***、**等与湄潭县鑫淼房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

贵州省湄潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0328民初2053号 原告：***，男，生于1984年3月3日，汉族，住贵州省湄潭县。 原告：**，女，生于1988年8月21日，汉族，住贵州省湄潭县。 委托诉讼代理人：***，贵州正气律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，贵州正气律师事务所律师。 被告：湄潭县鑫淼房地产开发有限公司，住所地：贵州省湄潭县湄江街道中山南路一小宿舍。统一社会信用代码：91520328MA6H8H097B。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，贵州止争律师事务所律师。 被告：遵义红业建筑有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区国安干警商住综合楼第一区B1**B1-3-1号。统一社会信用代码：91520300565027278E。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，贵州**律师事务所律师。 被告：贵州***房地产开发有限公司，住所地：贵州省湄潭县湄江街道塔坪***榭1幢1**A-B负1-1。统一社会信用代码：91520000677108160。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 原告***、**与被告湄潭县鑫淼房地产开发有限公司（以下简称鑫淼公司）、遵义红业建筑有限公司（以下简称红业公司）、贵州***房地产开发有限公司（以下简称***公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人**、被告鑫淼公司的委托诉讼代理人***、被告红业公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、**向本院提出诉讼请求：1．要求确认与被告***公司于2017年11月11日签订的《商品房买卖合同》有效；2．要求三被告交付《商品房买卖合同》约定的房屋；3．要求三被告办理《商品房买卖合同》约定的不动产登记手续；4．诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年11月11日，***、**与被告***公司签订《商品房买卖合同》，被告***公司将位于湄潭县“寅申国际”（现铭都广场）三层2号房屋出卖给***、**，单价4902.23元／ｍ2，建筑面积50.79ｍ2，总价款248928元，被告***公司应在2018年9月30日前向原告交付房屋并在交房之日起起一年内办理初始登记。合同签订后，**按约定支付被告***公司购房款149600元，余款未付清。案涉房屋系被告***公司与湄潭县湄江街道湄江居迎水村民组（以下简称湄江居迎水组）联合开发，被告红业公司为施工单位，因被告***公司资金短缺，将“寅申国际”三层1840ｍ2抵偿给了被告红业公司。2018年7月14日，被告***公司在无力继续开发“寅申国际”项目的情况下与被告红业公司签订《〈房屋联建回购协议〉项目转让协议书》，将该项目转让给被告红业公司。2018年7月30日，被告红业公司、***公司与湄江居迎水组签订《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》，被告红业公司承接本项目产生的一切债权债务，后引进***等人投资，并成立被告鑫淼公司，将“寅申国际”变更为“铭都广场”，原“寅申国际”项目债权债务由被告鑫淼公司承担。现被告鑫淼公司开发的“铭都广场”挂牌销售，并达到向不动产管理部门登记的条件，***、**要求三被告交付房屋并办理房屋登记手续，但遭到拒绝。 被告鑫淼公司辩称，一、案涉合同因违反法律强制性规定而无效，出卖方既不具备出卖资格也不具备售卖条件，买卖合同无效。二、鑫淼公司与本案各方当事人无法律上的利害关系和合同关系，鑫淼公司是湄潭县人民政府通过招商引资而独立实施的开发行为，从项目立项、规划、建设、销售均与本案其他当事人无法律上的利害关系。三、涉案房屋买卖合同双方签订时，本项目没有取得任何立项、规划、建设、销售等相关手续，系违法在建工程，对违法标的进行的买卖不应当得到法律保护。四、鑫淼公司的合法开发行为应当得到保护，本项目是在湄潭县人民政府的统筹安排下于2020年2月取得用地手续，于2020年4月取得商品房预售许可，并且改变了原有的规划指标。合同双方当事人在明知买卖标的违法且合同客观上不能履行的情况下仍然签订本案协议，足以证实恶意存在。 被告红业公司辩称，红业公司不是买卖合同的当事人，没有向原告***、**交付房屋及办理不动产手续的义务。请求驳回原告***、**的诉讼请求。 被告***公司未答辩，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：被告鑫淼公司是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围包括房地产开发销售；被告红业公司是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围包括房屋工程施工；被告***公司是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围为房地产开发。2011年12月19日，湄江镇迎水村民组获得位于湄江镇××村民组6500ｍ2的提留地安置房商业用地建设用地规划许可，此后，湄江居迎水组与被告***公司联合开发建设提留地安置房工程，案外人吴中党、***挂靠被告红业公司承揽施工。2017年11月11日，原告***、**与被告***公司签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：1．被告***公司将上述“寅申国际”项目第三层2号房出卖给原告***、**，该商品房规划用途为商业或住宅，层高为5.9米，建筑面积为50.79ｍ2；2．该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押和租赁，没有权属纠纷和债权债务纠纷，没有销售给除买受人以外的其他人，没有被司法查封或其他受到限制交易的情况；3．该商品房单价4902.33元／ｍ2，总价款248928元；4．