沈阳汇丰源装饰工程有限公司

某某、沈阳汇丰源装饰工程有限公司等建设工程合同纠纷、建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

来源:中国裁判文书网
辽宁省沈阳市于洪区人民法院 执 行 裁 定 书 (2023)辽0114执异78号 异议人(案外人):***,女,1954年4月3日出生,汉族,住沈阳市沈河区。 委托代理人:***、***,辽宁循善律师事务所律师。 申请执行人:沈阳汇丰源装饰工程有限公司,住所地沈阳市铁西区建设东路35号(2505)。 法定代表人:**,该公司执行董事。 委托代理人:***、***,辽宁冠维律师事务所律师。 被执行人:**一百置业(辽宁)有限公司,住所地沈阳市于洪区***科研村。 法定代表人:***。 本院在执行申请执行人沈阳汇丰源装饰工程有限公司与被执行人**一百置业(辽宁)有限公司建设工程施工合同纠纷一案中(执行案号:2022辽01**执3833号),案外人***对执行标的提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。 ***异议称,请求解除对于洪区**路36号2-16-1房产的预查封。在贵院预查封之前,案外人已经与被执行人签订了合法有效的《商品房买卖合同》,并付清全部购房款,房屋已于2018年8月13日交付案外人占有使用,因此案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,应予以解除预查封。 案外人提供了《**认购合约》《合同内容确认书》《商品房优惠协议》、交款单、收款收据、转账凭证、银行账户交易明细、交房手续流转单、房屋验收交接表、房屋门牌号及室内装修照片等证据。 申请执行人辩称,一、在法院查封前,被答辩人***并未与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》。被答辩人提供的**认购合约、合同内容确认书、商品房优惠协议不能证明其与被执行人签订了《商品房买卖合同》,且该组证据存在伪造可能性,其真实性无法确认。二、被答辩人在法院预查封前并未支付案涉房屋的全部价款。其提供的银联小票上,持卡人签名处的签字并非是***本人,其并未提供对应金额的银行流水予以佐证。该组证据不能证明三笔款项是***支付的案涉房屋的全部价款。三、被答辩人在法院预查封之前并未合法占有案涉房产。合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态,被答辩人提交的交房手续流转单与房屋验收交接表真实性无法确定,即便是真实的,也只是房屋交付的一个状态。被答辩人并没有实际占有该房产,也未提供入住的相关票据,如已缴纳的物业费、电梯费、煤气开栓费、水电费等,故其就查封前已占有案涉房屋无法形成完整的证据链条。四、被答辩人因自身原因未办理房屋过户登记,该房屋仍属于被执行人名下房产。与案涉房屋同时期被执行人开发的同地段房屋,早已经具备办理房屋所有权登记的条件,很多房屋均已经办理完毕房屋登记的所有权手续。如果被答辩人是真实的购买者,为什么其不办理过户手续?即便其是真实的,在已具备办证条件的情况下,其因自身原因未办理过户登记,也存在严重的过错。被答辩人不符合第二十八条第四款的法定条件。综上所述,依法应驳回其执行异议申请。 本院查明,本案执行依据为(2022)辽0114民初5802号民事调解书,主要内容为:被告**一百置业(辽宁)有限公司给付原告沈阳汇丰源装饰工程有限公司工程款及质保金共计2093060元,此款分期给付。因被执行人未按调解书履行分期付款义务,申请执行人申请执行全部款项。本院在执行中,于2022年10月21日对被执行人开发建设的位于于洪区**路36号2-16-1房产(以下简称案涉房产)采取预查封措施。后案外人***提出本异议。 另查明,案外人***与被执行人于2017年3月23日就案涉房产签订《**认购合约》认购案涉房产,合约约定房产建筑面积126.82平方米,单价6841.11元/平方米,总价款867590元。付款日期约定:2017年3月23日交定金5000元,同年3月26日一次性支付全额房款。此后,双方签订了《合同内容确认书》,确认合同单价为5814.95元,总房款为737452元,付款方式为首付款149452元,公积金贷款58.8万元。2017年3月23日***支付定金5000元,同年4月26日支付首付款144452元,2018年5月19日支付剩余房款588000元,上述款项均通过***的银行卡支付。2018年8月13日双方办理了案涉房产交房手续。根据***提供的照片能够证明已装修入住。 本院认为,本案审查的焦点是案外人对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,案外人在案涉房产查封前,已与被执行人签订了《**认购合约》及《合同内容确认书》,支付了全部价款并已交付使用,该合约及确认书虽不是典型意义的商品房买卖合同,但已具备了合同的基本要件并已实际履行,房产虽未办理所有权证,但其对该房产享有特殊债权(物权请求权),该权利能够排除本案金钱债权的执行。案外人异议符合上述司法解释规定,本院对其异议请求予以支持。 综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,裁定如下: 中止对位于沈阳市于洪区**路36号2-16-1房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  *** 人民陪审员  *** 人民陪审员  刘 健 二〇二三年四月十日 书 记 员  ***