某某、南阳市龙禧装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

河南省南阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫13民再20号

再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：**，男，汉族，1957年8月27日出生，住河南省南阳市卧龙区。

委托诉讼代理人：李顺，河南隆翔律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：南阳市龙禧装饰工程有限公司，住所地河南省南阳市中心广场鸿德大厦16层。

法定代表人：余泳，任总经理。

委托诉讼代理人：潘广群，北京达略（南阳）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：南阳市建筑设计研究院，住所地河南省南阳市文化路14号。

法定代表人：刘伟，任院长。

委托诉讼代理人：余和平、李硕果，河南梅溪律师事务所律师。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：南阳清大华行玉文化传播有限公司，住所地河南省南阳市文化路14号。

法定代表人：郑旭勇，任经理。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司，住所地河南省南阳市卧龙区文化路14号。

法定代表人：姚依缔，任经理。

委托诉讼代理人：王瑞峰，河南船旗律师事务所律师。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：南阳市泰源祥文化传播有限公司，住所地河南省南阳市工业北路橡胶厂家属楼30幢1单元501室。

法定代表人：刘雨华，任总经理。

再审申请人**、南阳市龙禧装饰工程有限公司（以下简称龙禧公司）与被申请人南阳市建筑设计研究院（以下简称建筑设计院）、南阳清大华行玉文化传播有限公司（以下简称清大华行）、河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司（以下简称贞元公司）、南阳市泰源祥文化传播有限公司（以下简称泰源祥公司）为房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）豫13民终7175号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年12月27日作出（2019）豫民申7374号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人**的委托诉讼代理人李顺，再审申请人龙禧公司的委托诉讼代理人潘广群，被申请人建筑设计院的委托诉讼代理人余和平、李硕果，被申请人清大华行的法定代表人郑旭勇，被申请人贞元公司的委托诉讼代理人王瑞峰，被申请人泰源祥公司的法定代表人刘雨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**申请再审称，1、二审判决缺乏基本证据证明，且与现有事实、证据相悖。建筑设计院与龙禧公司的租赁协议并未实际履行，**租赁涉案房屋的行为是作为清大华行发起人所行使的公司行为。自2013年接收房屋至2019年都是清大华行占有使用房屋，建筑设计院也是针对清大华行收取了物业水电费用且从未向**及龙禧公司主张。**接收房屋时清大华行已经设立，且接收房屋后清大华行对三楼进行装修并使用，当时**系清大华行的法人，其接收房屋并进行装修使用的行为是职务行为，后果应由公司承担。同时工商局档案显示清大华行与建筑设计院直接达成了房屋租赁合同关系，清大华行与贞元公司之间也签订有一楼的房屋租赁合同，以上证明涉案房屋一直由清大华行控制、使用。2、二审适用法律错误，本案的使用、受益人均为清大华行。3、二审判决程序错误，其判决**向设计院支付房租超出建筑设计院的诉请。4、二楼房屋的空置是设计院的放任和默认行为，无任何人接收使用二楼房屋，设计院应当承担空置损失。5、二审租金起点时间计算错误，未扣除六个月的装修时间。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审，支持申请人不予支付建筑设计院租金300万元的诉请，诉讼费由被申请人承担。

龙禧公司申请再审称，1、龙禧公司与设计院之间的租赁合同并未生效和实际履行，建筑设计院作为出租人从未向龙禧公司办理过房屋的交接手续，龙禧公司也从未接收、实际使用涉案房屋，双方之间的租赁合同始终处于未生效状态。在此情况下，双方的租赁合同已实际终止，龙禧公司已实际退出该租赁合同关系。**作为清大华行的发起人及法定代表人缴纳了第一年的租金，自此，原租赁合同已实际被**及清大华行所替代，龙禧公司与设计院的合同实际被终止。2、二审判决认定龙禧公司与**共同租赁案涉房屋不符合事实和日常情理，该认定属于没有任何证据证明的主观臆断。3、设计院将案涉房屋另行出租，且案涉房屋历经多个主体使用至今，来源不明，二审法院对这些重要事实疑问视而不见不做任何评价。4、二审租金起点时间计算错误，未扣除六个月的装修时间。综上，请求依法撤销原判，改判驳回建筑设计院的对申请人的诉讼请求。

