某某、胶州市里岔镇人民政府等确认合同效力纠纷民事二审民事裁定书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 裁 定 书

(2022)鲁02民终10035号

上诉人（原审被告）：***，男，1964年8月13日出生，汉族，住山东省胶州市。

委托诉讼代理人：祝乃英，山东永罡律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）：胶州市里岔镇人民政府，住所地山东省胶州市里岔镇驻地。统一社会信用代码：11370281069094877J。

负责人：石彦杰，镇长。

委托诉讼代理人：周国栋，山东汇融律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：青岛牧城门业集团有限公司，住所地山东省胶州市里岔镇政府驻地。统一社会信用代码：91370281733498387A。

法定代表人：尹怀新，总经理。

委托诉讼代理人：邱永刚，山东康元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张乘源，山东康元律师事务所实习律师。

上诉人***、胶州市里岔镇人民政府因与被上诉人青岛牧城门业集团有限公司（以下简称牧城门业集团）确认合同效力纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2021）鲁0281民初12452民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销山东省胶州市人民法院（2021）鲁0281民初12452号民事判决第一项；2.依法查清事实，重新确定胶镇（乡）房自第37号房屋所有权证中的八间房屋和约1.8亩土地（以下简称“涉案房屋土地”）的所有权人为第三人胶州市里岔镇政府，或将本案发回重审；3.本案一审费用、二审费用全部由牧城门业集团承担。事实和理由：一审法院程序违法，应当撤销原判决，发回重审，具体理由如下：一、牧城门业集团起诉时的诉讼请求为返还涉案房屋及土地，后变更诉讼请求为确认合同无效，一审并未告知***变更后的诉讼请求，也没有给予***答辩期。牧城门业集团的诉讼请求为确认合同无效，一审判决合同有效，属于判决错误。二、一审判决认定事实错误。在一审庭审中牧城门业集团提交的证据，并未证明其合法取得涉案房屋和土地，青岛中院的执行裁定并未将青岛牧城门窗工业公司名下的全部土地及房产裁定给胶州市农村信用社，仍有258.82平方米的房产和1,015.8平方米的土地登记在青岛牧城门窗工业公司名下，归里岔镇政府所有。涉案房屋土地的房屋所有权证书胶镇（乡）房字第**出具时间为1999年11月17日，证上明确记载的房屋幢号为1，房号为1-8，间8，建筑结构为砖木，建筑面积148.05平方米，而根据牧城门业集团提交的证据八中的胶房抵99字第172号房地产抵押证，其明确记载抵押的房屋幢号为11-16，《房屋价值鉴定明细表》中也没有建筑结构为砖木，建筑面积为148.05平方米的平房，连相近的都没有，以上完全可以得出：涉案房屋土地上从未设立任何抵押，也没有被评估鉴定过，青岛市中级人民法院的（2002）青执字第166号裁定并未将涉案房屋土地裁定进去，即涉案房屋土地在未被裁定的258.82平方米房产内。其所有权仍然登记在青岛牧城门窗工业公司名下，也就是说所有权依然为第三人里岔镇政府。***于2003年合法占有使用涉案房屋土地将近二十年，期间从未有任何人或部门主张过权益申诉，也从没有接到相关部门的查封、测绘测量及所有权、使用权被转让的通知。若涉案房屋土地被查封、抵押，测绘测量和转让，作为实际占有使用的***不知情，这显然不符合常理。三、一审法院适用法律错误。具体理由如下：牧城门业集团对涉案房屋土地不享有所有权和使用权，其提供的证据也无法证实涉案房屋土地已归其所有，即牧城门业集团并没有确定自己为涉案房屋上地的所有权人和使用权人。因此，***与原审第三人签订的租赁合同与牧城门业集团无关，牧城门业集团更没有权利确定涉案租赁合同无效。

