原告（反诉被告）南京市浦口区江浦街道华光社区居民委员会与被告（反诉原告）南京恒浦建筑工程有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市浦口区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0111民初5010号

原告（反诉被告）：南京市浦口区江浦街道华光社区居民委员会，住所地在南京市浦口区江浦街道新北路金雁湖社区服务中心****。

法定代表人：杨晓玲，主任。

委托诉讼代理人：袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。

被告（反诉原告）：南京恒浦建筑工程有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道光明路窑厂对面。

法定代表人：薛小浦，总经理。

委托诉讼代理人：吴宗荣，南京市浦口区珠江法律服务所法律工作者。

原告（反诉被告）南京市浦口区江浦街道华光社区居民委员会（以下简称华光社区居委会）与被告（反诉原告）南京恒浦建筑工程有限公司（以下简称恒浦公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林咏梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华光社区居委会委托诉讼代理人袁永强，被告（反诉原告）恒浦公司委托诉讼代理人吴宗荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）华光社区居委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将租赁的位于南京市浦口区江浦街道光明路窑厂的土地交还给原告；2、判令被告租赁的位于南京市浦口区江浦街道光明路窑厂的土地上的所有建筑物归原告所有；3、判令被告支付原告2012年7月1日至2020年6月30日期间租赁费24000元；4、判令被告支付违约金6000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2010年7月1日，南京市浦口区江浦街道办事处光明村村民委员会（以下简称光明村委会）与被告签订了《土地租赁合同》，约定被告租赁光明村委会位于光明路窑厂对面的一块土地，面积为6亩，租赁期限自2010年7月1日至2020年6月30日止，租赁费每年每亩500元。合同签订后光明村委会即将案涉土地交付给被告使用。在合同期限届满前，原告已经书面通知被告合同到期后不再续签，并请被告及时将土地交还给原告。现合同已到期，且原告未再与被告续签租赁合同，但经原告多次催告被告拒不交还土地至今，且被告还拖欠原告租金。2015年光明村委会因区划调整与其他村委会合并变更为原告。原、被告之间的合同因租期届满而终止，被告拒不交还土地的行为属严重违约，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。

被告（反诉原告）恒浦公司辩称，对原、被告签订的《土地租赁合同》真实性无异议，但该承租地块已于2015年进入拆迁调查，故原告相关诉讼请求已没有事实依据，请求法院依法驳回原告的诉请。被告（反诉原告）恒浦公司提出反诉请求：1、判令反诉被告立即支付赔偿款计人民币17531393元；2、判令华光社区居委会承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2010年7月1日，反诉原、被告签订《土地租赁合同》，约定由反诉原告承租反诉被告所有的位于浦口区江浦街道光明路窑厂对面的土地6亩，用于生产经营，协议约定可以新建厂房建筑，期限10年，至2020年6月30日止。后反诉原告依约交纳租赁费并使用租赁土地。2015年起，反诉原告承租的土地已进入拆迁丈量调查。2019年反诉原告委托评估，估价为17531393元，反诉被告对此有异议，反诉原告诉至法院，请求依法判决。

原告（反诉被告）华光社区居委会对被告（反诉原告）恒浦公司的反诉请求辩称，原告与被告之间的租赁合同期限已届满，反诉原告要求反诉被告赔偿损失没有事实及法律依据，请求法庭查清事实后驳回反诉原告的诉讼请求。

经审理查明，2010年7月1日，光明村委会（甲方）与恒浦公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：一、租赁土地位于光明路窑厂对面，面积实际丈量为6亩；二、租赁时间自2010年7月1日至2020年6月30日，如国家或上级政府征用，本合同自行终止；三、租赁费的付款方式及时间：乙方每年向甲方交纳租赁费500元/亩，合计3000元。时间为合同年度开始的第一个月份一次性交清当年的租赁费，依此类推至合同结束；四、乙方建设期间的平整土地、水、电、路的铺设由乙方自行解决，甲方负责协调处理，产生的费用由乙方承担，如出现意外事故由责任方承担；五、合同期间，乙方投资新建的厂房建筑，甲方无权使用，乙方新建并纳入登记。如遇国家或上级政府征用，厂房建筑资产拆迁补偿费由甲、乙双方按2：8比例进行分成，土地补偿费归甲方所有，其他资产及设备补偿费归乙方所有；六、合同期满后，如乙方不再租用该土地，则所有建筑物归甲方所有；七、违约责任：如单方违约由违约方支付对方违约金为总租金的20%，并赔偿对方损失的所有费用。合同签订后，光明村委会将案涉土地交予恒浦公司使用。恒浦公司在该土地上建造了厂房、办公楼。恒浦公司支付土地使用费至2012年6月30日。2020年6月1日，华光社区居委会向恒浦公司寄送“通知书”，载明：……合同期限届满后我社区不再与贵司续签合同，故请贵司在合同到期后一个月内将租赁土地上相关建筑物、构筑物、附属物等全部自行拆除迁出，将承租土地原状交还给我社区……恒浦公司至今尚未向华光社区居委会交还案涉土地。

