北京市丰房建筑工程有限公司与北京某某集投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京0106民初653号 原告：北京市丰房建筑工程有限公司，住所地北京市丰台区大井村260号。 法定代表人：**新，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市营建律师事务所律师。 被告：北京***集投资管理有限公司，住所地北京市丰台区五里店×号。 法定代表人：***，执行董事、经理。 委托诉讼代理人：***，北京**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京**律师事务所律师。 原告北京市丰房建筑工程有限公司（以下简称丰房公司）与被告北京***集投资管理有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰房公司委托诉讼代理人***，被告**公司委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 丰房公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间于2020年7月1日签订的租赁协议无效；2.判令被告将其承租的北京市丰台区五里店×号院落腾退给原告；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年6月1日，原告与北京金地恒晨房地产开发有限公司（以下简称金地公司）签订场地租赁合同，约定金地公司租赁丰台区五里店×号场地9427平方米，租期2010年7月1日至2020年6月30日。2010年9月26日，原告与金地公司签订补充协议约定房屋及租金相关内容。2014年1月10日，签订用途变更补充协议。2014年8月25日，签订双方名称变更补充协议，承租方由金地公司变更为**公司。2020年7月1日，由变更后的被告签订租赁协议，将上述租赁地继续出租给被告使用，租期2020年7月1日至2025年6月30日，租金605000元。承租期内，因被告在该承租院落范围内进行建设，且未按约定向有关部门办理建设手续。故2022年2月原告向被告发送了整改通知书，要求被告于2022年5月31日前完成租赁场地整改。并于2022年6月再次以整改通知书的形式催促被告，但被告迟迟未履行整改。故丰房公司诉至法院。 **公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。一、涉案院落具有土地证，房屋是合法建造房屋。涉案租赁协议我方租赁的是房屋和土地。原告要求被告腾退无事实法律依据。二、被告经原告同意在涉案场地建造约4000平米房屋，若法院认定双方租赁协议无效，被告要求原告赔偿房屋建造损失，并要求继续承租涉案场地及具有合法手续的房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：丰房公司系丰台区×号土地使用权人。2020年7月1日，丰房公司（出租人）与**公司（承租人）签订《租赁协议》，包括但不限于以下内容：按照甲乙双方签订的《场地租赁合同》的约定，本协议于2020年7月1日由出租人、承租人双方经协商一致，订立如下，以兹共同遵守：出租人同意根据下列条款向承租人出租，承租人同意根据下列条款及作出的其他承诺向出资人承租，位于北京市丰台区五里店×号的场地及房屋，建筑面积9427平方米。租赁房屋仅供承租人作为仓储使用，不得用其他用途。本协议所定租期应自2020年7月1日起至2025年6月30日止，租期共5年。按照甲乙双方2010年6月1日签订的《场地租赁合同》的约定，本合同年租金为人民币605000元整。承租人应于本协议签署后5日内向出租人缴纳：12个月（2020年7月1日至2021年6月30日）的房屋租金共计605000元的首期租金。为了便于租赁用途使用，如需要对现状房屋进行设计和施工改动，承租人在出租房屋的任何其他部分进行任何结构性改动或添加需要征得出租人的同意；出租人认可承租人此前对房屋的翻建以及改动。如果出租人提出要求，承租人在清退租赁房屋时，应拆除任何改动或添加（包括在租期开始日之前承租人所进行的任何改动或添加），修复因拆除而造成的损坏，并应承担一切有关费用，出租人可自行完成恢复原状的工作，但相关费用需由承租人负担。有关出租房屋和公共部分使用的义务……B、承租人……（20）承租方如需在场地内新建地上物应与甲方另行协商签订协议书，并负责房屋及配套设施的维修，其维修费用亦由承租方承担。（21）承租方根据使用需要，在出租方允许的范围内建房，必须首先征得出租方同意，并按照规定自行向有关部门办理相关手续，建设费用及办理手续的费用由承租方自行承担，如由于承租方的违法建筑被有关部门查处，承租方应自行承担相关责任，给出租方造成损失的，还应承担赔偿责任。承租人应在本协议终止时向出租人清退租赁房屋。本协议终止，承租人未按要求完成修复、拆除、清退、返还的，则自协议终止的次日起，承租人应当按照本协议关于租金标准的双倍向出租人支付租金，直至承租人按照协议要求返还租赁房屋为止。本协议终止后，出租人有权采取对该租赁房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该租赁房屋进出、阻止承租人继续利用租赁房屋进行经营等措施。承租人应于协议终止日前迁出租赁房屋，并完成修复、拆除、清退、返还。 在庭审过程中，丰房公司与**公司认可，双方在本案合同签订之前即存在租赁合同关系，**公司于2014年对五里店×号土地上原有七间房屋进行装修，并在土地上建造约四千平米房屋。但丰房公司主张，**公司2014年房屋相关改造其并未取得丰房公司同意，依照原有合同约定，也应由**公司办理相关手续。 在庭审过程中，**公司要求丰房公司赔偿房屋建造损失，但经法院询问后，其对于房屋具体间数等具体情况均不知晓，后已另行主张。 经本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局核实，丰台区五里店×号未查询到《建设工程规划许可证》。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，丰房公司将丰台区五里店×号的场地及房屋出租于**公司使用，现依据法庭查明的情况，丰台区五里店×号地上房屋未取得相关建筑工程规划许可证，故该部分对应的租赁合同难以认定有效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。丰房公司据此要求**公司腾退租赁标的的请求正当，本院予以支持，但腾退对象应为×号院地上房屋。**公司关于要求赔偿房屋建造损失的请求，因其对建造房屋具体间数等基本情况均不知晓，且也已另行主张，故本院对其请求不在本案中处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、北京市丰房建筑工程有限公司与北京***集投资管理有限公司于2020年7月1日签订的《租赁协议》中涉地上房屋部分无效； 二、北京***集投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区五里店×号地上房屋腾空并返还给北京市丰房建筑工程有限公司； 三、驳回北京市丰房建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2566.33元，由北京市丰房建筑工程有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判员　倪　燕 二〇二三年三月十日 书记员　***