上海一分利汽车销售服务有限公司诉上海乳品机械厂有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）沪一中民二（民）终字第594号

上诉人（原审原告）上海一分利汽车销售服务有限公司。

委托代理人周郁生，上海合勤律师事务所律师。

委托代理人沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海乳品机械厂有限公司。

委托代理人张妍，上海捷铭律师事务所律师。

委托代理人陈曦，上海捷铭律师事务所律师。

上诉人上海一分利汽车销售服务有限公司（以下简称汽车销售公司）因与被上诉人上海乳品机械厂有限公司（以下简称乳品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月26日受理后，依法组成合议庭，于同年3月18日公开开庭进行了审理，上诉人汽车销售公司之委托代理人沙佳伟，被上诉人乳品公司之委托代理人张妍、陈曦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，2012年10月26日，乳品公司向法院提起诉讼，要求判令汽车销售公司拆除在承租场所的违法搭建，恢复原状，并返还租赁物；判令汽车销售公司支付使用费人民币（下同）97，336元（以每月12，167元计算，暂计8个月）；支付会议室的使用费16，000元（以每月2，000元计算，暂计8个月）。汽车销售公司辩称，双方的租赁期限虽约定为一年四个月，但双方当时商定的意向期限为5年。正是因为有5年的租赁期间，并在出租人的同意下，承租人在承租场所投入巨资进行建设。

法院于2013年1月28日，制作的（2012）闵民五（民）初字第2053号民事判决书记载：案外人上海＊＊＊（集团）有限公司系位于上海市闵行区吴中路＊＊＊号房屋的权利人。该公司出具的《证明确认函》记载，自2010年1月已将吴中路＊＊＊号房屋及土地交由乳品公司全权管理，包括对外可以乳品公司的名义出租。

2010年7月7日，乳品公司（即出租方）与汽车销售公司（更名前该企业名称为上海＊＊＊汽车维修有限公司；即承租方）签订的《房屋租赁合同》约定，由乳品公司将位于上海市闵行区吴中路＊＊＊号内600平方米的厂房及800平方米的空置场地出租给汽车销售公司用于车辆停放、维修保养及美容使用，租赁期限一年四个月。签约后，双方按约履行了交付租赁物及支付租金等义务。

同年7月27日，双方还签订了一份《房屋租赁补充合同（一）》，约定乳品公司将位于上海市闵行区吴中路＊＊＊号内160平方米厂房出租给汽车销售公司用于办公，租期一年（即自2010年9月1日起至2011年8月31日）。另将50平方米的二楼会议室暂借给汽车销售公司，租期暂定为一年。

2010年8月1日，汽车销售公司向乳品公司出具《承诺书》，称：我公司因业务拓展需要，需在借用贵单位空置场地后进行场地改造，但尚未取得有关部门的批复，由此产生的后果由我公司自负。我公司作为承租方有义务转告，同时也请贵公司及时向我公司告知贵公司规划厂房改造进度情况。我公司对空置场地基本改造投入约55万元。如果合同提前终止，按合同规定达成赔偿协议，或由我公司自行处理并拆除搭建部分。我公司允诺对贵公司将来工作予以配合，愿意支付保证金5万元，在将来双方合同终止后，且在我公司履行上述承诺后归还。

2010年8月27日，乳品公司向汽车销售公司发送《通知》，该《通知》的主要内容为：贵公司在我厂空地所做的搭建需经过有关部门审批，否则不能搭建，请办妥相关手续后才能改建。现在通知贵司立即停工，否则一切后果自理。

2011年8月15日，乳品公司向汽车销售公司发出《通知》，《通知》记载的内容为：本公司与贵公司签订关于吴中路＊＊＊号房屋所有的租赁合同，租赁期限届满后全部自然终止，请贵公司提前做好搬迁准备工作。

同年12月23日，乳品公司再次向汽车销售公司发出《通知》，告知租赁合同期限届满后，不再续签。

庭审中，汽车销售公司向法院提供了双方于2010年7月7日另行签订的《房屋租赁合同》，约定由乳品公司将坐落于闵行区吴中路＊＊＊号厂区内面积为600平方米的厂房及面积1，140平方米的空置场地出租给汽车销售公司用于汽车销售、维修保养及美容、车辆停放、办公使用。租赁期限为一年四个月，合同意向期5年；出租方从2010年9月1日起将出租房屋交付承租方使用，年租金总额为457，600元（含税），月租金为28，600元；租金从2010年9月1日起算，另场地340平方米自2011年1月计算租金。

