某某、福建富通电梯工程有限公司等与福建环达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初1489号 原告（反诉被告）：***，男，1959年12月25日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：***，福建闽越律师事务所律师。 原告（反诉被告）：福建富通电梯工程有限公司，住所地福建省南平市玉屏山时代大厦**。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，福建闽越律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建环达房地产开发有限公司，住所地，住所地福建省南平市东山路**（顺发商住楼）**iv> 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，福建名仕（南平）律师事务所律师。 原告***、福建富通电梯工程有限公司（以下简称富通电梯公司）与被告福建环达房地产开发有限公司（以下简称环达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告环达房地产公司于2019年4月13日提起反诉，本院决定与本诉合并审理。因案情复杂，本院于2019年6月28日裁定将本案转为适用普通程序进行审理。本院于2019年5月16日、2020年1月13日公开开庭审理本案。原告（反诉被告）***，原告（反诉被告）***、富通电梯公司共同委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）环达房地产公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、富通电梯公司向本院提出诉讼请求：1.解除***与环达房地产公司签订的《江南水岸商业用房购房协议》（以下简称《购房协议》）第1条尚未履行的第3层554.51平方米的购房协议，并由环达房地产公司赔偿***、富通电梯公司318万元；2.解除《购房协议》第7条，并由环达房地产公司赔偿***、富通电梯公司35万元；3.解除《购房协议》第8条，并由环达房地产公司赔偿***、富通电梯公司768000元；4.环达房地产公司赔偿***、富通电梯公司40年的物业费421200元；5.环达房地产公司按同地段同类房屋租金标准向***、富通电梯公司支付逾期交房240天的违约金87000元；6.环达房地产公司按***、富通电梯公司已付的318万元购房款的6%的利息标准向***、富通电梯公司支付逾期2年零2个月办理不动产权证的违约金414100元。事实和理由：2014年5月初，***与环达房地产公司签订了一份以环达房地产公司为甲方、***为乙方的《购房协议》。《购房协议》第1条约定：乙方购买的商业楼层坐落：江南水岸五号楼商业房产2层3层，共两层。房产证面积第2层544.51㎡，单价6050元/㎡，第3层544.51㎡，单价5550元/㎡。实际面积以有权部门实测，并经南平产权交易中心认可为准。总价637.43万元（最终总价以实际面积为准）。第4条约定：乙方已选定购买的商业楼层，甲方不得另售他人，否则双倍返还定金。第6条约定：甲方出资负责第2、3层左侧及商场中间的楼梯位拆除，改造楼面，其承载力、建筑结构、配筋、水泥标号等均与本楼面相同。第7条约定：甲方出资安装一台无机房1000KG电梯供乙方专用。第8条约定：大楼与市工商局办公楼连接位置的空地，甲方出资按路面标准铺设混凝土，承诺无偿供乙方作为停车场或乙方作为入户大门永久使用。第9条约定：“乙方指定的办食堂位置，应设置通风管道。第10条约定：甲方同意乙方办公楼的水电等均按所购自然人的数量单独设表（即一户一表），物业由乙方自行管理。第11条约定：甲方承诺交房时间为2016年2月28日，交房前甲方同意乙方提前进行内部装修。《购房协议》经***、环达房地产公司签字、**生效。2014年5月12日，***、富通电梯公司与环达房地产公司又仍以环达房地产公司为甲方，***、富通电梯公司为乙方签订了一份《补充协议》。该《补充协议》第一条约定：根据甲乙双方签订的电梯设备买卖合同和电梯设备安装合同（合同编号FTDT20131106）的付款规定，乙方以***（不限定仅***本人）等自然人的名义购买甲方江南水岸五号楼商业房产2层、3层商业房产，两层面积1099.02㎡，单价5800元/㎡，总价637.43万元，其购房款使用乙方销售及安装给甲方的电梯款全额冲抵，多还少补。第二条约定：乙方（***等自然人）如有使用按揭贷款，则甲方应在乙方办理按揭贷款后，将该项按揭贷款到达甲方账户3日内全额归还乙方。第三条约定：若甲方将该商业房屋自行销售给其他方，则其销售业绩归乙方所有，甲方与乙方的电梯设备买卖合同和电梯设备安装合同中的付款规定改为甲方以该商业房产全额冲抵乙方电梯设备款和安装款，乙方不足部分，转账给甲方。第四条约定乙方与甲方具体签订购房合同的条款，按国家规定的合同格式签订，其中，乙方对江南水岸五号楼2层、3层的设计及施工更改部分，按乙方以自然人身份与甲方签订的要求执行。