某某、沈阳汇丰源装饰工程有限公司等建设工程合同纠纷、建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省沈阳市于洪区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）辽0114执异79号 异议人（案外人）：***，女，1968年6月20日出生，汉族，住沈阳市铁西区。 委托代理人：***、***，辽宁循善律师事务所律师。 申请执行人：沈阳汇丰源装饰工程有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路35号（2505）。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托代理人：***、***，辽宁冠维律师事务所律师。 被执行人：**一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区***科研村。 法定代表人：***。 本院在执行申请执行人沈阳汇丰源装饰工程有限公司与被执行人**一百置业（辽宁）有限公司建设工程施工合同纠纷一案中（执行案号：2022辽01**执3833号），案外人***对执行标的提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 ***异议称，请求解除对于洪区**路47-3号1-18-1房产的预查封。在贵院预查封之前，案外人已经与被执行人签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并付清全部购房款，房屋交付案外人占有使用，因此案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应予以解除预查封。 案外人提供了《抵房协议书》《申请书》《合同内容确认书》、工程抵款审批单、交款单、收款收据、房屋门牌号及室内装修照片等证据。 申请执行人辩称，一、在法院查封前，被答辩人***并未与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》。被答辩人提供的“抵房协议书”系被执行人与案外人沈阳市环美绿化工程有限公司签订的，与***无关，且真实性无法确定。申请书上仅有环美绿化的公章，系其单方面的说明，并无三方确认的信息。同时，合同内容确认书上的客户确认签字部分是空白的，工程抵款审批单上也未有相关人员的签字或**确认，以上均无法证明该组证据的真实性。同时，案涉的抵房协议即便是真实的，也是在案外人环美绿化工程有限公司与被执行人之间产生法律效力；抵房协议书是以消灭金钱债务为目的，即被执行人抵顶案外人环美绿化公司的欠款。因案涉房屋没有办理过户，环美绿化公司对被执行人只享有债权，不具有物权的优先性。且被答辩人***未与**一百签订合法有效的《商品房买卖合同》，被答辩人显然不符合第二十八条第一款的法定条件。二、被答辩人在法院预查封前并未合法占有案涉房产。合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，即便案涉抵房协议是真实的，那么抵房协议作为诺成合同，签订协议行为以及被执行人同意将案涉房屋抵顶给***的意思表示仅表明***取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。被答辩人***并未提供房屋交付的相关手续，也没有入住的相关票据，如已缴纳的物业费、电梯费、煤气开栓费、水电费等，故其就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条，其在法院查封之前，并未合法占有案涉房产。故被答辩人不符合第二十八条第二款的法定条件。三、被答辩人在法院查封前未支付全部价款。暂且不论抵房协议的真实与否，地方协议的主体是被执行人与环美绿化公司之间的法律关系；现有证据无法体现***向被执行人支付的购房款的全部价款。假设抵房协议是真实的，体现的交易流程是：**一百支付案外人环美绿化公司工程款，而不是***向**一百支付购房款，二者不能想当然的视为效力相同。并且***也没有出示其在环美绿化公司处合法取得债权的相关凭证，即***是通过何种方式取得的房屋，是否支付了对价款，以及支付价款的凭证。本案是执行异议，应当严格审查***全部价款的支付情况，很明显，***不符合第二十八条第三款的法定条件。四、被答辩人因自身原因未办理房屋过户登记，该房屋仍属于被执行人名下房产。与案涉房屋同时期被执行人开发的同地段房屋，早已经具备办理房屋所有权登记的条件，很多房屋均已经办理完毕房屋登记的所有权手续。如果被答辩人是真实的购买者，为什么其不办理过户手续？即便其是真实的，在已具备办证条件的情况下，其因自身原因未办理过户登记，也存在严重的过错。被答辩人不符合第二十八条第四款的法定条件。综上所述，依法应驳回其执行异议申请。 本院查明，本案执行依据为（2022）辽0114民初5802号民事调解书，主要内容为：被告**一百置业（辽宁）有限公司给付原告沈阳汇丰源装饰工程有限公司工程款及质保金共计2093060元，此款分期给付。因被执行人未按调解书履行分期付款义务，申请执行人申请执行全部款项。本院在执行中，于2022年10月21日对被执行人开发建设的位于于洪区**路47-3号1-18-1房产（以下简称案涉房产）采取预查封措施。后案外人***提出本异议。 另查明，被执行人**一百置业（辽宁）有限公司与沈阳市环美绿化工程有限公司（以下简称环美绿化公司）签订《抵房协议书》（无落款日期），主要内容为：环美绿化公司负责承包**100国际新城三期五标段北区园林绿化及景观工程项目，被执行人尚欠环美绿化公司工程款暂定550万元（工程款以最终结算金额为准）被执行人用**100国际新城三期住宅（房号为B1-6-1181，户型面积为112.56平方米）作价945504元抵顶部分工程款。2019年12月24日，环美绿化公司向被执行人出具申请书，内容为：“我司沈阳市环美绿化工程有限公司申请将**一百置业（辽宁）有限公司所欠我司的工程款945504元用于支付***购买**100三期住宅B1-6-1181号的房款。此笔款项从我司**100国际新城三期五标段北区园林绿化及景观工程工程款中扣除。如出现其他问题，由我司承担。”同年12月27日被执行人为***开具了945504元的收款收据。 本院认为，执行异议程序系执行异议之诉的前置程序，在本程序中以书面审查为主。本案中，根据案外人提供的证据，案涉房产涉及到以房抵债以及抵债后的转让等一系列实体事由，对于该实体事实，不宜在执行异议程序中进行审查，故对案外人的异议请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　刘　健 二〇二三年四月十日 书　记　员　　***