牧城门业集团辩称，一审认定事实清楚，***上诉理由无法证明其上诉请求，请求依法驳回***的上诉请求并承担一二审全部诉讼费用。

胶州市里岔镇人民政府述称，对***的上诉请求和理由没有异议。

胶州市里岔镇人民政府上诉请求：1.撤销山东省胶州市人民法院（2021）鲁0281民初12452号民事判决第一项，改判驳回牧城门业集团的诉讼请求。事实和理由：牧城门业集团对涉案房产不享有所有权，其提供的证据无法证明涉案土地合房屋归其所有，一审法院认定牧城门业集团对涉案土地及房屋享有所有权，属于认定事实不清，其无权主张。***租赁的土地及房屋，租赁合同期限有效与否与牧城门业集团无关，法庭应驳回牧城门业集团的诉讼请求。青岛中院的执行裁定并未将青岛牧城门窗工业公司名下的全部土地及房产裁定给胶州市农村信用社，仍有258.82平方米的房产和1,015.8平方米的土地登记在青岛牧城门窗工业公司名下，归里岔镇政府所有。青岛中院的民事调解书出具后，牧城门业集团没有确权登记，土地及房屋属于不动产，应以登记为准，故牧城门业集团并没有取得涉案房屋和土地的所有权。牧城门业集团起诉时的案由为“返还原物纠纷”，后变更为“确认合同无效纠纷”，一审法院应裁定驳回起诉，不应继续审理，即便继续审理，涉案租赁合同是无效的，也应判决驳回诉讼请求，故一审的判决结果是错误的。

牧城门业集团辩称，在山东省胶州市人民法院（2021）鲁0281民初12452号民事判决书中，胶州市里岔镇人民政府当事人地位是第三人，一审判决没有让第三人承担义务，所以里岔镇人民政府没有上诉权利，不是本案二审适格的当事人。

***述称，针对里岔镇人民政府的上诉请求及事实理由没有异议，我方认可。

牧城门业集团向一审法院起诉请求：1.请求判令***立即停止侵害，返还位于胶州市××南土地1.8亩及地上房屋8间；2.请求判令***支付非法占用涉案房屋及土地期间发生占用费300000元（暂计）；3.请求判令***承担本案全部诉讼费用。后将第1、2项诉讼请求变更为请求确认***与胶州市里岔镇人民政府2003年5月29日签订的租赁合同无效。

一审法院认定事实：青岛牧城门业集团有限公司成立于2001年12月6日，原名称青岛牧马城门业有限公司。

青岛牧城门窗工业公司成立于1988年10月29日，企业性质为集体所有制，主管部门胶州市里岔镇经济贸易委员会，行业为木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业，股东胶州市里岔镇经济贸易委员会。1993年12月29日，山东省胶州市胶合板厂变更为青岛牧城门窗工业公司。

1998年9月25日的胶集用（1998）字第200001集体土地使用证中土地的使用者是青岛牧城门窗工业公司，土地所有者是里岔镇人民政府，地号为H20-27-5，用途工业，使用权类型为批准使用企业用地，使用面积为13,770.9平方米土地。

1999年11月17日的胶镇（乡）房自字第37号房屋所有权证中房屋的所有权人山东省胶州市胶合板厂，坐落于里岔镇牧马城南，编号1-8计8间砖木结构一层房屋，建筑面积148.05平方米，使用土地面积占地1,198.37平方米（合1.8亩）。

1999年11月3日的胶集用（1999）字第2××7号集体土地使用证中土地使用者是山东省胶州市胶合板厂，坐落于里岔镇牧马城南，地号为Ｈ20-27-2-1，用途工业，使用权类型为划拨，使用面积为16537.9平方米。

青岛市市南区人民法院（2004）南执字第1502号执行裁定书，裁定“一、查封被执行人青岛牧城门窗工业公司（原名：山东省胶州市胶合板厂）名下的位于胶州市××镇××房产（面积：9206平方米、房产证号：自3819号）、（面积148平方米、胶镇自字37号）及土地（面积：13770平方米、地号Ｈ20-27-5）、（面积：16537.9平方米、地号：Ｈ20-27-2-1）各两处。”

