北京龙建集团有限公司与北京德隆泰房地产开发有限公司等执行异议之与一审民事判决书

北京市房山区人民法院 民事判决书 （2022）京0111民初11987号 原告（申请执行人）：北京龙建集团有限公司，住所地北京市房山区良乡月华大街3号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市中闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市中闻律师事务所律师。 被告（案外人）：***，男，1947年11月7日出生，汉族，住北京市房山区。 委托诉讼代理人：***，北京市智远律师事务所律师。 被告（被执行人）：北京德隆泰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡一街***30号。 法定代表人：***。 原告北京龙建集团有限公司（以下简称龙建公司）与被告***、北京德隆泰房地产开发有限公司（以下简称德隆泰公司）执行异议之诉一案，本院于2022年10月8日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告龙建公司的委托诉讼代理人**、***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告德隆泰公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙建公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2022）京0111执异679号执行裁定书，继续对北京市房山区××××号房屋进行执行评估、拍卖；2.本案诉讼费用由被告***承担。事实与理由：2017年5月3日，北京仲裁委员会就北京龙建集团有限公司和北京德隆泰房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案作出（2017）京仲裁字第0578号裁决书。仲裁裁决生效后，被执行人北京德隆泰房地产开发有限公司（以下简称：德隆泰房地产公司）未履行生效法律文书义务向原告北京龙建集团有限公司支付案件款项，原告遂依法申请强制执行；经北京市第二中级人民法院指定，由贵院受理，并立执行案号（2017）京0111执5082号。2022年7月6日，原告再次递交恢复执行申请，贵院受理后于2022年8月24日张贴公告，责令被执行人自公告之日起15日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，将对案涉房屋进行评估拍卖。2022年9月6日，被告***对执行标的提出书面异议，贵院于2022年9月20日作出（2022）0111执异679号执行异议裁定：中止对***认购的北京德隆泰房地产开发有限公司名下位于北京市房山区××××号的执行。原告对该裁定不服，认为被告***异议不能成立，应准予对上述房屋的执行：一、诉争房屋至今仍登记在被执行人名下，且被告未提供证据证明系因不可归责于本人的原因导致诉争房屋无法办理过户，故被告无权就诉争房屋的执行提出异议。北京市房山区××××号楼共有房屋192间，且大部分为回迁安置房，少部分为商品房，其中甲5号楼房屋90间。2017年，原告向法院申请执行被执行人名下房产，此时××××号楼仅存1**101、102、202、302、402、502、602房屋和2**102、201、202房屋（产权证号：X京房权证字第X**），其余房屋均已出售并登记至其他产权人名下，不存在被执行人拒绝办理或无法办理过户的情形。被告强调诉争房屋近20年未办理过户登记是因“开发商原因”的陈述无事实依据，被告无法提供证据进行合理解释，无法证明其非因本人原因导致未办理房屋过户，故被告无权就诉争房屋的执行提出异议。二、被告无法证明其属于回迁安置对象，未提交证据证明实际交付房款，无法证明其与被执行人签订的《回迁房认购合同》合法有效。首先，没有证据证明被告属于良乡镇一街村回迁安置人员。《回迁房认购合同》签订的主体是本村合法拥有宅基地的人员，该合同签订应以拆迁安置补偿协议为基础，进行回迁房屋认购。被告虽然在执行过程中主张诉争房屋系其名下回迁安置房，但未提交拆迁安置补偿协议等相关证据，无法证明其符合回迁房屋安置条件。其次，被告未证明其实际向开发商交付房款。