咸阳文华楼酒店有限公司与咸阳昌达运输服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省咸阳市中级人民法院

民事判决书

（2017）陕04民终383号

上诉人（原审原告）:咸阳文华楼酒店有限公司,住所地咸阳市民生东路11号。

法定代表人:陆华文，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）:咸阳昌达运输服务有限公司，住所地咸阳市抗战路1号。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，北京市康达（西安）律师事务所律师。

原审第三人：陕西双龙装饰工程有限公司，住所地西安市莲湖区龙首北路西段4号。

法定代表人：**，公司总经理。

上诉人咸阳文华楼酒店有限公司（以下简称文华楼酒店）因与被上诉人咸阳昌达运输服务有限公司（以下简称昌达运输公司）、原审第三人陕西双龙装饰工程有限公司（以下简称双龙装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2016）陕0404民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的法定代表人陆华文，被上诉人的委托诉讼代理人***，原审第三人法定代表人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

文华楼酒店上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判确认上诉人享有优先承租权，并由被上诉人与上诉人续签书面租赁合同，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误，判决显失公正。上诉人享有优先承租权。被上诉人未提前三个月书面通知上诉人终止合同，上诉人在同等条件下具有优先承租权。上诉人将房屋租赁费交至2016年12月31日，被上诉人实际已承认上诉人优先承租权。被上诉人无视上诉人优先承租权，招标程序违法及开标违法无效。原判程序错误，未确认上诉人所举证据的效力。

昌达运输公司辩称，上诉人不具有享有优先承租权的条件。上诉人未按照合同约定的时间和程序向答辩人书面提出要求享有优先承租权并经出租人同意，自然就不享有优先承租权。答辩人未通知上诉人终止合同，并不因此产生与其续签合同的义务。上诉人的上诉状自相矛盾。招投标活动是在同等条件下进行的。答辩人收取上诉人交纳的费用不等于承认其优先承租权。

双龙装饰公司辩称，上诉人应遵守中标结果，要求昌达运输公司履行中标合同。

文华楼酒店向一审法院起诉请求：依法确认原告对***酒店（面积为3785平方米）及附着、附属设施等享有优先承租权，并由被告与原告续签书面租赁合同，本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2013年6月10日，原告文华楼酒店与被告昌达运输公司签订《房屋租赁合同》，之后合同一年一签。2015年6月8日，原、被告又签订了为期一年的《房屋租赁合同》，被告为甲方，原告为乙方，合同约定：被告将位于咸阳市渭城区民生东路11号咸阳火车站站前广场东侧的五层酒店（建筑面积3785平方米）及附着附属设施等出租给原告，租赁期限一年，自2015年6月15日至2016年6月14日止，年租金401000元，租赁期满后，本合同条款即终止，届时原告需将租赁物退还被告，如原告要求继续租赁，则需提前三个月书面向被告提出，被告在合同期满前三个月内向原告正式答复，如同意继续租赁则续签租赁合同，在同等条件下，原告有优先承租权，租金根据市场情况双方协商。原告在合同期满前3个月未向被告书面提出继续租赁。2016年5月3日，被告就位于咸阳火车站广场东侧的文华楼酒店租赁发出招标文件进行招标，***、文华楼酒店以及双龙装饰公司参加投标，2016年5月31日最终开标结果，文华楼酒店投标51万元，*西平投标60万元，双龙装饰公司投标61万元，当日被告将招标结果公示。2016年6月1日，文华楼酒店书面向被告主张优先承租权的申请书，2016年6月3日被告书面答复：1、根据租赁合同第十条，如要求续租，须提前3个月书面申请，续租必须在2016年3月15日前提出正式书面申请，而你方却在2016年6月1日才提出了主张优先承租续签房屋租赁的申请，你方已放弃对原秦楚苑酒店优先继续承租的资格和权力。2、酒店租赁招标会，是严格按照《中华人民共和国招标投标法》规定进行的，已无法改变你方所提出续租房屋的主张和要求。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同约定租赁期满后，本合同条款即终止，届时原告需将租赁物退还被告，如原告要求继续租赁，则需提前三个月书面向被告提出，被告在合同期满前三个月内向原告正式答复，如同意继续租赁则续签租赁合同，在同等条件下，原告有优先承租权，租金根据市场情况双方协商。合同于2016年6月14日期满，原告未按合同约定在合同期满前的2016年3月14日前书面向被告提出续租酒店，在被告组织的酒店租赁招投标活动中，原告参加了投标，投标51万元，第三人投标61万元，原告不具备续租的同等条件，原告不具有优先承租权的条件，原告要求确认其对秦楚苑酒店及附着附属设施享有优先承租权，并由被告与原告续签书面租赁合同的请求，证据不足，不予支持。被告申请撤回其提出的反诉，已裁定予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回咸阳文华楼酒店有限公司的诉讼请求。

二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，优先承租权不是一种法定权利概念，而是当事人在合同中约定的一种预期权利，该预期权利要转化为签订租赁合同的现实权利必须符合合同约定的条件和程序，并不能违背出租人对同等条件的真实意思表示。本案中，文华楼酒店与昌达运输公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，文华楼酒店如要求续租房屋，需提前三个月书面向昌达运输公司提出，在同等条件下，文华楼酒店有优先承租权。但文华楼酒店在合同届满前并未向昌达运输公司提出续租申请。在这种情况下，昌达运输公司出于国有资产保证增值的目的，采取招投标方式对涉案房屋进行出租，该做法并不违反法律规定，文华楼酒店也参与了投标，表明其愿意接受招投标规则的约束，但文华楼酒店的现场投标报价低于双龙装饰公司的报价即最高报价，故文华楼酒店不具备继续承租涉案房屋的同等条件，昌达运输公司确定双龙装饰公司中标符合商业规则，否则将损害交易秩序和中标人的合法权利。

文华楼酒店认为昌达运输公司未按《房屋租赁合同》约定“租赁期满甲方必须终止合同时，应提前三个月书面通知乙方”，该条系指剥夺承租人优先承租权单方终止合同的情形，但本案房屋并不存在必须终止合同的问题，文华楼酒店参与投标当然有可能中标。文华楼酒店占有房屋理应支付占用费，故其以将房屋租赁费交至2016年12月31日认为昌达运输公司实际已承认其优先承租权的理由亦不能成立。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人咸阳文华楼酒店有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员*磊

二〇一七年五月二日

书记员***