江西新力置地投资有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

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江西省南昌市西湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）赣0103民初251号

原告：江西新力置地投资有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区金环路**新力大厦（办公楼）**。统一社会信用代码：913600005508932100。

法定代表人：邓金琳，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周军燕，江西帝衡律师事务所律师。执业证号：××。

委托诉讼代理人：甘霞，江西帝衡律师事务所实习律师。实习证号：××。

被告：**，女，1983年8月29日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。

被告：熊秋华，女，1977年8月7日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。

以上两被告共同委托诉讼代理人：熊凌，江西英华律师事务所律师。执业证号：××。

以上两被告共同委托诉讼代理人：王国强，江西英华律师事务所律师。执业证号：××。

第三人：江西安唐建筑工程有限公司。住所地：。住所地：江西省南昌市青云谱区新溪桥路**信用代码：913601005816094463。

法定代表人：邱喜云，该公司总经理。

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原告江西新力置地投资有限公司（简称新力公司）与被告**、熊秋华，第三人江西安唐建筑工程有限公司（简称安唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新力公司的委托诉讼代理人周军燕、甘霞，被告**、熊秋华的共同委托诉讼代理人王国强，均到庭参加诉讼。第三人安唐公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告新力公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告**、熊秋华立即向原告支付购房款2452169元及自2018年4月11日起至购房款全部付清之日止以2452169元为基数按每日万分之二计算的违约金（违约金暂计算至2020年11月2日为443842.59元）。上述款项合计2896011.59元；2、判令因本案产生的全部诉讼费用均由被告**、熊秋华承担。

事实与理由：2018年4月10日，原告与被告签订了编号为1000686599号《南昌市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买南昌市西湖区房屋（简称案涉房屋），购房款总金额为3212169元。合同签订后，被告通过银行按揭的方式向原告支付了76万元购房款，剩余2452169元购房款未支付给原告。根据合同约定，被告应于2018年4月10日向原告支付该2452169元购房款，但截至今日，被告仍未支付购房余款，而原告已将案涉房屋交付至被告使用。为此，原告为维护自身的合法权益，现诉至贵院，请求贵院判如所请。

原告新力公司提交了如下证据：

证据一、当事人身份信息。证明原告、被告、第三人诉讼主体资格适格。

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证据二、《南昌市商品房买卖合同》、《个人房产借款及抵押合同》、江西银行网上银行电子回单、《收据》、《尽快付清购房款的催告函》、快递底单和快递回执。证明：1、被告向原告购买了案涉房屋；2、被告通过江西银行以按揭的方式向原告支付了76万元购房款，及以POS刷卡的方式向原告支付了2651元购房款（共计支付了762651元购房款），经原告催告，剩余2449518元购房款被告至今未支付。

证据三、《工程款抵房款三方协议》、《民事调解书》、中国建设银行网上银行电子回执。证明：1、第三人安唐公司愿意以其工程款抵房款是代江西天岑装饰工程有限公司支付购房款，不是代本案两被告支付购房款；原告已将《三方协议》中约定冲抵购房款的2499518.7元工程款全部支付给了第三人安唐公司，两被告应将剩余购房款支付给原告。

证据四、新力中心商品房点交单、客户钥匙／物品签收单、照片。证明原告已将案涉房屋交付至被告使用。

证据五、民事裁定书。证明我司之所以未办证，是因为被告未支付购房款，我司依法主张先履行抗辩权。

被告**、熊秋华共同辩称：原告的诉请无任何事实依据，本案诉争的购房款2449518.7元已通过三方抵债的形式支付完毕，原、被告双方在2018年4月10日签订了商品房买卖合同，原告直至今日才向被告主张所涉款项，也不符合交易常识，被告在签订买卖合同之前的2018年3月25日，已经将涉案房款3212169元减掉抵扣房款2449518.7元，再扣减银行贷款76万元后，尚剩余2651元的尾款支付给了原告，由此可说明，原告认可三方抵债协议约定的第三人向原告代被告支付购房款2449518.7元，原告诉请被告支付该款项，无任何事实及法律依据，请依法驳回原告诉请。

