云南永兴建设有限公司、元谋佳源开发建设有限责任公司合同纠纷二审民事判决书

云南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云民终1359号

上诉人（原审被告）：云南永兴建设有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区丰胜路**。

法定代表人：陈立国，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：胡建，公司员工，特别授权代理。

上诉人（原审被告）：元谋佳源开发建设有限责任公司，，住所地：云南省元谋县元马镇能禹摩诃社区摩诃村

法定代表人：陈安国，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审原告）：元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司，，住所地：云南省元谋县元马镇发祥路**

法定代表人：温世杰，系该公司经理。

委托诉讼代理人：张开云，云南瑞志律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：井利丽，云南瑞志律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人云南永兴建设有限公司（以下简称永兴建设公司）、元谋佳源开发建设有限责任公司（以下简称佳源建设公司）因与被上诉人元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司（以下简称万汇公司）合同纠纷一案，不服云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2019）云23民初76号民事判决。本院于2020年10月29日受理后，于2020年12月22日公开开庭审理了本案。永兴建设公司、佳源建设公司的共同委托诉讼代理人张伟、永兴建设公司的委托诉讼代理人胡建，万汇公司的委托诉讼代理人张开云、井利丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

永兴建设公司、佳源建设公司共同的上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、三项，改判佳源建设公司尚不承担支付项目转让款850万元及资金占用损失，改判永兴建设公司尚不承担一审判决第一项的连带保证责任；2.一、二审诉讼费用由万汇公司承担。事实及理由：一审判决认定事实不清。《补充协议书》第二条第4项明确约定，佳源建设公司支付万汇公司项目转让尾款850万元，是以万汇公司将项目工程建设审批手续和商品房销售手续变更至佳源建设公司，且万汇公司应缴清项目转让和已售商品房应由万汇公司承担的税费及发票为付款条件。《补充协议书》第二条第4.2项还明确约定，万汇公司应在2019年10月30日前将应由万汇公司开具的购房发票含分户进账单，分批次办理完毕，并移交佳源建设公司。如因万汇公司原因导致超过时限，万汇公司应承担违约责任。本案中作为先履行义务一方的万汇公司并未履行以下义务：1.至今尚有34套商品房的销售手续未办理变更至佳源建设公司名下。2.万汇公司以全款收取了244套商品房的房款，至今未将这244套商品房的购房发票及分户进账单移交佳源建设公司。3.上诉人永兴建设公司与万汇公司签订的项目转让合同中约定万汇公司已交土地出让金但尚未取得土地使用权证的项目一期CD地块16.2亩土地，万汇公司至今未将土地使用和建设审批手续变更至佳源建设公司名下。永兴建设公司与佳源建设公司共同认为，万汇公司未在补充协议约定的时限内全面切实履行先履行义务。佳源建设公司对万汇公司的诉求应当依法享有《中华人民共和国合同法》第六十七条赋予的先履行抗辩权。另外，万汇公司已经和元谋县人民政府终止了全部的项目合作，在元谋县已经没有项目。如果佳源建设公司按照一审判决将项目转让尾款全部支付，将丧失对万汇公司履行合同义务的制约，不仅会严重影响佳源建设公司的项目建设及经营，还可能导致大批购房人不能办理产权证的社会矛盾。一审判决仅以佳源建设公司未及时支付万汇公司税款这一局部事实，就支持其宣布项目转让款支付时间提前到期的诉请不符合全案事实。万汇公司两次缴纳税款总额是三十多万元，其一直不向佳源建设公司办理领款手续，不正当地促成了本案850万元项目转让款支付的条件成就。请二审法院依法改判。

万汇公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉。合同中明确约定了剩余转让款提前到期的条件。万汇公司已经完成了合同中约定的主给付义务，而永兴建设公司、佳源建设公司没有按照补充协议约定的条款支付相应费用。永兴建设公司、佳源建设公司关于34套商品房销售手续变更以及244套商品房购房发票、分户进账单移交等理由均不是客观事实。关于16.2亩土地使用权及建设审批手续在协议中没有约定，本案的项目转让并不涉及该部分土地。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

万汇公司一审诉讼请求：1.请求依法判令佳源建设公司向万汇公司支付项目转让款850万元及资金占用损失（以850万元为基数，自2019年11月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2.请求依法判令佳源建设公司向万汇公司支付律师费12万元，保全担保费2.5万元及违约金100万元；3.请求依法判令永兴建设公司对佳源建设公司的上述债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费、保全费由永兴建设公司、佳源建设公司承担。

