某某、榆林市九洲绿艺装饰工程有限公司与榆林市盛景房地产开发有限公司买卖合同纠纷执行裁定书

陕西省榆林市榆阳区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）陕0802执异51号

异议人（利害关系人）：**，男，1993年2月22日出生，汉族，现住陕西省榆林市榆阳区，

委托诉讼代理人：李培录、杨世瑛（实习），陕西格道律师事务所律师。

申请执行人：榆林市九洲绿艺装饰工程有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区金阳小区银沙苑32号楼商铺二层，统一社会信用代码916108025807745708。

法定代表人：张文娟，该公司执行董事。

被执行人：榆林市盛景房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区航宇路东，统一社会信用代码916108006911074391。

法定代表人：朱国军，该公司执行董事。

第三人：冯刚，男，1973年12月19日出生，汉族，住陕西省西安市新城区，

第三人：钞榆平，男，1970年1月24日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区，

第三人：常江，男，1982年7月15日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区，

在本院执行申请执行人榆林市九洲绿艺装饰工程有限公司与被执行人榆林市盛景房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人**提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人**称，榆阳区人民法院在办理申请执行人榆林市九洲绿艺装饰工程有限公司与被执行人榆林市盛景房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，查封了位于榆阳区××路沙城××小区××楼××单元××号房屋，该房屋虽然登记在被执行人盛景公司名下，但已经实际转卖给异议人，故请求中止执行。理由如下：1、2016年1月17日，冯刚、钞榆平与常江签订《购房协议》，约定以38万元的价格将案涉房屋卖于常江，常江将款项支付完毕后，实际占有了该房屋并入住。2016年3月5日，常江缴纳了物业、电梯、公摊费及生活垃圾费，沙城明珠物业公司榆林市昌盛达物业有限公司出具收款收据一支，载明：小区6楼1502室，姓名常江。2、2018年1月15日，常江将涉案房屋转让与异议人**并签订购房协议，异议人将房款全部支付给了常江。异议人自购买涉案房屋后一直居住至今，并缴纳了居住期间的全部物业管理费、服务费及水电费，缴费回单和收款收据皆载明：用户编号6-1502，用户姓名**。3、截至目前，沙城明珠小区整体未经消防验收，一直不具备办理房屋登记的条件，导致异议人购买涉案房屋后无法办理过户手续。故根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，异议人所提理由符合法律规定，该房屋的实际所有权人为异议人，并非被执行人盛景公司，异议人的购买行为完全可以排除法院的强制执行，应当中止执行。

申请执行人榆林市九洲绿艺装饰工程有限公司称，异议不成立。

经查，本院在执行申请执行人榆林市九洲绿艺装饰工程有限公司与被执行人榆林市盛景房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，于2018年3月23日预查封被执行人榆林市盛景房地产开发有限公司名下的位于榆阳区西沙沙城××小区××楼××单元××室房屋一套。异议人**不服，提出上述请求。

本院认为，1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，本案异议人**基于执行标的提出异议，异议理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，对案外人提出的排除执行异议，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断权利人；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。故本院预查封被执行人榆林市盛景房地产开发有限公司名下位于榆阳区西沙沙城××小区××楼××单元××室房屋并无不当。案外人**称，其向第三人常江购买案涉房产，第三人常江向冯刚、钞榆平购买案涉房产，均非权利人被执行人榆林市盛景房地产开发有限公司对案涉房产的处分行为，异议理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

驳回异议人**的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　周　　　　利　　　　娥

人民陪审员　张景鹏人民陪审员王春平

二〇二〇年五月二十七日

书　记　员　李　　　　　　　　　飞