咸阳经纬置业有限公司、咸阳凯发房地产开发有限责任公司等合同纠纷执行异议陕04执异88号

陕西省咸阳市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）陕04执异88号

异议人（案外人）：**，男，汉族，1990年XX月XX日生，住陕西省咸阳市礼泉县，身份证号码:610XXXXXXX********。

委托诉讼代理人：薛萍，陕西宝伦律师事务所律师。

申请执行人：陕西建工第六建设集团有限公司（下称陕西六建集团）。住所地：陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：91610000220523751W。

法定代表人：赵春辉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：来国刚，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：史琦，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。

被执行人：咸阳经纬置业有限公司（下称经纬公司）。住所地：陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91619400713502107F。

法定代表人：程建荣，该公司总经理。

委托诉讼代理人：梁卫江，该公司员工。

被执行人：咸阳凯发房地产开发有限责任公司（下称凯发公司）。住所地：陕西省咸阳市礼泉县。统一社会信用代码：91610425776959198M。

法定代表人：韩文凯，该公司董事长。

被执行人：韩文凯，男，汉族，1969年3月29日出生，住陕西省西安市高新区，身份证号码：610XXXXXXX********。

本院在审理原告陕西六建集团与被告经纬公司、凯发公司、韩文凯建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年7月10日作出（2020）陕04民初272号民事裁定书，案外人**对本院查封行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人**称，请求贵院中止对咸阳市玉泉东路以南金域咸阳项目17号楼1层02号房屋、17号楼1层03号房屋及17号楼1层04号房屋的执行措施，并解除执行措施。陕西建工第六集团公司与咸阳经纬有限公司合同纠纷一案，咸阳市中级人民法院做出(2020)陕04执民初272号民事裁定书发生法律效力。申请执行人陕西建工第六集团公司申请强制执行，陕西省咸阳市中级人民法院做出(2020)陕04执保26号裁定书。案外人在金域咸阳项目售楼部外围看到咸阳市中级人民法院粘贴的(2021)陕04执93号查封公告得知，案外人购买的房屋在2020年7月14日被咸阳市中级人民法院查封，损害了异议人对案涉房屋的合法权益，特提出异议，一、异议人与被执行人咸阳经纬置业有限公司在贵院查封之前已签订网签《商品房买卖合同》，并支付大部分价款。异议人于2018年6月11日购买被执行人咸阳经纬置业有限公司开发的金域咸阳项目17号楼1层02号房屋、17号楼1层03号房屋及17号楼1层04号房屋，并签订了通过房管局系统申报打印的《商品房买卖合同》，合同编号分别为1804304、1804312、1804305支付了大部分购房款479万元，被执行人向申请人开具了收款收据，而由于被执行人咸阳经纬置业有限公司的原因一直未能办理网签合同备案登记，但双方所签订的《商品房买卖合同》是在咸阳市住建局备案的格式合同，系双方的真实意思表示，合同合法有效。二、异议人对案涉房屋被查封之前已合法占有该房屋，将案涉房屋自用经营或出租他人使用。异议人与被执行人签订合同后即将案涉房屋交付异议人实际使用，2020年5月30日将17号楼1层03号房出租给杨婷、2021年5月1日将17号楼1层02号房屋出租给咸阳悦和餐饮有限公司，均签订《租赁合同》缴纳相应的物业费，17号楼1层04号房自2019年1月起自用经营餐饮，因此异议人已在申请执行人查封之前已实际占有并使用案涉房屋。三、由于被执行人咸阳经纬置业有限公司的原因，未能及时为异议人办理网签合同的备案手续，异议人多次沟通要求被执行人咸阳经纬置业有限公司办理网签合同的备案手续，但均未能办理成功且网签合同的备案并非商品房买卖合同的生效要件。异议人多次积极向被执行人提出要求办理网签手续但因被执行人原因不能为异议人办理，且根据法律规定，网签备案手续是开发商与商品房买受人签订商品房买卖合同后，应将该合同送房地产主管部门审查并登记在案的程序行为，也是商品房交易行为中对开发商承赋的法定义务和程序，但网签备案并非商品房买卖合同的生效要件。因此，异议人和被执行人咸阳经纬置业有限公司签订的商品房买卖合同意思表示真实、合法、有效。虽然未能完成网签合同的备案手续，但异议人不存在过错，系由于被执行人咸阳经纬置业有限公司的原因导致，异议人认为应排除法院的强制执行。四、执行申请人陕西建工第六建设集团有限公司非17号楼的施工单位(施工单位为陕西建工第七建设集团有限公司)，申请执行人查封的财产仅为一般债权。法律应更优先保护一般购房人的物权期待权，异议人合法购买的房产应得到法律的保护，根据《执行异议和复议规定》足以形成优先于一般债权人的利益。综上，异议人认为，异议人与被执行人已签订合法有效的房屋买卖合同支付了大部分款项，未能办理网签合同的备案手续，非异议人的原因造成，为维护异议人的合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，特向贵院提起执行异议，请求贵院中止对咸阳市玉泉东路以南金域咸阳项目17号楼1层02号房屋、17号楼1层03号房屋及17号楼1层04号房屋的执行措施，并解除执行措施。