建筑设计院辩称，一、龙禧公司始终是合同的承租方、涉案租金承担支付义务的主体，在未书面解除租赁合同的前提下龙禧公司辩称其已退出租赁关系不能成立。租赁合同系诺成性合同，并不以实际占有使用租赁房屋为前提，双方未以书面形式解除合同，合同即应继续有效。龙禧公司虽称双方租赁合同已解除，但其并未与建筑设计院就合同解除事宜签订协议，也无其他证据证实双方存在口头约定，也不能证实**退还10万元诚意金系得到建筑设计院认可的代为退款行为。二、龙禧公司、**与建筑设计院之间形成共同租赁合同关系，**在涉案中的民事法律行为并非代表清大华行公司发起人所行使的公司行为，故建筑设计院有权要求其支付拖欠的全部租金并解除合同。1、案涉租赁合同由龙禧公司支付10万元诚意金，**支付50万元租金，二者共同完成了支付第一年租金的义务，且龙禧公司法人曹磊曾与**一起参与租赁事宜，二者以实际行动表明了共同承租的意思表示，应认定龙禧公司与**系共同承租人。建筑设计院已将房屋钥匙交付给**，履行了交付租赁物的基本义务，龙禧公司与**应共同向建筑设计院支付房租。2、**向建筑设计院交付50万元租金时，收据系出具给**个人，且当时清大华行并未登记成立，**也未提供证据证实其向建筑设计院明示过该行为系其代表清大华行行使公司发起人的公司行为，设计院对此不知情且未追认，故对设计院而言，**的交款行为系其个人行为。三、清大华行、贞元公司、泰源祥公司使用房屋均来源于转租，但转租时未经设计院同意，故该转租无效，且转租行为不能对抗设计院解除合同的请求。四、涉案房屋二楼空置的后果系**和龙禧公司共同租赁行为所致，空置后果依法应由**、龙禧公司共同承担。五、原审认定交付房屋时间为2013年3月，实际上2012年4月设计院已将房屋交付给**并由其开始装修，2012年4月至2013年3月期间即为涉案房屋装修期，故租赁期从2013年3月计算与事实相符，完全正确。六、设计院依据原始租赁合同诉请正确。本案第三人虽事实上租赁涉案房屋，但其始终未与设计院签订书面租赁合同，且龙禧公司、**将房屋转租给第三人时未经设计院同意，租赁期内设计院也未收到本案第三人的任何租金，设计院依合同向**、龙禧公司主张诉请于事实于法有据，但设计院对第三人共同承担租金债务的裁判完全认可。综上，设计院认为二申请人的再审申请不能成立。

清大华行辩称，和我公司无关，是**行使其个人权利，他和别人的协议都是在清大华行成立之前签订的，**拿着协议让我们投资给他打了100万，之后他才给了龙禧等公司，之后我公司又给他打了20万，**不承认，打款记录暂时没打出来，**说他是清大的发起人是因为他拿着协议说设计院必须让他成立公司，我们才成立公司的，实际上**没有出钱。房子装修之后到现在不能正常使用，三楼没有正常通道，没有地下停车场，到目前对方也没有给我公司正式交接，造成我公司不能正常营业，**居中协调一直协调不成，我公司前后投资六七百万，希望法庭查明事实，赔偿我公司的损失，按原始合同履行十年的房租期限。