在***、富通电梯公司与环达房地产公司签订《购房协议》和《补充协议》后，***、富通电梯公司依约以***等自然人的名义与环达房地产公司于2015年3月签订了江南水岸五号楼商业房产2层、总价值为3185473元的商品房买卖格式合同，并在2015年3月19日通过南平房地产信息网提交备案。2015年3月20日，富通电梯公司与环达房地产公司签订《购房确认书》。该《购房确认书》进一步确认：双方签订的电梯设备买卖合同及安装合同，环达房地产公司应付的安装费及设备款中有400万元是用于等值更换江南水岸项目房屋的（即是作为***、富通电梯公司应支付的购房款）。由于在《购房协议》签订后，环达房地产公司一直未履行《购房协议》第6-11条所约定的事项，***、富通电梯公司在与环达房地产公司签订江南水岸五号楼商业房产2层的商品房买卖格式合同前后，多次要求环达房地产公司按《购房协议》第6-11条安排施工计划，对***、富通电梯公司所购2、3层房屋进行改造及加装电梯等工程的施工，但环达房地产公司均不予理会。因环达房地产公司未履约行为，导致***、富通电梯公司担心签订全部商品房买卖格式合同并提交备案后所购买的2、3层房屋（特别是第3层）无法正常使用。为此，***、富通电梯公司一方面督促环达房地产公司履行《购房协议》第6-11条的改造施工，另一方面暂缓对所购江南水岸五号楼商业房产3层的商品房格式合同的签订与备案。环达房地产公司于2016年11月15日向***、富通电梯公司发出通知，要求***、富通电梯公司到环达房地产公司售楼部签订商品房买卖格式合同。***、富通电梯公司于2016年11月18日及时回函环达房地产公司，明确表示同意继续购买江南水岸五号楼商业房产3层并与环达房地产公司签订商品房买卖格式合同，同时明确指出环达房地产公司在***、富通电梯公司已经履行购买2楼房产及付款义务的情况下，未履行《购房协议》第6-11条约定；***、富通电梯公司要求环达房地产公司明确改造施工义务事项的期限及具体做法，还要求环达房地产公司收到回函后及时磋商正式商品房买卖格式合同的相关条款。环达房地产公司收到回函后，并未再理会***、富通电梯公司，又将江南水岸五号楼商业房产3层房屋出卖给第三方。时至今日，环达房地产公司不但将***、富通电梯公司所购3楼房产一房二卖，而且仍未履行《购房协议》第6条、第7条改造房屋及安装电梯的义务，也未履行第8条约定将场地交付给***、富通电梯公司，而是以该场地要作为消防通道为由拒绝交付；还未履行第10条为***、富通电梯公司落实物业自行管理事项。此外，《购房协议》第11条约定，环达房地产公司应当在2016年2月28日交房，但实际交房时间是2016年10月28日，逾期交房达8个月，而且环达房地产公司在***、富通电梯公司起诉后方才办好不动产权证，逾期办证达2年零2个月。***、富通电梯公司特提起诉讼。 环达房地产公司辩称，一、《购房协议》仅是***与环达房地产公司就环达房地产公司开发的商业房产买卖事项缔结的意向性协议。***是以认购人的身份与环达房地产公司签订协议。该协议第6条至第9条约定均涉及违反建设规划、损害第三方利益的情形，依法属于无效约定，环达房地产公司已另行提起反诉，请求确认无效。二、本案是房屋买卖合同纠纷，富通电梯公司与环达房地产公司没有建立房屋买卖合同关系，不是本案适格的原告。环达房地产公司与富通电梯公司于2014年5月12日订立的《补充协议》，实际上是富通电梯公司对其工程款的处置确认，即确认愿意将环达房地产公司应给付富通电梯公司的工程款用作替***交付购房款。在房屋买卖合同关系中，环达房地产公司与富通电梯公司没有任何权利义务关系。三、关于***提出要求环达房地产公司赔偿318万元的诉讼请求。***既没有与环达房地产公司订立关于江南水岸5号楼第3层商业用房的买卖合同，也没有向环达房地产公司交付此项购房款，更没有任何经济损失。即使根据意向性协议《购房协议》，也不存在环达房地产公司一房二卖的事实，而是环达房地产公司催促签订第3层商业用房买卖协议无果后，才卖给第三方。***的该项请求不能成立。四、关于***、富通电梯公司要求履行《购房协议》第7条、第8条约定的诉讼请求。无论是在建筑物外安装无机房电梯，还是将全体业主所有的公共通道、绿地无偿交给***使用都是违法行为和损害全体业主合法权益的行为，环达房地产公司当然不能履行这样无效的约定。鉴于第7条、第8条约定内容的违法性，是无效约定，自然不存在解除问题。而且这两项错误约定并未实际履行、实施，所幸没有造成任何法律后果。***、富通电梯公司要求解除无效约定，赔偿根本不存在的经济损失没有任何法律依据，应予驳回。五、关于***、富通电梯公司要求环达房地产公司代其缴交物业服务费的诉讼请求。物业服务是物业管理服务企业与业主之间的合同关系，***买受江南水岸5号楼第2层商业用房时，确认了《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》，并且接受了物业服务公司的服务，当然应当自行承担物业服务费。环达房地产公司与***、从来没有代付物业服务费的约定。