被告**、熊秋华共同提交了如下证据：

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证据一、《工程款抵房款三方协议》、《委托书》。证明：原告与第三人就案涉房屋抵扣工程款事宜达成协议；第三人并向原告出具无条件且不可撤销的授权委托书，同意以应收原告工程款代为买受人支付房款的事实。

证据二、江西天岑装饰工程有限公司的企业信息、《南昌市商品房买卖合同》、《收据》。证明：1、江西天岑装饰工程有限公司的股东为两被告；2、2018年3月25日，由被告交清了涉案房屋的尾款的事实；3、2018年4月10日，被告与原告签订了《南昌市商品房买卖合同》，原告同意并认可了购房人由原江西天岑装饰工程有限公司变更为两被告，履行《工程款抵房款三方协议》。

证据三、结婚证2份。证明被告熊秋华与刘波系夫妻关系，被告**与姚方明系夫妻关系。

证据四、第三人的企业信用信息。证明邱喜云、习梅红均系江西安唐建筑工程有限公司的股东，邱喜云为公司法定代表人。

证据五、银行转款凭证12张。证明两被告共计向第三人及其股东支付购房款人民币178万元的事实。

证据六、被告**丈夫姚方明与邱喜云的微信聊天记录。证明第三人法定代表人邱喜云认可涉案房屋由被告熊秋华与**购买，购房人由原江西天岑装饰工程有限公司变更为两被告，同意履行《工程款抵房款三方协议》，并向被告**的丈夫催要剩余购房款的事实。

第三安唐公司未到庭陈述意见，也未向本院提交证据。

经审理查明，坐落于南昌市西湖区金环如**“新力大厦”为原告新力公司投资兴建，规划用途为办公。2017年6月10日，原告新力公司（甲方）与案外人江西天岑装饰工程有限公司（乙方，简称天岑公司）及第三人安唐公司

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（丙方）签订《工程款抵房款三方协议》，主要约定：“丙方承包甲方发包的新力帝泊湾三期公共区域室内装饰工程，工程合同暂估总价504万余元；乙方拟购买甲方开发建设的新力中心项目1号501房（即案涉房屋），房价款总计3212169元；丙方同意为乙方代付房价款，从其应收并已完成审核、结算手续的工程款中予以扣除，乙方和丙方的债权债务与甲方无关；丙方确认同意为乙方向甲方代付房价款2449518.7元，该款项在丙方开具合规工程发票后，直接确认抵扣；抵扣完成后，即视为甲方已支付相应的工程款，丙方已代乙方付支付相应的定金及房价款，即使《商品房买卖合同》被解除、终止或定金被甲方没收，丙方亦不得再向甲方主张支付工程款，或向甲方主张返还房价款，房款的不足部分和购房的相关费用由乙方支付；如届时未发生应收工程款，或丙方应收的工程款不足以抵扣当期房款的，乙方以现金补足，且房价款付款期限不得顺延，否则应按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定承担逾期付款的违约责任；丙方确认对于工程款2449518.7元抵扣，为无条件且不可撤销的，若丙方后续工程款审核或结算完成，无论丙方是否同意，无论丙方是否先行开具工程款发票，甲方均有权但无义务直接从应付工程款中扣收相应款项；因履行本协议发生争议，三方应协商解决或诉讼解决。”后，第三人安唐公司向原告新力公司出具《委托书》，载明：鉴于委托人、受托人与江西天岑装饰工程有限公司（买受人）已于2017年6月10日签订了《工程款抵房款三方协议》，委托人同意以应收受托人的工程款代付买受人应支付给受托人的房价款。为此，委托人特向受托人作出无条件且不可撤销的授权，委托受托人从已完成审核、结算程序，应支付予委托人的工程款中直接扣除人民币2449518.7元作为房价款。无论现在已经完