一审法院认定事实：万汇公司系元谋万汇果蔬博览城建设项目的建设开发单位，永兴建设公司系元谋万汇果蔬博览城建设项目的工程建设施工总承包单位。2018年11月7日，万汇公司（甲方）与永兴建设公司（乙方）签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》（转让协议一），约定：一、转让的建设项目名称为“元谋万汇果蔬博览城”。二、转让项目内容：甲方开发的元谋万汇果蔬博览城，项目总占地900亩，规划分五期建设。其中一期占地149.68亩，现甲方已交土地出让金取得建设开发用地79.7亩（包含已建设房屋36416.42平米，未建设部分7076.1平米，未建房的土地面积4.3亩），项目一期C、D地块16.2亩已交土地出让金但尚未取得土地使用权证。现一期项目的大部分房屋建筑已封顶，部分房屋已取得预售许可证。甲方已销售房屋面积6676.88平米（甲方已收取购房人的认购金、首付款、购房全款共计5803.9496万元）。甲方以项目整体全部转让的形式将“元谋万汇果蔬博览城”项目作价6000万元转让给乙方，由乙方自行设立房地产开发公司来完成整个项目的后续开发建设。原甲方与元谋县政府及各主管职能部门所约定的招商优惠政策和条件，一并由乙方享有。协议还就在建项目审计、转让价款支付方式、项目资料移交等事项进行了约定。2018年11月8日，永兴建设公司向万汇公司支付了项目转让款1000万元。2018年12月28日，佳源建设公司登记成立。

2019年1月18日，万汇公司（甲方）与佳源建设公司（乙方）签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》（转让协议二），载明佳源建设公司系永兴建设公司的关联公司。协议约定：一、转让的建设项目名称为“元谋万汇果蔬博览城”。二、转让项目内容：甲方开发的元谋万汇果蔬博览城，现甲方已交土地出让金取得建设开发用地79.7亩〔不动产权证：云（2017）元谋县不动产权第××号，坐落：元谋县元马镇能禹元兴街南侧、永和地产东侧，面积42163㎡；云（2018）元谋县不动产权第0003091号，坐落：元谋县元马镇能禹元兴街南侧、永和地产东侧，面积10981㎡〕；（包含已建设房屋36416.42平米，未建设部分Ａ3Ｂ3栋7076.1平米，未建房Ａ1栋土地面积4.3亩），现一期项目大部分房屋建筑已封顶，部分房屋已取得预售许可证；甲方已销售房屋面积6676.88平米（甲方已收取购房人的认购金、首付款、购房全款共计5803.9496万元）；甲方以项目整体全部转让的形式将“元谋万汇果蔬博览城”项目作价5670万元转让给永兴建设公司指定的主体即乙方，由乙方完成整个项目的后续开发建设。三、除本协议另有约定外，双方认可云南华昆建诚会计师事务所（云华昆建诚财审字2018Ｃ-003号）《审计报告》中关于本项目转让所涉及的开发用地、在建房屋工程资产、商品房销售及销售资金（含银行按揭贷款已划入资金、未划入资金）的审计数据。四、转让价款支付方式：（一）在本协议签订前，乙方已支付甲方转让款1000万元，该款项由乙方委托的自然人陈立国通过其中国银行账户已经在2018年11月9日付至元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司账户；甲方可用于支付甲方在“元谋万汇果蔬博览城”中自行分包的工程款项。（二）在本协议签订后5天内，乙方支付甲方转让款2000万元，由乙方将该款项付至元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司。甲方将土地手续变更至乙方后七日内乙方支付甲方转让款2310万元（剩余360万元用于永兴建设公司向甲方缴纳的工程保证金，该360万元保证金直接转为乙方支付的转让款，甲方无需再退还给乙方或永兴建设公司，该2310万元已扣除乙方关联公司永兴建设公司原向甲方缴纳的工程保证金360万元，该2310万元包含预留税款50万元）至甲乙双方共同设立的中国银行楚雄州分行营业部共管账户。（三）在甲乙双方共同将本项目的开发用地手续办理完毕后10个工作日内由甲方提走共管账户内的1660万元；甲乙双方共同将本项目工程建设审批手续、商品房销售等项目开发的全部手续变更至乙方名下后由甲方提走共管账户内的300万元；2019年5月31日前若未出现因甲方原因导致的关于该转让项目的债权债务，由甲方提走共管账户内的300万元；预留税款50万元待税务部门最终核定后多退少补。协议就项目移交等事宜进行了约定。自2019年1月24日至3月8日，佳源建设公司向万汇公司共计支付转让款2000万元。2019年6月3日，佳源建设公司委托楚雄铭源房地产开发有限责任公司向万汇公司支付转让款600万元。2019年2月27日，坐落于元谋县永禾地产东侧，宗地面积为10981㎡及42163㎡的土地已登记至佳源建设公司名下，并办理了云（2019）元谋县不动产权第0000501号、第0000502号不动产权证，原登记于万汇公司名下同宗地的不动产权证进行了注销。