贞元公司辩称，1、我公司与设计院没有直接的法律关系。2、我公司是从**及清大承租的房子，根据原来材料，**说是王玉军、郭超等人合伙成立的公司，后转给郑旭勇，当时租赁房子的时候我公司支付50万租金，不存在欠付租赁费的情况。而且我公司为装修房子花费100多万，作为**他们前期支付设计院60万，原来认定房子只支付三楼租金错误，其实包含一楼的房子，按合同关系设计院不可能只收三楼，收的应该是整体的，因此一楼的房租也出过。另外我公司不欠承租方的钱，一楼用了一半，15万/年，实际支付80万。此外原判决让我公司将房子腾出来，设计院以未支付房租为由锁着房子，导致我公司所有财产不能拿出来也不能经营，造成损失。

泰源祥公司辩称，和我公司无关，当事人都不认识，所以也不可能签协议，我公司是从清大华行借了一间办公室，用了两个月，被起诉后我公司就搬走了，不应该将我公司列为被告。

建筑设计院向一审法院起诉请求：1、解除原告与龙禧公司于2009年2月18日签订的租赁合同，并责令实际租赁人退出所租赁的房屋；2、请求被告支付拖欠的租金270万元（自2014年3月计算至2018年9月），并从2018年9月30日起按每年60万元继续计算租金至实际给付日；3、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2009年2月18日，建筑设计院与龙禧公司签订租赁合同一份，约定，建筑设计院将位于南阳市文化路14号一到三层的房屋出租给龙禧公司，总面积3000平米，期限自2011年3月1日起至2021年2月28日止，共10年，第一年到第三年租金为每年60万元，从第四年起，租赁费由双方依据市场行情变化进行协商，并于每年的1月15日前交纳租金，第二条第二款约定，装修时间不计算租金。并约定需经出租方同意方能转租。合同签订后，龙禧公司向建筑设计院交纳诚意金10万元，但当时房屋尚未建成。2010年5月，在房屋未完工的情况下，龙禧公司的法人代表曹磊与**协商，将龙禧公司所租赁的房屋转由**使用，**拟与一个叫郭超的人共同设立清大华行公司经营使用该房屋，**便于2011年4月28日交给建筑设计院50万元租金，同时将龙禧公司预先交给建筑设计院的10万元诚意金返还龙禧公司。建筑设计院向**出具了收到50万元的收条，诉讼中建筑设计院认可该50万元加上原来的10万元是1年的租金。2012年5月28日，**与他人申请设立清大华行公司，具体由他人办理，他人以**和另一人余泳名义申请成立清大华行公司，股东**、余泳，申请的公司地址为租赁房屋的地址，2012年6月5日正式登记成立。2013年3月，房屋竣工，建筑设计院将一到三层的楼梯道消防门的钥匙交付给**，**通知清大华行的人员，对三楼进行了装修。一楼另外出租给贞元公司（具体由谁出租，各自陈述不一），于2016年底开始使用一楼一半的面积，但未支付过房租。二楼一直空置（**称因建筑设计院要收回二楼，故空置），无房门、无封闭。三楼装修后清大华行一直经营至今，其中泰源祥公司从清大华行处借用1间房屋使用。但诉讼中建筑设计院一直不承认与**或清大华行之间存在合同关系，认为**代表龙禧公司接收房屋。2014年9月12日，清大华行增资，由张红洲出资950万元，占股份95%，余泳原来的出资为40万元，占4%，**原来的出资为10万元，占1%，各股东是否实际出资不详，余泳、**将其全部股份转让给了郑旭勇。2015年7月29日，张红洲又将其股份转让给了郑旭勇，至此郑旭勇拥名义上有清大华行的全部股份。就清大华行主张的“清大华行从**处租了三楼，每年租金10万元，以及已向**交纳120万元租金”的事实，清大华行未就此提供证据，**否认，**称“其开始是清大华行的股东，接手房屋是为所成立的清大华行，后其股份已转让，其本人与清大华行不再有关系，建筑设计院交房后，直接交由郭超控制的清大华行使用”。由于两者陈述不一致，清大华行未提供证据，并称并未与**签订过租赁协议，故对清大华行主张的清大华行从**处租房的事实，不予认定。就**主张的“建筑设计院与清大华行直接签订了租赁合同，说明清大华行是实际承租人”的事实，**提供从清大华行工商档案复印的建筑设计院与清大华行的租赁合同一份，建筑设计院和清大华行均不予认可。经审查，该合同上建筑设计院的法人代表刘伟的签名与建筑设计院和龙禧公司所签的合同上的刘伟的签名不一致，所加盖的建筑设计院上的公章也不一致，故对该合同的真实性不予认定。但建筑设计院与清大华行之间是什么关系，将结合其他证据在后文中进行评述。就贞元公司“是从**处租房还是从清大华行租房”的问题，贞元公司称从**处租房，但未提供合同，**予以否认。**提供从贞元公司工商档案复印的清大华行与贞元公司所签的租赁合同一份，证明2015年4月22日，清大华行将房屋租给贞元公司，清大华行和贞元公司对该合同不予认可，认为仅是为进行公司登记所签，清大华行也从未向贞元公司收取房租。该合同上的清大华行的公章与该行委托书上的真实的公章一致，贞元公司法人代表姚依缔在合同上的签名与其本人在庭审中的签名相一致，对该合同的真实性，予以认定。但事实上贞元公司与**还是与清大华行存在合同关系，将在后文进一步评述。经一审法院委托，2017年12月5日，南阳世纪正泰资产评估有限公司对涉案房屋的分层租金进行了评估，结论为2017年11月22日一到三层的年租金为60万元，其中一层为每年30万元，二层为每年18万元，三层为每年12万元。当事人均无异议。

