上海一分利汽车销售服务有限公司与上海乳品机械厂有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）闵民五（民）初字第1446号

原告上海一分利汽车销售服务有限公司。

法定代表人王知芝，总经理。

委托代理人周郁生，上海合勤律师事务所律师。

委托代理人沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。

被告上海乳品机械厂有限公司。

法定代表人沈伟平，董事长。

委托代理人沈诚，上海捷铭律师事务所律师。

原告上海一分利汽车销售服务有限公司与被告上海乳品机械厂有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月19日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2013年12月20日、2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告上海一分利汽车销售服务有限公司（以下简称汽车销售公司）的委托代理人沙佳伟，被告上海乳品机械厂有限公司（以下简称乳品公司）的委托代理人沈诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告汽车销售公司诉称，2010年7月7日，原被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告将位于上海市闵行区××路××号厂区内600平方米厂房及1140平方米空置场地出租给原告用于汽车销售、维修保养及办公使用。合同自2010年9月1日起，租赁期意向为5年。由于双方约定了较长的合作意向，原告才在租赁场所投入巨资进行改扩建工程。但被告不仅在租赁期间多次阻碍原告经营，还在合作意向期未满之前与原告解除租赁关系，造成原告巨大损失。据此，请求法院判令被告向原告赔偿因租赁合同解除而造成的改扩建房屋、装修及设备等损失计人民币（币种下同）4，305，000元。

被告乳品公司辩称，2010年7月7日签订的关于600平米的厂房和1140平方米的场地的租赁合同已经被法院生效判决认定不具有效力，而被告提供的租赁合同，其内容是在原告提供的租赁合同基础上进行了部分变更，双方实际履行的是被告提供的租赁合同，且5年的意向期也是不存在。根据双方约定，租赁期限是自2010年9月1日至2011年12月31日，租赁的厂房为600平方米，场所800平方米。合同期限届满前，被告向原告发送了通知，明确表示在租赁期限届满后双方不再续签合同，并要求原告恢复原状后办理交接手续。原告系未征得被告许可擅自在搭建违法建筑，被告多次告知，原告均不予理会。原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院不予支持。

经审理查明，2012年10月26日，乳品公司向本院提起诉讼，要求判令汽车销售公司拆除在承租场所的违法搭建，恢复原状，并返还租赁物；判令汽车销售公司支付使用费97，336元（以每月12，167元计算，暂计8个月）；支付会议室的使用费16，000元（以每月2，000元计算，暂计8个月）。汽车销售公司辩称，双方的租赁期限虽约定为一年四个月，但双方当时商定的意向期限为5年。正是因为有5年的租赁期间，并在出租人的同意下，承租人在承租场所投入巨资进行建设。

本院于2013年1月28日，制作的（2012）闵民五（民）初字第2053号民事判决书记载：

案外人上海牛奶（集团）有限公司系位于上海市闵行区××路××号房屋的权利人。该公司出具的《证明确认函》记载，自2010年1月已将××路××号房屋及土地交由乳品公司全权管理，包括对外可以乳品公司的名义出租。

2010年7月7日，乳品公司（即出租方）与汽车销售公司（更名前该企业名称为上海禾轩汽车维修有限公司；即承租方）签订的《房屋租赁合同》约定，由乳品公司将位于上海市闵行区××路××号内600平方米的厂房及800平方米的空置场地出租给汽车销售公司用于车辆停放、维修保养及美容使用，租赁期限一年四个月。签约后，双方按约履行了交付租赁物及支付租金等义务。

同年7月27日，双方还签订了一份《房屋租赁补充合同（一）》，约定乳品公司将位于上海市闵行区××路××号内160平方米厂房出租给汽车销售公司用于办公，租期一年（即自2010年9月1日起至2011年8月31日）。另将50平方米的二楼会议室暂借给汽车销售公司，租期暂定为一年。

2010年8月1日，汽车销售公司向乳品公司出具《承诺书》，称：我公司因业务拓展需要，需在借用贵单位空置场地后进行场地改造，但尚未取得有关部门的批复，由此产生的后果由我公司自负。我公司作为承租方有义务转告，同时也请贵公司及时向我公司告知贵公司规划厂房改造进度情况。我公司对空置场地基本改造投入约55万元。如果合同提前终止，按合同规定达成赔偿协议，或由我公司自行处理并拆除搭建部分。我公司允诺对贵公司将来工作予以配合，愿意支付保证金5万元，在将来双方合同终止后，且在我公司履行上述承诺后归还。

2010年8月27日，乳品公司向汽车销售公司发送《通知》，该《通知》的主要内容为：贵公司在我厂空地所做的搭建需经过有关部门审批，否则不能搭建，请办妥相关手续后才能改建。现在通知贵司立即停工，否则一切后果自理。

2011年8月15日，乳品公司向汽车销售公司发出《通知》，《通知》记载的内容为：本公司与贵公司签订关于××路××号房屋所有的租赁合同，租赁期限届满后全部自然终止，请贵公司提前做好搬迁准备工作。

同年12月23日，乳品公司再次向汽车销售公司发出《通知》，告知租赁合同期限届满后，不再续签。

庭审中，汽车销售公司向本院提供了双方于2010年7月7日另行签订的《房屋租赁合同》，约定由乳品公司将坐落于闵行区××路××号厂区内面积为600平方米的厂房及面积1，140平方米的空置场地出租给汽车销售公司用于汽车销售、维修保养及美容、车辆停放、办公使用。租赁期限为一年四个月，合同意向期5年；出租方从2010年9月1日起将出租房屋交付承租方使用，年租金总额为457，600元（含税），月租金为28，600元；租金从2010年9月1日起算，另场地340平方米自2011年1月计算租金。