2019年7月19日，万汇公司（甲方）与永兴建设公司（乙方）、佳源建设公司（丙方）签订《补充协议书》，约定：一、甲、乙、丙三方共同确认，项目转让的相关事宜以转让协议二（2019年1月18日万汇公司与佳源建设公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》）的约定为准，转让协议一（2018年11月7日万汇公司与永兴建设公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》）项下的权利义务转由丙方承担，但乙方为丙方支付转让价款、利息及违约金等承担连带保证责任。二、丙方按以下约定支付甲方款项及相关事宜的约定：1.本协议签订之日起三日内，丙方向甲方指定账户支付500万元……4.自博览城项目工程建设审批和商品房销售手续变更至丙方名下、甲方缴清项目转让和已售商品房应由甲方承担的税费及发票后三日内，丙方将应付甲方的剩余项目转让款全部支付给甲方。如果丙方违反本条款约定，应承担违约金100万元，并且在今后的诉讼过程中放弃抗辩权利，不得主张调低违约金额度。上述工程建设审批和商品房销售手续仅限于政府政策或者法律规定必须变更至丙方名下的手续。在甲方办理项目转让和已售商品房的税费及发票（应由甲方承担部分）的过程中，乙、丙方应当与甲方共同向税务及建设主管部门征询相关政策；在不违反税收政策和不损害乙、丙方利益的前提下，以甲方的方案来执行，实现共赢。4.1乙方和丙方同意，由甲方分批次办理由甲方应当缴纳的税费，甲方每一批次缴纳的税费，在完税后三日内，由丙方支付给甲方，如丙方违反本项约定，甲方有权宣告剩余未支付的项目转让款提前到期，而且由乙方、丙方承担违约责任，支付违约金100万元。4.2乙、丙方负责积极沟通银行及政府职能部门，提高办事效率，对甲方开具银行进账单及发票事宜全力支持，办理每批次客户进账单资金能够在划入之日起5日内划给甲方。甲方应在2019年10月30日前，将应由甲方开具的购房发票（含分户进账单）分批次办理完毕并移交丙方。上述购房发票仅限于甲方已经全款收取的购房款，涉及其他的客户（包括分期付款或者按揭购房客户），甲方将已收款合并项目转让款一起开具发票给丙方。开具发票事宜以当地税务局的要求为准。如因甲方原因导致超此时限，甲方应承担违约责任，向丙方支付违约金100万元。甲方交付给丙方的以丙方为抬头的发票必须是增值税专用发票。三、甲方收到乙方支付的860万元之后，三方共同向元谋县相关政府职能部门申请将博览城项目工程建设审批手续、商品房销售手续变更至丙方名下，争取在2019年11月30日之前完成上述手续。上述工程建设审批和商品房销售手续仅限于政府政策或者法律规定必须变更至丙方名下的手续。四、甲方已向楚雄州中级人民法院提起对乙方和丙方的诉讼，该诉讼产生的相关诉讼费、保全费、保全担保费、律师费，甲方有权请求丙方承担50%上述费用……六、三方一致同意，丙方未按之前协议约定支付的款项，现根据本补充协议执行，原协议约定的支付时间作废。本补充协议与转让协议一、转让协议二约定不一致的部分，以本协议为准等内容。协议签订后，佳源建设公司向万汇公司支付转让款860万元。本案诉讼中，各方当事人一致确认协议约定的5670万元项目转让款，佳源建设公司、永兴建设公司共计已支付4460万元，加上抵扣的360万元工程保证金后，尚剩余850万元转让款未支付给万汇公司。自2019年9月18日至12月10日，万汇公司先后缴纳了房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、城镇土地使用税、车船税等税款，并先后于2019年10月30日、2019年12月20日向佳源建设公司移交了相关缴税材料。庭审中，万汇公司自认至今尚有部分商品房销售手续未变更至佳源建设公司名下。

