浙江华盛建设有限公司
浙江假日之星酒店管理有限公司与浙江华盛建设有限公司、浙江省综合资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
***人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第3号
原告：浙江假日之星酒店管理有限公司。
法定代表人：董明生。
委托代理人：汪迪波。
被告：浙江华盛建设有限公司。
法定代表人：厉志明。
委托代理人：蓝吴飞。
被告：浙江省综合资产经营有限公司。
法定代表人：余兴才。
委托代理人：王欣。
原告浙江假日之星酒店管理有限公司（以下简称假日之星酒店）为与被告浙江华盛建设有限公司（以下简称华盛公司）、浙江省综合资产经营有限公司（以下简称资产经营公司）关于房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月23日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员周蓓独任审判，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告假日之星酒店的委托代理人汪迪波，被告华盛公司的委托代理人蓝吴飞、被告资产经营公司的委托代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告假日之星酒店诉称：杭州国际假日酒店有限公司（以下简称国际假日酒店）与被告浙江华盛建设有限公司于2004年4月18日签订房屋房屋租赁合同，被告将其所有位于***莫干山路759号的一楼（部分）、3-9楼的房屋及相应设施出租给国际假日酒店用于经营使用。租赁合同签订后，国际假日酒店随即于2004年9月10日成立原告公司在租赁房屋内进行酒店经营管理，相应租金、水电等费用也一直由原告支付给被告，后2006年因被告华盛公司将租赁房屋的部分产权（4-7层部分）转归浙江丝绸科技有限公司所有，因此，三方于2006年9月19日签订房屋租赁合同就相关租赁法律关系中的权利义务做出约定。2010年9月19日浙江丝绸科技有限公司将上述租赁房屋中的共有产权的房产归属被告资产经营公司，因此，双方签署备忘录就相关权利义务的承继、租金等问题做出变更约定。其中，房屋租赁合同中的免责条件约定，由于不可抗力的原因导致房屋毁坏和造成甲方或乙方的损失双方互不承担责任。2013年6月24日下午六时许，杭州发生特大暴雨，租赁房屋所在的短时雨量在18时至19时的一个小时达到近100毫米，约十多分钟后路面迅速产生积水并快速倒灌至地下室。原告迅速组织人员排水和积极采取措施通知相关部门和被告，但由于进水速度非常快，水位迅速漫过高供电间，造成短路。考虑到人员安全，原告只能等待救援人员到达。地下室水淹的高度接近地下室门口顶部，整个地下室全部被淹。位于地下室的配电房设施、消防中央控制系统设备、水泵房设施空调主机等均被水淹没。原告位于地下室的其他损失因投保财产险由阳光保险公司予以理赔。但由于上述设备均为被告所有的设备，保险公司不予理赔。按照房屋租赁合同约定，上述设备损失应当由被告承担。灾后为减少损失和处理便利，被告将上述水淹灾害的后续事宜交由原告处理并承担相应费用。原告为被告的房屋配电房设施及安装等需要代为支付495000元、为被告的水泵房的设施及安装等需要代为支付41500元、为被告的消防系统的设施及安装等需要代为支付21000元，上述费用共计556960元。之后原告多次向被告索要上述垫付费用，但被告未赔付。为此原告诉至法院，请求：1、判令两被告支付原告垫付的设备、工程款合计556960元；2、本案诉讼费用由两被告承担。
假日之星酒店向本院提交如下证据：
