某某、某某铝业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省佛山市禅城区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）粤0604执异551号

异议人（案外人）：***，女，1977年12月25日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。

申请执行人：***铝业有限公司，住所广东省佛山市禅城区石湾沙岗，统一社会信用代码914406006176222560。

法定代表人：麦仲钱。

被执行人：佛山市石头房地产置业有限公司，住所广东省佛山市禅城区石湾镇街石头村民委员会办公楼首层，统一社会信用代码91440600797784382P。

法定代表人：马献鸿。

本院在执行***铝业有限公司与佛山市石头房地产置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***就执行位于佛山市禅城区的车位（以下简称异议标的）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

***称，请求裁定中止对异议标的的执行行为，包括网络公示拍卖等。理由：***于2019年1月22日与佛山市石头房地产置业有限公司签订了《滨海御庭认购书》，约定***以156025元的价格购买异议标的。***转账付款后，佛山市石头房地产置业有限公司于当月向***出具了收款凭证及《滨海御庭收楼（车位）通知书》。***已实际合法占有该住宅车位。因佛山市石头房地产置业有限公司的问题，***未能办理登记手续，异议标的仍登记在其名下。现***发现贵院查封了异议标的，并且于近期在网络公示拍卖。***认为在人民法院查封之前***已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前***已合法占有该不动产，***已支付全部价款，且非因***（买受人）自身原因未办理过户登记。***的情况满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。

本院查明，***铝业有限公司诉佛山市石头房地产置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，根据本案生效的（2019）粤06民终8132号民事判决，佛山市石头房地产置业有限公司应支付***铝业有限公司工程款及利息。

***铝业有限公司以（2019）粤06民终8132号民事判决为依据申请执行，本院依法立案执行，现执行案号为（2021）粤0604执恢866号。执行过程中，本院作出（2021）粤0604执恢866号之一执行裁定，裁定拍卖包括异议标的在内的佛山市石头房地产置业有限公司名下的不动产。

本次异议，***提供的证据为：《滨海御庭认购书》（以下简称认购书）、《滨海御庭收楼（车位）通知书》、《滨海御庭收车位流程记录表》、《佛山市石头房地产置业有限公司收款凭证》、转账交易明细详情。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产排除执行的条件作了规范。符合该司法解释规定的情形的，案外人排除执行的请求可获得支持。

根据***书证的内容，可认定《滨海御庭收楼（车位）通知书》、《滨海御庭收车位流程记录表》、《佛山市石头房地产置业有限公司收款凭证》、转账交易明细详情等不是买卖异议标的的合同书。认购书为***与佛山市石头房地产置业有限公司签署，认购书约定，“甲方（出卖人）:佛山市石头房地产置业有限公司，乙方（买受人）:谢达燕，身份证件号：370682197712××××。……乙方充分了解滨海御庭及所购楼宇单位的相关情况，并已经认真阅读并接受《滨海御庭认购须知》、《商品房买卖合同》（示范文本）、《前期物业管理服务协议》（上述文件内容已张贴在甲方售楼处）.在此基础上，甲乙双方经平等协商达成一致，自愿签订如下协议，供双方遵照执行：一、认购单位的基本情况乙方认购佛山市东平二路3号1区滨海御庭负一层607号房（以下简称‘该物业’）,该物业的建筑面积为12.72平方米……二、认购单位的价格乙方认购该物业总房价款为人民币壹拾柒万陆仟零贰拾伍整（￥176025元），乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民贰万元整（￥20000元）,作为其签订《商品房买卖合同》的担保。三、付款方式：一次性付款实际成交总房价款的100%，即人民币156025元（含已支付的定金）须于2019年1月25日前（即本认购书签订之日起7日内）付清。……四、双方责任乙方应在本认购书签订之日起7日内，凭本认购书和已付清全部房价款／首期房价款之收据到甲方指定的地点（即滨海御庭营销中心）与甲方签订《商品房买卖合同》（《商品房买卖合同》内容见甲方售楼处张贴的示范文本）。若乙方逾期未支付全部房价款／首期房价款或未前往甲方上述指定的地点并与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方放弃认购，本认购书自动解除。……若乙方不能够按照认购书姓名签订《商品房买卖合同》，则视为乙方放弃认购，本认购书自动解除，乙方放弃认购或其他非甲方原因，乙方单方解除本认购书的，视为乙方违约，甲方有权将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。乙方签订《商品房买卖合同》后已支付的认购定金自动转为已付房价款，本认购书效力终止。本认购书作为乙方认购该物业的依据，经甲乙双方签署后生效。……”由上述约定可知，异议标的买卖双方对认购书与商品房买卖合同书的作用、效力是作了明确区分的，按买卖双方约定，认购书只是记录异议标的买卖磋商过程的文件，其中部分内容可为商品房买卖合同吸收，其签署认购书的目的是明确的，就是约束双方依约签订《商品房买卖合同》，并非以认购书代替商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。根据认购书内容，认购书仅约定了符合《商品房销售管理办法》第十六条第二款（一）至（四）项规定的内容，未约定符合（五）至（十二）项规定的内容。将认购书等同于书面商品房买卖合同既不符合异议标的买卖双方的约定，也不符合上述司法解释、规章的规定。因此，仅签署认购书都不能认定就异议标的的买卖已签订了书面买卖合同。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定，在金钱债权执行中，支持买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的排除执行异议的首要条件是，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。就异议标的的买卖迄今未签订合法有效的书面买卖合同，即使认可***为异议标的的买受人，其执行异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，其请求不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：

驳回***的异议请求。

案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　周树民

审判员　　周　瑛

审判员　　何东明

二〇二一年九月一日

书记员　　韦健吉