四川中泰立建设工程有限公司、胡洋案外人执行异议之诉二审民事判决书

四川省资阳市中级人民法院

民事判决书

（2019）川20民终832号

上诉人（原审被告）：四川中泰立建设工程有限公司，住所地四川省绵竹市孝德镇清道大道旁，统一社会信用代码91510683062384214K。

法定代表人：***，经理。

委托诉讼代理人：**，四川雁南飞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，四川雁南飞律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：胡洋，男，1983年4月6日出生，汉族，住四川省南部县。

委托诉讼代理人：***，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，四川赛亚律师事务所律师。

原审被告：资阳市中弘达投资有限公司，住所地四川省资阳市雁江区和平北路35号2楼，统一社会信用代码91512002597504219P。

法定代表人：***，执行董事兼总经理。

原审被告：四川华誉建筑工程有限公司，住所地成都市武侯区航空路10号1栋12层1203号，统一社会信用代码91510000699191532W。

法定代表人：文平，执行董事兼总经理。

原审第三人:中城投集团第六工程局有限公司成都分公司，住所地成都市武侯区二环路南三段5号人南大厦1F-102室，统一社会信用代码915101077826623073。

负责人：**，总经理。

委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。

上诉人（原审被告）四川中泰立建设工程有限公司与被上诉人（原审原告）胡洋、原审被告资阳市中弘达投资有限公司、四川华誉建筑工程有限公司、原审第三人中城投集团第六工程局有限公司成都分公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3838号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

四川中泰立建设工程有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回一审原告的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审事实不清。首先，被上诉人与原审被告资阳市中弘达投资有限公司（以下简称“中弘达公司”）之间并没有直接的商品房买卖关系，被上诉人所出示的证据也只是通过成都市金牛区事竞建材经营部、金牛区红亿建材经营部、中城投集团第六工程局有限公司成都分公司（以下简称“中城建成都分公司”）、中弘达公司之间一系列的债权、债务转让关系，从而达成的以诉争房屋抵偿债务的形式，被上诉人与中弘达公司之间签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，但未按相关规定在房管部门进行备案登记，正因为没有办理备案登记，对其合同签订时间无法查证，因此，被上诉人在一审中所列举的所有证据的真实性均无法查证，不能证明购买本案诉争房屋系被上诉人的真实意思表示。其次，被上诉人在一审中提交了一份与中城建成都分公司、中弘达公司之间的一个债权、债务转让协议，但该协议的形成时间是2019年7月，即在资阳市雁江区人民法院作出的(2019)川2002执异62号执行裁定书驳回了其执行异议请求之后，从该协议的形成时间来看，正好证明了被上诉人在提出执行舁议之前，与上述几方当事人并没有达成债权、债务转让的一致意思表示，否则，也不用在其执行异议被驳回后来补充这一证据，并且，被上诉人代理律师在一审庭审中也明确表示其物业管理费系事后补交，物业管理费的收款收据在执行异议中也并未提交，足以证明物业管理费的收款收据是在执行异议被驳回以后取得。第三，本案诉争房屋并未实际交付给被上诉人，2019年6月20日，上诉人代理人与资阳市雁江区人民法院的执行法官以及四川大友房地产评估咨询有限公司的评估人员***、**到现场评估诉争房屋价值时，该房屋大门紧锁，后来与物管部门联系后由物管人员拿来钥匙开启的大门，因此，被上诉人对该房屋并未实际占有。二、一审适用法律错误首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《规定》”）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，两个法律条文中，第二十八条强调的是“登记在被执行人名下的不动产”，而第二十九条强调的是“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，这是两个条文的区别所在。本案中，中弘达公司作为“弧*********;的开发商、诉争房屋系座落于“弘*********;的商品房且登记在中弘达公司名下是已经查明的客观事实，因此，本案应当适用<规定》的第二十九条，而不能适用《规定》的第二十八条，一审法院适用该《规定》的第二十八第系对第二十八条和第二十九条的适用理解错误。按照第二十九条的规定，被上诉人所主*的事实不能满足二十九条所规定的条件，不能排除执行。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，本案中，资阳市雁江区人民法院(2017)川2002民初3890号民事判决书已经认定上诉人系建筑工程的承包人，所主*的是工程款，因此，按照《合同法》第286条的规定，应当对诉争房屋进行拍卖，由上人优先受偿。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律误，依法提起上诉，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益，判决如上述请求。