陕西六建集团称，申请人对案涉房屋所享有的权益并不足以排除强制执行。首先，依据《执行异议和复议规定》第28条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，针对条件（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据申请人提交的3份购房合同显示，3套房总价款为490.4250万，申请人通过借款抵购房款的方式支付369万，另外通过直接付款的方式支付110万，合计共支付479万元，申请人并未支付万全部价款，况且以房抵债协议本质上是消灭申请人与被申请人之间的债权，并不能证明申请人的购房目的，因此，申请人无法证明其已就案涉房屋支付全部价款。针对条件（四）“非因买受人自身原因未办理过户登记”，如按申请人所说，其合同签订时间是在2018年6月1日，而涉案房屋查封时间是在2020年7月15日，在法院查封之前已经交付申请人多年，那为何申请人迟迟不办理权属变更登记手续？其怠于行使权利是导致案涉房屋未能办理过户的重要原因。因此，本案申请人并不符合《执行异议和复议规定》第28条规定的条件，其并不享有足以排除强制执行的权益。

其次，即便申请人按照法律规定使用29条，其亦不符合29条规定的使用条件。依据《执行异议和复议规定》第29条规定第一款第二项规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；本案中，申请人未能证明其购买该商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。因此，申请人依据第29条亦不享有足以排除强制执行的权利。

综上，申请人没有充足的可以排除执行的利益，其异议申请不成立，应予驳回。

经纬公司称，第一、在人民法院公告查封情况后，被执行人咸阳经纬置业不存在非法处置查封资产的情形。

由于被执行人经纬置业资金链问题，建设工程楼宇普遍存在延期交房的情形，特别是第8、13号楼宇，延迟交房超过18个月，但答辩人在法院查封前已经与异议人签署购房合同或者购房协议，在支付合理对价后办理房屋的交付手续，经纬置业通过减免物业费等方式支付延迟交房违约金，导致了案外异议人办理收房屋后存在物业费交纳和交房时间不一致的情形，过错方为被执行人经纬置业。

第二、案外异议人与被告经纬置业签署的《商品房买卖合同》或《认购协议》或《协议书》，均是在咸阳市中级人民法院粘贴查封公告前签署，系双方的真实意思表示，案外异议人已经向被告经纬置业支付了合理对价，不应查封案外异议人所购买房屋。

第三、案外异议人所购买的房屋未能完成《商品房买卖合同》的网签备案手续，是由被告经纬置业的过错造成，案外异议人不存在过错。案外异议人购买的房屋系合法购买，不应查封案外异议人所购买房屋。