一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用，由承租人支付租金的合同，是房屋所有权人行使物权的方式之一，承租人应按合同约定向出租人支付租金。本案中，建筑设计院与龙禧公司签订了房屋租赁合同，并由后者向前者交纳了10万元诚意金，但签合同时房屋未竣工，出租方不可能向承租方当时交付房屋。后来龙禧公司与**协商，由**按合同约定的租金数额直接向建筑设计院交纳租金并使用房屋，**向建筑设计院交纳了50万元，建筑设计院向**出具了收条，**向龙禧公司退回了该公司向建筑设计院交纳的10万元诚意金，说明**与龙禧公司的真实意思是**取代龙禧公司成为原租赁合同的承租方。房屋竣工后，建筑设计院直接将房屋交付给了**，而未向龙禧公司交付，龙禧公司终未实际使用房屋。上述过程是说明龙禧公司将房屋转租给**，还是说明龙禧公司将合同的权利义务概括转移给**？转租是原租赁合同不解除，由承租人与次承租人之间另外形成租赁合同关系；合同权利义务概括转移是合同一方将权利义务全部转让给第三方，转让方的权利义务消灭，由第三方取代转让方成为新的合同一方。首先，可以认定，**接替了龙禧公司的合同权利和义务，这一点**和龙禧公司陈述一致，其次，龙禧公司向**完成了该公司已付的诚意金的回收。但这只是两方的合意，由于建筑设计院在诉讼中不认可，**和龙禧公司不能证明建筑设计院同意龙禧公司退出转由**承租，故不能认定**与龙禧公司两方之间的转移对建筑设计院具有约束力，本院不认定概括转移成立。同时**与龙禧公司并没有约定**直接向龙禧公司交纳房租，而是直接向建筑设计院交纳房租，**也不是从龙禧公司处取得房屋，而是直接从建筑设计院处取得，此后龙禧公司从未再向**索要房租，再由其向建筑设计院交纳，因此**和龙禧公司之间并没有另外形成单独的租赁关系，不认定转租关系成立。**既没有与龙禧公司之间形成转租关系，也没有与建筑设计院之间直接形成明确的合同关系。虽然建筑设计院与龙禧公司之间签订了书面合同，但建筑设计院在客观上没有将房屋交给龙禧公司，建筑设计院在诉讼中称，其有理由认为**代表龙禧公司接收房屋，但没有向龙禧公司核实**与龙禧公司之间是否存在代表关系，也没有要求**出具委托书，其认为**代表龙禧公司接收房屋的理由不充足，不能认定**接收房屋具有代表龙禧公司的法律效果，龙禧公司没有自己使用或利用房屋赚取转租费，因此建筑设计院与龙禧公司之间的合同并没有实际履行，约定的权利义务并没有实际实施，故不存在事实上的合同关系；虽然建筑设计院不认可其与**之间的合同关系，但**直接向其交纳了房租，其将房屋交付**，**接收并使用房屋属于事实行为，基于该事实行为，**与建筑设计院之间就**实际接收的房屋存在事实上的租赁关系。