1、房屋租赁合同及补充合同（2004年4月20日）、补充协议（2006年9月18日）、房屋租赁合同（2006年9月19日）、备忘录（2010年12月16日），证明1、两被告为涉案房屋的共同产权人，原告向两被告租赁房屋用于经营；2、本案所涉配电设施、水泵、消防设施等系两被告财产，按照租赁协议，两被告应对上述所有的设施损失承担责任，两被告应支付原告代为支付的上述实施的更换、安装、维修等费用；3、根据合同，原告仅对水泵消防设施具有管理职能，原告对于配电设施没有管理职能。
2、章程、验资报告、房租付费凭证以及发票，证明原告系国际假日酒店成立的子公司；原告在公司成立后一直履行支付租金等合同义务，原告与两被告之间具有租赁关系。
3、授权委托书，证明被告将暴雨后设施的抢修相关问题的处理授权原告办理。
4、杭州市汛情发布系统网络页面和气象证明，证明事发当天，降雨量远远超过正常降雨标准，本案所涉财产损失系不可抗力因素造成，两被告应承担上述财产损失。
5、保单、保险合同、财产保险现场勘验记录、定损报告，证明保险公司对于原告投保的在同一特大暴雨事件中的财产损失认定的事实和不可抗力的原因，两被告应承担上述财产损失。
6、照片，证明地下室的现状和2013年6月24日发生水灾的水位高度和相关情况的事实，且原告已经使用沙包进行防范。
7、电器安装工程施工合同、决算书付款联系单、发票、网上转账凭证、电器设备交接试验单报告，证明原告为被告的房屋配电房设施及安装等需要代为支付495000元并且上述设施已经检测合格。
8、安装工程决算书、发票、网上转账凭证，证明原告为被告的水泵房的设施及安装等需要代为支付41500元。
9、消防系统更换、维修清单及价格确认清单、发票、网上转账凭证，证明原告为被告的消防系统的设施及安装等需要代为支付21000元。
10、电话清单，证明原告在发现险情时已经采取通知119救助等积极救济措施。
11、国家电网杭州供电公司工作受理单，证明华盛公司向电力部门申请故障维修。
12、收款收据、水电费结算单、电力局发票，证明华盛公司一直在对电力设施行使管理职能。
13、证人杜某出庭陈述，证明事发当日地下车库瞬间进水被淹，假日之星酒店员工拨打119求救，并采取用沙包挡水、水泵抽水等措施。
被告华盛公司辩称：1、2013年6月24日下午，事发当日的暴雨不属于民法通则中规定的不可抗力情形。不可抗力指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。事发当日的暴雨，通过气象预报可以预见；暴雨倒灌可以通过在车库进口处垒沙包、米袋、布放挡板等方式来避免。况且事发当日，周围楼房的地下车库，并未发生大面积进水情况。故暴雨导致雨水倒灌不属于不可抗力的客观情形。2、原告怠于履行租赁合同约定的义务，未对地下车库及附属设施进行有效管理。原被告签订的《房屋租赁合同》中第五条第1项约定，大楼的中央控制室、地下水泵房、地下车库均由原告管理。原告对地下车库及附属物品负有管理、维护的义务，车库在内所有附属设施的钥匙也都由原告保管，保安、水电工也由原告配备。因原告对暴雨导致的雨水倒灌没有科学合理的应急预案，反应迟缓，处置不当，是导致本次损害发生的直接原因。地下车库唯一进水口就是地下车库入口处。原告未在雨水倒灌车库前，于入口处垒起沙包等物阻止雨水流入。而是被动的在雨水倒灌后往外抽水。因车库入口相当于路面上一个大坑，路面有积水时，水源源不断的往入口处灌入，用抽水机往外抽水后仍然会流回到地下车库内。况且，原告采取的抽水措施系路面积水退去以后才进行的，当时车库已经被淹没。3、原告对车库的管理使用不当，导致了损害的发生，车库进水导致的所有损失应当由原告承担。因为原告未依约对地下车库尽管理义务，导致地下车库被淹，进而导致车库内附属设施损坏。根据合同法第219条的规定，承租人未按约定的方法使用租赁物，致使租赁物发生损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。故本案中车库内附属物品毁坏的损失，应当由原告承担。综上，原告未尽合同义务，未依约对车库进行有效管理，导致车库进水，导致车库内附属设施损坏。原告对损害负有全部过错，应当承担所有赔偿责任。被告在本案中无过错。请求贵院驳回原告的诉讼请求。