被告主张其已实际交付房款，回迁房屋也已完成交付。然而，被告在异议中仅提供了开发商出具的收据，未提交转款凭证、发票等客观证据，无法确认其购房的具体时间，也无法证明支付房款的事实是否真实存在。三、被告与被执行人具有恶意串通逃避执行的可能。原告2014年与被执行人就欠付工程款问题产生纠纷并以仲裁方式进行维权。仲裁过程中，被执行人为逃避债务，对存量房屋恶意低价出售。基于上述事实，结合本案中被告无法提供拆迁安置补偿协议证实其拆迁安置的主体资格，无法提供真实合法票据证明实际交付购房款的事实，不能排除在被执行人与被告恶意串通逃避执行的合理怀疑。综上，原告认为被告无权对（2017）京仲裁字第0578号裁决书提出执行异议，也无权主张解除对北京市房山区××××号房屋的查封。为保护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。 ***辩称，一、针对本案事实部分：1、诉争的房屋是答辩人名下的回迁安置房。涉诉房屋所在位置位于北京市房山区××××村，2003年7月23日因良乡卫星城的建设，良乡镇一街村制定拆迁方案，将答辩人在内的一街村居民居住的宅院进行拆迁，村民代表进行签字确认。具体拆迁办法详见“良乡镇一街村拆迁方案”。2004年10月7日一街村村委会对被拆迁户进行拆迁户动员会，表明拆迁政策、拆迁方案与城里一样，进行问卷调查，涉及拆迁的居民进行调查，调查结果：所有户均同意拆迁。后拆迁方启动拆迁程序，评估公司对涉及拆迁的住户进行评估，经确认无误后，开发商北京德隆泰房地产开发有限公司（以下简称开发商）与涉及拆迁居民按照拆迁补偿协议签订了拆迁安置补偿协议，但评估作价的金额并没有支付给被拆迁户，拆迁款用于折抵回迁安置房的房款。答辩人根据拆迁方案选择了就地回迁安置购房。在2011年底左右回迁安置楼陆续建设完毕，2012年3月份可以交房后，开发商要求答辩人将双方签订“拆迁补偿协议”交回，开发商与答辩人签订“回迁房认购合同”，明确了回迁安置房的位置、面积、价格。答辩人签完“回迁房认购合同”后与开发商的关联公司北京德隆泰物业管理有限公司签订“物业服务合同”，正式住进涉诉的回迁安置房内。回迁安置房屋交付完毕，开发商为答辩人开具房款收据。2、诉争的房屋的房款是以拆迁款抵顶的回迁安置房款。根据当时“良乡镇一街村拆迁方案”的规定，第一条拆迁安置对象为：一街范围内有房屋产权的村民。第二条拆迁对象所属房屋的认定，以2001年12月1日村委会与开发商共同测量的数据为基础，宅基地以内部分按此方案执行，宅基地以外部分属违章建筑，不予任何补偿。第三条拆迁方法：约定被拆迁人在拆迁后，愿购本村所建楼房者（城内），拆迁人将按均价1750元的优惠价，城外按1650元的均价（详见价格表）授予被拆迁人。在第五条权力与义务中，被拆迁人有权选择就地回迁购房或异地购房安置及货币补偿安置。3、诉争的房屋在2013年3月16日即交付给答辩人使用至今。答辩人在与开发商签订“回迁房认购合同”及物业公司签订“物业服务合同”后实际入住该房屋，并交纳了物业费、电费、水费、燃气费等相关费用至今。4、诉争的房屋未办理房屋产权登记不是异议人的原因。答辩人所居住的房屋为回迁安置房，是用答辩人的平房拆迁所取得的安置房，在此次拆迁过程中，答辩人并没有实际见到拆迁补偿款而是用拆迁款折抵回迁安置房款，对于办理房屋产权登记应为开发商开具相应手续进行产权登记，作为被拆迁人没有能力也办法办理。从拆迁到现在已经历时将近20年，房产证至今没有办理。综上，答辩人与开发商签订的《回迁房认购合同》，已经明确了本案涉案的住房为拆迁安置补偿房，其性质为回迁住房，答辩人作为被拆迁人，对该回迁住房依法享有合法权益，对该回迁房屋享有的物权，具有排他性。二、针对诉讼请求部分：被答辩人主张撤销执行裁定书无事实与法律依据，不同意被答辩人的各项诉讼请求，建议法庭驳回被答辩人的诉讼请求。 德隆泰公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月3日就龙建公司与德隆泰公司商事仲裁纠纷一案，北京仲裁委员会作出（2017）京仲裁字第0578号裁决书，裁决德隆泰公司应向龙建公司支付28569204.78元。龙建公司于2017年6月依据（2017）京仲裁字第0578号裁决书，向本院申请执行，执行案号为（2017）京0111执5082号。