由于建筑设计院不认可是**接替龙禧公司，故建筑设计院与龙禧公司之间的书面合同对**不具有约束力，**与建筑设计院之间的事实租赁关系的内容本应根据实际重新确认。但由于**系接替龙禧公司的义务承租房屋，故应参照原合同的内容确定相关权利义务。**接手了一到三楼的钥匙，关于三楼的问题，虽然**从建筑设计院处接收了房屋，但**在房屋竣工前即与其他人协商，租赁房屋是为将来成立的清大华行公司的经营做准备，**是发起人。清大华行于2012年6月5日正式登记成立，**于2013年3月1日从建筑设计院接手房屋钥匙，清大华行对三楼进行装修并使用，当时**是法定代表人，作为法定代表人接手钥匙的行为是职务行为，应由公司承担，清大华行也实际继受了**接手房屋的利益。清大华行称其与**之间没有书面租赁合同，故不能证明**与清大华行之间是转租关系，对其所称**租赁房屋是**个人行为的辩解，不予采纳。因此关于三楼，**与建筑设计院之间的事实租赁关系实际是清大华行与建筑设计院之间的租赁关系，清大华行是真正的三楼的事实上的承租人。关于一楼，贞元公司实际自2016年底开始使用一楼一半的面积500平米，每年租金15万元，其称从**处租赁，向**出具了欠房租的条，**予以否认。**与贞元公司之间不存在其他经济来往，**让贞元公司赊欠房租使用房屋，而长达2年左右不主张权利，不符合常理。贞元公司主张的从**处租房的事实，属于积极的主张，应提供证据，未提供证据应承担举证不能的后果。**提供了在工商登记机关备案的清大华行与贞元公司的租赁合同，当事人应如实向国家机关提供材料，工商机关的档案具有严肃性和公示性，向工商机关提供合同等于向社会公示该合同，故根据优势证据规则，应认定贞元公司与清大华行之间存在独立的租赁合同关系，与建筑设计院之间不存在直接关系。从而间接印证了清大华行是一楼事实上的直接承租人，又转租给贞元公司。关于二楼，建筑设计院将钥匙交给了**，但建筑设计院就在楼上办公，在没有人交纳房租的情况下，其明知二楼长期空置达数年而怠于履行监管，具有过错。清大华行没有实际使用二楼房屋，不宜认定存在事实的租赁关系。泰源祥公司仅借用清大华行的三楼的一间使用，属于其与清大华行之间的关系，与建筑设计院无关。因清大华行与建筑设计院之间形成了事实租赁关系，清大华行应承担支付租金的义务。诉讼中，建筑设计院拒不认可其与清大华行之间的租赁关系，仅认可与龙禧公司之间的关系，从而不要求清大华行支付租金，根据不告不理的原则，对其与清大华行之间的租金支付关系不予处理。由于建筑设计院与龙禧公司之间的租赁合同没有实际履行，现在也没有履行的必要，故合同应予解除。由于没有实际履行，建筑设计院没有向龙禧公司交付房屋，龙禧公司不产生实际义务，对建筑设计院要求龙禧公司支付租金的请求，本院不予支持。