关于汽车销售公司提供的该份《房屋租赁合同》的证明力问题，法院认为，根据房屋租赁合同的内容，乳品公司提供的《房屋租赁合同》中约定的厂房为600平方米、空置场地为800平方米，租赁期限自2010年9月1日起至2011年12月31日止。而汽车销售公司提供的《房屋租赁合同》中的约定的厂房为600平方米，空置场地为1，140平方米，租赁期限一年四个月，合同意向期5年。从乳品公司提供的租金发票中可看出，双方实际履行的是租赁物为厂房600平方米及800平方米的空置场地的合同，即汽车销售公司应返还800平方米空置场地，而不是1，140平方米。乳品公司提供的《房屋租赁合同》的内容，是在汽车销售公司提供的《房屋租赁合同》的基础上对部分条款进行了变更，双方实际履行的是乳品公司提供的《房屋租赁合同》。故乳品公司关于汽车销售公司提供的《房屋租赁合同》在本案中不具有证明力的质证意见成立，法院予以采信。

2013年1月28日，法院作出判决：汽车销售公司拆除构筑在承租场所的违法建筑恢复原样后搬离；汽车销售公司支付乳品公司自2012年1月1日起至实际搬离之日止，按每月12，167元计算的场地使用费。

判决后，汽车销售公司不服向上海市第一中级人民法院提起上诉，在二审审理期间汽车销售公司申请撤诉，二审法院裁定予以准许。

2013年7月19日，汽车销售公司诉诸原审法院，请求判令：乳品公司向其赔偿因租赁合同解除而造成的改扩建房屋、装修及设备等损失计4，305，000元。

本案审理期间，汽车销售公司为支持自己的诉讼主张，向法院申请证人汤＊＊＊（乳品公司原总经理）及姚＊＊＊（乳品公司原财务科长）到庭作证。

证人汤＊＊＊到庭述称，与对方签订合同的事，我当时是交给财务科长去操作的。合同上有过意向5年，对方想一下签5年，但根据公司规定只能一年一签。合同履行过程中没有想到上级公司叫我公司搬到崇明。如果我公司不搬，那基本上会一年一年与对方签下去。

姚＊＊＊到庭述称，记载时间为2010年7月7日的两份合同都是我签的。承租方到我公司签订合同时是租借篮球场，因为该篮球场场地是现成的。承租方在改造时发现场地面积不够使用，就把篮球场旁边的绿化移除了，这样就签了第二份1140平方米场地的租赁合同。第二次签订租赁合同时是将签约时间调整到初次签订合同的日期。由于我公司经营不佳，靠租金给职工发工资。根据公司内部规定，租赁合同只能签一年。我公司与承租方讲过，如果我公司长期经营，可以保证与承租方延长租期。

本案审理过程中，根据汽车销售公司申请，原审法院通过上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对汽车销售公司在承租场所搭建的建筑物、构筑物及装饰装修造价进行审价。2014年11月12日，审价部门向法院出具了司法鉴定意见书，该鉴定意见记载的审价结论为：总造价3，601，241元（装修工程3，456，363元，安装工程144，878元），折旧后折价金额3，002，535元（按20年折旧，残值5%考虑计算折旧金额）。

汽车销售公司及乳品公司对审价结论不持异议。诉讼中，汽车销售公司述称仍占有租赁场所，用于堆放设备物品。

本案争议的焦点是，汽车销售公司在承租场所投入的装修残值损失，乳品公司是否应承担相应的责任。

原审认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁期限虽然仅为一年零四个月，但本案通过证人证言可以证明，双方对实际的租赁期限有过5年的意向，而乳品公司表示一年一签的原因是考虑到公司的规定。因此，汽车销售公司作为承租人有理由相信，只要一年一签，其最终是可以实现5年租赁期限的目的的。正是基于这种信赖，汽车销售公司才会对承租场所投入巨资进行装修，如果只有一年零四个月的租赁期限，汽车销售公司出巨资进行装修显然是不符合常理的。故法院认为，乳品公司对租赁期限（一年一签）的承诺对汽车销售公司在承租场所的装修投入有直接的因果关系，乳品公司应对汽车销售公司投入的装修损失承担相应的民事责任。当然，汽车销售公司作为承租人应该知道，双方签订的租赁合同所记载的租赁期限为一年零四个月，至于乳品公司承诺的一年一签，存在着不可预知的因素，双方有可能不再续签合同。因此，汽车销售公司对自己盲目的行为也应承担相应的责任。法院注意到本案的具体情况，为平衡双方之利益，确认由双方各半承担装修残值损失。同时，考虑到双方有过5年租赁期限的意向，对汽车销售公司投入装修以5年作为折旧期限，即5年折旧期届满后，汽车销售公司在承租场所投入的装修折旧归零。关于折旧的起始日期，以双方约定的2010年7月7日为折旧的开始时间，并以该日推算至2015年7月6日为5年折旧期届满。由于汽车销售公司在诉讼中述称目前仍未搬离承租场所，按汽车销售公司实际占有的时间计算，汽车销售公司在承租场所的装修残值尚有半年的使用价值，该半年的装修残值为装修总造价的10%即360，124.10元（3，601，241＊10%）。根据法院确认的责任分摊比例，由乳品公司承担其中的一半损失即180，062.05元，汽车销售公司自行承担另一半损失。