虽然《购房协议》第10条约定有环达房地产公司同意物业由买受人自行管理的约定，但根据《物业管理条例》第九条“一个物业管理区设立一个业主大会”和第十一条“选聘物业服务企业由业主大会决定”的规定，开发商无权决定物业服务事项。况且，***在签订《商品房买卖合同》的同时，已经确认了《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。***、富通电梯公司的该项诉讼请求与其已经确认的物业管理合同不符，也不符合法律规定，不能成立。六、关于***、富通电梯公司要求环达房地产公司给***交房违约金的问题。富通电梯公司是环达房地产公司的电梯供应商，关系友好。尽管双方在2014年5月的《购房协议》中约定于2016年2月28日前交房，在2015年3月21日签订的江南水岸5号楼第2层商业用房（5套）《商品房买卖合同》约定的房屋交付期是2016年9月15日，但是实际上***、富通电梯公司于2015年4、5月间就提前向环达房地产公司要求交付，以便尽早开始装修。环达房地产公司实际上是在2015年5月间将江南水岸5号楼第2层商业用房移交给***、富通电梯公司，并且在2016年9月份完成电费的单独立户，不存在延期交房的事实。因此，***、富通电梯公司的该项诉讼请求没有事实依据，更何况要求按照租金计算违约金没有合法根据，应予驳回。七、关于***、富通电梯公司提出要求给付已付318万元房款的利息的诉讼请求。不存在318万元房款的事实，要求给付利息没有事实根据，应予驳回。综上所述，请求驳回***、富通电梯公司的诉讼请求。 环达房地产公司向本院提出反诉诉讼请求：确认环达房地产公司与***于2014年5月12日签订的《购房协议》第6条至第9条的约定无效。事实和理由：环达房地产公司是房地产开发企业，***是富通电梯公司的法定代表人及实际控制人、股东。环达房地产公司因开发建设江南水岸商品房项目之需，与富通电梯公司建立了电梯采购、安装交易关系。在商谈电梯买卖、安装的结算事项时，***提出向购买环达房地产公司开发的坐落于江南水岸五号楼商业房产第2、3层房产，富通电梯公司同意将应收的电梯款抵作***应支付的购房款。为此，双方于2014年5月12日签订了《购房协议》。该协议约定：1.乙方（即***）向甲方（即环达房地产公司）购买江南水岸五号楼商业房产2层3层。第2层暂测面积544.51平方米，单价6050元/平方米，3层554.51平方米，单价5550元/平方米，实际面积以测绘部门实测并经南平市产权交易中心认可为准。2.乙方支付20万元作为购房定金，待乙方按约定签订《商品房买卖合同》、办理银行按揭并提交所需的全部相关手续、交齐规定的首付款全额后，购房定金无息转为购房款首付。3.乙方在甲方书面通知之日起15日携带身份证件和本购房协议至甲方指定地点签署《商品房买卖合同》，若乙方未按时执行，甲方有权将其选定的房屋另行销售，并不予退还乙方购房定金。……6.甲方出资负责将2、3层左侧及商场中间的楼梯位拆除，改造成楼面，其承载力、建筑结构、配筋、水泥标号等均与本楼面相同。7.甲方负责出资安装一台无机房1000KG电梯供乙方专用。8.大楼与市工商局办公楼连接位置的空地，甲方出资按路面标准敷设混凝土、承诺无偿供乙方作为停车场或乙方作为入户大门永久使用。9.乙方指定的办公食堂位置，应设置通风管道。协议还就其他事项进行了约定。2014年5月12日，环达房地产公司与富通电梯公司签订了一份《补充协议》，约定：环达房地产公司应付给富通电梯公司的电梯款冲抵***的购房款，多还少补。上述协议签订后，环达房地产公司认为双方达成的江南水岸五号楼商业房产第2、3层的买卖意向协议存在违法、损害其他业主利益的情形，并口头告知***。2015年3月21日，***与环达房地产公司签订了关于江南水岸五号楼第2层商业房产的《商品房买卖合同》及其附件。双方依约对第2层商业房的购房款进行结算，并由富通电梯公司向环达房地产公司出具了《购房确认书》（实际上就是购房款结算书），确认了以电梯款冲抵***的第2层购房款3185473元。此后，***拒绝签订江南水岸五号楼3层商业房产的买卖合同。为此，环达房地产公司于2016年11月15日正式发函通知***需在收到通知之日起15日内至环达房地产公司售楼处签订第3层房产的《商品房买卖合同》。***于2016年11月18日向环达房地产公司复函称因环达房地产公司未将第2、3层楼梯位拆除、未安装电梯、未将于市工商局连接位置的空地按标准敷设混凝土等事宜，拒绝签订第3层房产的买卖合同。环达房地产公司认为，双方签订的《购房协议》中第6条、第7条、第8条、第9条约定涉及全体业主的财产共有权、相邻权，约定将全体业主共有的财产（包括土地使用权）进行交易，约定对已经竣工验收的建筑物进行改造、改建，损害了其他业主对公共区域的使用、利用，还可能影响小区空气环境、噪音环境。特别是***还是从事电梯销售、安装的专业人员和经营人员，应当知道双方这样的约定违反《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十六条第一款第六项、第八十九条的规定，必将直接损害其他业主的合法权益，也将改变消防条件，更可能危害建筑物的公共安全。