上诉人***与被上诉人山西太长高速公路有限责任公司（以下简称太长高速公司）租赁合同纠纷一案二审民事判决书

山西省长治市中级人民法院

民事判决书

（2016）晋04民终1877号

上诉人（原审被告）**，男。

委托代理人高治中，北京德和衡（太原）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）山西太长高速公路有限责任公司，住所地山西省太原市小店区长治路292号7层713房。

法定代表人***，职务董事长。

委托代理人***，山西晋丰律师事务所律师。

上诉人***与被上诉人山西太长高速公路有限责任公司（以下简称太长高速公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省武乡县人民法院（2016）晋0429民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人**的委托代理人高治中、被上诉人太长高速公司的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2009年7月31日原告太长高速公司与山西鑫吉力高速公路投资发展有限公司签订了《太原至长治高速公路武乡服务区租赁经营合同协议书》，协议约定原告将太原至长治高速公路武乡服务区（餐饮、超市、住宿、汽修）经营权益租赁给山西鑫吉力高速公路投资发展有限公司经营，租赁期限7年，从2009年8月1日至2016年8月1日；后五年的租金为月租金258000元；每年6月10日前预交清下一年租金，如山西鑫吉力高速公路投资发展有限公司未按规定时间缴清各种费用，须赔偿甲方应缴费总额2‰日违约滞纳金。在合同履行期间，山西鑫吉力高速公路投资发展有限公司向原告实际支付租金154万元，拖欠原告祖金465.2万元，其中拖欠2014年8月1日至2015年8月1日的经营租金155.6万元、2015年8月1日至2016年8月1日的经营租金309.6万元。根据合同约定的缴费日期及违约滞纳金每日2‰的标准计算，截止2015年10月31日产生违约金236.988万元。经工商登记查询，山西鑫吉力高速公路投资发展有限公司并未经公司登记机关登记，《太原至长治高速公路武乡服务区租赁经营合同协议书》系被告**以山西鑫吉力高速公路投资发展有限公司的被授权人身份与原告太长高速公司签订。

原审认为：虽然被告**以实际并未登记成立的山西鑫吉力高速公路投资发展有限公司名义与原告太长高速公司签订《太原至长治高速公路武乡服务区租赁经营合同协议书》，但该协议系签订双方的真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，被告辩称不能认定合同无效的理由成立，但被告作为签订该协议的行为人，依法应对该协议的约定内容承担履约责任。被告在辩称中提及的系列事实不构成支付经营租金的抵消事由，被告可另行起诉处理。综上所述,原告依据租赁经营合同协议书要求原告支付经营租金及延期支付违约金的请求，符合法律规定，应予支持。但原告主张该协议属无效合同意见不符合法律规定，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第

一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十条第一款第一项之规定判决如下：一、限被告**在本判决生效之日起十五日内支付原告山西太长高速公路有限责任公司经营租金465.2万元及延期支付236.988万元。二、驳回原告山西太长高速公路有限责任公司的其它诉讼请求,案件受理费60953元由被告**负担。

判后，上诉人**不服，提起上诉诉称：1、原审认定事实不清，包括原审未查明其的实际承租范围，其有50万元保证金可以折顶租金、多收取物业费、垫付的水电费、维修费1454969.6元。其它额外费用30000元、经济损失164250元等费用。2、原审判决其支付违约金236.998万元，认定事实错误，其不拖欠对方租金，不应当承担违约金，且违约金明显过高。请求二审发回重审或依法改判。

被上诉人太长高速公司辩称：实际承租范围只是进行了对调，其他费用没有合同及法律依据。该违约金数额并未超过银行同期贷款利息，符合法律规定。

二审期间，上诉人**提供服务区二楼照片11张、被上诉人提供照片四张，并不能证明双方对租金有另行约定，因此本院不予采信。上诉人提供的服务区配电箱照片8张及电费表12张、物业收费通知单4份。被上诉人提供通道让上诉人经营餐饮服务的照片，对该组证据的真实性予以确认，但与待证事实不具有关联性。

综上，二审查明的事实及证据与一审相同，本院予以确认。

本院认为，本案双方争议焦点为：1、租金数额的认定问题及是否有减免租金的事由；2、违约金是否过高。对以上焦点，本院评议如下：

对于租金数额的认定问题及是否有减免租金的事由的问题，一方面，双方签订的租赁合同合法有效，合同履行期间双方对合同条款并未变更，因此，原审依照合同约定判决上诉人应承担的租金数额并无不当。另一方面保证金虽在合同中有约定，但合同约定是在合同到期后予以退还、并不能折抵租金。物业费、水电费、维修费、其它额外费用并不包含在租金内。故原审认定以上费用不构成经营租金的抵消事由也并无不当。

对于违约金是否过高的问题，经查合同约定2‰日违约滞纳金，年违约滞纳金为72%，明显过高，本院酌情调整为按照年利率24%计算违约金，既能体现违约金的惩罚功能，又能弥补因上诉人迟延支付租金造成的损失。故原审判决违约金过高，应予更正。

综上，上诉人的上诉请求减免、折抵租金的部分应予驳回，上诉人上诉请求违约金过高的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六款第一项之规定，判决如下：

一、维持山西省武乡县人民法院（2016）晋0429民初26号民事判决第二项，即驳回原告山西太长高速公路有限责任公司的其它诉讼请求。

二、撤销山西省武乡县人民法院（2016）晋0429民初26号民事判决第一项，即限被告**在本判决生效之日起十五日内支付原告山西太长高速公路有限责任公司经营租金465.2万元及延期支付236.988万元。

三、限上诉人**在本判决生效之日起十五日内支付被上诉人山西太长高速公路有限责任公司经营租金465.2万元及延期支付违约金83.864万元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费60935元、二审案件受理费60593元，由上诉人**负担94522元，由被上诉人山西太长高速公路有限责任公司负担27006元。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一六年十二月九日

书记员*艳