回重审一审民事判决书

安徽省南陵县人民法院

民 事 判 决 书

（2017）皖0223民初4703号

原告：南陵县水利水电建设投资有限责任公司，住所地安徽省南陵县籍山镇利民路，统一社会信用代码91340223766860186H。

法定代表人：茅小根，总经理。

委托诉讼代理人：苏旭，安徽深蓝律师事务所律师。

被告：***，男，1969年10月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市。

委托诉讼代理人：李晏，安徽银佳律师事务所律师。

原告南陵县水利水电建设投资有限责任公司(以下简称水利水电公司)与被告***租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日作出（2017）皖0223民初1011号民事判决，宣判后，水利水电公司和***均不服提起上诉，芜湖市中级人民法院于2017年9月27日作出（2017）皖02民终1672号民事裁定，以认定事实不清为由，裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年11月2日重新立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告水利水电公司的委托诉讼代理人苏旭、被告***的委托诉讼代理人李晏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

水利水电公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并返还所占用的位于南陵县经济技术开发区内的厂房（产权证书编号：房地权证南陵县字第20152620号）和土地；2.被告以所占厂房面积按照8元/月/平方米标准支付使用费至实际返还之日止，作为损失赔偿原告（从2013年6月28日起计算，截止至起诉之日已发生2222986元）。事实和理由：本案争议厂房及土地原系芜湖市宝力高食品有限公司所有。2013年3月27日因债务纠纷，芜湖市中级人民法院对外委托中介机构拍卖。2013年5月27日，在第二次拍卖过程中，原告的前身南陵县水利水电建筑安装工程有限公司以16750000元的最高价竞得以上房屋和土地。芜湖市中级人民法院作出（2013）芜中执字第00060-1号《执行裁定书》，裁定：“一、被执行人芜湖市宝力高食品有限公司所有的位于南陵县经济技术开发区的房产〔权证号：房地权南陵县字第****地权南陵县字第**、房地权南陵县字第20100965号〕和土地〔权证号：南国土国用（2007）第003855-68号〕归南陵县水利水电建筑安装工程有限公司所有。二、南陵县水利水电建筑安装工程有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。之后，原告办理了以上财产的过户手续，其中争议厂房新的产权证书编号为房地权证南陵县字第20152620号。但是，在房屋实际交付过程中，被告提供了一份《租赁合同》复印件（未提供原件核对），称对争议房屋（面积6462.17平方米）享有使用权利。原告认为，自己作为厂房及土地权利人，依照物权法依法享有对厂房的占有、使用、收益和处分的权利。被告应通过举证证明自己具有合法占有房屋的事由，否则应当承担腾空并交还房屋及土地的义务。在非法占用期间，被告还应当按照市价（8元/月/平方米）支付厂房使用费以赔偿原告的损失。

***辩称，1.被告在得知案涉厂房被拍卖当时就提出异议，原告在竞买成功前就已经知道厂房在拍卖前存在租赁关系和以借款冲抵房租的事实；2.被告基于与原产权人存在房屋租赁合同关系而合法占有厂房，现8年租期未到，根据买卖不破租赁原则，原告无权要求被告腾让厂房，被告有权继续使用租赁房屋；3.8年租金是原产权人以其欠被告的借款冲抵的，原告无权再次要求被告支付租金；4.原告在取得案涉厂房产权前就已经知道被告和原产权人存在租赁关系，但在取得产权后从未向被告主张收回厂房和收取租金，现在起诉要求从2013年6月28日起计算损失费用，显然缺乏事实和法律依据；5.所剩租期不长，原告坚持要求让房，被告可以将房屋让给原告，但由于被告本人没有实际使用厂房，而是将厂房转租给别人，被告至多将实际收到的租金交给原告。

当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织了质证。本院认定事实如下：2011年4月7日，芜湖市宝力高食品有限公司与***签订《租赁合同》，约定：1.甲方(指芜湖市宝力高食品有限公司，下同)出租给乙方(指***，下同)的土地使用权及厂房位于南陵县经济开发区，土地使用权具体位置详见本合同所附的土地使用权证中地图红线内，权证号为南国土国用（2007）第003855-68号，使用权具体内容详见土地使用权证。甲方出租给乙方厂房的《房地产权证》权证号分别为：房地权证南陵县字第20100965号，用途为厂房，厂房面积共计约为6462.17平方米，具体厂房面积、结构、幢号等以《房地产权证》记载为准。2.甲方应于2012年3月1日前将全部租赁物按约定条件交付给乙方。经双方校验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。3.租赁期限为捌年，自租赁物交付之次日起开始起算。4.租金标准：第一租赁年度租金按出租房屋面积每平方米每月4元计算，年租金310184元，以后每一租赁年度租金按上一租赁年度租金标准上浮3%；乙方于全部租赁物交付之日后30日内一次性向甲方支付五年租金，第六年起的剩余租赁年度租金，乙方于每一租赁年度开始后30日内向甲方支付当年度租金。”