执行中，因德隆泰公司未履行给付义务，本院于2017年7月24日作出（2017）京0111执5082号执行裁定书，查封了位于北京市房山区××××号房屋（以下简称302号房屋）等在内的多套房屋。因该案为商事仲裁案件，2018年7月26日本院终结（2017）京0111执5082号案件的执行，将该案移送至北京市第二中级人民法院。2018年12月26日北京市高级人民法院作出（2018）京执他29号执行裁定书，指定本院执行（2017）京仲裁字第0578号仲裁裁决。本院于2020年6月15日继续查封了案涉房屋。2022年8月，本院张贴公告，对案涉房屋启动评估、拍卖程序。后***提出执行异议，要求解除对案涉302号房屋的查封。2022年9月19日本院作出（2022）京0111执异679号执行裁定书，裁定中止对案涉302号房屋的执行。2022年9月30日龙建公司提起本案诉讼。 2005年4月26日德隆泰公司（拆迁人、甲方）与***（被拆迁人、乙方）签订《房山区良乡镇***住宅房屋拆迁补偿协议》，约定被拆迁房屋建筑面积399.9平方米，房屋和地上物共计作价734779元。采取实物补偿的方式，甲方按拆迁建筑面积及地上物的评估价格补偿给乙方，结合每个家庭人口的构成情况自行认购。房山区良乡镇***村民委员会、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处一街村村民委员会亦在拆迁补偿协议上加盖印章。审理中，***称，其本人是***村民，2003年拆迁绝大面积涉及一街村，很少部分村民为***，但是制定方案由一街村主导，回迁都安置到了鸿顺园小区，后续的解决问题，都由一街村对接。 2012年3月9日，德隆泰公司（甲方）与***（乙方）签订《回迁楼认购合同》，约定回迁认购房屋为××××号房，建筑面积88.34平方米，该房屋的用途为住宅，房款共计167846元，付款方式为一次性付清。关于产权登记的约定：关于房屋产权登记的办理因受国家房屋限制购买政策制约，需等国家相关部门对产权人购房资格审查通过后再行办理，回迁入住时暂按户主的名字登记入住手续，待到办理产权登记时根据户口本和合同约定办理分户。德隆泰公司于2014年5月30日出具了案涉302号房屋的购房款收据。德隆泰公司向***交付了案涉302号房屋。2012年4月25日，德隆泰公司对甲5号楼整栋楼办理了产权登记，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，建筑面积为2711.58平米。***泰公司对该楼内部分房屋办理了所有权登记，但未包含本案案涉302号房屋。 2023年2月3日房山区拱辰街道一街村村民委员会出具说明，载明因拆迁后报规划审批时更改为现规划，故原拆迁户拆迁协议中选的房屋位置与实际选房楼号发生变化，最终回迁安置房位置以回迁房认购合同的位置为准；因德隆泰公司与政府存在用地争议，导致未能给回迁户办理产权登记。 本院认为，申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百二十二条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，***与德隆泰公司就案涉房屋签订的《回迁楼认购合同》的时间和实际占有使用案涉房屋的时间均早于本院对案涉房屋查封的时间，且***已支付了案涉房屋的全部购房款，结合一街村委会的证明和一般不动产权登记的流程，案涉302号房屋迄今为止未办理不动产权登记的原因并非因***自身的原因。综上，***对案涉房屋的权利可以排除执行，故对龙建公司的诉讼请求，本院不予支持。德隆泰公司经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十五条、第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条第一款、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回北京龙建集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费3656.92元，由北京龙建集团有限公司负担（已交纳）。公告费（以实际发生数额为准），由北京龙建集团有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年五月八日 法官助理*** 书记员***