大连金州新区金房建筑工程处、大连明达通信网络工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽02民终6579号

上诉人（原审原告、反诉被告）：大连金州新区金房建筑工程处，住所地大连市金州区拥政街道28号。统一社会信用代码91210213422430908M。

法定代表人：于忠洋，该公司经理。

委托诉讼代理人：车家明，辽宁生生律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐祥男，辽宁生生律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：大连明达通信网络工程有限公司，住所地大连市金州区光明街道金港路20号4单元1层1号。统一社会信用代码91210213098872703Q。

法定代表人：张煜坤，该公司经理。

委托诉讼代理人：于芳，辽宁金普律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张连明，张煜坤的父亲。

上诉人大连金州新区金房建筑工程处（以下简称“金房工程处”）因与上诉人大连明达通信网络工程有限公司（以下简称“明达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

金房工程处上诉请求：1、撤销一审判决第二项,并对此项依法改判,按照每日68.5元的标准判令明达公司支付自2020年1月1日起至实际腾退之日的房屋使用费;2、判令明达公司承担本案诉讼费用。事实与理由：金房工程处与明达公司约定的租赁费用为每年25,000元,换算成每日为68.5元。金房工程处在原审起诉时已陈述租赁费用的年标准,但对日标准的陈述存在笔误,写成“48.5元”,对原审法院认定事实造成误导。差额部分是金房工程处享有的合法权利,金房工程处有权主张,请求二审法院依法改判。

明达公司辩称，不同意金房工程处的上诉请求，金房工程处主张的事实理由均不存在，具体意见详见明达公司的上诉理由。

明达公司上诉请求：l、撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判金房工程处赔偿明达公司各项损失（以评估价值为准，暂计为10万元）;2、上诉费用由金房工程处承担。事实与理由：一审法院对本诉的审理事实不清、证据不足,适用法律错误。一、2019年12月31日的房屋租赁合同成立,系不定期租赁合同。一审法院已经认定“租赁期间届满后,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效。”所以金房工程处称照片系租赁期限届满前（2019年11月）拍摄,一审法院将该照片视为金房工程处将解除房屋租赁通知书送达给明达公司的观点不成立。另外,该组照片只有一张有张连明本人,并且该照片的内容不清晰,无法证明取自于送达通知书现场的场景,如果通知书已当场送达,为何不让明达公司在场人员签字,违反常理。双方之间系十多年的租赁关系,金房工程处到明达公司闲坐闲聊的情况很多,一审法院据此认定金房工程处将解除合同通知书向明达公司送达,证据依据明显不充分,证明力不足。二、双方之间所有合同的版本均由金房工程处提供并拟定,2019年与2018年合同内容不同部分未经上诉人协商及同意,且该不同部分不利于明达公司,金房工程处单方的约定对明达公司无效。金房工程处在签订合同前没有与明达公司协商,更没有对改变部分予以告知,只是通知明达公司过去盖章。明达公司明确表达本人无法到场由单位会计到场盖章的情况下,仍没有对发生根本变化的部分尽到告知义务,所以该部分的内容应当对明达公司无效。金房工程处提供的合同中有“代张连明”的字样,更能证明张连明本人没到场,所以与2018年不同条款内容并非明达公司真实意思表示。一审法院对此没有认定错误。三、既然一审法院在判决中已认定双方之间原房屋租赁合同继续有效,那么房租缴纳也应当按照双方的习惯,即每年1-2月份缴纳,更何况今年因疫情导致租金延后缴纳系不可抗力,系合理延后,非明达公司解除合同,一审法院依据届满前必须缴纳租金无任何法律依据,与已经认定的事实前后矛盾,据此判决明达公司腾退房屋依据不足。四、明达公司在2020年8月27日向大连市金普新区住房和城乡建设局，要求了政府信息公开。同日，该局向明达公司出具了一份告知书，有两项答复。第一项答复是案涉房屋所处的地块于2004年由大连辽大房地产开发有限公司毛地摘牌，并由该企业当年开始自行开展动迁工作。第二项是当时金州辖区内执行的动迁文件是《大连市金州区城市房屋拆迁管理办法》（大金政发【2002】42号）。根据上述文件明达公司发现双方在从2008年开始签订房屋租赁合同的当时金房工程处已经知道大连辽大房地产开发有限公司开展了拆迁工作，但金房工程处隐瞒了上述事实，与明达公司签订了房屋租赁合同，并且在租赁期间租赁合同一年一签，双方已经事实上形成了一个长期的租赁合同。根据《大连市金州区城市房屋拆迁管理办法》，明达公司作为房屋的承租人应享有动迁安置费等赔偿款项，而金房工程处隐瞒了上述重大事实，与明达签订的租赁合同，使明达公司在不知道该房屋已经被动迁的情况下租赁案涉房屋，并且向该房屋投入了大量的修复款、实施了修复工程，并投入了大量的装修款等各项费用，上述过错责任应当由金房工程处承担。此外，根据《大连市金州区城市房屋拆迁管理办法》第14条的规定，该地区已经被确定动迁，拆迁范围被确定后，拆迁范围内的单位和个人不得将房屋出租，而金房工程处违反了该规定，将房屋租给了明达公司，给明达公司造成了一定的损失，所以金房工程处应对此承担责任。明达公司在明知该房屋被动迁的情况下，在2019年11月份名义上是到明达公司去做客聊天、看看房屋的情况，实际上拿着所谓的告知书到明达公司去暗地里拍照，如果该事实是真实的合法的，金房工程处为何不正大光明地将该解除合同的告知让明达公司签字接收，如果在不接收不签字的情况下，可以正大光明地拍照录像。而在一审中金房工程处只将侧面后面的照片以及明达公司屋外的照片提供给法庭，用于证明其主张，但是明确能够看出该照片视频均系偷拍，金房工程处的工作人员众多，而明达公司在场的只有张连明1人，而张连明当时始终处于正面朝着客人的方向，而拍照人的角度全都在其侧面、后面，甚至将告知书的文件纸放在茶桌的左后边，从张连明的视角上根本看不清楚其内容。而一审法院仅根据上述的视频照片就认定其告知书已经送达给了明达公司，证据明显不足。

