北京中昱光通科技有限公司与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0114民初15821号

原告：北京中昱光通科技有限公司，住所地北京市海淀区学清路16号学知轩1幢606室。

法定代表人：李奕，经理。

委托诉讼代理人：冯晓蜜，北京衍胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张祖峰，北京市华泰律师事务所律师。

被告：***，女，1954年5月15日出生，汉族，现住广东省惠州市惠阳区。

第三人：张亚力，女，1955年4月25日出生，汉族，现住北京市海淀区。

***、张亚力委托诉讼代理人：霍金朋，北京市常鸿律师事务所律师。

原告北京中昱光通科技有限公司（以下简称中昱光通公司）与被告***、第三人张亚力房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中昱光通公司的委托诉讼代理人冯晓蜜、张祖峰、被告和第三人的共同委托诉讼代理人霍金朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

中昱光通公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人继续履行原被告双方就北京市昌平区东小口镇天通苑东苑二区某室房屋达成的口头买卖协议，配合原告办理不动产转移登记手续；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月，原告公司时任法定代表人李江（李奕之父）、李奕与被告就诉争房屋以及北京市昌平区天通中苑某室房屋达成口头买卖协议，约定被告将诉争房屋以400万元的价款出售给原告，天通中苑某室房屋以300万元的价款出售给李奕，房款分期支付。协议达成后，时任中昱光通公司股东的李奕于2018年11月27、28、29、30日分别通过冯某、李某的账户将诉争房屋400万元房款汇至被告指定代收账户。两套房屋均已交付原告及李奕使用，且两套房屋的物业费、水费、电费等一切与房屋相关的费用均为中昱光通公司支付。由于被告经常在国外居住且双方关系较为密切，故两套房屋的产权过户手续一直没有办理。2020年底，原告向被告提出办理产权过户手续事宜，但被告态度发生转变且一直以各种理由推托。2021年3月，被告单方在两套房屋门上张贴要求原告方腾退的通知。原告认为被告的行为严重有违诚信原则。故为了维护原告的合法权益，特向贵院提起本诉讼，望予以支持。

***辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系。被告没有针对案涉房屋与原告进行过房屋买卖之间的沟通。原告在起诉状当中的陈述事实明显违背常理。原告陈述在2015年2月达成口头房屋买卖协议，但不能合理解释2018年11月在四年以后才支付相应款项，在六年内不办理过户手续。关于原告主张的涉案房款，起诉状中指明的李奕仅仅是公司的股东。当时的法定代表人控股股东以及公司实际控制人均不是李奕。李奕仅以股东的身份无法指示财务向他人汇款。房屋的产权证一直在被告处保管。如果有客观原因办理不了房产证，证件应该由买方保管。原告针对房屋的坐落描述错误，实际坐落天通苑东苑某单元，并非某单元。原告连坐落位置都搞不清楚，双方没有对房屋买卖进行磋商。

张亚力述称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋登记在第三人名下。第三人享有物权。被告没有向第三人提起过将房屋出售给原告。即便要把房屋出售给原告，也应与第三人协商一致后再行处理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：***原系中昱光通公司的股东。中昱光通公司的法定代表人李奕的父亲李江原系中昱光通公司的另一股东。2020年2月，李江去世。位于北京市昌平区东小口镇天通苑东苑二区某号房屋（以下简称天通东苑房屋）系***出资购买，所有权人登记为张亚力。***在还是中昱光通公司股东时约在2008年就将天通东苑房屋出借给中昱光通公司使用，用于员工住宿。中昱光通公司称***于2015年与李江口头协商将天通东苑房屋出售给中昱光通公司，售卖价400万元，三方未签订书面房屋买卖协议。***、张亚力均否认曾经有过出售房屋的约定。

关于购房款的支付情况，中昱光通公司举证案外人李某分别于2018年11月27日、28日、29日向***的代收人张某转账共计160万元。案外人冯某分别于2018年11月28日、29日、30日向张某转账共计240万元。证人张某出庭证实确有代***收款的事实，但对款项性质不知情。证人李某出庭证实其是中昱光通公司员工，其所转160万元款项归属中昱光通公司，其事后听李江陈述转款系购买天通东苑房屋的款项。证人冯某出庭证实其当时是中昱光通公司员工，其所转240万元款项归属中昱光通公司。***认可收到过400万元，但称转款人是李江，不是中昱光通公司。关于该款项的性质，***并未举证证明，其称可能是公司分红、劳务报酬、业务款支付、赠与等。

上述事实有广发银行账户交易历史明细、微信聊天记录、证人证言、房屋所有权证以及双方当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案的争议焦点是中昱光通公司与***之间是否存在房屋买卖合同关系。当事人订立合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式。中昱光通公司称与***达成了买卖天通东苑房屋的口头协议，但***不认可该说法。对此事实的存在，中昱光通公司应负举证责任。首先，关于主观意思的表示，从中昱光通公司举证的李江与***的微信聊天记录中仅可以看到二人沟通转款400万元的事实，但未提及钱款用途。中昱光通公司并未举证证明其或李江与***有买卖天通东苑房屋的主观意思，关于购房款金额和房屋转移登记时间等主要条款亦未举证证明。其次，关于转款400万元的用途。现有证据仅有证人李某的陈述称转款系用于购买天通东苑房屋。但该证据系传来证据，且在本案中系孤证，另证人证言相较书证证明效力低，故本院认为李某的证言无法证明房屋买卖事实存在。因此，中昱光通公司无法证明400万元转款系购房款。再次，关于天通东苑房屋占有使用的事实。天通东苑房屋系因借用事实而由中昱光通公司占有使用，并非房屋买卖关系中的交付。***退股后一段时间内未主张返还房屋的事实不能推定出房屋买卖关系确实存在。综上，中昱光通公司无法举证证明与***存在房屋买卖约定，故其要求办理房屋转移登记的请求本院无法支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回北京中昱光通科技有限公司的诉讼请求。

案件受理费38800元，由北京中昱光通科技有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员　　卢志成

二〇二二年七月二十三日

书记员　　王京嫄