2002年7月15日，青岛市司法鉴定中心依据（2002）青执字第166号评估委托书作出鉴定书，鉴定书中说明“中院执二庭执行的申请执行人胶州市里农村信用社与被执行人青岛牧城门窗工业公司借款纠纷一案，现查封了被执行人青岛牧城门窗工业公司所有的位于胶州市××镇工业园区内的全部土地（使用权）及房产”。

2002年7月20日，青岛市中级人民法院就申请人胶州市里岔农村信用合作社与被执行人青岛牧城门窗工业公司执行一案作出（2002）青执字第166号民事裁定书，“被执行人以其所有的房产、土地使用权、办公室等财产为本案的借款提供抵押担保，在胶州市工商行政管理局办理了抵押登记。该合同经本院（2001）青经初字225号民事判决书认定为有效合同。申请执行人依法取得对该抵押财产或者以变卖该财产的价款优先受偿。”，裁定“被执行人所有的位于胶州市××镇工业园区青岛××房××室总面积为9096.01平方米的所有权归本案申请人胶州市里岔农村信用社所有。”

2011年10月14日，青岛市中级人民法院就原告胶州市农村信用合作社与被告青岛牧马城门业有限公司、第三人青岛牧城门窗工业公司物权保护纠纷一案作出（2011）青民一初字第30号民事调解书，内容“一、原告同意将青岛市中级人民法院（2002）青执字第166号民事裁定书裁定其所有的位于胶州市××镇工业园××房××室总面积9096.01平方米的所有权转让给被告所有。二、上述转让资产转让价款为270万元。”

2013年5月6日，青岛农村商业银行股份有限公司胶州支行出具收据，内容“根据山东省青岛市中级人民法院民事调解书（2011）青民一初字第30号，我行分别于2011年10月18日、2012年10月30日收到青岛牧马城门业有限公司案款270万元”。

2003年5月28日，第三人与***签订了租赁合同，***租赁位于胶州市鲁新材料厂北侧占地1.7亩土地（房屋8间）用于生产塑钢门窗，租赁期限30年，自2003年5月28日起至2033年5月27日，年租赁费800元，在每年的5月28日前一次性交纳租赁费。

***于2003年5月30日缴纳了800元、2005年3月24日缴纳了1600元、2008年5月15日缴纳了2400元、2010年8月30日缴纳了2400元，以上合计缴纳了7200元，2021年7月20日胶州市里岔镇财政所出具结算票据金额为16,800元，五张收据合计为24,000元。

本案牧城门业集团所主张的房屋和土地即为1999年11月17日的胶镇（乡）房自字第37号房屋所有权证中的8间房屋和1.8亩土地、1999年11月3日的胶集用（1999）字第2××7号集体土地使用证的宗地图中西北角红线框所标示的土地，该房屋和土地现在由***使用。

2022年3月3日，胶州市不动产登记中心作出调查报告，“经青岛公信土地登记测绘有限公司测绘、落宗，登记在山东省胶州市胶合板厂名下坐落于胶州市××镇××南侧8间砖木房屋，建筑面积148.05平方米，房屋所有权证号：胶镇（乡）房自字第37号，现该房产已灭失75.09平方米，剩余房产面积72.96平方米，现存的72.96平方米坐落在胶集用（1999）第2××7号集体土地使用证（地号Ｈ20-27-2-1）内”。

一审法院认为，本案争议的焦点：一、1999年11月17日胶镇（乡）房自字第37号房屋所有权证中的8间房屋和1.8亩土地的权属问题。

在2002年7月20日青岛市中级人民法院就申请人胶州市里岔农村信用合作社与被执行人青岛牧城门窗工业公司执行一案作出（2002）青执字第166号的民事裁定书中，裁定青岛牧城门窗工业公司位于胶州市××镇工业园区内的全部土地（使用权）及房产归胶州市里岔农村信用社所有。在2011年10月14日青岛市中级人民法院就原告胶州市农村信用合作社与被告青岛牧马城门业有限公司、第三人青岛牧城门窗工业公司物权保护纠纷一案作出的（2011）青民一初字第30号民事调解书中，将（2002）青执字第166号民事裁定书中裁定归胶州市农村信用合作社所有的位于胶州市××镇工业园××房××室总面积9096.01平方米的所有权转让给青岛××门业有限公司所有。

