陕西六建集团与被告经纬公司、凯发公司、某某建设工程施工合同纠纷一案，案外人某某执行异议裁定书

陕西省咸阳市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）陕04执异182号

异议人（案外人）：***，女，汉族，1998年XX月XX日出生，现住咸阳市渭城区，身份证号码：610XXXXXXX********。

申请执行人：陕西建工第六建设集团有限公司（下称陕西六建集团）。住所地：陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：91610000220523751W。

法定代表人：赵春辉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：来国刚，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：史琦，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。

被执行人：咸阳经纬置业有限公司（下称经纬公司）。住所地：陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91610400713502107F。

法定代表人：程建荣，该公司总经理。

委托诉讼代理人：梁卫江，该公司员工。

被执行人：咸阳凯发房地产开发有限责任公司（下称凯发公司）。住所地：陕西省咸阳市礼泉县。统一社会信用代码：91610425776959198M。

法定代表人：***，该公司董事长.

被执行人：***，男，汉族，1969年3月29日出生，住陕西省西安市高新区，身份证号码：610XXXXXXX********。

本院在审理原告陕西六建集团与被告经纬公司、凯发公司、***建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年7月10日作出（2020）陕04民初272号民事裁定书，案外人***对本院查封行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人***称，2019年11月26日，异议人与经纬公司签订了《商品房买卖合同》，约定将金域咸阳2号楼1单元3303号房屋出卖给异议人，单价每平方米5573.68元，总价款767384元，已交清全款767384元整。2021年7月28日被执行人将该案交付异议人合法占有、使用。申请人认为，涉案商品房在查封前，已经签订了《商品房买卖合同》，交付了全部购房款，且已经交付申请人使用，申请人的权利能够排除执行。综上所述，依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28及29条之规定，特向贵某某提出异议申请，请求贵某某依法撤销（2020）陕04执保26号执行裁定书中涉及的金域咸阳2号楼1单元3303号房产，解除对申请人财产的查封，切实维护申请人的合法权益。

陕西六建集团称，由于未风见到房屋买卖合同原件及交款的银行转账凭证，希望法院对上述证据的真实性予以核实及严格审查，是否符合法律规定，其异议是否成立请法院依法审查。

经纬公司称，案外异议人与被告经纬置业签署的《商品房买卖合同》，均是在咸阳市中级人民法院查封前签署，系双方的真实意思表示，案外人已经向被告经纬置业支付了合理对价，不应查封案外人所购买房屋。案外人所购买的房屋未能完成《商品房买卖合同》的网签备案手续，是由被告经纬置业的过错造成，案外人不存在过错。异议人所购买的房屋已经办理房屋交付手续，属于合法占有，根据现行法律规定，购房人合法购买且已支付合理对价，已经合法占有的房产，虽未办理过户登记，案外异议人非过错方，不应查封案外异议人所购买房屋。

本院查明，本院在审理陕西六建集团与经纬公司、凯发公司、***建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年7月10日作出（2020）陕04民初272号民事裁定书，依法冻结被申请人经纬公司、凯发公司、***银行存款合计213087450.54元或查封、扣押其同等价值的其它财产。2020年7月14日本院作出（2020）陕04执保26号协助执行通知书，查封经纬公司名下金域咸阳楼盘未售出房产，其中住宅128套，商铺50套，查封期限三年，从二〇二〇年七月十四日至二〇二三年七月十三日止。查封期间不得买卖、转让、过户等。同日本院将上述民事裁定书及协助执行通知书向咸阳市房地产交易管理处进行了送达。但未在被查封的房产处张贴查封公告，在案进入执行程序，本院于2021年9月1日和11月2日作出（2021）陕04执93号公告，对查封被执行人咸阳经纬置业有限公司名下的金域咸阳住宅50套和50套商铺张贴了查封公告。

另查明，2019年11月26日，异议人与经纬公司签订了《商品房买卖合同》，约定将金域咸阳2号楼1单元3303号房屋出卖给异议人，单价每平方米5573.68元，总价款767384元，并分批在签订合同之日前交清全款767384元整。2021年7月28日被执行人将该案交付异议人合法占有、使用。该房产包含于本院2020年7月14日查封的被执行人经纬公司金域咸阳小区的128套房产之内。

本院认为，本案的争议焦点为本院查封案外人***名下案涉房产应否解封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据异议人***提供的证据，案外人***在本院查封前已经签订合法有效的书面合同，并已经支付全部房款，后接收房屋装修入住。同时，根据其与经纬公司签订的商品房买卖合同的约定，办理备案登记、初始登记、转移登记的义务皆归属于经纬公司，案外人***购买的涉案房产未办理房产证并非其本人的原因造成。故异议人***请求解封其购买的被申请人经纬公司的案涉房产的理由成立，其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：

中止对被执行人咸阳经纬置业有限公司名下位于陕西省咸阳市秦都区XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　陈寒瑛

审判员　　田新社

审判员　　陈建利

二〇二二年七月十八日

书记员　　王丹丹