江山市房地产管理处、江山市锦弘园林建设有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

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浙江省江山市人民法院

民事判决书

（2021）浙0881民初1192号

原告：江山市房地产管理处，住所地：江山市虎山街道城中路8号。统一社会信用代码：123308814720601750。

法定代表人：毛永华，职务：主任。

委托诉讼代理人：郑建国，浙江郑建国律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑慧丽，浙江郑建国律师事务所实习律师。

被告：江山市锦***建设有限公司，住所地：江山市贺村镇乌鹰垄村76号。统一社会信用代码：91330881060556270M。

法定代表人：王小强，职务：执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：徐一超，浙江远图律师事务所律师。

被告：浙江忽然美健康管理有限公司，住所地：江山市虎山街道鹿溪南路78幢19号。统一社会信用代码：91330881MA28F9JQ8Q。

法定代表人：陈利芬，职务：执行董事。

委托诉讼代理人：杨惠程（被告浙江忽然美健康管理有限公司员工），女，1978年2月19日出生，汉族，住江山市。公民身份号码：XXX。

原告江山市房地产管理处（以下简称房管处）与被告江山市锦***建设有限公司（以下简称锦弘公司）、浙江忽然美健康管理有限公司（以下简称忽然美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告房管处的委托诉讼代理人郑建国、郑慧丽，被告锦弘公司的委托诉讼代理人徐一超，被告忽然美公司的法定代表人陈利芬、委托诉讼代理人杨惠程均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告房管处向本院提出诉讼请求：1、确认两被告之间的转租行为无效；2、两被告限期腾空并向原告返还房屋，两被告连带支付原告自2020年10月1日至实际腾空退还房屋之日，按照31603.16元／年标准计算的房屋占有使用费；3、被告锦弘公司的履约保证金4300元由原告收缴；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告为江山市区直管公房管理机构，2016年9月27日通过江山市产权交易中心对位于江山市江东五区17幢1-10号的商业用房承租权进行招租，被告锦弘公司竞得。2016年9月30日原告与被告锦弘公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定该房屋租赁期限为4年，自2016年10月1日到2020年9月30日。第一年年租金为26000元，第二年租金在第一年的租金上递增5％，以此类推。合同第三条约定原告向被告锦弘公司收取两个月的月租金4300元作为履约保证金，履约保证金一次交清，不计利息，合同期满结清租赁期间的租金和其他费用，并在被告锦弘公司无违约和租赁财产无损害的情况下退还保证金，被告锦弘公司若有违约或租赁财产有损害，则履约保证金由原告收缴。合同第四条约定租赁届满原告与被告锦弘公司终止合同，原告收回房屋，推向社会公开招租，被告锦弘公司可参与重新拍租；合同第七条约定被告锦弘公司擅自转租，原告有权解除合同并收回房屋，造成原告损失被告锦弘公司应予以赔偿直至依法追究被告锦弘公司的法律责任。被告锦弘公司向原告支付租金截止到2020年9月30日。租赁期限届满后，原告对该房屋重新公开招租并已出租给他人，后原告去现场查看房屋，发现被告忽然美公司在该房屋进行经营活动，原告方知被告锦弘公司未经原告同意在租赁期限内转租给了被告忽然美公司，经原告多次催告限期腾空并返还房屋，被告忽然美公司无动于衷。综上，被告锦弘公司在租赁期限内违反合同约定擅自对房屋进行转租，转租行为无效，被告忽然美公司无权占有该房屋并拒不腾出行为已属侵权，导致原告与他人订立的租赁合同无法履行，原告为维护合法权益，遂提起诉讼。

