北京东兴润鑫装饰工程有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京02民终9801号

上诉人（原审被告）：北京东兴润鑫装饰工程有限责任公司，住所地北京市房山区长沟镇长沟北大街410。

法定代表人：孟祥东，经理。

委托诉讼代理人：梁浩清，男，1964年3月30日出生，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：北京泓泽物业管理有限公司，住所地北京市丰台区云岗路199号院1号楼101。

法定代表人：何俊强，经理。

委托诉讼代理人：刘国锋，河北信正律师事务所律师。

上诉人北京东兴润鑫装饰工程有限责任公司（以下简称：润鑫装饰公司）因与被上诉人北京泓泽物业管理有限公司（以下简称：泓泽物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2022）京0111民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

润鑫装饰公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判润鑫装饰公司不支付房租。事实与理由：涉案双方没有签订房租租赁合同，一审法院判决的租赁地址在长沟中学对面底商4间房屋，我公司地址不在这里，有营业执照为证；泓泽物业公司是从太和庄村继承的租赁关系，这个租赁关系没有经该村民委员会同意，属于无效合同。

泓泽物业公司辩称：不同意润鑫装饰公司的上诉请求，请求驳回上诉、维持原判。

泓泽物业公司向一审法院起诉请求：1.判令润鑫装饰公司支付泓泽物业公司2020年1月1日至2020年12月31日剩余租金19000元；2.判令润鑫装饰公司支付泓泽物业公司2021年1月1日至2021年12月31日期间租金24000元；3.判令润鑫装饰公司支付泓泽物业公司2022年1月至实际腾房之日止期间的租金（租金标准按每月每间500元计算），截至到2022年3月1日租金为6000元；4.判令解除与润鑫装饰公司之间签订的租赁合同，润鑫装饰公司将租赁的位于北京市房山区长沟镇太和庄村北大街底商4间房屋腾空并返还给泓泽物业公司；5.诉讼费用由润鑫装饰公司承担。

一审法院认定事实：润鑫装饰公司于2020年1月1日起租赁太和庄村北大街（长沟中学对面）底商4间房屋，每间每月500元。润鑫装饰公司于2020年9月21日向泓泽物业公司支付经营租赁*房屋租赁费5000元。

以上事实有泓泽物业公司提交的发票、太和庄村商户会议记录、太和庄村会议签到表、与润鑫装饰公司法定代表人孟祥东的微信聊天记录、产权证明、委托授权书、委托书、照片等证据予以支持。

一审法院认为：承租人租赁他人房屋，应当支付租赁费。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，润鑫装饰公司租赁泓泽物业公司房屋，已支付5000元租赁费，未支付剩余租赁费，泓泽物业公司要求润鑫装饰公司支付房屋租金，事实清楚，证据充分，法院应予支持。润鑫装饰公司经法院传票传唤，未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，法院可依法缺席审理。

据此，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第七百三十条、第七百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决：一、自2022年3月8日起解除北京泓泽物业管理有限公司与北京东兴润鑫装饰工程有限责任公司签订的关于北京市房山区长沟镇太和庄村北大街（长沟中学对面）底商4间房屋的房屋租赁合同；二、北京东兴润鑫装饰工程有限责任公司于本判决生效后十日内将其租赁的北京市房山区长沟镇太和庄村北大街（长沟中学对面）底商4间房屋腾空后返还给北京泓泽物业管理有限公司；三、北京东兴润鑫装饰工程有限责任公司于本判决生效后十日内支付北京泓泽物业管理有限公司自2020年1月1日至2022年2月28日租金47000元；四、北京东兴润鑫装饰工程有限责任公司于本判决生效后十日内支付北京泓泽物业管理有限公司自2022年3月1日至实际返还4间房屋之日止的每间每月500元的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查明，北京市房山区长沟镇人民政府城乡建设办公室于2021年5月12日出具证明，主要内容为“北京市房山区长沟镇太和庄村口北至长沟贡米厂的商业房共计266间，商业房产权归北京市房山区长沟镇太和庄村村民委员会所有，是北京市房山区长沟镇太和庄村村民委员会集体资产”。北京市房山区长沟镇太和庄村村民委员会于2019年12月27日出具授权委托书，主要内容为“太和庄村村委会将集体资产商业房，从村口至长沟贡米厂共计266间房的经营权、物业管理权2020年至2025年交给泓泽物业公司，并授权泓泽物业公司对拒不缴纳房屋租金的商户、不配合不服从物业公司管理的商户，有清退的权利”。

在本案二审审理期间，润鑫装饰公司提出，在2010年以前即开始租赁案涉房屋，没有书面合同，当时和村委会约定的租金标准是一间房一个月租金300元。

本院认为：依据北京市房山区长沟镇人民政府城乡建设办公室出具的证明，案涉房屋是北京市房山区长沟镇太和庄村村民委员会集体资产；依据北京市房山区长沟镇太和庄村村民委员会出具的授权委托书，泓泽物业公司取得案涉房屋的经营权及物业管理权。据此，泓泽物业公司有权就案涉房屋的相关权益提起诉讼。

依据本案查明的事实，润鑫装饰公司长期在案涉房屋中居住并办公，虽然未与北京市房山区长沟镇太和庄村村民委员会或泓泽物业公司签订书面租赁合同，但双方之间存在事实上的房屋租赁关系。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。泓泽物业公司在提起本案诉讼时明确提出解除双方之间的租赁合同关系、润鑫装饰公司腾空并返还案涉房屋，一审法院据此作出相应判决，事实及法律依据充分，本院予以确认。

关于租金标准问题，双方没有书面约定，润鑫装饰公司认可在2010年之前和村委会约定的租金标准是一间房一个月租金300元；本案中，泓泽物业公司按照一间房一个月租金500元的标准主张2020年1月1日之后的租金及占用费，符合社会经济发展及物价变更的客观情况，一审法院据此支持泓泽物业公司的诉讼请求，符合公平原则，本院对此不持异议。润鑫装饰公司已向泓泽物业公司支付过的租赁费应予扣减。

综上所述，润鑫装饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、《中华人民共和国民法典》第七百三十条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1026元，由北京东兴润鑫装饰工程有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　廖春迎

审 判 员　梁立君

审 判 员　陈　妍

二〇二二年九月二十七日

法官助理　何海云

书 记 员　陈祉亦