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成审核、结算程序并应支付的工程款，还是将来完成审核、结算程序并应支付的工程款，委托人均授权受托人直接予以扣除。委托有效期限自本委托书出具之日起至全部代付房价款抵扣完成之日止。

2018年4月10日，原告新力公司与被告**、熊秋华签订《南昌市房屋买卖合同》，约定：“被告**、熊秋华以3212169元的价格购买原告开发的案涉房产，协议签订时买受人向出卖人支付首付款2452169元，剩余76万元以银行按揭方式支付。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期10日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的逾期付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”该《南昌市房屋买卖合同》于2018年4月17日登记备案。2018年6月21日，买卖双方在银行签订了《个人房产借款及抵押合同》，原告新力公司作为抵押借款担保人，担保两被告向银行借款76万元。2018年6月29日，原告收到该76万元购房款。在此之前的2018年3月25日，两被告已向原告支付了购房尾款2651元。两被告述称该2651元是根据《工程款抵房款三方协议》约定，以总房价3212169元，扣除抵扣款2449518.7元和76万元贷款的剩余购房款。2018年4月10日，原、被告之所以变更购房人签订购房合同，是因为原约定的购房人天岑公司无法获取银行贷款。但变更购房人时，原、被告未征得第三人安唐公司同意。2018年7月9日，原、被告办理了案涉房屋交接，至今案涉房屋由被告占有并出租。

2019年12月14日，江西省南昌市经济技术开发区人民

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法院就安唐公司诉新力公司装饰装修合同纠纷一案作出民事调解书，调解协议第一条约定：“由于与新力公司签订《南昌市商品房买卖合同》的实际购房人为**、熊秋华，并非天岑公司，安唐公司不同意代**、熊秋华支付上述购房款，故安唐公司、新力公司与天岑公司签订的《工程款抵房款三方协议》中约定的代付购房款2449518.7元不以工程款抵房款的形式在新力公司应付给安唐公司的工程款中扣除，相应工程款2449518.7元仍由新力公司直接向安唐公司支付，**、熊秋华欠付的购房款由新力公司自行向**、熊秋华主张。”该民事调解书生效后，新力公司于2019年12月26日向安唐公司支付了尚欠的500余万元工程款（含本案涉及的2449518.7元）。2020年1月13日，原告以特快专递的方式向被告**寄送了《尽快付清购房款的催告函》，要求被告方在收到函件后10日内付清余款2449518.7元及相应的逾期付款违约金，否则，将按合同追究违约责任。2020年1月15日，该邮件由他人代收，签名人为君领菜鸟（注：**居住小区的快递业务经营站）。

天岑公司共有股东两名，即被告**和熊秋华。熊秋华与案外人刘波为夫妻关系。**与案外人姚方明为夫妻关系。第三人安唐公司共有两名股东，即邱喜云和习梅红（二人为夫妻关系）。2017年5月27日，**向习梅红转款30万元。6月23日，天岑公司向安唐公司转款50万元。7月13日，**向习梅红转款5万元。7月29日，**向习梅红转款10万元。8月30日，**向习梅红转款3万元。2017年7月5日，姚方明向邱喜云转款30万元。2018年5月27日，姚方明向习梅红转款10万元。5月31日，姚方明向习梅红转款5万元。11月14日，姚方明向习梅红转款5万元。8月20日，姚方明向习梅红转款20万元。12月5日，姚方明向习梅红

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转款5万元。2017年7月12日，刘波向习梅红转款5万元。上述转款合计178万元。被告陈述该178万元即为向安唐公司支付的案涉房购买款。但汇款中并未备注款项用途，第三人未到庭对此发表意见。2019年7月29日，邱喜云和方明的微信聊天记录中曾记载“方明，这周五之前务必计划支付新力写字楼款呀，现在公司缺口太大了。”