被告锦弘公司辩称：一、原告江山市房地产管理处早已知晓锦弘公司将承租的房屋转租给被告浙江忽然美健康管理有限公司，其主张租赁期限届满后才知晓锦弘公司转租与事实不符。锦弘公司在2017年11月左右将案涉房屋转租给忽然美公司时，就已将转租事宜告知江山房管处并征得其同意，否则锦弘公司不会在转让转租协议中约定转租事宜以锦弘公司与江山房管处签订的租赁协议为准，并附上《租赁协议》。江山房管处作为江山市区直管公房管理机构，依法负有对国有资产监督管理职责，依据《行政单位国有资产管理暂行办法》第五条、第九条、第二十条之规定，江山房管处负有管理、定期清查盘点职责，其不可能在转租的三年时间里不知晓锦弘公司转租忽然美公司的情况。退一步说，即使江山房管处否认知情，但江山房管处曾于2018年1月24日将其位于牛头岭四区的房产通过江山市产权交易中心挂拍招租，该区域与锦弘公司承租的房产处于同一区域，江山房管处在拍卖前实地调查也必然会知晓转租的情况。因此，江山房管处起诉主张的租赁期限届满后才知晓锦弘公司转租与事实不符。二、锦弘公司与忽然美公司之间的转租行为合法有效，锦弘公司未违反合同约定，江山房管处应当返还履约保证金。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，江山房管处从锦弘公司转租忽然美公司之日起至今已有三年之久，其知晓且应当知晓锦弘公司转租的事实，直至江山房管处对案涉标的再次挂拍（2020年9月27日）、锦弘公司租赁到期都未提出过异议，依法应认定该转租行为有效，江山房管处提出转租行为无效的诉请与事实不符、于法无据，应予以驳回。江山房管处知晓锦弘公司的转租行为且直至租赁期限届满都未提出异议，其是同意锦弘公司转租的，双方在租赁期间以实际履行变更了原合同的约定，锦弘公司不存在违约情形，履约保证金不应没收。三、案涉房产实际由忽然美公司占有，依法应由忽然美公司履行腾房义务并支付房屋占有使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，案涉房屋租赁合同履行期限已经届满，房屋实际占有人是忽然美公司，应由忽然美公司履行腾房义务并支付房屋占有使用费，江山房管处的诉请锦弘公司共同承担腾房及支付房屋占有使用费于法无据。此外，本案纠纷起因在于江山房管处未通知锦弘公司或忽然美公司参加案涉房屋的租赁招拍挂程序，致使次承租人优先承租权受到侵害，进而引发了矛盾纠纷，恳请人民法院依法定纷止争。综上，锦弘公司认为，锦弘公司将案涉房屋转租忽然美公司的转租行为有效，锦弘公司未违反合同约定。案涉房屋租赁期限届满后，负有腾房义务和支付房屋占有使用费的主体应为忽然美公司，与锦弘公司无关。为此，锦弘公司请求贵院依法驳回原告江山房管处对锦弘公司的诉讼请求。

被告忽然美公司辩称：一、原告的第一项诉讼请求与法律规定不符。该房屋转租时间是2017年11月20日，租赁期满至2020年9月30日。房屋属于商业用房，地处街道外侧，具有公开性，并且答辩人已经变更了原被告锦弘公司的门店招牌。可以推断出原告已明知该商铺被答辩人承租，且在三年租赁期内未提出任何异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律规定。根据《租赁合同司法解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告据此主张转租协议无效不符合事实和法律规定，请求依法驳回。二、原告第二项诉讼请求缺乏法律根据。答辩人系基于转租依法形成的合约享有优先承租权。根据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条关于承租人行使优先购买权的规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”原告在未经通告被告锦弘公司和答辩人的情况下，进行了公开招租，该行为并非有效排除被告租赁优先权的法律行为，且该行为发生在双方租赁合同期限内，原告将给予占有使用的经营管理权转让给第三人，侵犯了答辩人的合法权益。综上，本案中答辩人与被告锦弘公司的《转租协议》有效，且原告侵害了答辩人的优先承租权，请求依法驳回原告的诉讼请求。

原、被告围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对当事人有异议的证据，本院分析如下：

1、原告提交了增值税专用发票复印件一份，证明最后一期（2020年4月-2020年9月）租金由被告锦弘公司交付，合同履行的双方是原告和被告锦弘公司。被告锦弘公司对该组证据的真实性无异议，对证明对象有异议，认为由于原告身份特殊性，不可能像一般民事主体一样，而是由实际承租人将款项打款给被告锦弘公司，再由被告锦弘公司打款给原告。被告忽然美公司对该组证据的真实性和证明对象无异议。本院认为，原告与被告锦弘公司之间房屋租赁合同合法有效，其合同主体身份明确，锦弘公司交付租金系履行双方合同的行为，本院对该组证据予以认定。

2、原告提交了招租竞价公告、招租结果一览表打印件、租金发票复印件各一份，证明该涉案房屋已由第三方竞得并已交纳房租，两被告的行为导致原告与第三方的合同无法履行。被告锦弘公司对该组证据的真实性无异议，对证明对象有异议，认为原告无法履行合同不是被告锦弘公司导致的；根据该组证据，原告的第二项诉讼请求也有问题，原告主张的占有使用费与合同不符且计算标准按原合同计算过高，不应由被告锦弘公司承担，即使要承担也应按照新合同的标准计算；同时该份证据能够证明原告违约且侵犯被告锦弘公司合法权益的事实：2020年6月8日的招标公告连被告锦弘公司的租赁期限也写错了，原告存在违法招标的情况，应该由其自行承担违法招标的不利后果。被告忽然美公司对该组证据的真实性无异议，认为原告修改了被告忽然美公司的的租赁到期日期导致其没有参与竞拍，才造成了被告忽然美公司的损失。本院对该组证据的真实性及已由第三方竞得案涉房屋的事实予以认定，对其他证明对象本院在争议焦点分析时综合认定。

