北京澄通光电股份有限公司等与某某等二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京03民终12840号 上诉人（原审被告）：北京澄通光电股份有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇金益街7号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1980年3月18日出生，北京澄通光电股份有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：**男，男，1991年2月25日出生，汉族，住北京市东城区。 被上诉人（原审原告）：***，男，1993年8月4日出生，汉族，住北京市东城区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，北京市民博律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：**，北京市民博律师事务所实习律师。 原审当事人（原审被告）：北京***安物业管理有限公司，住所地北京市密云区大城子镇政府东侧***综合楼101室-992。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：**，男，1987年3月31日出生，汉族，住公司宿舍。 上诉人北京澄通光电股份有限公司（以下简称澄通公司）因与被上诉人**男、***，原审被告北京***安物业管理有限公司（以下简称**公司）确认合同效力纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月30日公开开庭审理了本案。上诉人澄通公司委托诉讼代理人***，被上诉人**男、***共同委托诉讼代理人***、**，原审被告**公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 澄通公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.二审诉讼费用由**男、***承担。事实和理由：一、认定事实不清。一审判决已认定**男、***认可澄通公司的陈述，即涉案房产系澄通公司厂房项目，澄通公司授权**公司招商、招租和售后管理而非售卖，且涉诉房屋没有取得商品房预售许可证，一审法院仍然认定澄通公司与**男、***之间是房屋买卖关系，而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）属于事实认定不清。且本案**男、***均为男性，准备结婚买房，违背公序良俗且严重违反《中华人民共和国民法典》相关规定。二、适用法律错误。一审法院依据《商品房买卖司法解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定据此判定澄通公司、**公司与**男、***签订的《房屋使用权转让合同》无效，但依据《商品房买卖司法解释》第一条中规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”澄通公司与**公司不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定的房地产企业，其与**男、***签订的《房屋使用权转让合同》不应适用《商品房买卖司法解释》。诉讼中，澄通公司将诉讼请求变更为：撤销一审判决第三项，依法改判**公司、澄通公司无须支付损失73041元。 **男、***辩称，同意一审判决，不同意澄通公司的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回澄通公司的上诉请求。 **公司述称，一审判决认定合同无效，无效的合同不存在违约金，**公司只同意赔偿本金730410元，对于一审判决的其他判项不同意支付。 **男、***向一审法院起诉请求：1.确认**男、***与**公司于2018年5月11日签署的《房屋使用权转让合同》无效；2.澄通公司、**公司共同返还**男、***交付的使用权转让费730410元；3.澄通公司、**公司共同赔偿**男、***损失73041元；4.诉讼费由澄通公司、**公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月11日，***、**男（乙方）与**公司（甲方）签订《房屋使用权转让合同》，约定……鉴于1.**恒安项目坐落于顺义中心空港区……2.基于甲方与澄通公司之间的合作，甲方受澄通公司委托对**恒安项目经营及管理……第一条房屋情况。1.使用权转让房屋位于北京市顺义区空港中心**恒安项目中的4A栋2层216号房，建筑面积约为75.3平方米……3.按照甲方与澄通公司相关约定，该房屋在甲方经营管理范围内，乙方同意按照甲方及相关物业管理单位的要求使用该房屋。如乙方拟以该房屋用作办公场所及其他用途，乙方应事先按照政府相关部门要求办理必要的手续并报甲方及澄通公司审批备案。第二条房屋情况确认。在签订合同前，甲方已向乙方明示本合同内容及房屋现状，项目周边情况等，同时按照乙方要求对可能限制影响乙方权利的条款及内容作了合理说明。乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状，工程进度及房屋相邻建筑，设备设施情况及周边环境，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前物理状况，法律状况，周边环境等因素均予以认可……房屋使用年限为41年，自2018年12月31日至2059年3月11日……第五条使用权转让价格及付款方式。1.本项目房屋按套转让并计算转让费用，总转让金为730410元。2.支付方式。分期付款，2018年5月11日，乙方应向甲方支付总金额50%，人民币365205元；2018年7月30日，乙方应向甲方支付总转让金50%，人民币365205元。第七条房屋的交付及返还……2.甲方应于2018年12月31日前按照本协议附件所列标准向乙方交付该房屋……第十四条合同的解除。