与人北京某某集投资管理有限公司与被与人北京市丰房建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京02民终8753号 上诉人（原审被告）：北京***集投资管理有限公司，住所地北京市丰台区五里店656号。 法定代表人：***，执行董事、经理。 委托诉讼代理人：**，北京**律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京市丰房建筑工程有限公司，住所地北京市丰台区大井村260号。 法定代表人：**新，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市营建律师事务所律师。 上诉人北京***集投资管理有限公司因与被上诉人北京市丰房建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2023)京0106民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年6月12日立案后，依法适用法官独任制，公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京***集投资管理有限公司之委托诉讼代理人**，被上诉人北京市丰房建筑工程有限公司之委托诉讼代理人***通过北京法院电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。 北京***集投资管理有限公司（下称**公司）上诉请求：撤销一审判决并发回重审，上诉费用由北京市丰房建筑工程有限公司（下称丰房公司）承担。事实与理由：1.案涉场地中的部分房屋有合法建设手续，一审法院认定北京市丰台区五里店656号院落（下称656号院落）的房屋均未取得相关建筑工程规划许可证系事实认定不清，我公司向一审法院申请调取土地证档案，以查明案涉房屋的建设规划许可证，但一审法院未予调取导致事实认定不清；2.一审法院未受理我公司反诉，程序违法。 丰房公司辩称，同意一审判决，不同意**公司的上诉请求。 丰房公司向一审法院起诉请求判令：1.确认我公司与**公司之间于2020年7月1日签订的租赁协议无效；2.**公司将其承租的656号院落腾退给我公司；3.**公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：丰房公司系丰台区656号土地使用权人。2020年7月1日，丰房公司（出租人）与**公司（承租人）签订《租赁协议》，包括但不限于以下内容：按照甲乙双方签订的《场地租赁合同》的约定，本协议于2020年7月1日由出租人、承租人双方经协商一致，订立如下，以兹共同遵守：出租人同意根据下列条款向承租人出租，承租人同意根据下列条款及作出的其他承诺向出租人承租，位于北京市丰台区五里店656号的场地及房屋，建筑面积9427平方米。租赁房屋仅供承租人作为仓储使用，不得用其他用途。本协议所定租期应自2020年7月1日起至2025年6月30日止，租期共5年。按照甲乙双方2010年6月1日签订的《场地租赁合同》的约定，本合同年租金为人民币605000元整。承租人应于本协议签署后5日内向出租人缴纳：12个月（2020年7月1日至2021年6月30日）的房屋租金共计605000元的首期租金。为了便于租赁用途使用，如需要对现状房屋进行设计和施工改动，承租人在出租房屋的任何其他部分进行任何结构性改动或添加需要征得出租人的同意；出租人认可承租人此前对房屋的翻建以及改动。如果出租人提出要求，承租人在清退租赁房屋时，应拆除任何改动或添加（包括在租期开始日之前承租人所进行的任何改动或添加），修复因拆除而造成的损坏，并应承担一切有关费用，出租人可自行完成恢复原状的工作，但相关费用需由承租人负担。有关出租房屋和公共部分使用的义务……B、承租人……（20）承租方如需在场地内新建地上物应与甲方另行协商签订协议书，并负责房屋及配套设施的维修，其维修费用亦由承租方承担。（21）承租方根据使用需要，在出租方允许的范围内建房，必须首先征得出租方同意，并按照规定自行向有关部门办理相关手续，建设费用及办理手续的费用由承租方自行承担，如由于承租方的违法建筑被有关部门查处，承租方应自行承担相关责任，给出租方造成损失的，还应承担赔偿责任。承租人应在本协议终止时向出租人清退租赁房屋。本协议终止，承租人未按要求完成修复、拆除、清退、返还的，则自协议终止的次日起，承租人应当按照本协议关于租金标准的双倍向出租人支付租金，直至承租人按照协议要求返还租赁房屋为止。本协议终止后，出租人有权采取对该租赁房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该租赁房屋进出、阻止承租人继续利用租赁房屋进行经营等措施。承租人应于协议终止日前迁出租赁房屋，并完成修复、拆除、清退、返还。 在一审庭审过程中，丰房公司与**公司认可，双方在本案合同签订之前即存在租赁合同关系，**公司于2014年对五里店656号土地上原有七间房屋进行装修，并在土地上建造约四千平米房屋。但丰房公司主张，**公司2014年房屋相关改造其并未取得丰房公司同意，依照原有合同约定，也应由**公司办理相关手续。 在一审过程中，**公司要求丰房公司赔偿房屋建造损失，但经法院询问后，其对于房屋具体间数等具体情况均不知晓，后已另行主张。经一审法院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局核实，丰台区五里店656号未查询到《建设工程规划许可证》。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，丰房公司将丰台区五里店656号的场地及房屋出租于**公司使用，现依据法庭查明的情况，丰台区五里店656号地上房屋未取得相关建筑工程规划许可证，故该部分对应的租赁合同难以认定有效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。丰房公司据此要求**公司腾退租赁标的的请求正当，法院予以支持，但腾退对象应为656号院地上房屋。**公司关于要求赔偿房屋建造损失的请求，因其对建造房屋具体间数等基本情况均不知晓，且也已另行主张，故法院对其请求不在本案中处理。 据此，一审法院于2023年3月判决如下：一、北京市丰房建筑工程有限公司与北京***集投资管理有限公司于2020年7月1日签订的《租赁协议》中涉地上房屋部分无效；二、北京***集投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内将北京市丰台区五里店656号地上房屋腾空并返还给北京市丰房建筑工程有限公司；三、驳回北京市丰房建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经询，截止本案庭审法庭辩论终结前，案涉场地仍由**公司占有使用；**公司称其公司已就一审中的反诉请求另行提起诉讼。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，**公司以土地证房地平面图中载明了案涉场地上部分房屋位置及编号、其公司承租房屋系合法建造为由，上诉主张案涉租赁协议有效。但据查，案涉租赁协议签订于2020年，且包含了地上房屋的租赁内容，故双方建立案涉租赁关系时均应对地上房屋的建造手续进行审查，尽管双方均认可此前即存在租赁合同关系，但前次租赁合同仅为场地租赁而未涉及地上房屋的租赁内容，不能作为认定案涉租赁协议效力的凭证；鉴于已查明案涉地上房屋并无相关建设工程规划许可手续，一审法院据此依法认定案涉租赁协议涉及房屋的部分无效，并无不当；**公司上诉所持案涉场地内土地证平面图载明的原有房屋部分应属有效之意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。故而**公司应腾退案涉地上房屋，**公司针对房屋建造损失的诉求，其公司已另案主张，本案不予处理。 综上所述，**公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5132.66元，由北京***集投资管理有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员　胡珊珊 二〇二三年七月五日 法官助理　周　轩 书 记 员　曹　静 书 记 员　范　维