一审法院判决：一、解除原告南阳市建筑设计研究院与被告南阳市龙禧装饰工程有限公司于2009年2月18日签订的租赁合同；二、驳回原告南阳市建筑设计研究院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28400元，由原告南阳市建筑设计研究院承担。

建筑设计院不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判被上诉人连带支付拖欠上诉人之租金270万元及以后直至被上诉人向上诉人实际交付房屋之日至的租金；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人龙禧公司法定代表人曹磊签订租赁合同时，被上诉人**一直与曹磊一起参与相关事宜，**已构成表见代理；龙禧公司并未解除合同；原审认定**接替龙禧公司承租房屋错误，认定上诉人与被上诉人清大华行形成事实租赁关系的理由不能成立；租赁合同系诺成性合同，不以实际占有使用房屋为前提条件，被上诉人龙禧公司作为房屋租赁人，应向上诉人支付租金。

二审查明事实与一审法院认定一致。

二审法院认为，龙禧公司对2009年2月18日与建筑设计院签订的租赁合同予以认可，故该合同已有效成立。龙禧公司主张之后租赁合同已解除，但并未与建筑设计院就合同解除事宜签订协议，也无其他证据证实双方存在口头明确约定。如合同解除，则建筑设计院应向龙禧公司返还诚意金，而建筑设计院并未返还，龙禧公司不能证实**退还10万元诚意金系得到建筑设计院认可的代为退款行为。故龙禧公司主张租赁合同已解除的理由没有充分证据，不能成立。法人工作人员的职务行为要求行为人以法人的名义对外进行。**于2011年4月28日向建筑设计院交款50万元时，清大华行并未登记成立，也无证据证实**之后向建筑设计院明示过其代表清大华行并得到建筑设计院的追认，因此，无论**交款的最终目的如何，相对于建筑设计院，**的行为不能认定为代表清大华行的职务行为。对**的身份，上诉人主张构成表见代理、**应系龙禧公司代理人，依据的是**跟随龙禧公司法定代表人参与过租赁合同相关事宜。因该事实并不足以导致相对人有充分理由相信**系代理人，故上诉人的该项主张不能成立。**既非龙禧公司代理人、也非履行清大华行的职务行为，其行为应系个人行为。案涉租赁合同由建筑设计院与龙禧公司签订，合同履行过程中，龙禧公司支付了10万元诚意保证金，**支付了50万元租金，二者共同完成了支付第一年租金60万元的义务，且**曾与龙禧公司法定代表人曹磊一起参与租赁事宜，二者以实际行为表明了共同承租的意思表示，应认定龙禧公司与**系共同承租人。上诉人已将房屋钥匙交给**，履行了交付租赁物的基本义务，龙禧公司与**应共同向上诉人支付房租。自2014年3月至2019年3月，二者拖欠上诉人租金为300万元，其欠付租金，已构成违约，上诉人有权要求其支付拖欠的全部租金，并解除合同。另需明确，上诉人在本案起诉时，将**列为被告，一审法院依职权将**变更为第三人不当，不能因该变更而影响上诉人权利的实现。清大华行、贞元公司、泰源祥公司使用房屋来源于转租或转借，如该转租无效，则不能对抗建筑设计院解除合同的请求；即便转租有效，在承租人拖欠房租而出租人请求解除合同时，次承租人只能请求代承租人支付欠付的租金以对抗出租人的合同解除权，而上述当事人均表示拒绝支付租金。因此，本案无论转租的效力如何，都不影响建筑设计院行使合同解除权，收回房屋。

二审法院判决：一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初5351号民事判决；二、被上诉人南阳市龙禧装饰工程有限公司、**于判决生效后十日内向上诉人南阳市建筑设计研究院支付租金300万元；三、解除上诉人南阳市建筑设计研究院与被上诉人南阳市龙禧装饰工程有限公司于2009年2月18日签订的租赁合同；四、清大华行、贞元公司、泰源祥公司于判决生效后三十日内向上诉人南阳市建筑设计研究院退还使用的房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理28400元，二审案件受理费28400元，均由被上诉人南阳市龙禧装饰工程有限公司、**负担。