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，《购房协议》中第6条、第7条、第8条、第9条的约定应属无效。环达房地产公司特提起反诉。 ***、富通电梯公司辩称，环达房地产公司的反诉状可以证明***、富通电梯公司的起诉状事实。环达房地产公司在销售房屋时有欺诈行为，环达房地产公司的反诉理由不能成立。环达房地产公司提出违反公共利益问题，因双方签订合同时房屋尚在建设中，二楼、三楼的改造不会影响房屋安全问题。停车场是可以作为开发商的财产按合同履行。二楼、三楼加装电梯不会影响其他业主的利益，不存在法律禁止的规定。综上所述，请求驳回环达房地产公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：1.***、富通电梯公司提交的经营所用电梯配件仓库及配件堆放过道的照片一组。该证据与本院现场勘查情况相同，具有真实性，予以采信。2.***、富通电梯公司提交的巨人通力电梯有限公司的报价书和福建广泰建筑工程有限公司的报价单各一份。该证据与本案房屋买卖事实不具有关联性，不予采信。3.***、富通电梯公司提交的《保洁员聘用合同》二份。该证据系富通电梯公司与案外人所签，与本案房屋买卖事实不具有关联性，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 环达公司以出让方式取得位于南平市八仙南庄新区地块，编号为04／008／0019、0020、0021的地块的土地使用权，国有土地使用权证号南国用（2011）第07843号、07844号、07845号。经批准，环达公司在该地块建设商品房，暂定名为江南水岸。经批准，环达公司取得江南水岸5号楼商品房的预售许可证，证号为南房预售证第2014023号。 2014年5月12日，环达房地产公司（协议甲方，开发商）与***（协议乙方，认购人）签订一份《江南水岸商业用房购房协议》（即《购房协议》）。协议约定：1.乙方购买的商业楼层坐落：江南水岸五号楼商业房产2层3层，共两层。房产证面积（甲方暂测面积）：第2层544.51㎡，单价6050元/㎡，第3层544.51㎡，单价5550元/㎡。实际面积以有权部门实测，并经南平产权交易中心认可为准。总价637.43万元（最终总价以实际面积为准）。2.乙方支付20万元整作为购房定金，待乙方按约定签订《商品房买卖合同》、办理银行按揭贷款并提交所需全部相关手续、交齐规定的首付款金额后，购房定金无息转作购房首付款。3.乙方在甲方书面通知之日起15日携带身份证件和本购房协议至甲方指定地点签署《商品房买卖合同》，若乙方未按时执行，甲方有权将其选定的房屋另行销售，并不予退还乙方购房定金。4.乙方已选定购买的商业楼层，甲方不得另售他人，否则双倍返还定金。5.乙方预定的该商业楼层，甲方应将该房产每层分为5本独立的房产证，购买人均为***等自然人。每本房产证套内均预留日后做卫生间的下水管道接口。6.甲方出资负责2、3层左侧及商场中间的楼梯位拆除，改造成楼面，其承载力、建筑结构、配筋、水泥标号等均与本楼面相同。7.甲方出资安装一台无机房1000KG电梯供乙方专用。8.大楼与市工商局办公楼连接位置的空地，甲方出资按路面标准铺设混凝土，承诺无偿供乙方作为停车场或乙方作为入户大门永久使用。9.乙方指定的办公食堂位置，应设置通风管道。10.甲方同意乙方办公楼的水电等均按所购自然人的数量单独设表（即一户一表），物业由乙方自行管理。11.甲方承诺交房时间为2016年2月28日，交房前甲方同意乙方提前进行内部装修。《补充协议》还约定：本协议一式二份，甲乙双方各执一份，于双方签字之日起生效，双方正式签订《商品房买卖合同》之日起作为《商品房买卖合同》中不可分割的附件之一。 2014年5月12日，环达房地产公司（协议甲方）与富通电梯公司（南平市蒂森电梯有限公司，以下简称蒂森电梯公司）（协议乙方）签订一份《补充协议》。协议约定：一、根据甲乙双方签订的电梯设备买卖合同和电梯设备安装合同（合同编号FTDT20131106）的付款规定，乙方以***（不限定仅***本人）等自然人的名义购买甲方江南水岸五号楼商业房产2层、3层商业房产，两层面积1099.02㎡，单价5800元/㎡，总价637.43万元，其购房款使用乙方销售及安装给甲方的电梯款全额冲抵，多还少补。二、乙方（***等自然人）如有使用按揭贷款，则甲方应在乙方办理按揭贷款后，将该项按揭贷款到达甲方账户3日内全额归还乙方。三、若甲方将该商业房屋自行销售给其他方，则其销售业绩归乙方所有，甲方与乙方的电梯设备买卖合同和电梯设备安装合同（合同编号FTDT20131106）中的付款规定改为甲方以该商业房产全额冲抵乙方电梯设备款和安装款，乙方不足部分，转账给甲方。四、乙方与甲方具体签订购房合同的条款，按国家规定的合同格式签订，其中，乙方对江南水岸五号楼2层、3层的设计及施工更改部分，按乙方以自然人身份与甲方签订的要求执行。