华盛公司向本院提交如下证据：
1、华盛公司与假日之星酒店及杭州行易堂医疗保健康复有限公司签订的两份协议书，证明原告对大楼其他承租户收取了地下车库消防系统管理费，原告对附属设施具有管理义务。
2、照片三张，证明地下车库由原告使用，使用权具有排他性；地下车库的入口处与街面路面持平。
3、杭州市政府门户网站的新闻报道，证明2008年6月11日大雨的降雨量为315.5毫米。当时地下车库没有进水，而这次降雨才100余毫米反而进水了，推定原告没有尽到管理义务。
被告资产经营公司辩称：我公司同意华盛公司的答辩意见。一、原告作为公共物业的管理者，依约应责任自担。1、在属于不可抗力前提下，应当如何理解免责条件中的“互不承担责任”问题？诉状中也援引了2004年合同第十条约定了“互不承担责任”，即“原本归属谁的责任、即由其自行承担”。2、该合同第四条约定了“乙方（原告）负责消防控制安全系统的合理费用”；第五条约定了“中央控制室、地下水泵房”“由乙方管理、维护、使用，并承担所产生的费用”，因此概由原告承担。3、保险条款中“保险标的”包括“由被保险人经营管理或替他人保管的财物”，原告完全有权据此主张保险追索。二、若认定我方需承担责任，也应据按份共有实际判罚。我方与华盛公司同为出租人，且产权明晰、比例明确，典型按份共有。若需承担责任的话，也应据本案实际情况、按物权法按份承担。原告承租总面积为7994.476㎡分属两被告，其中资产经营公司出租产权面积为3744.14㎡。若根据整幢大楼房产证，总产权面积为11293.82㎡，因此，我方只应按份、按面积比承担296113元赔偿责任。三、我方本着实事求是原则，按照按份承担原则接受法庭调解。
资产经营公司未向本院提交证据。
以上证据经庭审举证、质证，原、被告的质证意见及本院对证据的认证意见如下：
一、假日之星酒店提交的证据：
华盛公司对证据1、2无异议；对证据3的真实性有异议，华盛公司没有在授权委托书上盖章，不能因为资产经营公司在委托书上盖章就视为所有产权人均授权原告处理相关事宜；对证据4的真实性无异议，但不能证明本案的客观情形是不可抗力；证据5系原告与第三方保险公司签订的协议，对三性不予确认，无法证明事发当日的降雨是不可抗力；对证据6的真实性无异议，照片无法证明原告在事发当日采取了有效措施；对证据7-9的真实性无法确认，华盛公司没有委托原告进行维修处理，因此不认可此费用；对证据10的真实性有异议，不能证明原告采取有效救济措施；对证据11的真实性无异议，但不能证明华盛公司向电力部门申请故障维修；对证据12的真实性无异议，因华盛公司是房屋产权人，故水电费收据都是以华盛公司的名义开具，但不能证明都是华盛公司在实际进行管理；对证据13证人证言的真实性有异议，因为证人是假日之星酒店的职工，且证人也没看见事发当日在地下车库放置沙包挡水，证人的证言不能证明假日之星酒店在雨水到来时采取了有效措施。
资产经营公司对证据1-5的真实性、合法性均无异议，其中证据1房屋租赁合同证明资产经营公司承租的面积为3744.14平方米；证据3只能证明资产经营公司授权原告对设备进行抢修及更换，委托其预先支付相关费用，但没有承诺这笔费用由资产经营公司承担；但证据5不能证明降雨是不可抗力。对证据6的真实性有异议，照片拍摄于2013年10月，不能反应事发当时的情况；对证据7-12的三性无异议。对证据13证人的陈述无异议。
本院对证据1、2、4、5、7、8、9、11、12、13予以认定；对证据3、6的真实性予以认定，对其证明力需结合本案其他证据综合认定；从证据10无法判断通话主叫方的号码及通话的具体时间，故不予认定。
二、华盛公司提交的证据：