2020年10月19日，受恒浦公司委托，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对位于南京市浦口区江浦街道华光社区的工业（办公）房地产（总建筑面积为5435.985m2的房屋所有权）、装饰装修及其附属资产进行评估，确定该估价对象在价值时点2019年3月10日的市场价值为：总价16405557元；恒浦公司所拥有的439.22m2办公房及4996.765m2工业厂房正常全部出租1.5年的租赁收益损失1125836元。

庭审中，华光社区居委会对恒浦公司提交的资产评估报告真实性无异议，但不认可鉴定价格，其陈述：该评估系恒浦公司单方委托，因恒浦公司租赁土地使用建筑物时间较长，故评估报告中认定的成新率为95%明显偏高，应为80%比较适宜；关于营业损失及搬迁费用应根据房屋的鉴定价格按照相关标准予以结算。华光社区居委会当庭表示不申请重新鉴定。恒浦公司陈述：评估报告中载明的建筑物均系恒浦公司所建，华光社区居委会是默许其建造的。华光社区居委会陈述其知晓恒浦公司的建造行为。

另查明，南京市浦口区江浦街道办事处光明村村民委员会于2015年更名为南京市浦口区江浦街道办事处华光社区居民委员会。

上述事实，有华光社区居委会提交的《土地租赁合同》、通知书、快递凭证，被告提交的江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司出具的《资产评估报告》及《房地产估价报告》、征迁调查登记表等证据在卷证实。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

关于原告华光社区居委会诉请：1、判令被告立即将租赁的位于南京市浦口区江浦街道光明路窑厂的土地交还给原告。本院认为，改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，恒浦公司与光明村委会签订《土地租赁合同》，因租赁物为集体土地，光明村委会将集体土地出租给恒浦公司，恒浦公司用于开办企业建设厂房，改变了土地用途，但未办理土地变更登记手续，建设房屋亦未取得相关部门的批准，故双方签订的《土地租赁合同》应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。故华光社区居委会此诉请于法有据，本院予以支持。

2、判令被告租赁的位于南京市浦口区江浦街道光明路窑厂的土地上的所有建筑物归原告所有。本院认为，因恒浦公司陈述其所建建筑物未经相关部门审批，故案涉土地上的建筑物属违建，原告此诉请缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。

3、判令被告支付原告2012年7月1日至2020年6月30日期间租赁费24000元。本院认为，因恒浦公司与光明村委会在《土地租赁合同》中约定，恒浦公司每年向光明村委会交纳租赁费3000元。庭审中，华光社区居委会、恒浦公司均认可恒浦公司支付租金至2012年6月30日，且恒浦公司尚未办理土地交还手续，故恒浦公司应支付华光社区居委会2012年7月1日至2020年6月30日期间土地使用费24000元（3000元/年×8年）。

4、判令被告支付违约金6000元。本院认为，恒浦公司未按合同约定向华光社区居委会交纳土地占有使用费，其行为构成违约，应支付违约金。合同约定租期10年，年租金3000元，违约金为总租金的20%，即6000元（3000元/年×10年×20%），故华光社区居委会该诉请于法有据，本院对此予以支持。

关于恒浦公司的反诉请求：判令反诉被告立即支付赔偿款计人民币17531393元。本院认为，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。恒浦公司在租赁的土地上建设厂房及附属设施经华光社区居委会默许，厂房及附属设施现已与土地不可分割，恒浦公司在交还土地的同时，华光社区居委会应对厂房及附属设施折价后向恒浦公司补偿。因恒浦公司提交的《资产评估报告》及《房地产估价报告》载明的房地产、装饰装修及其附属资产总价为16405557元；恒浦公司所拥有的439.22m2办公房及4996.765m2工业厂房正常全部出租1.5年的租赁收益损失1125836元。结合《土地租赁合同》约定的土地租赁期限、恒浦公司对厂房及附属设施的使用情况等因素，本院认定华光社区居委会应补偿恒浦公司15960000元。华光社区居委会对《房地产估价报告》中认定的成新率有异议，但未提供证据证明，应承担举证不能的后果，本院对此不予采信。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：

一、南京恒浦建筑工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于南京市浦口区江浦街道光明路窑厂对面的土地交还给南京市浦口区江浦街道华光社区居民委员会；

二、南京恒浦建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京市浦口区江浦街道华光社区居民委员会2012年7月1日至2020年6月30日期间的土地使用费24000元、违约金6000元，合计30000元；

三、南京市浦口区江浦街道华光社区居民委员会于本判决生交之日起十日内补偿南京恒浦建筑工程有限公司损失15960000元；

四、上述第二项、第三项给付款项相抵扣，南京市浦口区江浦街道华光社区居民委员会实际支付南京恒浦建筑工程有限公司15930000元；

五、驳回南京市浦口区江浦街道华光社区居民委员会的其他诉讼请求；

六、驳回南京恒浦建筑工程有限公司的其他反诉请求。

如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费550元，由南京恒浦建筑工程有限公司负担；反诉费63494元，由南京市浦口区江浦街道华光社区居民委员会负担57803元、南京恒浦建筑工程有限公司负担5691元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费550元，反诉费63494元。

审判员　　林咏梅

二〇二〇年十一月三日

书记员　　王　君

书记员　　魏苗苗