济南西奥电梯有限公司、聊城市交大科技园有限公司等承揽合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省聊城市东昌府区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁1502执异43号

案外人：肖秀芬，女，1983年12月26日出生，汉族，住聊城市。

委托代理人：王猛，男，山东鲁朋律师事务所律师。

申请执行人：济南西奥电梯有限公司，住所地济南市历下区泉城路180号C6-05。

法定代表人：井维杰，总经理。

被执行人：聊城市交大科技园有限公司，住所地聊城市柳园办事处前许街16号。

法定代表人：王太川，董事长。

在本院执行申请执行人济南西奥电梯有限公司与被执行人聊城市交大科技园有限公司承揽合同纠纷一案中，案外人肖秀芬对执行查封位于西安交大聊城科技园36号楼1单元2001室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

案外人肖秀芬称：贵院于2020年12月14日查封了西安交大聊城科技园36号楼1单元2001室房屋，该房屋事实上在2016年2月1日聊城市交大科技园有限公司就已经出售给了异议申请人，并已经实际使用至今。买卖双方于2016年2月1日即签订了房屋买卖合同，并支付了房款，于2016年11月10日交付异议申请人使用。异议申请人于2021年4月到聊城市不动产登记中心办理该房屋不动产登记证书时才知道此房屋已经于2020年12月14日就被贵院查封。异议申请人认为，本人在原申请执行人济南西奥电梯有限公司申请强制执行之前就已经与聊城市交大科技园有限公司完成了该房屋的买卖交易，并已实际交付使用。现贵院在没有通知异议人，没有调查清楚该房屋现状的情况下就查封该房产，影响了异议申请人对办理该房屋不动产登记证书权利的行使，应当立即解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现异议申请人已通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权，没有过错，法院应当解除查封。

申请执行人济南西奥电梯有限公司称：法院查封房屋之时，肖秀芬并未与交大公司签订合法有效的书面买卖合同、支付全部价款，且未办理过户登记手续系其自身原因导致，对此肖秀芬具有明显过错。法院查封案涉房屋于法有据，肖秀芬的异议申请不能成立，应当予以驳回。理由是：1.肖秀芬与交大公司之间不存在合法有效的书面买卖合同。2.法院查封案涉房产之时，肖秀芬并未支付全部或者大部分价款，亦未提供充分证据证明交大公司实际收到购房款。3.肖秀芬作为完全民事行为能力人，应当知晓购买抵账房可能存在的法律风险，其于2016年实际占有案涉房屋，直至异议申请之日并未办理过户登记手续，具有明显过错。4.肖秀芬并未提供证据证明其所购案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上所述，案涉房屋查封时，肖秀芬并未支付全部或者大部分购房款，且其对未办理产权登记具有明显过错，因此肖秀芬并不符合提起执行异议的条件，其异议申请于法无据，恳请法院驳回其异议申请，维护西奥公司的合法权益。

本院查明，2020年5月15日本院作出（2020）鲁1502民初2923号民事判决书，判决一、被告聊城市交大科技园有限公司支付原告济南西奥电梯有限公司电梯安装费768000元；二、被告聊城市交大科技园有限公司支付原告济南西奥电梯有限公司电梯运输费100000元；三、被告聊城市交大科技园有限公司支付原告济南西奥电梯有限公司违约金118800元；四、驳回原告济南西奥电梯有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二、三项限本判决生效后十日内支付。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13668元，减半收取6834元，诉讼保全费5000元，均由被告聊城市交大科技园有限公司负担。判决生效后申请执行人济南西奥电梯有限公司向本院申请执行，本院立案后于2020年12月11日作出（2020）鲁1502执2819号执行裁定书，裁定查封被执行人聊城市交大科技园有限公司名下位于西安交大聊城科技园交大小区36幢2001室房产。并于2020年12月11日作出（2020）鲁1502执2819号协助执行通知书，连同上述执行裁定书于2021年12月14日向聊城市不动产登记中心送达，查封了上述房屋。

另查明，2016年2月1日聊城市交大科技园有限公司与肖秀芬签订西安交大聊城科技园项目内部认购协议，肖秀芬购买聊城市交大科技园有限公司的西安交大聊城科技园交大小区36号楼1单元2001室房产。并按照协议当天交纳了70万元房款，西安交大科技园物业服务中心于2016年11月11日向肖秀芬下达业主入住通知书，并于2021年4月26日出具居住证明，证明肖秀芬于2017年9月份起居住于涉案房产。2021年4月14日肖秀芬交纳了剩余房款904435元。另聊城市不动产登记中心出具查询结果，经查询肖秀芬无其他房屋。

肖秀芬提供了下列证据：1.西安交大聊城科技园项目内部认购协议一份。2.个人银行业务电子凭证一张及房款收款收据二张。3.维修基金支付确认单、支付确认单收款收据及维修资金缴存凭证各一份。4.户口本及结婚证复印件各一份。5.北京市家庭居室装饰装修工程施工合同一份。6.居住证明、西安交大科技园收费台账、业主入住流程单、业主入住通知书各一份及物业收据四张。7.燃气账户信息、燃气卡照片、暖气用气情况表各一张及用电发票七张。8.购物截图三张、生活照片二十张。9.聊城市不动产登记中心聊城市不动产查询结果一份。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，聊城市交大科技园有限公司是房地产开发企业，案外人肖秀芬购买的是房地产开发企业名下的商品房，在本院查封前肖秀芬与聊城市交大科技园有限公司已签订合法有效的书面买卖合同，案外人肖秀芬所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，且已支付了合同约定的总价款。故案外人肖秀芬对本院执行查封房屋提出异议，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其权利能够排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：

中止对被执行人聊城市交大科技园有限公司名下位于西安交大聊城科技园交大小区36幢2001室房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　陈以祥

审判员　　毛英民

审判员　　于　宙

二〇二一年六月十八日

书记员　　王怀宾