***、湄潭县鑫淼房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民终6655号 上诉人（原审原告）：***，男，1962年4月2日出生，汉族，住湄潭县。 委托代理人：**，男，1987年10月19日出生，汉族，住址同上。二人系父子关系。 委托代理人：***，贵州丰来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湄潭县鑫淼房地产开发有限公司，住所地湄潭县湄江街道中山南路一小宿舍，统一社会信用代码91520328MA6H8H097B。 法定代表人：***，总经理。 委托代理人：***，贵州止争律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：遵义红业建筑有限公司，住所地遵义市汇川区国安干警商住综合楼第一区B1**B1-3-1号，统一社会信用代码91520300565027278E。 法定代表人：***，总经理。 被上诉人（原审被告）：贵州融联达房地产开发有限公司，住所地湄潭县湄江街道塔坪***榭1幢1**A-B负1-1，统一社会信用代码915200000677108160。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：**，男，1973年3月5日出生，土家族，住务川仡佬族苗族自治县。 原审第三人：***，男，汉族，生于1973年9月2日，住仁怀市。 原审第三人：***，男，汉族，生于1987年7月13日，住遵义市播州区。 上诉人***因与被上诉人湄潭县鑫淼房地产开发有限公司（以下简称鑫淼房开公司）、遵义红业建筑有限公司（以下简称红业建筑公司）、贵州融联达房地产开发有限公司（以下简称融联房开公司）、**及原审第三人***、***房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院(2020)黔0328民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 ***上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求。事实和理由如下：一、原判认定事实错误，1.湄潭县城乡规划局于2011年12月向湄江镇迎水村民组颁发地字第520000201114847号《建设用地规划许可证》，湄江镇迎水村民组已取得用地规划许可证。湄潭县人民政府依法审核作出湄府建字[2013]57号关于湄江镇湄江村迎水村民组申请迎水组提留地安置房屋项目用地的批复。该批复文件与土地使用证具有同样的效力，足以证明用地的合法性；2.湄潭县城乡规划局于2017年7月11日出具湄规复[2017]12号《湄潭县寅申国际建筑方案设计》的批复，该批复是对工程规划许可的批复。湄潭寅申国际项目系迎水村民组和融联房开公司合作开发项目，该项目系边施工边完善手续的“三边”工程；3.融联房开公司与红业建筑公司向湄潭县住房和城乡建设局就关于办理工程规划许可证和施工许可证办理的相关事宜作出书面承诺。鑫淼房开公司获得工程规划许可证和施工许可证的行为对前行为具有追及效力。红业建筑公司是将寅申国际的项目劳务分包给**，**属于劳务总承包；4.2019年2月3日根据《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》可知，鑫淼房开公司系本案中的最后权利义务承受主体。二、一审法院认定事实所依据的证据有误。1.于2019年4月26日印发的湄住建复[2019]9号湄潭县住房和城乡建设局信访事项处理意见书，其中关于本项目没有办理土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证的描述与实际不符。该证据在第2页最下面有关于待鑫淼房开公司完善设计图并审查合格，完善工程规划许可证、施工许可证后，正式复工时，支付红业建筑公司的工程款的描述，说明，涉案工程系“三边”工程；2.2020年2月鑫淼房开公司取得用地手续，又于2020年4月取得商品房预售许可证，足以说明用地的合法性，买卖的正当性。三、一审法院适用法律不准确。1.涉案《房屋买卖合同》有效。一方面，融联房开公司未支付**的劳务费，以所建设的房屋作为抵充**的劳务费，**只能以融联房开公司抵充的房屋来抵充***的劳务费。