某某、某某等借款合同纠纷执行审查执行裁定书

新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 执行裁定书 (2022)新2301执异199号 案外人：***，男，1992年6月30日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市星汇名筑小区6-1-1201室。 申请执行人：***，女，1963年2月9日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 被执行人：***，男，1958年10月15日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市延安北路民乐社区。 被执行人：昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市三工路。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：昌吉市润通建筑工程有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市青年南路。 法定代表人：***，该公司董事长。 被执行人：昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市三工路28号。 法定代表人：***，该公司董事长。 本院在执行***与***、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司、新疆润通建设工程集团有限公司、昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司借款合同纠纷一案中，案外人***对本院执行位于昌吉市123区2丘5栋6号楼1单元1201室（星汇名筑小区6号楼1单元1201室）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***称，法院在执行中查封的位于昌吉市123区2丘5栋6号楼1单元1201室（星汇名筑小区6号楼1单元1201室）房产系案外人从被执行人昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司处购买所得。案外人对查封房产早已进行装修，并使用至今，该房产系案外人唯一住房。案外人认为法院查封的该房产属案外人合法取得，故提出执行异议，请求中止执行位于昌吉市123区2丘5栋6号楼1单元1201室（星汇名筑小区6号楼1单元1201室）房产。 申请执行人***对案外人的异议申请不认可，理由如下：一、案外人虽然与昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，但未向房管局办理房屋预售备案登记，案外人与被执行人昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司之间是普通债权关系，没有取得物权。二、一套房产应该只有一张购房款发票，案外人提交四份购房款发票，不符合商品房交易习惯。三、案外人向昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司支付维修基金，由昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司出具收据，该笔款项应当由案外人向昌吉市公共维修基金办公室交付，取得正规票据，对该票据的真实性、合法性、关联性不予认可。四、案外人提交物业费收据，未提交暖气费、水电费票据，仅物业费票据不能证实案外人是涉案房屋实际所有权人并长期占有使用该房屋。五、案外人并未向法庭提供相关契税发票及房屋交付证据，被执行人未提交房屋具备交付条件的相关许可证明，案外人是否实际占有使用该房屋存疑。六、申请执行人***与昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司于2014年7月8日在昌吉市房管局办理涉案房屋所在楼栋的预告登记手续，该预告登记名为买卖，实为基于借贷关系而形成的抵押预告登记，并对外具有公示效力，***已经取得期待物权，***提起的执行异议不能成立，故要求驳回案外人的异议申请。 被执行人***、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司、新疆润通建设工程集团有限公司、昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司未向本院提交书面意见。 本院查明，***与***、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司、新疆润通建设工程集团有限公司、昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司借款合同纠纷一案，昌吉回族自治州公证处于2016年11月29日作出（2016）昌州证经字第7777号执行证书，确定：被执行人为***、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司、新疆润通建设工程集团有限公司、昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司；执行标的为借款本金4，800，000元、利息300，800元、执行公证费15，302元。申请执行人***因被执行人***、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司、新疆润通建设工程集团有限公司、昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司拒不履行生效公证文书所确定的给付义务向本院申请强制执行。本院于2017年1月6日作出（2017）新2301执18-1号执行裁定，并向昌吉市房管局作出（2017）新2301执18号协助执行通知书，要求查封被执行人昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司登记在***名下位于昌吉市123区2丘5栋5号楼10套房产，6号楼18套房产（包括案外人提出异议的昌吉市123区2丘5栋6号楼1单1201室房产），查封期限为三年（2021年4月20日至2024年4月19日）。昌吉市房管局于2021年4月20日签收该协助执行通知书。 本院又查明，本院查封的位于昌吉市123区2丘5栋6号楼1单元1201室（星汇名筑小区6号楼1单元1201室）房产系被执行人昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司开发建设。2014年7月8日，申请执行人***（预告登记权利人）与被执行人昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司（预告登记义务人）在昌吉市房地产管理局就坐落于昌吉市123区2丘6栋、5栋房屋办理了预购商品房预告登记，登记号为昌房昌吉房地产管理局预字第061322号，该预告登记行为系基于申请执行人***与昌吉市宏伟房产地开发有限责任公司借贷关系产生的抵押预告登记。 本院另查明，2014年5月19日，昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司（出卖人）与***（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：***按建筑面积99.98㎡，单价4268元／㎡支付购房款，总房款为426715元，***需于2014年5月19日支付首付款286715元，剩余房款140000元由买受人申请银行（公积金）按揭。昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司于2015年7月31日前将昌吉市123区2丘5栋6号楼1单元1201室（星汇名筑小区6号楼1单元1201室）房产交付案外人***。***已分别于2014年5月5日向昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司润鸿分公司支付该房购房款20000元，2014年5月22日支付购房款266715元，2014年6月30日支付购房款140000元，即2014年6月30日***已全额支付所购房产房款。2015年12月1日，被执行人昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司将位于星汇名筑小区6号楼1单元1201室房产向案外人***办理交房手续。昌吉市房地产管理局于2022年12月13日出具《昌吉市个人房产信息查询证明》，载明***在昌吉市区内无房产。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人***于2014年5月19日与被执行人昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》购买昌吉市123区2丘5栋6号楼1单元1201室（星汇名筑小区6号楼1单元1201室）房产用于居住，案外人已于2014年6月30日支付完全部购房款，且案外人在昌吉市无其他用于居住房屋。依据上述规定，案外人以其对查封房产享有实际所有权为由向本院提出排除执行异议的请求符合相关法律依据，本院予以支持。涉案房产所在楼栋虽于2014年7月8日向申请执行人***办理了预购商品房预告登记，但由于其办理预告登记系基于借贷关系而产生的抵押行为，实质属于源于债权而产生的担保物权，故案外人***作为商品房买受人基于在先的商品房消费者物权期待权应当优先于申请执行人***在后的担保物权的效力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于昌吉市123区2丘5栋6号楼1单元1201室（星汇名筑小区6号楼1单元1201室）房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年一月十一日 书记员***汗