广西鼎盛建设工程有限公司、新疆晨迪房地产开发有限责任公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广西壮族自治区北海市海城区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）桂0502执异154号

案外人：刘义平，男，汉族，1966年2月4日出生，住新疆库尔勒市。

申请执行人:广西鼎盛建设工程有限公司，住所地广西南宁市青秀区金浦路18号广西海事局办公大楼东面一层，统一社会信用代码：914500006821073650。

法定代表人：徐为杰，该公司总经理。

委托代理人：陈立巧，女，汉族，1954年2月15日出生，住广西南宁市青秀区，系该公司员工。

被执行人：新疆晨迪房地产开发有限责任公司，住所地新疆喀什地区叶城县零公里建材市场，统一社会信用代码：916531267370286U。

法定代表人：赵阳，该公司总经理。

第三人：新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司，住所地新疆巴州库尔勒市石化大道西侧、金丰大酒店南侧（团结辖区石化大道31号）。

负责人：陈大鹏。

在本院执行的申请执行人广西鼎盛建设工程有限公司（以下简称鼎盛公司）与被执行人新疆晨迪房地产开发有限责任公司（以下简称晨迪公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘义平对本院执行的位于库尔勒市团结辖区（荆楚庭苑）2栋×单元×号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人刘义平称，2009年5月6日，其与新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司签订《库尔勒市商品房预售合同》，约定新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司将位于库尔勒市（荆楚庭苑）×号房屋出售给刘义平，房屋价款为299261.84元，付款方式为一次性付款，房屋交付期限为2009年12月31日。合同签订后，刘义平已支付全部购房款，并在库尔勒市房产局（现库尔勒市不动产登记中心）对商品房预售合同进行了备案登记。该房屋于2015年交付装修，2016年正式入住至今，刘义平也一直在缴纳各项费用。因涉案楼盘至今没有进行正式的竣工验收，因此无法办理房产登记手续，刘义平对不能办理房产登记没有过错。后刘义平起诉至法院，经查询才得知涉案房屋已被北海市海城区法院以（2013）海执字第405号执行裁定书查封并以房抵债给了鼎盛公司，后由鼎盛公司再次出售给他人，因该裁定并未通知实际当事人、不听证，程序不合法；另，刘义平购房在先、合同在先、备案在先、入住在先，根据相关法律规定，该执行裁定书的内容无效，故请求解除涉案房屋的查封并中止涉案房产的执行。

申请执行人鼎盛公司辩称，刘义平的执行异议没有事实与法律依据，依法应予驳回。北海市海城区人民法院作出的（2013）海执字第405号、405-1号执行裁定书程序合法。法院在做该些裁定时，已经到库尔勒市房地产房管局对涉案房屋进行查询，确认该房屋尚未销售，没有备案登记之后才对涉案房屋进行查封、进而裁定用于抵偿被执行人晨迪公司欠鼎盛公司的债务。另，鼎盛公司在起诉时就对晨迪公司开发的房屋进行财产保全，在保全查封和后来的执行查封、抵债裁定时多次向房产局进行过查询，均显示该房屋尚未销售，没有办理备案，并在鼎盛公司于2016年10月10日申请库尔勒市房管局进行商品房买卖合同网签备案登记时，该房屋均可以顺利办理备案登记。如果涉案房屋在2009年5月6日就已经备案给了刘义平，在之后法院的一系列查封、抵债、鼎盛公司申请销售备案肯定都不可能完成。另，晨迪公司在2012年才取得销售许可证，故不可能将该房屋在2009年销售并进行备案登记，刘义平声称其通过购买的方式取得了该房屋，但未能提交真实合法的备案登记证明文件，无法证明其已取得涉案房屋的产权，故综上，刘义平的异议请求没有事实与法律依据，依法应予驳回。

本院查明，鼎盛公司与晨迪公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2012年8月20日作出（2012）海民初字第1232号民事调解书，内容为：一、解除双方于2011年9月22日签订的《北海市外沙岛1号工程施工合同》；二、晨迪公司返还各种款项合计780元及利息（其中分五期还款，2012年8月31日前还100万元、9月30日前还100万元、10月31日前还200万元、11月30日前还190万元、12月31日前还190万元，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算，以780万元从2012年8月6日起计至31日止、以680万元从2012年9月1日起计至30日止、以580万元从2012年10月1日起计至30日、以380万元从2012年11月1日起计至30日止、以190万元从2012年12月1日起计至31日止）给鼎盛公司；三、本案诉讼费66400元，减半收取33200元，诉讼保全费5000元，合计38200元，由晨迪公司负担。上述调解书发生法律效力后，因晨迪公司未履行调解书确定的义务，鼎盛公司向本院申请强制执行，本院以（2013）海执字第405号立案执行。2014年12月8日，本院作出（2013）海执字第405号执行裁定书，裁定查封晨迪公司名下位于新疆库尔勒市（原楚荆庭院）×号房屋。同日，本院作出（2013）海执字第405号协助执行通知书，请求库尔勒市房产登记交易中心协助查封上述房屋。库尔勒市房产登记交易中心于2014年12月12日签收了上述执行裁定书与协助执行通知书。后鼎盛公司与晨迪公司达成以物抵债协议，本院于2014年12月18日作出（2013）海执字第405-1号执行裁定书，将查封的上述房屋作价4824400元，交付给鼎盛公司抵偿债务。

另查明，案外人刘义平与新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司于2009年5月6日签订《商品房预售合同》一份，主要约定新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司将其开发建设的荆楚庭院2幢×号房屋出售给刘义平，建筑面积为104.38平方米，单价为每平方米2868元，总金额为299361.84元，付款方式为一次性付款。新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付给刘义平。同日，该商品房预售合同在库尔勒市预售合同登记备案，新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司亦向刘义平出具《收据》一份，确认收到刘义平交来×房款299362元的事实。刘义平主张涉案房屋于2015年交付装修，其于2016年正式入住至今。

本院认为，《中华人民民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”依此规定，刘义平与新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司虽签有《商品房预售合同》，新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司也出具刘义平已支付全部购房款的收据给刘义平，但双方并未对购买的房屋进行预告登记，只是办理了预售合同备案登记，预售合同备案登记系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与不动产预告登记制度存在本质区别，两者的法律效力不同，预告登记在其有效期内可对抗第三人，预售合同备案登记不能对抗第三人。因此，刘义平对涉案房屋不享有物权，而只享有债权请求权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，本案中，刘义平虽与新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司在本院查封涉案房屋前签订了书面的买卖合同、新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司向刘义平出具了收取全部购房款的收据，但本院于2014年查封了涉案房屋，刘义平主张其于2015年才收房装修占有该房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十八条“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，故本院对上述涉案房屋查封和依申请执行人与被执行人以物抵债协议所作出的执行裁定书，并未侵害刘义平的民事权利，所实施的执行行为符合法律规定，刘义平提出的执行异议，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

驳回案外人刘义平的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　武清华

审 判 员　莫雪芳

审 判 员　陆斐然

二〇二一年八月十七日

法官助理　赖秋燕

书 记 员　王小玲