同时涉案《房屋买卖合同》也能够认定以房屋抵偿劳务费时约定的单价，以及房屋状况等待证事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，以物抵债协议性质仍属买卖合同的范畴，故该《房屋买卖合同》合法有效。该涉案工程土地有用地规划许可证及湄潭县人民政府湄府建字[2013]57号的批复，湄潭县城乡规划局也出具湄规复[2017]12号批复文件，又因涉案工程系“三边”工程，在施工过程中边完善手续，而在鑫淼房开公司接盘后，已经依法完善工程规划许可证和施工许可证，符合“三边”工程的要求，则该涉案工程合法合规。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.鑫淼房开公司获得房屋继续开发的权利，亦应承接义务，包括但不限于***购买的房屋交付的义务。鑫淼房开公司已经获得相应的预售许可证，应当依法履行合同，给当事人办理相应的过户。四、湄潭县住房和城乡建设局为解决农民工工资问题，维护社会稳定和谐，将寅申国际项目部分房屋来抵充**的劳务费，**再将抵充的房屋转让给***等农民工，差价部分由***等人补足，该项目涉及人数较多，人员混杂，社会基本矛盾突出。法院在认定合同效力时，应当考虑以上因素，以免给国家和社会带来负面影响。 鑫淼房开公司辩称，请求维持原判。 红业建筑公司、融联房开公司、**未予答辩。 ***、***未予陈述。 ***向一审法院起诉请求：1.判令***与**于2018年2月11日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令鑫淼房开公司、红业建筑公司、融联房开公司、**向***交付《房屋买卖合同》约定的房屋；3.判令鑫淼房开公司、红业建筑公司、融联房开公司、**为***办理《房屋买卖合同》约定房屋的不动产登记手续。 一审法院认定事实：2018年1月22日，融联房开公司与**签订《房屋买卖合同》，约定融联房开公司将位于湄潭县的“寅申国际”项目正负零以上第四层商业或住宅3200㎡按2500元／㎡计算出卖给**，总价款8000000元，其中7000000元直接冲抵劳务工程款，另1000000元支付给承建方；劳务总工程款为10143050元，剩余2143050元劳务方在承包范围完工后付清；税费双方各承担一半；交房时间2018年9月30日；产权办理时间2020年9月30日前。2018年2月11日，***与**签订的《买卖房屋合同》主要约定：**将上述“寅申国际”项目第四层靠湄潭县人民医院方向数起23-24到第22-23轴线之间出卖给***；建筑面积约221.81㎡；单价1800元／㎡，总价款399258元；**在2018年9月30日前交付房屋；在2020年9月30日前办理产权证等相关手续。2018年7月14日，融联房开公司与红业建筑公司签订《项目转让协议书》，约定红业建筑公司承建“寅申国际”的工程产值约27000000元，融联房开公司前期投入12000000元，由红业建筑公司对该项目进行建设施工，所有工程款项由红业建筑公司自行负责等。2018年7月30日，红业建筑公司、融联房开公司与湄江居迎水组签订《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》，主要约定：红业建筑公司承建“寅申国际”所产生的一切债权债务由红业建筑公司自行承担，融联房开公司与湄江居迎水组均不承担该项目投资、建设和开发所产生的任何经济和法律责任，红业建筑公司承诺对该项目具体实施投资、建设和开发时，务必在湄潭成立独立企业进行运营。2019年4月26日，湄潭县住房和城乡建设局湄住建复［2019］9号《湄潭县住房和城乡建设局信访事项处理意见书》文件载明：案涉项目“因种种原因，本项目没有办理土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等手续，现场只完成主体框架工程”。 一审法院认为，融联房开公司与**签订《房屋买卖合同》约定**就案涉项目享有7000000元劳务工程款，而融联房开公司与红业建筑公司签订《项目转让协议书》约定红业建筑公司承建“寅申国际”的工程产值约27000000元，但双方均未证明红业建筑公司与**的关系，即未证明**主要用于折抵房款的工程款的真实性，且案涉房屋买卖时没有办理土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等手续，亦即案涉买卖房屋属违法建筑，违法标的依法不能进行买卖交易，故***的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回***的诉讼请求。