李冬坤、沈阳汇丰源装饰工程有限公司等建设工程合同纠纷、建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省沈阳市于洪区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）辽0114执异77号 异议人（案外人）：李冬坤，女，1949年12月29日出生，汉族，住铁岭市清河区。 委托代理人：***、***，辽宁循善律师事务所律师。 申请执行人：沈阳汇丰源装饰工程有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路35号（2505）。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托代理人：***、***，辽宁冠维律师事务所律师。 被执行人：**一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区***科研村。 法定代表人：***。 本院在执行申请执行人沈阳汇丰源装饰工程有限公司与被执行人**一百置业（辽宁）有限公司建设工程施工合同纠纷一案中（执行案号：2022辽01**执3833号），案外人李冬坤对执行标的提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 李冬坤异议称，请求解除对于洪区**路36号1-30/31-1房产的预查封。在贵院预查封之前，案外人已经与被执行人签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并付清全部购房款，房屋已于2019年9月5日交付案外人占有使用，因此案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应予以解除预查封。 案外人提供了《**认购合约》《商品房买卖合同》《合同补充协议》、交款单、收款收据、转账凭证、银行账户交易明细、交房手续流转单、房屋验收交接表、账务明细、物业费、水费、电费、燃气费、垃圾清运费收据及房屋装修照片、视频等证据。 申请执行人辩称，一、在法院查封前，被答辩人李冬坤并未与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》。被答辩人提供的合同并没有落款日期，无法证明在法院查封以前就签订合法有效的商品房买卖合同，且该组证据均存在伪造可能性，其真实性无法确认。二、被答辩人在法院查封前并未支付案涉房屋的全部价款。其提供的2018年7月19日的银联小票记载的金额为106950元，持卡人签名处存在划抹痕迹，之前的名字为**，划抹后改为李冬坤；2019年3月13日的银联小票记载的金额为1237364元，持卡人签名为***，并非是李冬坤。同时，被答辩人并未提供银联小票所对应金额的银行流水明细以证明其真实性，故无法证明被答辩人李冬坤支付了全部价款。三、被答辩人在法院预查封之前并未合法占有案涉房产。合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，被答辩人提交的交房手续流转单上的业主签字与合同上李冬坤的签字字迹差别很大，合理怀疑非李冬坤本人签署。房屋验收交接表上业主签字部分模糊不清，无法确认。李冬坤提供的收款收据仅加盖**壹佰物业发展有限公司沈阳分公司印章，并没有提供在人民法院查封之前由案涉房屋的相关收费部门出具的收款收据，如水费、电费等收费单，正常居住必然会产生水电等费用，但被答辩人却未提供一张费用票据。同时，**壹佰物业发展有限公司沈阳分公司与被执行人均系**壹佰置业集团有限公司旗下公司，与案涉房屋存在利害关系，其出具的收款收据不能单独作为证据使用。四、被答辩人因自身原因未办理房屋过户登记，该房屋仍属于被执行人名下房产。与案涉房屋同时期被执行人开发的同地段房屋，早已经具备办理房屋所有权登记的条件，很多房屋均已经办理完毕房屋登记的所有权手续。如果被答辩人是真实的购买者，为什么其不办理过户手续？即便其是真实的，在已具备办证条件的情况下，其因自身原因未办理过户登记，也存在严重的过错。被答辩人不符合第二十八条第四款的法定条件。综上所述，依法应驳回其执行异议申请。 本院查明，本案执行依据为（2022）辽0114民初5802号民事调解书，主要内容为：被告**一百置业（辽宁）有限公司给付原告沈阳汇丰源装饰工程有限公司工程款及质保金共计2093060元，此款分期给付。因被执行人未按调解书履行分期付款义务，申请执行人申请执行全部款项。本院在执行中，于2022年10月21日对被执行人开发建设的位于于洪区**路36号1-30/31-1房产（以下简称案涉房产）采取预查封措施。后案外人李冬坤提出本异议。 另查明，被执行人与案外人李冬坤就案涉房产分别签订了《**认购合约》《商品房买卖合同》《合同补充协议》，约定李冬坤以1364314元购买此房产，约定交房期限为2018年8月30日前。李冬坤于2018年6月9日支付定金2万元，同年7月19日支付购房款106950元，2019年3月13日通过***账户支付购房款1237364元。2019年5月9日双方办理了案涉房产交房手续，李冬坤于同日向**壹佰物业发展有限公司沈阳分公司缴纳物业费、水费、电费、燃气费、装修垃圾清运费共计6186.6元。根据李冬坤提供的照片及视频能够证明其已装修入住。 本院认为，本案审查的焦点是案外人对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人提供的《**认购合约》《商品房买卖合同》《合同补充协议》虽未记载签订日期，但根据其提供的交款记录、房产交接等一系列证据，能够证明上述合同系在本院查封之前所签订，并能够证明在查封前已支付全部购房款。案涉房产虽未办理所有权证，但案外人对该房产享有特殊债权（物权请求权），该权利能够排除本案金钱债权的执行。案外人异议符合上述司法解释规定，本院对其异议请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于沈阳市于洪区**路36号1-30/31-1房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　刘　健 二〇二三年四月十日 书　记　员　　***