某某与重庆厚华养老服务有限公司重庆太白建设（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）渝02民终891号

上诉人(原审被告)：***，男，汉族，1971年3月10日生，住重庆市万州区。

上诉人(原审被告)：重庆厚华养老服务有限公司，住所地重庆市万州区太白公园中路1号，统一社会信用代码91500101322385118L。

法定代表人：***，董事长。

二上诉人委托诉讼代理人：吴丹，重庆周立太(万州)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):重庆太白建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区孙家书房路141号，统一社会信用代码91500101711601021C。

法定代表人：何朝斌，董事长。

委托诉讼代理人：周红升，重庆法韵律师事务所律师。

上诉人***、重庆厚华养老服务有限公司（以下简称厚华养老公司）因与重庆太白建设（集团）有限公司（以下简称太白建司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2018)渝0101民初15828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

***、厚华养老公司上诉请求：撤销重庆市万州区人民法院(2018)渝0101民初15828号民事判决，判决二上诉人按《租赁合同》支付被上诉人房租费。事实和理由：案涉租赁房屋多年并未产生收益，***租赁后才产生收益。***租赁此房开办养老院，向社会融资100多位债权人，入住了200多位老人，每月收入减除正常经营费用后有剩余盈利，一审判决解除租赁合同于法无据。被上诉人2018年4月23日提供其银行帐户，表明同意上诉人按月支付租金。

太白建司辩称，***和厚华养老公司一直要求承租，证明双方协议的租金价格公平。***向社会融资属另一法律关系。上诉人2017年应缴纳的租金是被上诉人通过诉讼由法院判决的，现在上诉人支付的租金实际是履行原生效判决，并不是对原合同租金支付时间、方式、标准的变更。请求维持原审判决。

太白建司向一审法院起诉请求：1、确认解除《房屋租赁合同》通知有效；2、判令二被告支付原告自2018年8月29日至2018年11月3日的租金192739.57元，并从2018年7月29日起至付清之日止，按月利率2%计算并支付资金损失；3、判令被告支付违约金105000元；4、判令被告及第三人交还承租房屋及设施；被告从2018年11月4日起至交还之日止，按日2876.71元支付占用费；5、案件受理费由被告承担。

一审法院认定事实：2014年3月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于万州区太白公园中路1号的6179.48平方米房屋出租给被告用于开办养老产业，约定了以下主要内容：1.租赁期限自2014年8月28日至2032年8月29日，共计18年。2.房屋租金及缴纳方式：第一年的租金为850000元，自第二年起每年递增50000元；本合同签订后七日内，被告支付第一年租金，自第二年起，被告每年7月28日前付清第二年租金；租金延迟交付，每逾期1日，原告按年租金的1‰向被告加收滞纳金。3.合同解除：不按照约定支付房租达90日的，原告有权单方解除合同。4.租赁期满或租赁期间合同解除后，被告退还房屋及附属设施；被告在承租期间添置的可移动的物品由被告自行收回，装饰、装修部分被告放弃收回权，归原告所有。5.违约责任：被告不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按每逾期日，按年租金的1‰标准支付违约金；被告有符合合同约定解除条款的，被告应按年租金的10%向原告支付违约金。

被告***租用原告的房屋后，以发起人身份与其女儿组建设立了厚华养老公司，将租赁房屋作为厚华养老公司经营场所，由厚华养老公司一直使用租赁房屋。被告应于2017年7月28日前付清2017年8月29日至2018年8月28日的租金1000000元，但因被告***涉嫌非法集资在2017年6月被公安机关羁押于看守所，厚华养老公司被***的债权人接管经营，至2018年4月未缴纳租金。2017年7-9月，接管经营厚华养老公司及***的债权人曾与原告协商，要求将一次性支付租金变为按月或按季支付，但原告未收款，不同意按月或按季支付。

2017年11月27日，原告向一审法院起诉被告，要求支付租金及违约金，该院2018年3月30日作出（2017）渝0101民初13508号民事判决，该判决主文内容为“被告***在本判决生效后3日内向原告重庆太白建设（集团）有限公司支付2017年8月29日至2018年8月28日的租金1000000元；并支付违约金：以1000000元为基数，从2017年7月29日起至付清之日止，按月利率2%计算”。判决生效后原告申请执行，被告厚华养老公司从2018年5月至12月每月向原告支付租金3万元共计24万元。

被告应于2018年7月28日前支付下年度租金1050000元，被告未支付，原告于2018年7月31日向二被告发出书面催告，要求被告限期交纳租金，逾期将按合同约定行使解除权；被告未交纳，2018年11月1日，原告向二被告发出“解除合同通知书”，解除双方的《房屋租赁合同》，同时在收到通知后三日内交还房屋并付清所欠租金及逾期付款违约金。二被告在同月3日收到该通知书。