金房工程处辩称,不同意明达公司的上诉请求。因为明达公司没有向法庭客观描述本案的基本情况。第一，关于2019年11月份向明达公司送达通知书一事，并非如本案明达公司代理人所说是偷拍，并采取一些手段等。实际情况是金房工程处的两名工作人员亲自到明达公司说明了来意，并向明达公司的代理人张连明送达了解除房屋租赁的通知书，告知其期限届满不再续租的事实。在此情况下，据送达人员向律师介绍张连明没有在通知书上签名，为了证明送达的客观性拍了照片，同时也在明达公司的大门入口处拍了照片。第二，关于毛地摘牌的问题，明达公司说金房工程处和大连辽大房地产开发有限公司进行了协商，没有证据证明，不是客观事实。第三，《大连市金州区城市房屋拆迁管理办法》文件并没有排除金房工程处与明达公司之间的权利义务关系，同时正因为考虑这些客观事实，所以金房工程处与明达公司之间的合同都是一年一签的。至于明达公司所说其投入了大量的修缮费和维修费等，他应当知道租赁合同一年一签的事实，也并非像明达公司所说的其要永久、无期限的占有金房工程处的房屋。案涉房屋是金房工程处的房屋，在没有被拆除前，金房工程处有权利占有、使用和出租该房屋。至于上诉人明达公司所说的是否违反法律的强制性规定，可以适用法律无效合同的处理方式，而并不是免除或者是应由金房工程处承担赔偿责任的法定义务。因此对明达公司的上诉请求，金房公司不予认可。

金房工程处向一审法院起诉请求：1、判令被告腾退位于金州区的租赁房屋（建筑面积223.8m2)以及租赁房屋的附属院落和10间无证房屋，并交付原告。2、判令被告给付占用使用房屋期间的租金（自2020年1月1日起至被告腾退房屋之日止，每日按25,000元/年÷365天=48.5元计算），以及期间产生的物业费、水费、电费、取暖费等费用；3、诉讼费由被告承担。

明达公司向一审法院反诉请求：要求继续履行房屋租赁合同，反诉费由原告承担。

一审法院认定事实：原、被告于2019年1月3日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的位于金州区，建筑面积223.8平方米房屋（房屋产权证号:大房权证金新字第××号）、房屋附属院落及院落内10间无证房屋，租赁期限自2019年1月1日始至2019年12月31日止，租赁费为2.5万元/年，协议签订后支付本年度租金，此后应于每年12月1日前支付下一年度租金，被告超过30日未按照约定交纳租金的，原告有权解除合同并要求被告支付实际占有期间的租金。合同签订后，被告于2019年2月1日交纳租金2.5万元。

另查，被告自2008年始即租赁案涉房屋及院落，并占有、使用至今。在被告租赁期间，原、被告每年均就案涉租赁房屋及院落签订租赁合同，自2020年1月1日开始，原被告间未再就案涉租赁房屋及院落签订租赁合同。