环达房地产公司在《补充协议》落款的甲方处**确认，***、富通电梯公司在《补充协议》落款的乙方处签名、**确认。 2015年1月14日，富通电梯公司向环达房地产公司支付了江南水岸5号楼201号至205号房屋的购房定金15万元。2015年3月19日，***与环达房地产公司签订二份《商品房买卖合同》（合同编号分别为201500634、201500629），约定***向环达房地产公司购买南平市延平区江南水岸5号楼201号、203号商业房产，购房款分别为829654元、583314元，付款时间均为签订合同之日一次性付款。2015年3月20日，***及其妻子***与环达房地产公司签订三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为201500646、201500648、201500649），约定***、***向环达房地产公司购买南平市延平区江南水岸5号楼202、204、205号商业房屋，购房款分别605877元、583314元、583314元，付款时间均为签订合同之日一次性付款。前述五份《商品房买卖合同》第八条约定交付条件与期间为：出卖人（即环达房地产公司）应当在2016年9月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人（即***、***）使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘验、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离措施和施工安全设施。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖人逾期交付房屋的买受人不退房，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款万分之一的违约金。合同第十四条约定产权登记为：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。前述五份《商品房买卖合同》的附件四为《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》约定：南平市艾家物业管理有限公司（以下简称艾家物业公司）为江南水岸项目的前期物业服务企业，艾家物业公司按照《南平市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级物业服务标准为江南水岸物业管理区域内的全体业主提供物业服务。 2015年3月20日，富通电梯公司向环达房地产公司发出一份《购房确认书》，载明：富通电梯公司及其关联企业蒂森电梯公司与环达房地产公司签订的《电梯设备买卖合同》、《电梯设备安装合同》（合同号：FTDT20131106）中约定安装费120.51万元及设备款279.49万元用于等值更换江南水岸项目房屋，现富通电梯公司指定以***的名义与环达房地产公司签订5套房屋总价值为3185473元的购房合同，剩余814527元的等值房产富通电梯公司将另行指定他人名义签订购房合同。同日，环达房地产公司在《购房确认书》落款的确认单位处**确认。2016年7月8日，环达房地产公司向富通电梯公司退还江南水岸5号楼201号至205号房屋的购房定金15万元。 2016年9月2日，***向电力部分提交一份《用电客户过户、更名申请表》，申请将江南水岸5号楼205号房屋的电表户名更名至***名下。2016年10月28日，环达房地产公司向***、***发出《交房通知书》，通知***、***于2016年11月1日至11月3日办理江南水岸5号楼201号、202号、203号、204号、205号房屋的交房手续。 2016年11月15日，环达房地产公司向***发出一份《通知》，要求***在收到通知之日起15日内，携带身份证件和《购房协议》到环达房地产公司售楼部签订有关江南水岸5号楼第3层商业房产的《商品房买卖合同》，逾期将视为弃购，环达房地产公司将另行出售他人。2016年11月18日，***向环达房地产公司发出一份《回函》，告知环达房地产公司未履行《购房协议》第6条、第7条、第8条约定义务，希望在与环达房地产公司正式签订购买3层商业用房的《商品房买卖合同》时，能明确环达房地产公司履行上述义务的期限和具体方法；要求环达房地产公司收到回函后及时与***磋商正式签订《商品房买卖合同》的相关条款。2017年5月5日，环达房地产公司将江南水岸5号楼3层201号、302号、303号、304号、305号商业房产出售给案外人，购房款分别为830689元、586638元、584077元、584077元、584077元，合计3169558元。 2017年6月22日，江南水岸1#、2#、5#及地下室建设工程，经南平市公安消防支队评定为消防验收合格。2019年3月13日，***、***缴纳了江南水岸5号楼201号、202号、203号、204号、205号房屋的物业专项维修基金。