一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思，其内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行义务。原告在合同签订后已将房屋交与被告，被告未按照约定支付租金，经原告催告后仍未履行支付义务，原告依据租赁合同约定向被告发出解除通知书，被告在收到解除通知书后在合理期限内未向法院请求确认解除合同的效力，该解除通知书从达到时（2018年11月3日被告收到）租赁合同解除，原告请求确认解除通知书有效，符合法律规定，该院予以支持，租赁合同解除后，被告有义务将可移动物品搬离租赁房屋并将房屋交还给原告；2018年8月28日前被告所欠租金已经法院生效判决确认，8月29日至解除合同之日2018年11月3日的租金是189863元（1050000元/年÷365天/年×66天），11月4日至交还房屋止每日按2876.71元（1050000元/年÷365天/年）支付房屋占用费用；被告已违反合同约定的支付义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任，迟延支付租金，原生效判决已确认计算损失的方式，本案不作调整，即以本金189863元从2018年7月29日起至付清之日止，按月利率2%计算；合同解除是因被告违约造成，被告应当承担解除合同的违约责任，按合同约定违约金是105000元（1050000元×10%），该院予以确认；被告厚华养老公司是被告***作为发起人设立的，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人请求公司承担责任的，人民法院应予支持。”本案被告厚华养老公司符合上述规定，应当承担支付责任。被告辩称已实际按月支付租金，不存在迟延履行及违约，与查明的事实不相符，被告厚华养老公司从2018年5月起每月支付的3万元租金实际是履行原生效判决所确认的租金，被告以此认为已变更租金支付方式，不符合合同约定，该辩称理由该院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（三）》第二条的规定，判决：一、确认原告重庆太白建设（集团）有限公司于2018年11月1日向被告***、重庆厚华养老服务有限公司发出的《解除合同通知书》在2018年11月3日生效，即原告重庆太白建设（集团）有限公司与被告***2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月3日解除；二、被告***、重庆厚华养老服务有限公司在本判决生效后3日内共同向原告重庆太白建设（集团）有限公司支付2018年8月29日至2018年11月3日的租金189863元，并从2018年7月29日起至付清之日止，按月利率2%计算并支付利息；三、被告***、重庆厚华养老服务有限公司在本判决生效后3日内共同向原告重庆太白建设（集团）有限公司交还位于万州区XX公园X路X号的建筑面积6179.48平方米房屋，并从2018年11月4日起按每日2876.71元支付房屋占用费用至交还房屋时止；四、被告***、重庆厚华养老服务有限公司在本判决生效后3日内共同向原告重庆太白建设（集团）有限公司支付违约金105000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6812元，简易程序减半收取3406元，由被告***、重庆厚华养老服务有限公司承担。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审查明的案件事实与一审相同，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，***开办养老院向社会融资，以及案涉房屋在***租赁前有无收益均不属本案审理范围，故***、厚华养老公司的该上诉理由因与本案无关联，本院不予采纳。

***与太白建司2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。但在合同履行过程中，因***未按合同约定支付2017年8月29日至2018年8月28日期间的租金，太白建司遂向人民法院起诉请求其支付租金，原审法院作出判决并已发生法律效力。显然，***未按合同约定支付租金的行为构成违约。双方在《房屋租赁合同》第十二条约定：“4、有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：(1)不按照约定支付房租达90日的。”审理查明，生效法律文书已确认***未按约定支付租金超过90日，因此太白建司有权按照合同约定行使解除权。太白建司于2018年11月1日向***、厚华养老公司发出《解除合同通知书》，该通知于11月3日到达。解除权属于形成权，通知到达之日即为双方《房屋租赁合同》解除之时。同时，***、厚华养老公司也未在收到《解除合同通知书》后提出异议，并在合理期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力，故一审按双方合同约定，确认双方《房屋租赁合同》于2018年11月3日解除符合法律规定，***、厚华养老公司主张不应解除租赁合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。***、厚华养老公司还称太白建司2018年4月23日向其提供银行帐户，表明同意***、厚华养老公司按月支付租金，双方不具备解除合同条件，但该上诉理由明显与审理查明的事实不符。***、厚华养老公司从2018年5月起按月向太白建司提供的帐户上打款，是在履行原审法院生效法律文书确认的***、厚华养老公司应支付太白建司从2017年8月29日至2018年8月28日期间的租金，太白建司提供帐户以及***、厚华养老公司按月打款的行为，并不是对双方《房屋租赁合同》租金支付方式的变更。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6812元，由上诉人***、厚华养老公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　程　杨

审判员　李迪云

审判员　刘丽苹

二〇一九年三月二十六日

书记员　张　翅