2020年10月15日，熊秋华、**向本院提起民事诉讼，诉请新力公司承担逾期办理案涉房产权证的违约金3213元。本院支持了熊秋华、**的诉请。新力公司对判决提起上诉。二审法院于2021年2月19日裁定撤销一审判决，发回重审。现该案尚在重审当中。

上述事实，有原、被告提供的证据、庭审笔录所证实。

本院认为，原告新力公司与被告**、熊秋华签订的《南昌市房屋买卖合同》，为合同双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律法规的强制性规定，也不违反公序良俗，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按合同要求将标的房产交付给被告，被告已实际占有，并已直接向原告支付了购房款762651元，剩余房款原告并未实际收到，依法享有向购房人催收的权利。故对原告要求被告支付剩余购房款2449518元的诉请，本院依法予以支持；产生本案纠纷的起因为第三人不同意履行安唐公司、新力公司与天岑公司签订的《工程款抵房款三方协议》约定的代付购房款2449518.7元，其不履行的理由为购房人的变更未经其同意认可，其只同意为天岑公司购房履行以应收工程款代付购房款。且安唐公司、新力公司在后续诉讼中已确认不履行三方协议。新力公司已根据生效的民事调解书，向安唐公司支付了应付工程款。对此，本院认为，《工程款抵房款三方协议》是当事人自愿签订，在原、被告签订房屋买

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卖合同之前，三方对抵扣购房款的具体数额均予以明确为2449518.7元，被告根据协议约定补足了购房尾款2651元，故被告有理由认为购房款通过抵扣方式已实际付清。但原、被告在签订房屋买卖合同时，变更购房人未经安唐公司确认同意，为今后的纠纷埋下了隐患，原、被告对此均负有责任；其后，安唐公司与新力公司在另案诉讼中，否认《工程款抵房款三方协议》的效力时，也未告知协议当事人之一的天岑公司，以便三方协商解决纷争，安唐公司与新力公司对此也负有责任。《工程款抵房款三方协议》约定：“丙方确认同意为乙方向甲方代付房价款2449518.7元，该款项在丙方开具合规工程发票后，直接确认抵扣”，安唐公司不开具工程发票，原告无法实施抵扣权，况且，购房人已不是协议约定的天岑公司。因此，虽有三方协议的缘由，但因发生了客观情况变化，原告对未实际收取的房款，向被告主张权利，于法有据。然而，被告并非主观违约，原告对纠纷的产生也负有一定责任，故对原告要求被告承担逾期付款违约金的诉请，本院不予支持；对于被告提出其已向安唐公司支付购房款178万元，要求安唐公司将该款支付给原告，剩余款项同意向原告支付的意见，本院不予采纳。理由为，其一，被告方虽提供了已向安唐公司转款178万元的凭证，但该凭证未注明款项的用途，转款既有天岑公司转给安唐公司，也有案外人转给安唐公司股东个人，安唐公司未向本院确认收取该款项的具体事由，本院无法认定该178万元转款的真实用途。其二，原告未提出要求安唐公司承担支付购房余款的诉请，本院不能仅凭被告的要求，责成安唐公司将该178万元付给原告。故对该178万元的转款，被告可另行向安唐公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民

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事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告**、熊秋华于本判决生效之日起十日内共同

向原告江西新力置地投资有限公司支付剩余购房款人民币计2449518元；

二、驳回原告江西新力置地投资有限公司的其他诉讼请

求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案由原告江西新力置地投资有限公司预交的案件受理费29968元，诉前财产保全费5000元，合计34968元，由原告江西新力置地投资有限公司负担4620元，被告**、熊秋华共同负担30348元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。

审　判　长　　何新平

人民陪审员　　朱　斌

人民陪审员　　罗娟昱

二〇二一年三月十七日

书　记　员　　黄前琴