被上诉人（原审原告）胡洋答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

胡洋向一审法院提出诉讼请求：1.令资阳市雁江区人民法院不得强制执行坐落于资阳市弘城水韵和中城建·新城市广场（一期）3栋3（Ｆ）-1-1号的房产［不动产权证号为：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］；2.判令本案诉讼费及因诉讼产生的其他费用由三位被告承担。

一审法院认定事实，2017年3月10日原告胡洋与被告中弘达公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售），原告胡洋购买被告中弘达公司开发位于资阳市雁江区，合同价款1210050元（属工程款抵购房款），2017年8月1日进行了房屋交付。本院（2017）川2002民初3890号民事判决书载明：“一、被告四川华誉建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川中泰立建设工程有限公司工程款2257781.05元及利息（以2257781.05元为本金，从2017年8月30日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率至本判决确定给付之日止）；二、被告四川华誉建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川中泰立建设工程有限公司利息（分四段计算，第一段计算的本金为2248814.25元，从2015年1月1日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至2016年1月31日；第二段计算的本金为3297955.6元，从2016年2月1日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至2016年12月31日；第三段计算的本金为3557781.05元，从2017年1月1日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至2017年6月13日；第四段计算的本金为2757781.05元，从2017年6月14日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至2017年8月29日）。”

被告中泰立公司于2018年4月25日持（2017）川2002民初3890号民事判决书向本院申请执行，申请执行金额为2713839.50元，本院同日立案，执行案号为（2018）川2002执987号。在执行中，被告中弘达公司自愿为第三人华誉公司剩余债务承担连带保证责任。后中止执行。

2019年3月19日恢复执行，执行案号（2019）川2002执恢203号。在执行中2019年5月10日查封被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区的3栋3（Ｆ）-1-1号营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号，原告胡洋买受，合同价1210050元］。

本院对前述查封房屋进入评估阶段，原告于2019年6月25日向本院提出执行异议，要求停止执行，解除对房屋的查封。于2019年7月8日作出了（2019）川2002执异62号执行裁定书，裁定：“驳回异议人胡洋的异议请求”。原告于2019年7月23日诉来本院请求判决停止执行被查封的房产。

一审法院认为，原告买受的营业用房是债务抵偿，未违反法律禁止性规定；与被告中弘达公司签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），但未办理合同备案登记。被告中泰立公司其申请执行的为工程款属金钱债务。所涉房屋现仍登记在被告中弘达公司，在法律适用上应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续”。该规定的四个条件必须同时具备方能排除执行，否则缺一条件均不得排除执行。原告买受的商品房均能满足第二十八条所设定四个条件，能排除本院的执行。被告中泰立公司认为应当适用该《规定》第二十九条不能排除执行，属对第二十八条和第二十九条的适用理解错误，其抗辩理由不成立。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

不得对被告资阳市中弘达投资有限公司所有位于资阳市雁江区房屋的执行。

二审审理查明的事实与一审认定的事实相同。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的财产是“登记在被执行人名下的不动产”，是一个一般性的概念，第二十九条规定的是“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”特指登记主体是房地产开发企业，财产性质是商品房。而本案所争议的财产登记的主体是资阳市中弘达投资有限公司，而资阳市中弘达投资有限公司是房地产开发企业；该登记的财产是营业用房，是商品房性质，因此，本案应当适用第二十九条的规定处理本案。第二十九条规定的条件中明确规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，其本质是在同为债权的情况下，保护当事人居住的基本权利。而本案的买卖合同所涉及的标的物系营业用房，而不是用于居住的住宅，故本案的财产不符合该条款的规定。故当事人提出的异议不成立，依法应予驳回。一审法院适用法律错误，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：

一、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3838号民事判决；

二、驳回胡洋的诉讼请求。

一审案件受理费15690元，二审案件受理费15690元，由被上诉人胡洋负担。

本判决为终审判决。

审判长*劲

审判员***

审判员**

二〇一九年十二月二十日

书记员***