本院再审过程中，再审申请人**、龙禧公司及被申请人建筑设计院、贞元公司、泰源祥公司均未向法庭提交新证据。

被申请人清大华行向法庭提交一份证据：**和龙禧公司于2010年9月12日签订的委托合同复印件一份，证明龙禧公司将房屋转租给**，因为有这个合同我们才投资，实际上都是**的个人行为，不是职务行为。**质证称，没有印象签过这个合同，笔迹签名明显不一致，不是**签名，也不属于新证据，在省高院再审中已提交过，真实性有异议，2014年**就已离开这个公司，这个东西不会有人保存六七年，如果有委托合同也肯定不是在清大华行，而应该在建筑设计院，但建筑设计院并没有保存这个合同。龙禧公司质证称，1、没有原件，真实性无法核实，我们法人对此否认，没有这个事；2、省法院开庭时，当场对外观进行了比对，**的签名与本案的签名明显不一致；3、即使委托真实也不合常理，**作为受托人向设计院缴纳50万元租金，注明交款单位不应该是**本人。建筑设计院质证称，1、虽然是复印件，但我们认可该证据，其恰恰能反映中院判决的实质，**与龙禧公司是共同承租人；2、该委托协议名为委托合同，实质上是转租合同，上面约定龙禧公司委托**，对于原始合同约定款项由龙禧收取，对外如何使用龙禧不干涉，报酬是**通过再次对外转租来获取，合同第二、三条有约定，合同和委托合同相吻合，终止时间和原始租赁合同吻合，建筑设计院认为该委托合同能够反映**与龙禧公司之间的法律地位。贞元公司质证称，我们不发表质证意见。泰源祥公司质证称，无意见。因该份证据系复印件，且龙禧公司和**均不认可，本院再审对该证据不予采信。

本院再审认定事实与原一、二审查明事实一致。

本院再审认为，一、关于本案中房屋租赁关系的认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”承租人与出租人签订租赁合同的目的在于取得对租赁物的使用及收益，作为出租人的主要合同义务在于将合同约定的租赁物交付与承租人。本案中，建筑设计院与龙禧公司签订了房屋租赁合同，且龙禧公司向建筑设计院交纳了10万元诚意金，因双方签订房屋租赁合同时房屋尚未竣工，建筑设计院还不具备向龙禧公司交付房屋的条件。后龙禧公司与**协商，由**按合同约定的租金数额直接向建筑设计院交纳租金并使用房屋，**便直接以个人名义向建筑设计院交纳了50万元，并向龙禧公司退回了该公司向建筑设计院已交纳的10万元诚意金，说明**与龙禧公司的真实意思是**取代龙禧公司成为原租赁合同的承租方。

案涉房屋竣工后，建筑设计院作为出租人，并未按照租赁合同的约定向龙禧公司交付租赁房屋，而是将一到三层的楼梯消防门的钥匙交付给**。建筑设计院虽称**是龙禧公司的代理人，代表龙禧公司接收房屋，但其在交付房屋时没有向龙禧公司核实**与龙禧公司之间是否存在代理关系，也没有要求**出具委托书，其认为**代表龙禧公司接收房屋的理由不充分。此外，若建筑设计院认为**系龙禧公司的代理人，则在**交纳租金时，其应向龙禧公司出具收条，但建筑设计院却向**本人出具了收条，故本院认为建筑设计院所称的**代表龙禧公司接收房屋的理由不能成立，不能认定**接收房屋具有代表龙禧公司的法律效果。因龙禧公司事实上没有接收涉案房屋，也没有自己使用或利用房屋赚取转租费，故建筑设计院与龙禧公司之间的合同并没有实际履行。