原告***、**应在2017年11月11日支付被告***公司138928元购房款，在2018年11月11日前支付被告***公司36667元购房款，在2019年11月11日前支付被告***公司36667元购房款，在2020年11月11日前支付被告***公司36667元购房款；5．被告***公司在2018年9月30日前向原告***、**交付该商品房；6．被告***公司在购房款付清之日起1年内申请该商品房所有权初始登记。《商品房买卖合同》订立后，原告***、**于向被告***公司支付了购房款138928元及办理产权相关税费10672元。2018年1月23日，被告***公司与被告红业公司（代表为案外人吴中党、***）签订《房屋抵款协议》，约定被告***公司因差欠被告红业公司工程款，将位于湄潭县房屋一部分抵押、一部分以2500元／ｍ2抵偿给被告红业公司，抵押期间到2018年2月5日。2018年7月14日，被告***公司与被告红业公司签订《〈房屋联建回购协议〉项目转让协议书》，约定被告红业公司承建“寅申国际”的工程产值约27000000元，被告***公司前期投入12000000元，由被告红业公司对该项目进行建设施工，所有工程款项由被告红业公司自行负责等。2018年7月30日，被告红业公司、被告***公司与湄江居迎水组签订《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》，约定的主要内容为：被告红业公司承建“寅申国际”所产生的一切债权债务由被告红业公司自行承担，***公司与湄江居迎水组均不承担该项目投资、建设和开发所产生的任何经济和法律责任，被告红业公司承诺对该项目具体实施投资、建设和开发时，务必在湄潭成立独立企业进行运营。2018年8月10日，湄江居迎水组与贵州**房地产开发有限公司湄潭分公司订立《“寅申国际”整体接盘协议》，由贵州**房地产开发有限公司湄潭分公司接手承建“寅申国际”工程，后因项目建设推进不力，致使协议目的不能实现。2019年2月3日，湄江居迎水组（甲方）、被告红业公司（乙方）、贵州**房地产开发有限公司湄潭分公司（丙方）、被告鑫淼公司（**）订立《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》，约定的主要内容为：1．解除甲丁（注：本应为甲丙）2018年8月10日订立的《“寅申国际”整体接盘协议》，双方互不承担法律责任；2．甲方将位于福源大厦相邻提留地6502ｍ2作价21900000元与**合作开发；3．乙丁双方就建设工程款已经达成协议，金额及支付方式以双方达成的协议为准，乙方不向甲方、***公司主张**；4．甲、乙与***公司等三方签订的《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》中涉及到***公司有关**义务，由乙、丁两方继续享有和承担；5．甲、乙、丙、丁以前约定与本协议不一致的，以本协议为准。2020年1月至2020年4月，被告鑫淼公司先后取得了《国有建设用地使用权证》（国有出让地）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》（建设规模为商业、物业用房）、《建设工程施工许可证》、《商品房屋预售许可证》（全部为非住宅），并将“寅申国际”更名为“茗都广场”，现已竣工并开始出售。被告红业公司对2019年2月3日上述甲、乙、丙、***订立的《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》不予认可，称该协议上被告红业公司的印章系伪造，向湄潭县公安局报案，湄潭县公安局立案受理，并对《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》上加盖的被告红业公司的印章进行了鉴定，经鉴定，与被告红业公司的单位印章不一致。在本案审理过程中，本院对原告***、**与被告***公司于2017年11月11日签订的《商品房买卖合同》存在可能无效或者无法履行的情形向原告***、**进行了释明，告知其有权变更诉讼请求，有权主张缔约过失责任或者请求解除合同、要求承担违约责任并赔偿损失，但原告***、**不愿变更诉讼请求。 本院认为，当事人主张**，应有法律依据；民事主体实施民事行为应当依法进行，否则，其相关“**”法律不予保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，各方举证提供的证据同时指向了一个事实：被告***公司与湄江居迎水组联合开发“寅申国际”建设项目，案外人吴中党、***挂靠被告红业公司承揽施工；被告***公司将开发的部分房屋（未含涉案房屋）用以抵押、直接抵偿被告红业公司的部分工程款。由此，被告***公司与湄江居迎水组形成了合作合同关系，被告***公司与被告红业公司形成了建设工程施工合同关系，被告红业公司与案外人吴中党、***形成了挂靠合同关系，被告***公司与原告***、**形成了买卖合同关系。案涉房屋买卖时没有办理国有建设用地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等手续，亦即案涉买卖房屋属违法建筑，违法标的依法不能进行买卖交易，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。另，被告鑫淼公司是完全重新办理的土地和建设审批手续，其开发的房屋现全部是商业用房而无住宅用房，即使双方的合同有效也无法履行。因此，原告***、**的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告***、**所主张的法律关系的性质和行为效力与本院查明的不一致，经释明后，原告***、**不愿意变更诉讼请求，这是其**，本院应予尊重，但对其诉讼请求本院依法应予驳回。 综上所述，原告***、**的诉讼主张于法无据，本院对其诉讼请求不予支持，应予驳回。被告***公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对申请回避、举证质证、**辩论等诉讼**的放弃，不影响本院对本案的审理和裁判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告***、**的诉讼请求。 案件受理费5,034元，依法减半收取2,517元，由原告***、**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员　　** 二〇二〇年九月十四日 法官助理** 书记员***