合同签订后一段时间，被告将该厂房转租。8年租金用钱经华欠被告的借款冲抵，冲抵通知于2012年2月9日送达给芜湖市宝力高食品有限公司和钱经华。

中信银行股份有限公司芜湖分行因借款合同纠纷起诉芜湖市宝力高食品有限公司，要求其偿还借款本息。2012年10月16日，芜湖市中级人民法院作出（2012）芜中字民二初字第000148号民事判决，判决生效后，进入执行程序。2013年3月27日，芜湖市中级人民法院依法委托中介机构拍卖芜湖市宝力高食品有限公司所有的位于南陵县经济开发区的房产〔权证号：房地权南陵县字第20081：房地权南陵县字第****地权南陵县字第**965号〕和土地〔权证号：南国土国用（2007）第003855-68号〕。原告参与竞拍。2013年5月21日，被告向芜湖市中级人民法院提交异议书，主张其作为案涉厂房的承租人享有优先购买，芜湖市中级人民法院曾就该异议召集中信银行股份有限公司芜湖分行、原、被告三方举行过听证会。

后原告以1675万元的价格竞得案涉厂房。2013年6月27日，芜湖市中级人民法院发出（2013）芜中执字第00060-1号执行裁定书，裁定：一、被执行人芜湖市宝力高食品有限公司所有的位于南陵县经济开发区的房产〔权证号：权证号：房地权南陵县字第20081071号、房地权南陵县字第2：房地权南陵县字第****地权南陵县字第**国土国用（2007）第003855-68号〕归南陵县水利水电建筑安装工程有限公司所有。二、南陵县水利水电建筑安装工程有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2015年6月，案涉厂房产权变更登记至原告名下。

南陵县水利水电建筑安装工程有限公司现更名为南陵县水利水电建设投资有限责任公司。

本院认为，一、关于租赁问题。(1)对租赁的真实性，被告向法庭提交了由其签名确认的《租赁合同》原件，且其在该《租赁合同》约定的租赁物被拍卖前就已经占有使用，据此可知，租赁合同客观真实。(2)对租赁的性质，虽然在执行听证时被告陈述如其借款人到期不能归还借款就用上述《租赁合同》约定的租金冲抵借款，据此可知，该租赁具有抵押性质。但是，被告的借款人没有按期归还借款，而是将上述《租赁合同》约定租赁物交由被告使用，并用租金冲抵借款，之后被告将该厂房转租收取租金以减少自己的损失。因此，被告的借款人将上述《租赁合同》约定的租赁物实际交由被告时，双方之间租赁关系即已发生。而该租赁关系发生在原告竞买成功前，且原告竞买成功后原定租赁期限并未届满，故在案涉厂房上设立的被告在先租赁和原告在后竞买应受合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定调整。

三、关于腾让房屋。如前所述，被告租赁涉案厂房在先，原告取得产权在后，依照《租赁合同》的约定，租赁期间至今尚未届满，因此根据“买卖不破租赁”原则，被告在租赁期届满前仍然有权占有、使用涉案厂房，原告无权要求其腾让房屋。

四、关于租金。原告作为案涉厂房的竞买人，在竞买成功之日起虽然受“买卖不破租赁”原则约束，不能解除原租赁合同，但是其有权收取竞买成功之日起以后的租金；2013年6月27日，芜湖市中级人民法院发出《执行裁定书》，自该日起原告取得涉案厂房的合法产权，有权获取相应收益。原告本应有权向被告收取2013年6月27日之后的租金，但是由于该租金由原产权人用其欠被告借款冲抵，实由原产权人收取。所以，被告无须再行向原告支付租金，而应由原产权人返还给原告。

五、关于鉴定。原告虽申请对《租赁合同》、《通知》上的签名的真实性和字迹形成时间进行鉴定，但是本院认为没有鉴定的可能和必要，不予鉴定。因为，其一、《租赁合同》的真实性问题，本院已作阐述，这里不再重复；被告亦已向法庭提交了由其签名确认的《通知》原件，真实性无须通过鉴定方式确定。其二、钱经华非本案当事人，无法对其字迹真伪进行鉴定。其三、目前，笔迹形成时间的鉴定缺乏相应规范和鉴定客观条件。其四、原告在竞买前被告就已转租案涉厂房，《租赁合同》、《通知》上的签名何时形成对案件事实的认定无多大影响。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：

驳回原告南陵县水利水电建设投资有限责任公司的诉讼请求。

案件受理费24584元（原告预交了12292元），由原告南陵县水利水电建设投资有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审　判　长　　宋代友

人民陪审员　　何来宝

人民陪审员　　刘　魁

二〇一七年十二月二十八日

书　记　员　　马　燕

附相关法律条文：

《中华人民共和国物权法》

第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

《中华人民共和国合同法》

第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。