1.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1）未按约定时间交付该房屋达九十日的……第十五条违约责任。1.甲方未按照本合同第七条第2款约定的时间交付该房屋的，逾期在90工作日（含90工作日）内甲方将每天按已缴纳总转让金万分之二向乙方赔付违约金，超过90工作日不累加。逾期交付超过90工作日的，乙方可选择解除合同，甲方应按照已交纳的转让金的百分之十（10%）向乙方支付违约金。合同还约定了其他内容。 2018年5月4日，**男、***支付**公司定金1万元。2018年5月11日，**男、***支付**公司355205元。2018年8月28日，**男、***支付**公司365205元。**公司出具收据三张。 **公司、澄通公司表示澄通公司是涉诉房屋的开发商，**公司与澄通公司是合作关系，**公司负责招商、招租和后期的物业管理，该房屋所在土地登记在澄通公司名下，涉诉房屋建造有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，但是没有商品房预售许可证，澄通公司建造该房屋的用途是做员工宿舍，少部分有租赁。 **男、***称，二人系外地来京人员，准备结婚买房，通过中介了解到**公司处有房源，认为价格合适就签署了协议。 庭审中，双方一致认可，涉诉房屋未实际交付**男、***使用。 审理过程中，**男、***申请追加**、澄通公司为共同被告，理由：**系**公司的法定代表人和股东，系实际收款人，**未提供证据证明其将钱款交给**公司，故应当共同承担责任；项目系澄通公司开发，澄通公司与**公司系委托关系，故澄通公司应当承担返还责任。**公司称：**系代**公司收取钱款，**的行为就代表**公司的行为，**公司是实际收款人。 审理过程中，**男、***向法院提出财产保全申请，要求查封冻结**公司、澄通公司的银行账户存款75万元，法院裁定予以准许。**男、***交纳保全费4270元。 一审法院认为，关于**男、***申请追加**为共同被告一节。因**系**公司法定代表人，合同系**男、***与**公司所签，**公司出具了收据，**公司亦认可**代公司收款，故法院不予准许追加**为共同被告。关于**男、***申请追加澄通公司为共同被告一节。因**男、***与**公司签订的合同明确载明**公司受澄通公司委托对**恒安项目进行经营及管理，在明示委托情况下，合同直接约束委托人和第三人，故法院准许追加澄通公司为共同被告。 澄通公司开发建设**恒安项目，并委托**公司对该项目进行经营及管理，**公司与**男、***签订《房屋使用权转让合同》。但根据审理查明，澄通公司建设的房屋系内部宿舍，是非居住项目，也未取得商品房预售许可证，故**公司与**男、***签订的《房屋使用权转让合同》应属无效。受托人以自己的名义，在委托的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，澄通公司，**公司，**男、***对案涉房屋开发转让情况均知晓，**男、***有权要求澄通公司承担合同责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因**男、***对案涉房屋的状况明知，**男、***，**公司和澄通公司就此房屋的交易均有过错，因合同无效造成的损失，法院综合考虑双方过错程度，对**男、***要求**公司、澄通公司共同赔偿损失73041元的请求予以支持。 判决：一、确认**男、***与北京***安物业管理有限公司于2018年5月11日签署的《房屋使用权转让合同》无效；二、北京***安物业管理有限公司、北京澄通光电股份有限公司于判决生效之日起七日内共同返还**男、***730410元；三、北京***安物业管理有限公司、北京澄通光电股份有限公司于判决生效之日起七日内共同赔偿**男、***损失73041元；四、驳回**男、***的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5917元、保全费4270元，均由北京***安物业管理有限公司、北京澄通光电股份有限公司共同负担，于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，当事人没有提交新证据。**公司称涉案土地性质为工业用地，规划以厂房立项，但实际建设的是员工宿舍。澄通公司认可该陈述。 本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 澄通公司开发建设**恒安项目，并委托**公司对该项目进行经营及管理，**公司与**男、***签订《房屋使用权转让合同》。但根据审理查明的事实，澄通公司建设的房屋系内部宿舍，非居住项目，也未取得商品房预售许可证，故一审法院认定**公司与**男、***签订的《房屋使用权转让合同》应属无效，并无不当，本院予以确认。双方签订的合同虽然名为《房屋使用权转让合同》，但实质内容来看属于房屋买卖合同，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并无不当，澄通公司所提本案不应适用上述法律规定，双方之间应属租赁关系等上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。本案中，因**男、***对案涉房屋的状况明知，**男、***，**公司和澄通公司就此房屋的交易均有过错，因合同无效造成的损失，一审法院综合考虑双方过错程度，对**男、***要求**公司、澄通公司共同赔偿损失73041元的请求予以支持，并无不当，澄通公司所提相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，北京澄通光电股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1626元，由北京澄通光电股份有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二一年十月二十八日 法官助理　*** 法官助理　*** 书 记 员　王　艳