南陵县水利水电建设投资有限责任公司

南陵县水利水电建设投资有限责任公司、***租赁合同纠纷二审民事判决书

来源:中国裁判文书网
安徽省芜湖市中级人民法院
民事判决书
(2018)皖02民终732号
上诉人(原审原告):南陵县水利水电建设投资有限责任公司,住所地安徽省南陵县。
法定代表人:***,该公司总经理。
委托诉讼代理人:**,安徽深蓝律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):***,男,1969年10月28日出生,汉族,住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人:**,安徽银佳律师事务所律师。
上诉人南陵县水利水电建设投资有限责任公司(以下简称水利水电公司)因与被上诉人***租赁合同纠纷一案,不服安徽省南陵县人民法院(2017)皖0223民初4703号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后,依法组成合议庭,因当事人双方在二审中均未提交新证据,故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
水利水电公司上诉请求:撤销一审判决,支持水利水电公司的诉讼请求。事实和理由:一、《租赁合同》和《通知》的形成时间和签章的真实性有异议,应当予以鉴定,才能查明案件事实。(一)抵押设立时间和《租赁合同》签订时间的先后顺序,属于必须查明的案件事实;(二)一审法院没有对《租赁合同》签订的时间节点是否真实,及其与中信银行股份有限公司芜湖分行对涉案厂房抵押登记手续的时间节点有无关联进行审查,没有纠正自身的错误;(三)笔迹鉴定具有法律基础和事实基础;二、***与芜湖市宝力高食品有限公司之间的债权详情属于本案应当查明的案件事实,***提出了债务抵销的抗辩,就应当提供债权存在的合法证据;三、本案不适用买卖不破租赁原则。(一)案涉《租赁合同》实质上是以租赁形式行使抵押担保实质,其真实目的是规避法律,并非“买卖不破租赁”中的房屋租赁;(二)***与芜湖市宝力高食品有限公司签订的租赁合同并没有实际履行;(三)判例和司法实践有明确的倾向认定,本案不属于“买卖不破租赁”,最高人民法院在(2014)民申字第215号一案中明确表明了一个意见,即债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同;四、一审法院适用法律错误,严重损害了水利水电公司的合法权益,应当纠正。(一)“买卖不破租赁”即使成立,也并不必然损害水利水电公司的合法权益,“买卖不破租赁”只是解决租赁合同是否约束水利水电公司的问题,即使该原则适用于本案,***仍然承担向水利水电公司支付租金的义务;(二)***抗辩债权冲抵应付租金,却无法证明债权的存在以及数额,应承担不利后果。***只提供“通知”就意图证明发生了冲抵效果,显然不符合证据规则;五、一审法院程序违法。水利水电公司向一审法院提交了书面鉴定申请和代理意见,但直到收到判决书时,都没有得到任何书面或口头通知说不予鉴定,一审程序存在不当。
二审中,***未提交书面答辩意见。
水利水电公司向一审法院起诉请求:1、***立即腾空并返还所占用的位于南陵县经济技术开发区内的厂房(产权证书编号:房地权证南陵县字第××号)和土地;2、***以所占厂房面积按照8元/月/平方米标准支付使用费至实际返还之日止,作为损失赔偿水利水电公司(从2013年6月28日起计算,截止至起诉之日已发生2222986元)。
一审法院认定事实:2011年4月7日,芜湖市宝力高食品有限公司与***签订《租赁合同》,约定:1、甲方(指芜湖市宝力高食品有限公司,下同)出租给乙方(指***,下同)的土地使用权及厂房位于南陵县经济开发区,土地使用权具体位置详见本合同所附的土地使用权证中地图红线内,权证号为南国土国用(2007)第003855-68号,使用权具体内容详见土地使用权证。甲方出租给乙方厂房的《房地产权证》权证号分别为:房地权证南陵县字第××号,用途为厂房,厂房面积共计约为6462.17平方米,具体厂房面积、结构、幢号等以《房地产权证》记载为准。2、甲方应于2012年3月1日前将全部租赁物按约定条件交付给乙方。经双方校验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。3、租赁期限为捌年,自租赁物交付之次日起开始起算。4、租金标准:第一租赁年度租金按出租房屋面积每平方米每月4元计算,年租金310184元,以后每一租赁年度租金按上一租赁年度租金标准上浮3%;乙方于全部租赁物交付之日后30日内一次性向甲方支付五年租金,第六年起的剩余租赁年度租金,乙方于每一租赁年度开始后30日内向甲方支付当年度租金。”合同签订后一段时间,***将该厂房转租。8年租金用钱经华欠***的借款冲抵,冲抵通知于2012年2月9日送达给芜湖市宝力高食品有限公司和***。中信银行股份有限公司芜湖分行因借款合同纠纷起诉芜湖市宝力高食品有限公司,要求其偿还借款本息。2012年10月16日,本院作出(2012)芜中字民二初字第000148号民事判决,判决生效后,进入执行程序。2013年3月27日,本院依法委托中介机构拍卖芜湖市宝力高食品有限公司所有的位于南陵县经济开发区的房产〔权证号:房地权南陵县字第20081071号、房地权南陵县字第20081072号、房地权南陵县字第××号〕和土地〔权证号:南国土国用(2007)第003855-68号〕。水利水电公司参与竞拍。