某某与中国民生银行股份有限公司苏州分行、某某等金融借款合同纠纷执行裁定书

江苏省苏州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏05执复37号

复议申请人（案外人）：***，男，1977年6月2日出生，汉族，住浙江省仙居县。

申请执行人：中国民生银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区时代广场23幢。

主要负责人：曹亮。

委托诉讼代理人：王健，江苏普邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡敏，江苏普邦律师事务所律师。

被执行人：***，男，1972年1月30日出生，汉族，住所地江苏省常熟市。

被执行人：唐妹芳，女，1972年5月12日出生，汉族，住所地江苏省常熟市。

被执行人：常熟市琴川市政绿化工程有限公司，住所地江苏省常熟市开元大道2号501。

法定代表人：庞晓峰。

被执行人：常熟市琴川河道综合治理有限公司，住所地常熟市环城东路64号。

法定代表人：***。

复议申请人***不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581执异119号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审查查明，2018年7月25日，执行法院对中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称民生银行苏州分行）与***、唐妹芳、常熟市琴川市政绿化工程有限公司、常熟市琴川河道综合治理有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0581民初5200号民事调解书：一、***、唐妹芳结欠民生银行苏州分行贷款本金人民币1999998.59元、至2018年4月10日的罚息和复利81891.56元及自2018年4月11日起至实际给付之日止按合同约定计算的罚息和复利。该款项由***、唐妹芳于2018年9月底前、12月底前、2019年3月底前、6月底前各支付民生银行苏州分行40万元；于2019年9月底前支付民生银行苏州分行399998.59元；于2019年12月底前支付民生银行苏州分行计至2018年4月10日的罚息和复利81891.56元及自2018年4月11日起至实际给付之日止按合同约定计算的罚息和复利。二、***、唐妹芳于2019年12月底前支付民生银行苏州分行律师代理费80356元。三、常熟市琴川市政绿化工程有限公司、常熟市琴川河道综合治理有限公司对***、唐妹芳上述债务在最高限额200万元范围内承担连带清偿责任。四、如***、唐妹芳逾期履行，民生银行苏州分行有权就***、唐妹芳抵押之房产常熟市环城东路64号（熟房他证虞山字第××号）以折价或拍卖、变卖后所得价款在最高限额229万元范围内优先受偿。五、如***、唐妹芳任一期逾期履行，则民生银行苏州分行有权就本案未履行之债务本息及律师费、诉讼费一并向法院申请执行。六、双方当事人一致同意本调解协议自双方签字捺印起，即具有法律效力。七、案件受理费减半收取12049元，财产保全费5000元，合计诉讼费17049元，由***、唐妹芳负担，于2019年12月底前直接支付民生银行苏州分行，该院不再收退。常熟市琴川市政绿化工程有限公司、常熟市琴川河道综合治理有限公司承担连带责任。

2020年5月21日，根据申请执行人中国民生银行股份有限公司苏州分行的申请，该院立案执行，案号(2020)苏0581执2836号。执行过程中，该院作出执行公告，载明：“……本院已查封被执行人***、唐妹芳名下的位于常熟市环城东路64号房产等财产。现将相关事项公告如下：1、在查封期间，非经本院同意，任何人不得占有、处分该房地产，否则，本院将依法追究其法律责任。2、责令被执行人及居住在上述房地产内的人员在10日内自行迁出。如居住在上述房地产内的人员因与被执行人签订有租赁合同等原因占有该房地产的，应在本公告之日起5日内将租赁合同、租金支付凭证原件及其他证明材料交至本院，否则视为无合法理由占有……”。后***向该院主张房屋租赁权，并提交房屋租赁合同复印件、补充协议书复印件予以证明租赁关系。上述房屋租赁合同的主要内容为：一、租期：2015年1月3日起至2021年1月30日止。二、租金：房屋第一、二、三年租金不变为人民币18万元，第四年起每年租金以第一年租金为基数递增6%。三、租赁范围:常熟市环城东路64号一至三楼。补充协议书的主要内容为：一、租期调整为2015年2月1日至2025年1月30日止。二、双方确认自2021年2月1日开始。每年的租金为人民币21.5万元。申请执行人民生银行苏州分行向该院提交了申请书，申请涤除案外人***的租赁权，并申请解除案外人***对上述不动产的占有。2020年8月6日，该院作出(2020)苏0581执2836号之二裁定书，载明：“……依法设定的抵押权受法律保护，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案外人***提交的租赁合同系抵押之后签订的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故案外人***向本院主张不动产租赁权的申请，本院碍难支持，应予去除。……一、对常熟市环城东路64号不动产去除租赁关系后拍卖、变卖。二、解除案外人***对位于常熟市环城东路64号不动产的占有。案外人***收到本裁定之日起三十日内腾空并搬离上述房屋，逾期不搬离，本院将予以强制迁出。”。