另查明，万汇公司在本案诉讼前提出诉前财产保全申请，一审法院于2019年5月20日作出（2019）云23财保5号民事裁定，对永兴建设公司、佳源建设公司的银行账户予以冻结。后万汇公司先后于2019年7月30日、8月19日向一审法院提出申请解除上述保全措施，一审法院先后作出（2019）云23民初76号裁定、（2019）云23民初76号之一裁定，解除了上述保全措施。

一审法院认为，当事人应按约定全面履行自己的义务。本案中，就“元谋万汇果蔬博览城”项目转让，万汇公司先后与永兴建设公司签订了《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》（转让协议一），与佳源建设公司签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》（转让协议二），之后万汇公司又与永兴建设公司、佳源建设公司签订了《补充协议书》。三份协议均为当事人自愿签订，合法有效。从各方先后约定内容来看，各方最终按《补充协议书》确定具体履行事项。针对各方当事人对案件事实的争议，万汇公司、永兴建设公司及佳源建设公司均存在按《补充协议书》履行了部分义务，尚有部分约定义务未履行的情况。《补充协议书》第二条第4.1款约定万汇公司每一批次缴纳的税费，在完税后三日内由佳源建设公司支付给万汇公司，若违反该约定，万汇公司有权宣告剩余未支付的项目转让款提前到期。在案证据证实万汇公司已依约履行了分批缴纳其应缴纳税款的义务，佳源建设公司未按约定履行支付相应款项的义务，万汇公司宣布剩余项目转让款提前到期的条件已成就，佳源建设公司应向万汇公司支付剩余项目转让款850万元。万汇公司于2019年12月10日最后一次缴纳了税款，于2019年12月20日向佳源建设公司移交缴税资料，但佳源建设公司未按约履行相应支付义务，万汇公司宣布剩余项目转让款提前到期的条件已成就，故佳源建设公司应承担因违约行为给万汇公司造成的资金占用损失，向万汇公司支付自2019年12月24日起至项目转让款付清之日止，以850万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算支付。万汇公司提交的证据证实了中国人民财产保险股份有限公司楚雄支公司提供了诉讼财产保全责任保险，万汇公司支付保险费25000元，《补充协议书》约定万汇公司有权请求佳源建设公司承担50%的保全担保费，佳源建设公司应按约承担12500元的保险费用，对万汇公司保全担保费的主张予以部分支持。本案诉讼中，万汇公司解除了律师代理，且也未提交支付律师代理费的发票予以证实，对万汇公司律师费的主张不予支持。万汇公司现尚未按协议约定将商品房销售手续完全变更至佳源建设公司名下，协议约定义务其并未完全履行，故对其违约金的主张不予支持。《补充协议书》第一条约定了永兴建设公司对佳源建设公司支付转让价款等承担连带保证责任，故永兴建设公司应依约对佳源建设公司应支付的转让款承担连带保证责任。三方所签订的补充协议中，虽然转让的建设项目均为同一个项目“元谋万汇果蔬博览城”，但转让协议二明确约定转让项目内容是79.7亩已交土地出让金取得的建设开发用地，且补充协议书中三方确认项目转让的相关事宜以转让协议二的约定为准。故应认定协议约定转让涉及的宗地系79.7亩已交土地出让金所取得的建设开发用地。万汇公司已按约将案涉国有土地使用权（分别为42163㎡及10981㎡）变更登记至佳源建设公司名下，履行了所约定的相应义务。永兴建设公司和佳源建设公司抗辩提出转让内容包括16.4714亩已交土地出让金但未取得土地使用权的主张与约定不符且无有效证据证实，本案不作处理。同时，永兴建设公司和佳源建设公司提出万汇公司尚未按《补充协议书》约定办理完毕商品房销售变更登记手续，亦未缴清税款，万汇公司负有先履行义务的抗辩主张。一审法院认为，在案证据已证实万汇公司依约分批缴纳了相应税款，虽然万汇公司至今尚未办理完毕商品房销售变更登记手续，但三方当事人同时又约定万汇公司宣布剩余转让款提前到期的条件，永兴建设公司和佳源建设公司未按约履行义务，其并不享有先履行抗辩权。本案中，永兴建设公司和佳源建设公司并未提出反诉，而商品房销售手续的变更登记亦需要第三方参与办理才能完成，在本案中难以一并处理，各方应按约定及相关法律规定尽快配合办理商品房销售变更登记手续，以避免产生新的诉讼。综上所述，万汇公司起诉的事实与理由部分成立，予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：一、由佳源建设公司在判决生效之日起三十日内支付万汇公司项目转让款850万元，并支付自2019年12月24日起至款项付清之日止，以850万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算支付资金占用损失；二、由佳源建设公司在判决生效之日起三十日内支付万汇公司诉讼保全保险担保费12500元；三、由永兴建设公司对佳源建设公司对判决第一项、第二项应支付的款项承担连带保证责任；四、驳回万汇公司的其他诉讼请求。万汇公司预交案件受理费122270元，万汇公司变更诉讼请求后应收取79315元，退回万汇公司42955元。应收取的案件受理费79315元，由佳源建设公司、永兴建设公司负担70003元（与上述执行款项一并履行），由万汇公司负担9312元；万汇公司交纳的诉讼保全费5000元，由佳源建设公司、永兴建设公司负担（与上述执行款项一并履行）。