2019年3月20日，***取得江南水岸5号楼201号、203号商业房屋的不动产权证，证号为闽（2019）南平市不动产权第0003456号、闽（2019）南平市不动产权第0003459号；***、***取得江南水岸5号楼202号、204号、205号商业房屋的不动产权证，证号为闽（2019）南平市不动产权第0003454号、闽（2019）南平市不动产权第0003460号、闽（2019）南平市不动产权第0003458号。 另查明，2013年11月8日，环达房地产公司与蒂森电梯公司签订一份《电梯设备买卖合同》（合同编号：FTDT20131106）。合同主要约定：环达房地产公司***电梯公司购买20台梯号为L1-20、型号为巨人通力GPS33K/GPS50K小机房客梯，用于江南水岸房地产项目；电梯设备销售价格为400.30万元。合同还约定蒂森电梯公司同意帮助环达房地产公司销售200.30万元等值房屋，指定***、***2人购房等值房屋。2013年11月8日，环达房地产公司与富通电梯公司签订一份《电梯设备安装合同》（合同编号:FTDT20131106安），约定富通电梯公司为环达房地产公司安装江南水岸房地产项目的20台梯号为L1-20、型号为巨人通力GPS33K/GPS50K小机房客梯，安装费为199.70万元。合同还约定同意富通电梯公司帮助环达房地产公司销售等值房屋，指定***、***2人购房等值房屋。合同签订后，环达房地产公司分别于2013年11月19日、2015年3月16日、2015年3月20日、2015年12月14日、2016年4月8日***电梯公司支付电梯设备款20万元、50万元、80万元、10万元、40万元，合计200万元。环达房地产公司分别于2016年10月9日、2017年3月2日向富通电梯公司支付电梯安装费519442元、295085元，合计814527元。 同时查明，《购房协议》第8条约定的江南水岸5号楼与市工商局办公大楼的空地为江南水岸小区的公共通道和消防通道。江南水岸小区地面停车位的车位费为200元/月。***将江南水岸5号楼201室至205室商业用房作为富通电梯公司的办公场所。5号楼现设有两部电梯，通往二楼的电梯门口已被富通电梯公司用杂物封堵。2019年6月20日，艾家物业公司以***未缴纳江南水岸5号楼201号、203号房屋的物业费等费用，***、***未缴纳江南水岸5号楼202号、204号、205号房屋的物业费等费用为由，向本院提起诉讼。2019年9月20日，本院对原告艾家物业公司与被告***、***物业服务合同纠纷一案，作出（2019）闽0702民初2918号民事判决：一、***、***应于本判决生效之日起三日内向艾家物业公司支付自2017年6月22日至2019年5月31日的物业管理服务费11366.44元，并按日万分之五的标准计付自2019年6月20日至欠款还清之日止的违约金；二、驳回艾家物业公司的其他诉讼请求。2015年9月20日，本院对原告艾家物业公司与被告***物业服务合同纠纷一案，作出（2019）闽0702民初2919号民事判决：一、***应于本判决生效之日起三日内向艾家物业公司支付自2017年6月22日至2019年5月31日的物业管理服务费9102.98元，并按日万分之五的标准计付自2019年6月20日至欠款还清之日止的违约金；二、驳回艾家物业公司的其他诉讼请求。前述两份判决生效后，***、***向艾家物业公司履行了生效判决义务。 本院认为，***与环达房地产公司签订《购房协议》后，以***、***名义与环达房地产公司签订了五份《商品房买卖合同》，向环达房地产公司购买了江南水岸5号楼201号、202号、203号、204号、205号商业房产，因此，***、***与环达房地产公司之间已建立房屋买卖合同法律关系。富通电梯公司与环达房地产公司签订的《补充协议》，为环达房地产公司与蒂森电梯公司签订的《电梯设备买卖合同》以及环达房地产公司与富通电梯公司签订的《电梯设备安装合同》的补充协议，故富通电梯公司并非本案房屋买卖合同关系的相对人。富通电梯公司以买受人身份向出卖人环达房地产公司主张权利，缺乏法律依据，本院不予支持。本案的争议焦点为：一、《购房协议》是否为《商品房买卖合同》的预约合同；二、《购房协议》第6条至第9条的效力；三、《购房协议》第1条能否解除，环达公司是否应当赔偿***318万元；四、《购房协议》第7条能否解除，环达房地产公司是否应当赔偿***35万元；五、《购房协议》第8条能否解除，环达房地产公司是否应当赔偿***768000元；六、环达房地产公司是否应当赔偿***物业费；七、环达房地产公司是否应当赔偿***逾期交房违约金及违约金的标准；八、环达房地产公司是否应当赔偿***逾期办证违约金及违约金的标准。 关于第一个争议焦点。从《购房协议》的条款内容分析，***与环达房地产公司仅是对于江南水岸5号楼2层、3层商业房产认购事宜进行意向性约定，***需在接到环达房地产公司书面通知之日起15日内签订《商品房买卖合同》。因此，《购房协议》是《商品房买卖合同》的预约合同，《商品房买卖合同》是本约合同。 关于第二个争议焦点。1.关于第6条的效力。《购房协议》第6条约定，环达房地产公司出资负责2、3层左侧及商场中间的楼梯位拆除，改造成楼面，其承载力、建筑结构、配筋、水泥标号等均与本楼面相同。