3、被告锦弘公司提交了商业用房、场地、茶园、标准厂房经营权招租，旧机动车转让，废旧物资处置竞价结果公示表打印件一份，证明2018年1月份在衢州市公共资源交易平台，原告将牛头岭的房屋拿出来招租，会经过被告锦弘公司的位置，原告应当知道被告锦弘公司转租的事实。原告对该组证据的真实性无异议，对证明对象、关联性有异议。该公示没有涉及到本案涉及房屋，被告据此得出原告应该知道被告锦弘公司转租的事实是不成立的。被告忽然美公司对该组证据无异议。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，本院不作认定。

4、被告忽然美公司提交了《转让转租协议》复印件一份，证明浙江忽然美健康管理有限公司为实际承租人。原告对该组证据的真实性无异议，认为该证据可以证明原告的主张是成立的，两被告的转租行为侵犯了原告的合法权益；原告不确认两被告的身份，而是确认两被告之间发生了转租行为。被告锦弘公司对该组证据的真实性、关联性均无异议，合同明确载明了合同期限是在被告锦弘公司和原告的租赁期限内，可以证明被告锦弘公司并非本案腾房义务人，不应支付占有使用费。本院认为，因原告及两被告庭审中共同确认案涉房屋由锦弘公司转租给忽然美公司后一直由忽然美公司实际占有使用，本院对该事实予以确认。

5、被告忽然美公司提交了浙江忽然美健康管理有限公司门店照片复印件一张，证明门店招牌在转租后已经更换为浙江忽然美健康管理有限公司，出租人应明知房屋已被转租。原告对该组证据的真实性无异议，对证明对象有异议。认为照片上招牌是什么时候更换或悬挂，通过照片是无法体现的；这张照片可以证明两被告对原告的侵权，但不能证明原告是明知，原告是在组织调解的时候听被告忽然美公司说是和被告锦弘公司合作使用的。被告锦弘公司对该组证据无异议。本院认为，该照片系复印件，无法体现拍摄时间等具体信息，仅凭该证据无法证明忽然美公司主张的事实，本院对该证据不予认定。

6、被告忽然美公司提交了电话录音一份，证明江山市房地产管理处没有尽到通知义务。原告对录音的过程予以确认，但认为该录音并无法证明被告忽然美公司的证明对象和内容；原告在与被告锦弘公司的合同中明确是要进行公开拍租的，公开的形式是通过资源公共平台进行公告，并不存在特定要通知谁，包括要通知两被告，进行公告就可以；进行招租的时间点肯定是在合同到期之前，如果是到期之后开始拍，会出现空窗期，是对国家财产管理的损失；合同第四条规定租赁届满后乙方终止合同，收回房屋，此前招拍行为不影响承租方的使用，实际操作上也没有任何问题。被告锦弘公司对录音真实情况不清楚，认为如果是真的话，可以证明原告没有尽到通知义务；合同中也明确了，期限届满后合同终止，到期后公开招租，如果到期前就可以招租，有失政府公信力。本院认为，因该组录音所涉两方均对该录音真实性无异议，本院对该录音的真实性予以认定，但被告忽然美公司未能举证证明原告应对其履行通知义务，故对被告忽然美公司主张的该证明对象本院不予认定。