假日之星酒店对证据1的真实性无异议，但对证明对象有异议，协议只是明确假日之星酒店对大楼的消控系统及停车场负有管理义务，并未涉及其他设施；对证据2的真实性无异议，该证据证明大楼地下车库在设计建造时就存在瑕疵；对证据3形式上的真实性无异议，但该报道中表述的降水量属于间接的传来证据，且不能证明315.5毫米的降水量是短期降雨还是累计降雨，故不能证明待证事实。
资产经营公司对证据1-3均无异议。
本院对证据1予以认定；对证据2的真实性予以认定，该证据仅证明地下车库入口处的全貌；对证据3的真实性予以认定，但该证据不能证明实时降雨量，故对本案不具有证明力。
根据以上有效证据及庭审中当事人的陈述，本院确认本案事实如下：
2004年4月18日华盛公司与国际假日酒店签订房屋租赁合同，华盛公司将其所有的坐落于拱墅区莫干山路759号大楼3-9层7852.18平方米及1层3-4轴142.296平方米，共计7994.476平方米的房屋出租给国际假日酒店用于经营宾馆和与宾馆相配套的项目。双方约定：租赁期为10年，从2004年8月19日起至2014年8月19日止；租赁期间水、电单独装表计量，地下蓄水池、屋顶水箱及两台电梯由国际假日酒店管理，清洗及维修运行费用由国际假日酒店承担；消防中央控制系统、地下水泵房、地下车库由国际假日酒店管理，地下车库免费提供给国际假日酒店作为宾馆的配套使用，其享有地下全部泊位的使用权，地下水泵机组由国际假日酒店管理、维护并承担所产生的费用，消防中央控制系统的维修保养费用按各租赁单位的建筑面积比例由各承租方分摊；由于不可抗力的原因导致房屋毁坏和造成双方损失的，互不承担责任。双方还对租金的数额及支付方式等其他权利义务作了明确约定。后因华盛公司出租给国际假日酒店的房屋中第4、5、6层及第7层（部分）房屋产权人变更为浙江丝绸科技有限公司（以下简称丝绸公司），故国际假日酒店于2006年9月18日与华盛公司签订补充协议，对2004年4月18日房屋租赁合同中约定的房屋租赁面积及租金进行调整，其余内容保持不变。根据该补充协议，华盛公司出租给国际假日酒店的房屋调整为1层3-4轴、3层、7层（部分）、8层、9层，共计4250.336平方米。次日，国际假日酒店与丝绸公司双方就丝绸公司所有的大楼4、5、6层及7层（部分）共计建筑面积3744.14平方米的房屋签订房屋租赁合同，对租赁期限、租金及违约责任等权利义务进行约定。2010年，根据省国资委的相关文件，丝绸公司所有的莫干山路759号大楼4、5、6层及7层（部分）房产移交给资产经营公司。鉴于该房屋已经出租给国际假日酒店，2010年12月16日资产经营公司与国际假日酒店签署备忘录，双方确认原丝绸公司与国际假日酒店签订的房屋租赁合同出租方调整为资产经营公司，从2010年9月19日起，该合同中丝绸公司的权利义务由资产经营公司承继。国际假日酒店承租上述房产后用于开设假日之星酒店，租赁期间的租金一直由假日之星酒店支付，每月的水电费按照抄表的实用度数由华盛公司向假日之星酒店收取。拱墅区莫干山路759号大楼的总面积有11000余平方米，除了出租给国际假日酒店开设宾馆外，尚有部分房屋华盛公司自用，另有部分房屋出租给其他承租户用于经营超市、足浴店、饭店、棋牌房等。
2013年6月24日傍晚开始杭州发生特大暴雨，气象资料显示当天17时至23时的降雨量达到160mm，且18时至19时的短时降雨更是达到约100mm。路面积水迅速倒灌至莫干山路759号大楼附属的地下车库。虽然假日之星酒店积极组织员工自救并启用水泵排水，但水位急速上涨至2.2米处，整个地下车库被淹，导致位于地下车库内的配电房设施、消防中央控制系统设施、水泵房设施均因过水而损坏。这导致假日之星酒店无法正常营业，急需修复受损的设备。情况发生后假日之星酒店即与华盛公司及资产经营公司协商相关事宜，三方口头约定先由假日之星酒店对受损的设备进行维修或更换，并预支相关费用，事后对所发生的费用再行商定。6月25日，资产经营公司还就口头约定的事项向假日之星酒店出具了委托书。之后假日之星酒店为配电房电器设备安装工程支付工程款495000元，为消防控制系统设施的维修支付维修费21000元，为水泵房设施维修支付维修费41500元。因对该损失的承担问题各方未能协商一致，遂形成诉讼。