双方所约定的楼梯位为5号楼2层、3层专用的楼梯位，与该***住宅楼分离，对该楼梯位的改造不影响5号楼业主的公共利益。且从双方约定来看，亦会改变房屋的主体结构，危及房屋的主体安全。因此，该条约定应为合法有效条款。环达房地产公司主张该条款为无效条款的反诉请求，依据不足，本院不予支持。2.关于第7条的效力。第7条约定，环达房地产公司出资安装一台无机房1000KG电梯供***专用。双方签订《购房协议》时，5号楼尚未竣工，双方在5号楼已有2台住宅电梯的情况下建设新的商业电梯，不违反法律强制性规定。环达房地产公司主张该条款为无效条款的反诉请求，依据不足，本院不予支持。3.关于第8条的效力。根据环达房地产公司提供的江南水岸地形图，以及本院现场勘查可知，该条所约定的空地为江南水岸小区的公共通道和消防通道。双方约定将该通道作为***的停车场或入户大门使用，已违反法律强制性规定，因此，该条款为无效条款。故本院对环达房地产公司主张该条款无效的反诉请求予以支持。4.关于第9条的效力。第9条约定，***指定的办公食堂位置，应设置通风管道。双方签订《购房协议》时，5号楼尚未竣工，环达房地产公司未举证证明设置通风管道可能改变房屋主体结构和危及房屋安全，其主张该条款无效的反诉请求，依据不足，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。《购房协议》为《商品房买卖合同》的预约合同。因双方未签订有关江南水岸5号楼3层商业房产买卖的正式《商品房买卖合同》，且环达房地产公司已将3层301号、302号、303号、304号、305号另行出售他人，故《购房协议》第1条中关于3层房屋买卖的约定已无法履行。***主张解除该条约定的内容，依据充分，本院予以支持。《购房协议》第3条约定，***在环达房地产公司书面通知之日起15日携带身份证件和本购房协议至环达房地产公司指定地点签署《商品房买卖合同》，若***未按时执行，环达房地产公司有权将其选定的房屋另行销售，并不予退还购房定金。环达房地产公司于2016年11月15日向***发出书面通知，要求其按照《购房协议》要求签订3层房产的《商品房买卖合同》。***未通知要求签订《商品房买卖合同》，而是回函要求环达房地产公司履行《购房协议》第6条至第8条的约定义务。鉴于《购房协议》并未约定环达房地产公司未履行前述约定义务时***可以拒绝签订3层房产的《商品房买卖合同》，环达房地产公司在通知期满后另行将3层房产出售给他人，并未违反《购房协议》约定。同时，环达房地产公司将欠付富通电梯公司的电梯安装费和欠***电梯公司的电梯设备费共计600万元，按照《补充协议》约定扣除***购买江南水岸5号楼201号至205号房屋购房款3185473元后，已另行***电梯公司支付电梯设备款200万元，向富通电梯公司支付电梯安装费814527元。因此，环达房地产公司并未欠付富通电梯公司的电梯安装费***电梯公司的电梯设备费。环达房地产公司还将其向富通电梯公司收取的5号楼201号至205号房屋的购房定金15万元，亦未多收取***购房款。故***主张环达房地产公司赔偿318万元，依据不足，本院不予支持。 关于第四个争议焦点。环达房地产未按《购房协议》约定出资安装一台无机房1000KG电梯供***使用，已构成违约，应当承担违约责任。***主张解除该条约定，依据充分，本院予以支持。鉴于环达房地产公司未安装该电梯后，***并未另行出资安装；***亦未举证证明环达房地产公司未安装该电梯给其造成的实际损失证据，***主张环达房地产公司赔偿35万元，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于第五个争议焦点。如前所述，《购房协议》第8条的约定，已违反法律强制性规定，系无效条款。***主张解除该条款的诉讼请求，本院不予支持。关于***要求环达房地产公司赔偿768000元的诉讼请求。双方在签订《购房协议》时均明确知道该空地为公共通道和消防通道，双方对于该条款无效均具有过错。本案***未举证证明因该协议无效后给其造成的停车费的实际损失证据，本院对其要求环达房地产公司赔偿768000元的诉讼请求不予支持。 关于第六个争议焦点。《购房协议》为《商品房买卖合同》的预约合同。《购房协议》中的物业由***自行管理的约定，以及被双方签订的《商品房买卖合同》的附件《前期物业服务合同》所取代。按照《前期物业服务合同》约定，***应当自行向物业服务企业支付物业服务费。因此，***主张环达房地产公司赔偿40年的物业费421200元，缺乏合同依据，本院不予支持。 关于第七个争议焦点问题。鉴于江南水岸5号楼202、204、205号商业房屋的购买人为***、***二人，***未提起诉讼，本院对于202、204、205号商业房屋的逾期交房违约金主张不予处理，***、***可另行向环达房地产公司主张权利。关于江南水岸5号楼201、203号商业房屋的逾期交房违约金问题。《购房协议》约定的交付时间为2016年2月28日，该约定时间已被《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间2016年9月15日所取代。