关于汽车销售公司提供的该份《房屋租赁合同》的证明力问题，本院认为，根据房屋租赁合同的内容，乳品公司提供的《房屋租赁合同》中约定的厂房为600平方米、空置场地为800平方米，租赁期限自2010年9月1日起至2011年12月31日止。而汽车销售公司提供的《房屋租赁合同》中的约定的厂房为600平方米，空置场地为1，140平方米，租赁期限一年四个月，合同意向期5年。从乳品公司提供的租金发票中可看出，双方实际履行的是租赁物为厂房600平方米及800平方米的空置场地的合同，即汽车销售公司应返还800平方米空置场地，而不是1，140平方米。乳品公司提供的《房屋租赁合同》的内容，是在汽车销售公司提供的《房屋租赁合同》的基础上对部分条款进行了变更，双方实际履行的是乳品公司提供的《房屋租赁合同》。故乳品公司关于汽车销售公司提供的《房屋租赁合同》在本案中不具有证明力的质证意见成立，本院予以采信。

2013年1月28日，本院作出判决：汽车销售公司拆除构筑在承租场所的违法建筑恢复原样后搬离；汽车销售公司支付乳品公司自2012年1月1日起至实际搬离之日止，按每月12，167元计算的场地使用费。

判决后，汽车销售公司不服向上海市第一中级人民法院提起上诉，在二审审理期间汽车销售公司申请撤诉，二审法院裁定予以准许。

2013年7月19日，汽车销售公司即本案原告以诉称之理由向本院提起诉讼。

本案审理期间，原告汽车销售公司为支持自己的诉讼主张，向本院申请证人汤培芬（被告原总经理）及姚键（被告原财务科长）到庭作证。

证人汤培芬到庭述称，与对方签订合同的事，我当时是交给财务科长去操作的。合同上有过意向5年，对方想一下了签5年，但根据公司规定只能一年一签。合同履行过程中没有想到上级公司叫我公司搬到崇明。如果我公司不搬，那基本上会一年一年与对方签下去。

姚键到庭述称，记载时间为2010年7月7日的两份合同都是我签的。承租方到我公司签订合同时是租借篮球场，因为该篮球场场地是现成的。承租方在改造时发现场地面积不够使用，就把篮球场旁边的绿化移除了，这样就签了第二份1140平方米场地的租赁合同。第二次签订租赁合同时是将签约时间调整到初次签订合同的日期。由于我公司经营不佳，靠租金给职工发工资。根据公司内部规定，租赁合同只能签一年。我公司与承租方讲过，如果我公司长期经营，可以保证与承租方延长租期。

本案审理过程中，根据原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对原告在承租场所搭建的建筑物、构筑物及装饰装修造价进行审价。2014年11月12日，审价部门向本院出具了司法鉴定意见书，该鉴定意见记载的审价结论为：总造价3，601，241元（装修工程3，456，363元，安装工程144，878元），折旧后折价金额3，002，535元（按20年折旧，残值5%考虑计算折旧金额）。

原告汽车销售公司及被告乳品公司对审价结论不持异议。

诉讼中，原告述称仍占有租赁场所，用于堆放设备物品。

以上事实，由本院制作的（2012）闵民五（民）初字第2053号民事判决书，证人证言，上海大华工程造价咨询有限公司出具的《工程造价司法鉴定意见书》及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。

本案争议的焦点是，原告在承租场所投入的装修残值损失，被告是否应承担相应的责任。

本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁期限虽然仅为一年零四个月，但本案通过证人证言可以证明，双方对实际的租赁期限有过5年的意向，而被告表示一年一签的原因是考虑到公司的规定。因此，原告作为承租人有理由相信，只要一年一签，其最终是可以实现5年租赁期限的目的的。正是基于这种信赖，原告才会对承租场所投入巨资进行装修，如果只有一年零四个月的租赁期限，原告出巨资进行装修显然是不符合常理的。故本院认为，被告对租赁期限（一年一签）的承诺对原告在承租场所的装修投入有直接的因果关系，被告应对原告投入的装修损失承担相应的民事责任。当然，原告作为承租人应该知道，双方签订的租赁合同所记载的租赁期限为一年零四个月，至于被告承诺的一年一签，存在着不可预知的因素，双方有可能不再续签合同。因此，原告对自己盲目的行为也应承担相应的责任。本院注意到本案的具体情况，为平衡双方之利益，确认由原被告各半承担装修残值损失。同时，考虑到双方有过5年租赁期限的意向，对原告投入装修以5年作为折旧期限，即5年折旧期届满后，原告在承租场所投入的装修折旧归零。关于折旧的起始日期，以双方约定的2010年7月7日为折旧的开始时间，并以该日推算至2015年7月6日为5年折旧期届满。由于原告在诉讼中述称目前仍未搬离承租场所，按原告实际占有的时间计算，原告在承租场所的装修残值尚有半年的使用价值，该半年的装修残值为装修总造价的10%即360，124.10元（3，601，241＊10%）。根据本院确认的责任分摊比例，由被告承担其中的一半损失即180，062.05元，原告自行承担另一半损失。

原告要求被告全额承担装修损失的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持，应根据双方过错责任，按公平原则予以调整。

被告关于原告的诉请缺乏事实和法律依据的辩称理由不能成立，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款之规定，判决如下：

被告上海乳品机械厂有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海一分利汽车销售服务有限公司支付装修损失赔偿款180，062.05元。

案件受理费41，240元，由原告负担39，515.09元，被告负担1，724.91元；审价费73，000元，由原告负担36，500元，被告负担36，500元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　蒋鸣良

审　判　员　　刘　锋

人民陪审员　　陈务宁

二〇一四年十二月二十五日

书　记　员　　龚　漾

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法通则》

第一百零七条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。

没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。