另查明，常熟市环城东路64号不动产登记在***、唐妹芳名下，登记日期为2010年1月29日，民生银行苏州分行于2014年7月4日在案涉不动产上进行了最高额抵押登记。

案外人***提出执行异议称：异议人承租常熟市环城东路64号不动产开办浴室的事实是告知了民生银行苏州分行工作人员的，民生银行苏州分行也同意的，异议人也与唐妹芳签订了租赁合同，并凭常熟市环城东路64号房产证申领了营业执照。中国民生银行股份有限公司苏州分行在营业执照审批公示期内未提出异议，异议人已租赁了6年，异议人已按约定支付了全部租金,异议人认为该租赁协议不能随意去除。请求：1、撤销常熟法院(2020)苏0581执2836号之二执行裁定书；2、认定异议人系常熟市环城东路64号不动产善意承租人；3、请求对常熟市环城东路64号不动产带租拍卖。

案外人***在提出异议时向该院一并提交如下材料：

1、中国农业银行银行卡交易明细清单复印件一份，交易起始日期为2015年1月1日，截止日期为2020年8月12日，该明细显示，2016年1月28日至2019年12月31日期间，***多次向唐妹芳转账，每次转账金额在10000元至100000元之间。

2、收条复印件一份，载明：今收到***环城东路64号商业用房房屋租金180000元，即租房日期2015年2月1日至2016年1月30日，履约保证金5000元，转让金16000元。收款人唐妹芳，2014年11月6日。

执行法院认为：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，***与唐妹芳间的租赁协议签约日期晚于抵押权设立时间，该院对***的租赁关系予以涤除符合法律规定，故***的异议请求不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回***的异议请求。

***不服上述裁定，向本院申请复议称，1、撤销(2020)苏0581执2836号之二、(2020)苏0581执异119号两份裁定书；2、请求认定***系常熟市环城东路64号不动产善意承租人；3、请求常熟市环城东路64号不动产带租拍卖。事实和理由：一、***从唐妹芳处租赁常熟市环城东路64号不动产后，唐妹芳与***去民生银行苏州分行进行沟通，该行工作人员知晓并认可租赁行为。在5200号民事调解书作出后，***与唐妹芳签订补充协议，延长租赁期一事，民生银行苏州分行也知晓并认可，据此，***才将租金预先支付给唐妹芳并签订相关协议。民生银行苏州分行作为执行申请人申请涤除***的租赁权，违背了公平诚信原则和契约精神。二、***依法享有的租赁权不会对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现造成影响，若执行申请人认为***的租赁权对实现抵押权存在影响，应举证予以证明。常熟法院未能对相关事实予以查明并证实。***作为优先购买权人也准备参与该不动产的拍卖竞买，即便最后未能竞得该不动产，***也愿意按照原租赁合同的约定向新产权人履行原合同义务。

民生银行苏州分行称：案涉房屋于2014年7月4日办理了抵押登记，即使申请人提供的相关的租赁合同是真实有效的，其租赁关系也是自2015年2月1日起，故抵押登记在先，租赁关系在后，根据法律规定，依法设定的抵押权受法律保护。抵押权设立后，抵押财产出租的该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故请求驳回异议人的复议申请。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，民生银行苏州分行于2014年7月4日对涉案房地产设置了最高额抵押权并办理了他项权证。而***于2015年1月才就涉案房地产订立房屋租赁合同及补充合同，晚于民生银行苏州分行的抵押权成立时间。***主张民生银行苏州分行认可涉案抵押物出租给其，但未提供任何证据予以佐证。根据***的主张，其对涉案房地产享有剩余4年的租赁权，如让该租赁权继续存在于拍卖财产上，会对民生银行苏州分行在先的抵押权产生不利影响。民生银行苏州分行请求在拍卖抵押物过程中除去设立在后的租赁权，符合法律规定，依法应予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

驳回复议申请人***的复议申请。维持江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581执异119号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　　孙　　　一　　　鸣

审 判 员　　柏　　　宏　　　忠

审 判 员　　丁　　　　　　　兵

二〇二一年二月二十日

法官助理　　沈可尧书记员徐方圆