汽车销售公司要求乳品公司全额承担装修损失的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持，应根据双方过错责任，按公平原则予以调整。

乳品公司关于汽车销售公司的诉请缺乏事实和法律依据的辩称理由不能成立，法院不予采纳。

原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款之规定，于二〇一四年十二月二十五日判决：上海乳品机械厂有限公司于判决生效之日起十日内向上海一分利汽车销售服务有限公司支付装修损失赔偿款180，062.05元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41，240元，由汽车销售公司负担39，515.09元，乳品公司负担1，724.91元；审价费73，000元，由汽车销售公司负担36，500元，乳品公司负担36，500元。

判决后，汽车销售公司不服，上诉称，原审认定事实不清，即上诉人因租赁合同解除而造成的建筑物、构筑物、装饰装修及设备损失未作准确认定，其中包括对其搭建的部分附属物、无法搬运的大型机器设备等未予评估价值，对残值折旧年限计算无法律依据，且上诉人损失因被上诉人乳品公司承诺造成，上诉人无过失，应由乳品公司承担全部赔偿责任。故上诉请求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求或发回重审。

被上诉人乳品公司辩称，原审中鉴定人鉴定意见业经质证、不存在错、漏项，原审对折旧年限、责任分摊认定准确，汽车销售公司至今仍未搬离，不存在所谓损失。故要求驳回上诉、维持原判。

经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

另查明，乳品公司（出租人）与汽车销售公司（承租人，原上海＊＊＊汽车维修有限公司）2010年7月7日签订的《房屋租赁合同》中约定：本合同期限届满且不再续租的，承租方应以到期时房屋装修时的状态返还（不包括可移动的设备），出租方无须支付任何费用。

本院认为，有效合同依法约束当事人全面履行，上诉人汽车销售公司与被上诉人乳品公司2010年7月7日签订的《房屋租赁合同》业因合同履行期届满，双方间房屋租赁合同关系已经终止。前案生效判决业已确定上诉人搬离租赁场地，支付使用费之义务，本案一、二审争议焦点集于上诉人搭建、装修等损失确定问题。

根据查明事实，原审法院一审期间已经委托鉴定人对本案涉及的搭建建筑物、构筑物及装饰装修造价进行了鉴定（审价），经查，该鉴定、质证程序合法、完整，本院予以确认。上诉人主张漏项但并未提供相关证据，本院依法不能采信；关于无法搬运的大型机器设备本与出租房屋未形成添附或相当关系，在现有证据条件下，不能证明与被上诉人租赁关系履行存在法律上的关联性及客观性，该损失主张不能成立。

关于过错责任分担问题，原审法院依照被上诉人相关承诺确定了信赖利益范围。根据查明事实，双方租约明确约定租期届满，承租人以现状移交房屋，出租人不支付任何费用。考虑到出租人承诺可能租赁期限为五年，原审由之确定五年之装修、搭建物价值分摊期限准确认定了对本案信赖利益界限，应予肯定。需要指出的是，前述五年租赁期限并非双方租约约定，而系被上诉人履行前、履行期间之口头承诺，相对于租赁合同这一要式法律关系，口头承诺无论在法律还是在交易习惯上均存在较大不确定性，上诉人决然进行大额装修、搭建投入客观上属自甘风险之行为，原审裁断其存与被上诉人相同过错应属合法、有据，本院予以维持。

原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人上海一分利汽车销售服务有限公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币40，910.08元，由上诉人上海一分利汽车销售服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　叶振军

代理审判员　　许　京

代理审判员　　蒋辉霞

二〇一五年五月十八日

书　记　员　　周璐珺

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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