北京中昱光通科技有限公司与某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京01民终9298号

上诉人（原审原告）：北京中昱光通科技有限公司，住所地北京市海淀区学清路16号学知轩1幢606室。

法定代表人：李奕，经理。

委托诉讼代理人：冯晓蜜，北京汇祥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张祖峰，北京市华泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，女，1954年5月15日出生，住广东省惠州市惠阳区。

委托诉讼代理人：霍金朋，北京市常鸿律师事务所律师。

原审第三人：张亚力，女，1955年4月25日出生，现住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：霍金朋，北京市常鸿律师事务所律师。

上诉人北京中昱光通科技有限公司（以下简称中昱光通公司）因与被上诉人***、原审第三人张亚力房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初15821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月29日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

中昱光通公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求，本案全部诉讼费由***承担。事实和理由：1.一审认定中昱光通公司与***之间不存在房屋买卖约定系认定事实不清。李某与***的微信聊天记录能够证明二人沟通转款400万元的事实，***亦认可购房款系李某、冯某在中昱光通公司的授意下支付到***指定的账户，张某出庭作证证明转账款用于购买位于北京市昌平区天通东苑房屋（以下简称天通东苑房屋）。天通东苑房屋由中昱光通公司无偿使用并支付物业费和供暖费，***未对该情况作出合理解释。2.一审法院举证责任分配错误，中昱光通公司已经举证证明400万元转账用于购买天通东苑房屋，***认可收到该笔款项，应当对款项用途举证。

***辩称，不同意中昱光通公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。400万元款项是李某与***沟通的结果，并非中昱光通公司与***沟通的结果，没有证据证明400万元是中昱光通公司与***达成购房合意后的转款行为。一审出庭的证人与中昱光通公司有利害关系，且证人均系听说购房，证明力不足。涉案房屋交付中昱光通公司使用并非基于房屋买卖合同，而是基于***借给中昱光通公司使用，房屋交付不能作为双方存在房屋买卖合同关系的依据。中昱光通公司主张存在房屋买卖合同关系，应当承担举证责任。

张亚力述称，不同意中昱光通公司的上诉请求，张亚力从未与中昱光通公司就房屋买卖有过任何磋商，也没有听***提过与中昱光通公司之间存在房屋买卖关系。

中昱光通公司向一审法院起诉请求：1.判令***及张亚力继续履行中昱光通公司与***就北京市昌平区东小口镇天通苑2室房屋达成的口头买卖协议，配合中昱光通公司办理不动产转移登记手续；2.判令本案诉讼费由***承担。

一审法院认定事实：***原系中昱光通公司的股东。中昱光通公司的法定代表人李奕的父亲李某原系中昱光通公司的另一股东。2020年2月，李某去世。天通东苑房屋系***出资购买，所有权人登记为张亚力。***在还是中昱光通公司股东时约在2008年就将天通东苑房屋出借给中昱光通公司使用，用于员工住宿。中昱光通公司称***于2015年与李某口头协商将天通东苑房屋出售给中昱光通公司，售卖价400万元，三方未签订书面房屋买卖协议。***、张亚力均否认曾经有过出售房屋的约定。

关于购房款的支付情况，中昱光通公司举证案外人李某分别于2018年11月27日、28日、29日向***的代收人张某转账共计160万元。案外人冯某分别于2018年11月28日、29日、30日向张某转账共计240万元。证人张某出庭证实确有代***收款的事实，但对款项性质不知情。证人李某出庭证实其是中昱光通公司员工，其所转160万元款项归属中昱光通公司，其事后听李某陈述转款系购买天通东苑房屋的款项。证人冯某出庭证实其当时是中昱光通公司员工，其所转240万元款项归属中昱光通公司。***认可收到过400万元，但称转款人是李某，不是中昱光通公司。关于该款项的性质，***并未举证证明，其称可能是公司分红、劳务报酬、业务款支付、赠与等。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案的争议焦点是中昱光通公司与***之间是否存在房屋买卖合同关系。当事人订立合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式。中昱光通公司称与***达成了买卖天通东苑房屋的口头协议，但***不认可该说法。对此事实的存在，中昱光通公司应负举证责任。首先，关于主观意思的表示，从中昱光通公司举证的李某与***的微信聊天记录中仅可以看到二人沟通转款400万元的事实，但未提及钱款用途。中昱光通公司并未举证证明其或李某与***有买卖天通东苑房屋的主观意思，关于购房款金额和房屋转移登记时间等主要条款亦未举证证明。其次，关于转款400万元的用途。现有证据仅有证人李某的陈述称转款系用于购买天通东苑房屋。但该证据系传来证据，且在本案中系孤证，另证人证言相较书证证明效力低，故法院认为李某的证言无法证明房屋买卖事实存在。因此，中昱光通公司无法证明400万元转款系购房款。再次，关于天通东苑房屋占有使用的事实。天通东苑房屋系因借用事实而由中昱光通公司占有使用，并非房屋买卖关系中的交付。***退股后一段时间内未主张返还房屋的事实不能推定出房屋买卖关系确实存在。综上，中昱光通公司无法举证证明与***存在房屋买卖约定，故其要求办理房屋转移登记的请求法院无法支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回北京中昱光通科技有限公司的诉讼请求。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点为中昱光通公司与***之间是否存在房屋买卖合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。中昱光通公司主张其与***之间存在房屋买卖合同关系，应当就该主张承担举证责任。从中昱光通公司提交的微信记录来看，仅能说明李某与***之间就款项往来曾有过交流，但就款项的性质并未进行说明，中昱光通公司亦未能提供就该款项往来的沟通前后关于房屋买卖意思表示的证据。中昱光通公司虽申请证人出庭作证，但证人证言系传来证据，且在转账记录中亦未表明钱款用途，证人证言无法证明房屋买卖之事实。关于中昱光通公司占有使用天通东苑房屋一节，双方均认可中昱光通公司最初占有房屋系基于***将房屋借给中昱光通公司使用，中昱光通公司在***退股后未返还房屋，不能推定房屋买卖关系的存在。综上，中昱光通公司就其与***之间存在房屋买卖合同关系的主张未能提交充分有效证据予以证明，本院对中昱光通公司的上诉请求不予支持。

综上所述，中昱光通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费38800元，由北京中昱光通科技有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘佳洁

审 判 员　张永钢

审 判 员　王颖君

二〇二二年十月二十七日

法官助理　杜占石

书 记 员　明　玥