***自认于2016年10月28日接收房屋，则逾期交房违约金应当从2016年9月15日计算至2016年10月28日。环达房地产公司以电表过户申请表为证据辩称其在2016年9月2日已完成房屋交付义务，证据不足，本院不予采纳。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约金标准为按日支付购房款万分之一的违约金。***主张按同地段同类房屋租金标准计算违约金缺乏合同依据，本院不予支持。经计算，201号房屋的逾期交房违约金为3567.51元（829654元×日万分之一×43天），203号房屋的逾期交房违约金为2508.25元（583314元×日万分之一×43天），逾期交房违约金合计6075.76元。***主张的逾期交房违约金中未超出6075.76元的部分，本院予以支持；超出部分不予支持。 关于第八个争议焦点。如前所述，鉴于江南水岸5号楼202、204、205号商业房屋的购买人为***、***二人，***未提起诉讼，本院对于202、204、205号商业房屋的逾期办证违约金主张不予处理，***、***可另行向环达房地产公司主张权利。关于江南水岸5号楼201、203号商业房屋的逾期办证违约金问题。环达房地产公司未按合同约定在房屋交付之日起90日办理好房屋权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。环达房地产公司辩称***未缴纳物业维修专项基金导致未能办理权属证书，并非其逾期办证理由，故本院对其抗辩意见不予采纳。***主张逾期办证违约金从2017年1月29日（即房屋交付时间2016年10月28日之后90天）计算至2019年3月20日（取得不动产权证之日），具有事实依据，本院支持。《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。***主张按已付的318万元购房款的6%的利息标准支付逾期办证违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。经计算，201房屋的逾期办证违约金为32356.51元（829654元×0.005%×780天），203房屋的逾期办证违约金为22749.25元（583314元×0.005%×780天），逾期办证违约金合计55105.76元。***主张的逾期办证违约金中未超出55105.76元的部分，本院予以支持；超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、***与福建环达房地产开发有限公司于2014年5月12日签订的《江南水岸商业用房购房协议》第8条关于“大楼与市工商局办公楼连接位置的空地，甲方出资按路面标准铺设混凝土，承诺无偿供乙方作为停车场或乙方作为入户大门永久使用”的约定无效； 二、解除本判决第一项的《江南水岸商业用房购房协议》第1条关于***向福建环达房地产开发有限公司购买南平市延平区江南水岸3层商业房产的约定； 三、解除本判决第一项的《江南水岸商业用房购房协议》第7条关于“甲方出资安装一台无机房1000KG电梯供乙方专用”的约定； 四、福建环达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付***（南平市延平区江南水岸5号楼201号、203号房产）的逾期交房违约金6075.76元； 五、福建环达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付***（南平市延平区江南水岸5号楼201号、203号房产）的逾期办证违约金55105.76元； 六、驳回***、福建富通电梯工程有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回福建环达房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费32528.80元，由***、福建富通电梯工程有限公司负担31987.80元，由福建环达房地产开发有限公司负担541元。反诉案件受理费50元（已减半预收），由福建环达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年四月十五日 法官助理*** 书记员** 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方***行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方***行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就***行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支***履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支***履行金。