一审法院认为：当事人应按照合同约定履行合同义务。本案中，原、被告于2019年1月3日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告租赁原告所有的案涉房屋及院落，双方就租赁期间、租赁费用、租金交纳时间、违约责任等进行了约定，被告辩称原告提供的租赁合同公章不真实，法定代表人签字不属实，且双方从08年始产生租赁关系，合同每年一签，原告提供固定格式条款应明确告知被告，但原告未告知被告，合同内容亦未经被告同意，故租赁合同应为无效。一审法院认为，在本案庭审期间，原告提供《房屋租赁合同》一份，被告提供《房屋租赁合同》九份，其中，被告提供的原、被告于2019年1月3日签订的《房屋租赁合同》与原告提供的《房屋租赁合同》对比，虽然原告提供的《房屋租赁合同》中被告法定代表人签字处出现碳素笔书写的“代张连明”字样，但除此字样外，两份合同内容完全相同，均加盖有原、被告公章，被告虽自述该合同系收到本案传票后才找到，但其未能提供证据证明2019年双方另行签订有其他书面合同，亦未能对被告为何在自述未认可合同内容之情况下，在自持的合同上加盖公章并持有该合同做出合理解释，故对被告的辩解意见无据支持。因原、被告均持有内容相同的书面租赁合同，两份合同均加盖有原、被告公章，即使被告对原告所持合同中被告公章不予认可，亦不认可原告所持合同中法定代表人签字的真实性，但其自持的合同中亦加盖有原、被告公章，而当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，故应认定案涉《房屋租赁合同》成立，因该合同未违反法律规定，故该合同应为合法有效，原被告均应按照合同内容履行合同义务。

案涉《房屋租赁合同》已于2019年12月31日届满，经一审法院询问，被告自述未能按照合同约定，于2019年12月1日前交纳2020年租金，亦未对未能交纳的原因做出合理解释，故被告应于案涉合同期间届满后立即腾退其租赁的案涉房屋及院落。

关于被告提出的案涉合同到期后，被告仍继续占有该房屋，原告未有任何不续签合同的意思表示，其与原告已经形成不固定期限合同，要求继续履行案涉房屋租赁合同的反诉请求，一审法院认为，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同方继续有效。本案中，原告自述已于2019年底书面告知被告不再与其续行签订租赁合同，并提供照片加以佐证，被告对此虽未认可，但其自认照片中留有被告诉讼代理人，即被告法定代表人父亲，公司实际经营人张连明的影像，对此被告未能做出合理解释，同时，被告虽自述至今仍在租赁地经营，但未能交纳2020年租金，故对反诉原告的反诉请求，一审法院无据支持。

因被告自述自案涉合同期间届满后，即2020年1月1日始仍继续占有、使用案涉房屋及院落至今，故被告应按照案涉《房屋租赁合同》约定，按照日48.5元（25,000元/年÷365天）的标准交纳自2020年1月1日始至被告实际腾退之日止的租赁费用。

原告主张被告支付违约占用期间的物业费、水费、电费、取暖费等费用，但未能提供证据证明上述费用已经实际发生，故对原告的此项主张一审法院无据支持，原告可在证据充分后另行主张权利。

据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告大连明达通信网络工程有限公司于判决生效后10日内腾退位于金州区，建筑面积223.8平方米房屋（房屋产权证号：大房权证金新字第××号）、房屋附属院落及院落内10间无证房屋；二、被告大连明达通信网络工程有限公司于判决生效后十日内给付原告大连金州新区金房建筑工程处租赁费（租赁费计算标准：以日48.5元为标准，自2020年1月1日始至被告实际腾退之日止）；三、驳回原告大连金州新区金房建筑工程处的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告大连明达通信网络工程有限公司的诉讼请求。案件受理费8650元、（原告预交7500元，反诉原告预交1150元），由被告大连明达通信网络工程有限公司负担。

二审中，明达公司提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方有争议的证据，本院认定如下：对于明达公司提供的2020年8月27日《大连市金普新区住房和城乡建设局政府信息公开告知书》(2019第24号),金房工程处对真实性并无异议，本院对该证据的真实性予以确认。该告知书答复内容如下：1.先进街道东山路81号房屋所处位置地块于2004年由大连辽大房地产开发有限公司毛地摘牌，并由该企业当年开始自行开展动迁工作；2.当时金州区辖区内执行的动迁文件是《大连市金州区城市房屋拆迁管理办法》（大金政发【2002】42号）。对于明达公司提供的。照片和视频，金房工程处对该证据的真实性不予认可，鉴于明达公司未能提供上述证据的原始载体，且该证据与明达公司在本案中的反诉请求并无必然关联性，故本院对上述证据不予采纳。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院补充查明，二审中，明达公司的委托诉讼代理人张连明认可其授权明达公司会计在2019年的《房屋租赁合同》上代其签字并加盖公司印章。金房工程处在二审审理过程中向本院提交撤回上诉的申请。