2013年5月6日青岛农村商业银行股份有限公司胶州支行出具收据，说明其于2011年10月18日、2012年10月30日收到了（2011）青民一初字第30号民事调解书中案款2700000元，即自2012年10月31日起青岛牧马城门业有限公司即牧城门业集团取得了青岛牧城门窗工业公司位于胶州市××镇工业园区内的全部土地（使用权）及房产。

依2022年3月3日胶州市不动产登记中心作出的说明，登记在山东省胶州市胶合板厂名下坐落于胶州市××镇××南侧8间砖木房屋（建筑面积148.05平方米，房屋所有权证号胶镇（乡）房自字第37号，现该房产已灭失75.09平方米，剩余房产面积72.96平方米）坐落在胶集用（1999）第2××7号集体土地使用证（地号Ｈ20-27-2-1）内，山东省胶州市胶合板厂于1993年12月29日变更为青岛牧城门窗工业公司，即该房屋和土地也是青岛牧城门窗工业公司在胶州市××镇工业园区内的土地（使用权）房产，青岛牧马城门业有限公司是该房屋的所有权人和土地的使用权人。

二、***和第三人签订的租赁合同的效力问题。1999年11月17日胶镇（乡）房自字第37号房屋和所有权证中房屋和1999年11月3日胶集用（1999）字第2××7号集体土地使用证中土地的所有权人山东省胶州市胶合板厂，山东省胶州市胶合板厂是集体所有制，主管部门胶州市里岔镇经济贸易委员会，***有理由认为第三人有权代表山东省胶州市胶合板厂签订租赁合同，结合***交纳租赁费的情况，说明租赁合同已实际履行，因此认定***与第三人签订的租赁合同是真实有效的。但是该合同中“租赁期限30年，自2003年5月28日起至2033年5月27日”约定，不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，***和第三人约定的租赁期限超出20年的部分无效，即自2023年5月28日以后的部分无效。

牧城门业集团自2012年起才取了包括本案涉及房屋和土地在内的房屋的所有权和土地的使用权，依据买卖不破租赁的原则，牧城门业集团请求确认***和第三人签订租赁合同无效，不予支持。

一审法院判决：一、***和第三人胶州市里岔镇人民政府于2003年5月28日签订的租赁合同有效，租赁期限20年，自2003年5月28日起至2023年5月27日止。二、驳回青岛牧城门业集团有限公司的其他诉讼请求。变更诉讼请求后的案件受理费100元（青岛牧城门业集团有限公司已交纳2900元，退还青岛牧城门业集团有限公司2800元），由青岛牧城门业集团有限公司负担。

二审期间，***提交如下证据：涉案房屋所有权证、房地产抵押证和司法鉴定书复印件各一份，证明：涉案房屋、土地有独立的产权证，为胶镇（乡）房自字第37号，证书出具时间为1999年11月17日，证书上明确载明的所有权人为山东省胶州市胶合板厂，房屋号为1-8，间数为8间，建筑结构砖木，建筑面积148.05平方米，但根据房地产抵押证，胶房抵（98）字第8××5号出具时间为1998年9月19日，当时涉案房屋还不存在，因此肯定不存在抵押。胶房抵（99）字第1××2号上面明确载明抵押房屋的房间号为11-16，且根据当年的房屋价值鉴定明细表中并未涉及建筑结构为砖木，建筑面积为148平方米的房屋，连相近的都没有。因此，可以认定涉案房屋、土地从未设立任何抵押，也并没有被评估鉴定过。牧城门业集团所依据的青岛市中级人民法院（2002）青执字第166号裁定并未将***占有使用的涉案房屋、土地裁定进去，结合258.82平方米房产和1015.8平方米土地的差额可以得出所有权为里岔镇人民政府，其所有权仍然登记在青岛牧城门窗工业公司名下，也就是说所有权仍属于里岔镇人民政府。因此牧城门业集团在没有确权的情况下无权主张***与里岔镇人民政府的合同有无效力。