因建筑设计院收取并认可**交纳的上述60万元系案涉房屋第一年的租金，并在房屋竣工后直接将房屋钥匙交付给**。**在收到钥匙后，即组织人员对案涉房屋三楼进行了装修。由此可见，建筑设计院与**之间虽未签订书面租赁合同，但双方之间支付租金、交付钥匙、装修房屋等一系列行为，足以认定**接收并使用了诉争房屋，基于该事实行为，能够认定**与建筑设计院之间就**实际接收的房屋存在事实上的租赁关系。虽然**称自己是清大华行的发起人，以自己的名义支付租金、接收房屋是为了设立公司，且在接收房屋时其本人系清大华行的法人，接收房屋并进行装修使用的行为是职务行为，后果应由清大华行承担。但在**向建筑设计院交纳租金时，清大华行并未登记成立，且收据系出具给**个人，**也未提供证据证实其向建筑设计院明示过其代表清大华行交款并得到建筑设计院的认可。因此，相对于建筑设计院，**的行为不能认定为代表清大华行的职务行为。此外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，即便事实上**是作为清大华行的发起人以自己的名义支付的租金、接收的房屋，但建筑设计院在本案起诉时选择将**列为被告，并未起诉或追加清大华行为被告，故建筑设计院选择起诉请求发起人**承担合同责任应予支持。

综上，因建筑设计院与龙禧公司之间的租赁合同并没有实际履行，而建筑设计院与**之间存在事实上的租赁关系，故本院再审对建筑设计院要求**支付欠付租金的诉讼请求予以支持，对其要求龙禧公司支付租金的诉讼请求不予支持。本案**在承担向建筑设计院支付租金的责任后，其与其他实际租赁人的纠纷可另行解决。

二、关于本案中诉争房屋租金的计算问题。本案中，因**向建筑设计院交纳了涉案房屋一到三层第一年的全部租金60万，建筑设计院在2013年3月房屋竣工后将一到三层的楼梯消防门的钥匙交付给了**，应认定**实际承租了涉案房屋的一到三层。**在原审中虽称因建筑设计院要收回二楼故空置，但其未能提供证据予以证实，建筑设计院对此也予以否认，因此诉争房屋二楼的空置损失应由**承担。因**事实上接替了龙禧公司的权利义务承租房屋，故房屋租金可参照建筑设计院与龙禧公司之间的原合同相关内容进行确定。因原合同中约定的房屋租金为每年60万元，且该数额与南阳世纪正泰资产评估有限公司评估的涉案房屋年租金一致，故本院认为诉争房屋租金认定为每年60万元为宜。因建筑设计院诉称案涉房屋交付日期为2013年3月，而**在原审中所称的案涉房屋交钥匙时间早于建筑设计院诉请的交付时间，故本院再审对原审认定2013年3月交付房屋予以确认。案涉房屋租赁合同中虽约定了装修期间不计入租期，但对于装修期时长并未明确约定，本院再审考虑本案的实际情况，结合再审申请人提出的六个月装修期亦符合市场行情，本院再审酌定装修时间为六个月，故案涉房屋的租金计算应自2013年9月起，至原审判决解除租赁合同之日止。扣除**已付的第一年的租金后，欠付租金的时间应自2014年9月起至2019年3月共计四年半，按每年60万元计算，**仍拖欠建筑设计院租金共计270万元。

此外，原二审关于解除租赁合同的评理分析及认定并无不当，本院再审予以认可。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持本院（2018）豫13民终7175号民事判决第一、三、四项；

二、撤销本院（2018）豫13民终7175号民事判决第二项；

三、**于判决生效后十日内向南阳市建筑设计研究院支付租金270万元；

四、驳回南阳市建筑设计研究院的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理28400元，二审案件受理费28400元，均由**负担。

本判决为终审判决。

审判长　　胡书海

审判员　　杨玉娟

审判员　　张　鹏

二〇二〇年七月十三日

法官助理徐佳楠

书记员陈傲