本院认为：华盛公司及资产经营公司与国际假日酒店签订的房屋租赁合同合法有效，各方均应当按照合同的约定履行自己的义务。国际假日酒店将其承租的房屋用于开设假日之星酒店后，假日之星酒店作为承租房屋的实际使用人直接向出租方缴纳房租、支付水电费用并替代国际假日酒店履行租赁合同约定的义务，对此华盛公司及资产经营公司均予以认可。
合同法规定，承租人按照约定的方法或租赁物的使用性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案所涉的配电设备、水泵及中央消防控制设备均属于莫干山路759号大楼的配套设施，其所有权属于房屋的产权人。2013年6月24日配电设备、水泵及中央消防控制设备受损系因暴雨积水被淹造成，并非假日之星酒店使用不当或人为损坏所致，因此华盛公司及资产经营公司作为出租方对这些配套设施负有维修义务。对于是否约定了免除出租人义务的情形，本院认为，在国际假日酒店与华盛公司签订的租赁合同中明确约定地下车库以及在地下车库内的地下水泵机组及消防中央控制室由国际假日酒店负责进行管理，地下水泵机组维护所产生的费用由国际假日酒店承担，消防中央控制系统的维修保养费用按各租赁单位的建筑面积比例由各承租方分摊。因此华盛公司及资产经营公司要求假日之星酒店承担配电设备的维修费没有合同依据。假日之星酒店承租的房屋面积占大楼总面积约75%，故按照约定地下水泵机组的维修费及75%的消防中央控制系统维修费应当由假日之星酒店承担。对于暴雨是否属于不可抗力的争议，本院认为租赁合同约定若系不可抗力造成的损失，双方互不承担责任，故不论是否属于不可抗力，合同约定该由哪方当事人承担的责任，就应当由其自行承担。假日之星酒店陈述，事发后为及时恢复供电供水减少损失，华盛公司及资产经营公司均同意由假日之星酒店先行维修。虽然华盛公司对此说法不予认可，但本院认为该陈述符合常理，且资产经营公司也向假日之星酒店出具了委托书，故假日之星酒店对受损设施进行维修并无不当。
对于华盛公司及资产经营公司承担责任的方式，根据物权法的规定，因共有的不动产或动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。本案中假日之星酒店知道国际假日酒店分别与华盛公司及资产经营公司签订租赁合同，因此其知道房屋分属于不同的产权人，但假日之星酒店对华盛公司及资产经营公司之间对大楼附属的配电设备、水泵及中央消防控制设备等权属如何约定并不知晓，因此华盛公司及资产经营公司应当连带向假日之星酒店支付垫付的维修费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、浙江华盛建设有限公司与浙江省综合资产经营有限公司共同连带支付浙江假日之星酒店管理有限公司垫付的配电设备维修费495000元、消防控制系统设施维修费5250元，合计500250元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回浙江假日之星酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9370元，减半收取4685元，由浙江假日之星酒店管理有限公司负担284元，由浙江华盛建设有限公司与浙江省综合资产经营有限公司连带负担4401元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9370元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
审 判 员 周蓓
二〇一四年四月十六日
代书记员 江晶