牧城门业集团质证意见：对该组证据的真实性没有异议，胶房抵（98）字第8××5号抵押人是青岛牧城门窗工业公司，房屋坐落胶州市里岔镇驻地，地号Ｈ02-27-5，这块土地就是后来在青岛市中级人民法院民事调解书中由牧城门业集团购买所得。案涉房屋不在该抵押土地上，而是应该在另一宗土地上，地号为Ｈ20-27-2-1。对鉴定书的真实性没有异议，但该鉴定书第十说明中1、2明确因委托方、被执行方不能提供任何房屋构筑物产权建造等资料，故本鉴定中房屋建筑面积系现场测量所得，土地面积系现场测量取得，若与办理土地使用权证面积有差异，以土地使用权证面积为准。这也合理解释了***、里岔镇人民政府关于房屋建筑面积与土地使用面积存在差异的原因。对房屋所有权证，胶镇（乡）房自字第37号房屋所有权人是山东省胶州市胶合板厂，建筑面积是148.05平方米，土地使用面积1198.37平方米合1.80亩，该独立存在的房产证及坐落土地也是在青岛市中级人民法院民事调解书（2011）青民一初字第30号中以转让的方式将房屋所有权转让给牧城门业集团，土地使用权一并同时转让。

胶州市里岔镇人民政府质证意见：对证据的真实性及证明事项没有异议。

本院认为，本案一审期间，牧城门业集团明确将其诉讼请求由要求***返还涉案房屋及土地变更为确认***与胶州市里岔镇人民政府签订的租赁合同无效，故本案案由应为确认合同效力纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：牧城门业集团对涉案土地及房屋是否享有使用权及所有权。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本院于2011年10月14日出具（2011）青民一初字第30号民事调解书，该调解书确认牧城门业集团在向胶州市农村信用合作联社支付转让价款270万元后，位于胶州市××镇工业园××房××室××门业集团。上述调解书生效后，牧城门业集团并未就调解书载明的房屋和土地办理产权登记手续。原胶州胶合板厂作为权利人的产权证载明的土地面积为30308.8平方米（13770.9平方米＋16537.9平方米），上述民事调解书载明的土地和房屋面积小于产权证上的土地和房屋的面积，故仅依据涉案民事调解书并不能认定本案争议的房屋和土地位于调解书确认的范围之内。一审依据胶州市不动产登记中心出具的说明认定牧城门业集团为涉案土地和房屋的权利人，不动产登记中心的说明只是认定涉案房屋坐落于原产权证的范围之内，但没有认定在调解书确认的范围之内。因民事调解书确认的土地范围与原产权证上的范围并不一致，故牧城门业集团通过民事调解书获得的土地和房屋的权利是否包含涉案争议的房屋及土地并不能认定。一审认定涉案争议的房屋和土地的权利人为牧城门业集团依据不足，本院予以纠正。现有证据并不能认定牧城门业集团为涉案争议房屋和土地的权利人，牧城门业集团也并非涉案合同当事人，该租赁合同并不存在损害青岛牧城门业公司合法权益的情形，故青岛牧城门业公司不具备提起本案确认合同效力纠纷的主体资格，本院对牧城门业集团的起诉依法予以驳回。

综上所述，牧城门业集团不具备提起确认本案合同效力纠纷的主体资格，一审对本案进行实体审理欠妥当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年12月修改）第一百二十二条、第一百五十七条，规定，裁定如下：

一、撤销山东省胶州市人民法院（2021）鲁0281民初12452号民事判决；

二、驳回青岛牧城门业集团有限公司的起诉。

一审案件受理费100元，退还青岛牧城门业集团有限公司；上诉人***、胶州市里岔镇人民政府预交的二审案件受理费200元予以退还。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　陈明明

审 判 员　齐　新

审 判 员　甘玉军

二〇二二年八月三十一日

法官助理　杨志昌

书 记 员　王冉冉

书 记 员　于国英