案件受理费3644元，由***负担。 本院二审期间，***提交以下证据：1.地字第52000201114847号建设用地规划许可证、湄府函［2013］21号湄潭县人民政府关于划拨土地给湄江村××村民组××批复、××字［××］××关于××湄江村××村民组××组××房项目用地的批复、湄府函［2017］127号湄潭县人民政府关于湄潭县寅申国际建筑方案设计的批复、湄规复［2017］12号湄潭县城乡规划局关于《湄潭县寅申国际建筑方案设计》的批复、湄府专议［2019］48号湄潭县人民政府关于寅申国际项目推进有关事宜的专题会议纪要、有关鑫淼房开公司支付寅申国际项目款项情况、2019年7月8日湄江居委会的申请，证***国际项目所有手续是在鑫淼房开公司进场之前就已经具备了齐全的手续，鑫淼房开公司进场后只是负责继续承建，并以鑫淼房开公司名义办理相关手续。2.2020年4月10日编号5203282004030001-ＳＸ-001建筑工程施工许可证、遵市商品房预证湄潭字（2020年）第20005号遵义市商品房屋预售许可证、（黔）2020湄潭县不动产权第××号不动产权登记证、建字第520000201922836号建设工程规划许可证，证明涉案房屋在起诉前已获得相应的房屋预售许可证，鑫淼房开公司作为最后的权利义务承受主体，应当认定《房屋买卖合同》有效，并依法履行合同内容。涉案房屋属于合法建筑，可以进行销售和备案。3.2020年11月1日**出具的证明、寅申国际项目手脚架工程量结算单、湄潭县马兰建筑工程设备租赁站与红业建筑公司签订的合同，证明***从事的手脚架劳务工程款为302000元，涉案项目系***和***挂靠公司修建，**用红业建筑公司名义来从事涉案项目业务，是该项目的劳务总包，涉案项目最终转让给鑫淼房开公司。4.寅申国际项目图片，证明房屋已完工，目前已经符合交房条件。5.寅申国际项目四层平面图，证明***购买房屋的具体位置。6.**与鑫淼房开公司的转账记录，证明鑫淼房开公司通过购买方式获得承建房屋的权利，直接转账给**下面的劳务班组，则鑫淼房开公司应作为最后的权利义务承受主体。 鑫淼房开公司质证称，1.对第一组证据的真实性无异议，但是不能达到其证明目的，在2020年2月份以前涉案项目是行政划拨土地项目，没有取得建设方面的各种手续，行政划拨土地是不能上市流通及转让的，因此不能证明涉案项目在当时具有合法手续，湄潭县人民政府专题会议纪要载明涉案项目未取得相关手续。2.对第二组三性不持异议，涉案项目是鑫淼房开公司经政府招商引资后独立的新项目，在鑫淼房开公司进场前房屋已基本封顶，鑫淼房开公司系2019年12月补缴了土地出让金后取得的土地使用权。其他证据由人民法院依法认定。 本院对一审查明的事实予以确认。另，涉案项目于2019年2月3日转让给鑫淼房开公司，已经鑫淼房开公司于2020年4月29日取得商品房预售许可证。 本院认为，涉案楼房虽然现已取得商品房预售许可证，但**在以工程价款折抵受让该楼盘相应房产时，相应房产仅有框架，并无具体房屋，其仅持该楼盘轴与轴之间的框架与***于2018年2月11日签订的《房屋买卖合同》，折抵**与***共同所称的欠***的工程欠款，后该楼房已几经转让，直至鑫淼房开公司受让该楼盘，鑫淼房开公司才对该楼盘进行了完善。且鑫淼房开公司陈述接手涉案项目后已改变了原规划，***与鑫淼房开公司也未能对涉案房屋位置达成一致意见。因此，难以认定双方具有买卖房屋的真实意图，且双方签订该《房屋买卖合同》时，该楼房并未完全取得相应的建设许可手续，**个人显然不具有经营期房的资格，鑫淼房开公司事后取得该楼盘预售许可证，也不代表**取得该楼房的售楼资格，故原判关于双方签订该《房屋买卖合同》无效的认定正确，本院予以维持。***关于合同有效的上诉理由不成立，本院不予采纳。因该《房屋买卖合同》无效，***诉请**协助办理该房屋产权过户登记手续无据，原判予以驳回正确，本院予以维持。 另，***就劳务费用与**之间纠纷可另行主张。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3644元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　佘　　异 审判员　***强 审判员　李 成 波 二〇二〇年十二月四日 法官助理*** 书记员**