经核对一审判决认定的事实，永兴建设公司、佳源建设公司、万汇公司均无异议。

本案二审争议焦点为：佳源建设公司应否向万汇公司支付剩余项目转让款850万元及相应资金占用利息；永兴建设公司应否对此承担连带责任。

万汇公司主张佳源建设公司支付项目剩余转让款基于万汇公司、佳源建设公司、永兴建设公司三方签订的《补充协议书》第二条4.1项的约定，万汇公司认为，佳源建设公司未在万汇公司缴纳每一批次税款后及时向其支付该费用，违反了该约定，万汇公司有权宣告剩余未支付的项目转让款提前到期。经一、二审查明的事实，佳源建设公司对万汇公司已缴纳税款、其未按上述约定向万汇公司支付款项的事实没有否认，但其认为按照《补充协议书》第二条第4项的约定，自博览城项目工程建设审批和商品房销售手续变更至佳源建设公司名下、万汇公司缴清项目转让和已售商品房应由万汇公司承担的税费及发票后三日内，佳源建设公司才需支付万汇公司剩余项目转让款。据此，佳源建设公司认为，系万汇公司违反约定，付款条件并未成就。本院认为，上述两个条款的约定并不冲突，均证实在一定条件下各自应当履行的义务。佳源建设公司主张适用的条款系在通常情形下，付款成就的条件；而万汇公司主张的条款系对前述付款条件的特别约定。即，如佳源建设公司未按约定向万汇公司支付其已缴纳的税款，则需提前支付剩余款项。本院认为，万汇公司主张的付款条件已经成就，应予支持。此外，对于佳源建设公司二审主张部分商品房销售的变更登记手续以及2018年11月7日万汇公司与永兴建设公司签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》（转让协议一）中约定的16.2亩土地的问题。本院认为，按照《补充协议书》的约定，商品房销售变更登记手续需由案涉当事人三方共同向政府职能部门申请办理，庭审中，万汇公司明确表示其会协助佳源建设公司、永兴建设公司完成此项约定。佳源建设公司及永兴建设公司亦没有提交证据证实万汇公司拒绝履行该配合义务导致其该项主张不能实现。另外，关于16.2亩土地虽然在2018年11月7日万汇公司与永兴建设公司签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》（转让协议一）中有约定，但在此后万汇公司与佳源建设公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》（转让协议二）以及万汇公司、永兴建设公司、佳源建设公司三方签订的《补充协议书》中均未涉及有该部分土地的履行内容，且在三方的《补充协议书》中约定转让项目以万汇公司与佳源建设公司签订的转让协议（转让协议二）的约定为准。故，本院认为，佳源建设公司、永兴建设公司的该项抗辩缺乏事实基础。佳源建设公司应向万汇公司履行支付项目剩余转让款的义务，同时，按照《补充协议书》的约定，永兴建设公司对佳源建设公司的上述付款承担连带责任。

综上所述，佳源建设公司、永兴建设公司的上诉请求缺乏充分的事实基础及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费71388元，由上诉人云南永兴建设有限公司、元谋佳源开发建设有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　汤莉婷审判员张伟审判员杨聃

二〇二〇年十二月二十四日

书记员　李　　　　　丽　　　　　梅