本院经审理认定事实如下：原告为江山市区直管公房管理机构，2016年9月27日通过江山市产权交易中心对位于江山市江东五区107幢1-10号的商业用房承租权进行招租。2016年9月30日原告（甲方）与被告锦弘公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》。双方在合同中约定：一、甲方坐落在本市区江东五区107幢1-10号商业用房，建筑面积160平方米。现乙方通过江山市产权交易中心以公开竞租方式取得该商业用房的租用使用权，租期肆年，从二○一六年十月一日起至二○二○年九月三十日止；二、该商业用房第一年年租金为竞租中标年租金，计人民币贰万陆仟元整。第二年租金在第一年租金基础上递增5％，以此类推……；三、签订租赁合同的同时，甲方按乙方中标的租金计算向乙方收取两个月的月租金肆仟叁佰元整作履约保证金，履约保证金一次性交清。保证金不计利息，合同期满结清租赁期间的租金和其他费用，并在乙方无违约和租赁财产无损害的情况下退还保证金，乙方若有违约或租赁财产有损害的，则履约保证金由甲方收缴；四、租赁届满甲方与乙方终止合同，甲方收回房屋，推向社会公开招租，乙方可参与重新拍租；……七、有下列情况之一者，甲方有权解除合同并收回出租房屋，造成甲方损失的应予以赔偿直至依法追究当事人法律责任：1、乙方逾期未交纳房租；2、乙方擅自转租；等……”合同签订后，被告锦弘公司向原告支付了2020年9月30日止的租金。在原告与被告锦弘公司租赁期间，被告锦弘公司将案涉房屋转租给被告忽然美公司，案涉房屋现由被告忽然美公司实际经营使用。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案的争议焦点，本院对原告的各项诉求具体分析如下：

一、被告锦弘公司与被告忽然美公司之间转租行为是否无效。

本案中，原告与两被告在庭审中均确认，被告锦弘公司将案涉房屋转租给被告忽然美公司使用，现被告忽然美公司实际占有使用案涉房屋。两被告之间的转租行为，由作为有民事行为能力的两被告共同作出并确认，系其真实意思表示，且并无法律规定的无效情形，对该行为不应认定为无效。故对原告要求确认两被告之间转租行为无效的诉讼请求，本院不予支持。

二、两被告是否应限期腾房，并连带支付原告腾退费用，以及占有使用费的标准。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，案涉房屋租赁合同期限至2020年9月30日止已届满，到期后出租人即可收回案涉房屋。因案涉房屋已被转租，作为次承租人的被告忽然美公司负有腾房义务，故对于原告要求被告忽然美公司限期腾房并支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。被告忽然美公司辩称其拥有优先承租权，无法律和事实依据，本院不予采纳。因被告锦弘公司目前未实际占有、使用案涉房屋，故对原告要求被告锦弘公司限期腾房的诉讼请求，本院不予支持。但被告锦弘公司未经原告同意，将房屋转租给被告忽然美公司，致使在房屋租赁合同约定的租赁期限届满时原告无法按时收回房屋，由此给原告造成房屋使用费的损失，应由被告锦弘公司承担连带赔偿责任。关于占有使用费的标准，被告主张应按照原告与案外人之间的新的租赁合同标准计算占有使用费，但该标准与两被告之间缺乏必要关联性和参考性，本院不予采纳。因原租赁合同期限已届满，且未重新签订或续签合同，故本院酌定被告自2020年10月1日起至实际交房之日止的占有使用费可参照原租赁合同最后一期费用即30098.25元／年的标准给付，其余部分不予支持。

三、被告锦弘公司是否存在违约行为，在原告处的履约保证金4300元是否应予收缴。

本院认为，原告与被告锦弘公司之间的房屋租赁合同合法有效，当事人应按照约定全面履行义务。双方签订的合同中明确约定“乙方擅自转租”为解除合同、赔偿损失、追究法律责任的情形之一，故被告锦弘公司存在该情形时应视为违约。而锦弘公司提供的证据无法证明其转租行为是在经过原告同意的前提下所为，故其仍然存在擅自转租的违约行为。锦弘公司主张原告亦有违约行为故不应收缴履约保证金，本院认为，原告是否存在违约情形并不能否定被告锦弘公司违约的事实，故本院对被告锦弘公司的该抗辩不予采纳，对原告主张对被告锦弘公司的4300元履约保证金予以收缴的诉讼请求予以支持。

依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月修正）第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

一、被告浙江忽然美健康管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离坐落于江山市区江东五区107幢1-10号商业用房；

二、被告浙江忽然美健康管理有限公司于本判决生效之日起十五日内按30098.25元／年的标准给付原告江山市房地产管理处自2020年10月1日起至实际交房之日止的房屋占有使用费；被告江山市锦***建设有限公司对被告浙江忽然美健康管理有限公司的该项给付义务承担连带责任；

三、被告江山市锦***建设有限公司在原告江山市房地产管理处的履约保证金4300元由原告予以收缴；

四、驳回原告江山市房地产管理处的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费698元，减半收取计349元，由原告江山市房地产管理处负担15元，由被告江山市锦***建设有限公司、浙江忽然美健康管理有限公司负担334元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。

本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员叶绿

二○二一年七月二十八日

书记员周瑜