根据现行《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

本案中，案外异议人所购买的房屋已经办理房屋交付手续（已经签署交房通知单或与交房相关补充协议），且已经办理装修手续，属于合法占有，根据现行法律规定，购房人合法购买且已支付合理对价，已经合法占有的房产，虽未办理过户登记，案外异议人非过错方，不应查封案外异议人所购买房屋。

第四、现行的司法解释已经承认了物权期待权这一特殊债权应予以优先保护，应充分尊重当事人的意思表示。以房抵债方式购买房屋，属于各方的真实是表示，无其他导致合同无效的情形，可以根据《异议复议规定》第二十八条的规定，认可以房抵债案外人享有排除强制执行的民事权益。

多数客户在签署以房抵债协议后，通过电话、发函的方式联系要求被执行人经纬置业为其办理房屋网签备案手续，是由于被执行人经纬置业的原因导致未能及时办理网签备案，案外异议人不存在过错。

第五、根据法律适用统一性原则，即“类似案件应做相同处理”的原则，结合贵院就类似案例，应保护案外异议人的物权期待权，应中止对案外异议人所购买房屋查封冻结措施。

贵院做出的（2021）陕04执异85号、（2021）陕04执异84号、（2021）陕04执异154号等等多份执行裁定书，均与案外异议人的情形类似，应依法中止对案外异议人所购买房屋查封冻结措施。

经与物业核实，案涉房产已经实际交付，是否解封由法院裁定。

本院查明，本院在审理陕西六建集团与经纬公司、凯发公司、韩文凯建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年7月10日作出（2020）陕04民初272号民事裁定书，依法冻结被申请人经纬公司、凯发公司、韩文凯银行存款合计213087450.54元或查封、扣押其同等价值的其它财产。2020年7月14日本院作出（2020）陕04执保26号协助执行通知书，查封经纬公司名下金域咸阳楼盘未售出房产，其中住宅128套，商铺50套，查封期限三年，从二〇二〇年七月十四日至二〇二三年七月十三日止。查封期间不得买卖、转让、过户等。同日本院将上述民事裁定书及协助执行通知书向咸阳市房地产交易管理处进行了送达。但未在被查封的房产处张贴查封公告，本案进入执行程序，我院于2021年9月1日和11月2日作出（2021）陕04执93号公告，对查封被执行人咸阳经纬置业有限公司名下的金域咸阳住宅50套和50套商铺张贴了查封公告。

另查明，异议人**于2018年6月11日购买被执行人咸阳经纬置业有限公司开发的金域咸阳项目17号楼1层02号房屋、17号楼1层03号房屋及17号楼1层04号房屋，并分别签订了《商品房买卖合同》，合同编号分别为1804304、1804312、1804305，房屋总价款4904250元。已支付了大部分购房款479万元。但至今未能办理网签合同备案登记及产权登记手续。**将17号楼1层04号房自2019年1月起自用经营餐饮，其它房屋于2020年5月1日后已分别出租他人。该房产包含于本院2020年7月14日查封的被执行人经纬公司金域咸阳小区的128套房产之内。

本院认为，本案的争议焦点为本院查封案外人**名下案涉房产应否解封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据异议人**提供的证据，案外人**在本院查封前已经签订合法有效的书面合同，并已经支付大部分房款，后接收房屋并开始装修、使用。同时，根据其与经纬公司签订的商品房买卖合同的约定，办理备案登记、初始登记、转移登记的义务皆归属于经纬公司，案外人**购买的涉案房产未办理房产证并非其本人的原因造成。故异议人**请求解封其购买的被申请人经纬公司的案涉房产的理由成立，其请求应予支持。但将剩余未交清购房款应交付本院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：

责令异议人**于本裁定生效后30日内将剩余未交清购房款应交付本院后，即中止对被执行人咸阳经纬置业有限公司名下位于陕西省咸阳市秦都区玉泉东路以南金域咸阳小区17号楼1层02号房屋、17号楼1层03号房屋及17号楼1层04号房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　陈寒瑛

审判员　　田新社

审判员　　陈建利

二〇二二年四月十三日

书记员　　王妍心