2013年5月21日,***向本院提交异议书,主张其作为案涉厂房的承租人享有优先购买权,本院曾就该异议召集中信银行股份有限公司芜湖分行、水利水电公司、***三方举行过听证会。后水利水电公司以1675万元的价格竞得案涉厂房。2013年6月27日,本院发出(2013)芜中执字第00060-1号执行裁定书,裁定:一、被执行人芜湖市宝力高食品有限公司所有的位于南陵县经济开发区的房产〔权证号:权证号:房地权南陵县字第20081071号、房地权南陵县字第20081072号、房地权南陵县字第××号〕和土地〔权证号:南国土国用(2007)第003855-68号〕归南陵县水利水电建筑安装工程有限公司所有。二、南陵县水利水电建筑安装工程有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2015年6月,案涉厂房产权变更登记至水利水电公司名下。南陵县水利水电建筑安装工程有限公司现更名为南陵县水利水电建设投资有限责任公司。
一审法院认为,一、关于租赁问题。(1)对租赁的真实性,***向法庭提交了由其签名确认的《租赁合同》原件,且其在该《租赁合同》约定的租赁物被拍卖前就已经占有使用,据此可知,租赁合同客观真实。(2)对租赁的性质,虽然在执行听证时***陈述如其借款人到期不能归还借款就用上述《租赁合同》约定的租金冲抵借款,据此可知,该租赁具有抵押性质。但是,***的借款人没有按期归还借款,而是将上述《租赁合同》约定租赁物交由***使用,并用租金冲抵借款,之后***将该厂房转租收取租金以减少自己的损失。因此,***的借款人将上述《租赁合同》约定的租赁物实际交由***时,双方之间租赁关系即已发生。而该租赁关系发生在水利水电公司竞买成功前,且水利水电公司竞买成功后原定租赁期限并未届满,故在案涉厂房上设立的***在先租赁和水利水电公司在后竞买应受合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”的规定调整。二、关于腾让房屋。如前所述,***租赁涉案厂房在先,水利水电公司取得产权在后,依照《租赁合同》的约定,租赁期间至今尚未届满,因此根据“买卖不破租赁”原则,***在租赁期届满前仍然有权占有、使用涉案厂房,水利水电公司无权要求其腾让房屋。三、关于租金。水利水电公司作为案涉厂房的竞买人,在竞买成功之日起虽然受“买卖不破租赁”原则约束,不能解除原租赁合同,但是其有权收取竞买成功之日起以后的租金;2013年6月27日,本院发出《执行裁定书》,自该日起水利水电公司取得涉案厂房的合法产权,有权获取相应收益。水利水电公司本应有权向***收取2013年6月27日之后的租金,但是由于该租金由原产权人用其欠***借款冲抵,实由原产权人收取。所以,***无须再行向水利水电公司支付租金,而应由原产权人返还给水利水电公司。四、关于鉴定。水利水电公司虽申请对《租赁合同》、《通知》上的签名的真实性和字迹形成时间进行鉴定,但是一审法院认为没有鉴定的可能和必要,不予鉴定。因为,其一,《租赁合同》的真实性问题,已作阐述,这里不再重复;***亦已向法庭提交了由其签名确认的《通知》原件,真实性无须通过鉴定方式确定。其二,***非本案当事人,无法对其字迹真伪进行鉴定。其三,目前,笔迹形成时间的鉴定缺乏相应规范和鉴定客观条件。其四,水利水电公司在竞买前***就已转租案涉厂房,《租赁合同》、《通知》上的签名何时形成对案件事实的认定无多大影响。判决:驳回水利水电公司的诉讼请求。案件受理费24584元(水利水电公司预交了12292元),由水利水电公司负担。
二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,一、关于鉴定的问题,为便于本案事实查明,对案涉《租赁合同》签订的时间节点是否真实进行鉴定确有必要,一审对此认定有误,应予纠正。但目前,对笔迹形成时间的鉴定欠缺统一的规范,该项鉴定所需的技术尚不成熟,鉴定对检材的要求非常严苛,不同鉴定机构作出的鉴定结果的差异性也非常大,司法采信的难度较大,一审据此认为案涉鉴定不具有开展的可能性,并无不当。水利水电公司上诉称一审法院认为不予鉴定,却未向其作出书面决定或口头告知属程序违法,水利水电公司的该节上诉理由缺乏法律依据,且一审法院在判决中对不予鉴定的理由也作出了明确阐述;二、关于租金冲抵的问题,***提交的其于2012年2月9日向芜湖市宝力高食品有限公司送达的债务抵销通知能够证明其所主张的租金冲抵的事实。***与芜湖市宝力高食品有限公司以及***之间的债权债务关系因涉及案外人利益,且与本案诉讼非属同一法律关系,本院不作审查,水利水电公司对此如有异议,可另行主张;三、关于本案是否适用买卖不破租赁原则的问题,***虽认可案涉租赁具有抵押担保的性质,但现行法律以及相关司法解释并未对买卖不破租赁原则中租赁的性质作出排除性界定,水利水电公司上诉称本案不应适用买卖不破租赁原则,于法无据,本院不予支持。适用买卖不破租赁原则后,承租人已经履行了给付租金义务的可以对抗继受原来租赁合同义务的买受人,一审关于租金支付的认定亦无不当。综上,水利水电公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费24584元,由上诉人南陵县水利水电建设投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长沈武
审判员***
审判员*智

二〇一八年五月二十三日
法官助理***
书记员*娟
附:本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定。