本院认为，金房工程处一审诉请明达公司腾退房屋，明达公司反诉要求继续履行房屋租赁合同，故本案的争议焦点为案涉房屋租赁合同能否继续履行。根据双方2019年1月3日签订的《房屋租赁合同》的约定，租赁期限至2019年12月31日届满，在租期届满后，双方未再续签租赁合同，明达公司亦未继续交纳房屋租金，故明达公司已无继续占有使用案涉房屋的合同依据和法律根据，一审法院判令明达公司腾退案涉房屋并无不当，本院依法予以维持。《房屋租赁合同》终止后，明达公司仍占用案涉房屋，应支付自2020年1月1日起算至实际腾退之日止的占有使用费，标准应参照双方2019年1月3日签订的《房屋租赁合同》的约定执行。但一审中，金房工程处按照每日48.5元的标准主张占有使用费，二审虽提出上诉要求调整占用费标准为每日68.5元，后又撤回上诉，此系其对自身诉讼权利的处分，本院予以准许。基于此，对于一审法院判令明达公司以日48.5元为标准向金房工程处支付占有使用费的内容，本院不予调整。

至于明达公司称2019年1月3日的《房屋租赁合同》并非其真实意思表示一节，因该租赁合同上加盖有明达公司的印章，明达公司法定代表人的父亲及历次房屋租赁合同的签订人张连明认可其授权会计在2019年的房屋租赁合同上代其签字并加盖公司印章，故对明达公司在《房屋租赁合同》上加盖印章的真实性本院予以确认，基于此《房屋租赁合同》对明达公司发生法律效力，明达公司理应受该合同的约束。对于明达公司的该项上诉理由本院不予支持。

关于明达公司二审增加诉讼请求，要求金房工程处赔偿其各项损失10万元，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。鉴于金房工程处明确表示不同意在本案中一并审理明达公司二审增加的反诉请求，且双方就该诉请未能达成和解，故本案对明达公司增加的诉讼请求不予处理，明达公司可另行主张。

关于明达公司上诉称，案涉房屋所处的地块于2004年由大连辽大房地产开发有限公司毛地摘牌，并由该企业当年开始自行开展动迁工作，金房工程处隐瞒了上述事实，与明达公司签订房屋租赁合同，根据《大连市金州区城市房屋拆迁管理办法》第14条的规定，该地区已经被确定动迁，拆迁范围被确定后，拆迁范围内的单位和个人不得将房屋出租，故金房工程处违反该规定签订的案涉房屋租赁合同应为效力待定合同，本案应追加大连辽大房地产开发有限公司参加诉讼，金房工程处对于明达公司的损失应承担赔偿责任，且明达公司作为承租人应享有获得动迁安置补偿款的权利一节，本院认为，虽然《大连市金州区城市房屋拆迁管理办法》第14条规定，拆迁范围被确定后，拆迁范围内的单位和个人不得将房屋出租，但现并无充分证据证明案涉房屋及场地已被确定为拆迁范围，并实际开展拆迁工作，且该规定应属管理性规范，而非效力性强制规范，即使违反该规定亦不必然产生所签房屋租赁合同无效的法律后果。鉴于本案系房屋租赁合同纠纷，合同当事人为金房工程处和明达公司，大连辽大房地产开发有限公司与本案的处理结果并无直接利害关系，故明达公司要求追加大连辽大房地产开发有限公司参加诉讼依据不足，本院不予支持。至于金房工程处应否向明达公司承担损害赔偿责任，以及明达公司能否获得动迁安置补偿利益并非本案的审理范围，本院依法不予处理。

综上所述，明达公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2350元（大连金州新区金房建筑工程处已预交50元、大连明达通信网络工程有限公司已预交2300元），因大连金州新区金房建筑工程处撤回上诉，对其缴纳的上诉费50元减半收取25元，案件受理费合计2325元，由大连明达通信网络工程有限公司负担2300元，大连金州新区金房建筑工程处负担25元。

本判决为终审判决。

审判长　吕　瑛

审判员　季　烨

审判员　王　亮

二〇二〇年十月二十七日

书记员　葛美玲