江西抚商合和投资发展有限公司、某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

江西省抚州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）赣10民终1023号

上诉人（原审被告）：***商合和投资发展有限公司，住所地江西省南丰县黄金工业园区。

法定代表人：杨文华，系公司执行董事。

委托诉讼代理人：吴金明、赵琳，江西民鉴律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

上诉人（原审原告）：***，男，1965年11月28日出生，汉族，江西省进贤县人，住进贤县，

原审第三人：江西省宏景建设工程有限公司，住所地江西省抚州市高新技术产业开发区城西创业园（伍塘路以东、安石大道以北）。

法定代表人：甘礼祥，系公司经理。

上诉人***商合和投资发展有限公司（以下简称抚商合和公司）、***因与原审第三人江西省宏景建设工程有限公司（以下简称宏景建设公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南丰县人民法院（2018）赣1023民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。

抚商合和公司上诉请求：撤销原判，改判驳回***全部诉讼请求，诉讼费由***承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决。一、本案合同并未生效，其没有履行合同的依据。合同的生效期及签订日期系合同的重要组成部分，合同的附则或结尾部分均会约定合同生效日期或者签订日期。本案合同尾部未注明签订日期，合同第二十三条约定本合同生效始期为签订之日，故本案合同为一份附生效期限的合同，双方没有约定合同生效始期，则合同没有生效；二、其与***之间没有工程合同，不存在以工程款抵房款之事实。***在本案中未提供任何证据证明其欠***工程款，应承担举证不能的责任；三、即使原判认为合同生效，但涉案房屋支配权实际属于宏景建设公司，本案纠纷因宏景建设公司指令错误导致，应由宏景建设公司承担赔偿责任。其将涉案房屋抵付宏景建设公司工程款，房屋支配权实际属于宏景建设公司。宏景建设公司指定***购买涉案房屋，故其与***签订涉案合同，但该合同并非正式的网签合同，而为意向性合同。2017年2月宏景建设公司又重新指定新的购买人，其在收到指示后，与陈军等人签订网签合同，陈军等人也按时交纳购房款、办理按揭手续，故本案系宏景建设公司指令错误导致，其并不存在恶意一房两卖的主观故意及行为。其按约交付房屋并无过错，赵和俭因宏景建设公司的错误导致损失，一审判决由其赔偿160,000元，系认定事实不清，责任划分不清，应依法改判；四、***明知涉案房屋交付他人却不与宏景建设公司协调，恶意提起诉讼，企图损害其合法权益。一审庭审中宏景建设公司提出可将宏景建设公司在其处所有的同价值的房屋交付给***，但***拒绝。***不管法律后果，恶意诉讼，滥用诉权，原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予改判。

***辩称，是宏景建设公司安排其和抚商合和公司签订的合同，三方达成了工程款的债务抵销协议，合同有效；一审判决后，抚商合和公司未上诉的话，其不会上诉，但抚商合和公司上诉了，其亦上诉要求双倍赔偿。

***上诉请求：改判抚商合和公司赔偿其491,350元，诉讼费由抚商合和公司承担。事实与理由：原判酌情确定抚商合和公司向其承担160,000元赔偿责任，没有任何事实和法律依据，是乱用司法权的具体表现，二审应依法撤销，改判由抚商合和公司承担购房款一倍的赔偿责任。

抚商合和公司辩称，其意见与上诉意见一致。

宏景建设公司未应诉答辩。

***向一审法院起诉请求：1.判令抚商合和公司交付中国桔都国际果贸城第十栋1-3单元1-23.2-23.3-23房，并支付逾期交房违约金（每日按万分之三计算至2018年6月1日）75,911元；2.如果抚商合和公司不能交付上述房产，便要求解除合同，并双倍返还***的购房款982,700元，即返还购房款491,350元，并按已付购房款一倍承担赔偿责任。庭审过程中，因***认为抚商合和公司已客观不能履行交付房产义务，故撤回第一项诉讼请求。

一审法院认定事实：2016年约八九月份（具体时间不详），***与抚商合和公司根据宏景建设公司的指示签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为抚商合和公司，买受人为***。合同中与本案审理有关的内容如下：一、房屋坐落：买受人购买的商品房为中国桔都国际果贸城第10幢1-3单元1-23.2-23.3-23号房，建筑面积共158.55平方米。二、交易价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3,100元人民币，总金额491,505元，但双方约定实际只需支付购房款总额为491,350元。三、付款方式：双方约定一次性以工程款抵房款，即以抚商合和公司应付给宏景建设公司491,505元工程款与***应付给抚商合和公司的491,350元购房款相冲抵。四、房屋交付：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。五、违约责任：（1）逾期不超过180日，自2016年12月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。六、产权过户：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。七、生效期限：合同自双方签订之日起生效。抚商合和公司在出卖人签章处加盖公章，***在买受人签章处签名，但合同的落款时间均只写有2016年，无具体月份和日期。该合同一式二份，抚商合和公司和***各持一份。

另查明：1.宏景建设公司欠***钢架结构工程款，双方约定将涉案房屋抵付宏景建设公司应付***491,505元工程款；2.根据宏景建设公司的指示，2017年2月22日抚商合和公司作为出卖人，陈军、聂春娥作为买受人签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，并由抚商合和公司向南丰县房产管理局办理了备案手续，且抚商合和公司将收取到的购房款按约定支付给了宏景建设公司冲抵工程款；3.《以房屋抵付工程款合同》中约定的中国桔都国际果贸城10#23号房屋即本案所涉商品房买卖合同的标的，即中国桔都国际果贸城第10幢1-3单元1-23.2-23.3-23号房屋。

一审法院认为，本案争议焦点为：一、抚商合和公司与***签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？二、***是否已经支付了购房款？三、《商品房买卖合同》解除后，抚商合和公司是否应当返还购房款，并按已付购房款一倍承担违约赔偿责任？结合查明的事实，分别评述如下：

（一）抚商合和公司与***签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？

***主张合同依法成立并生效。抚商合和公司主张合同无具体的签订日期，合同效力待定，合同未生效。宏景建设公司主张其虽然指示抚商合和公司将涉案合同给了一份给***，但事实上涉案合同并非生效。一审法院认为，抚商合和公司和***签订的商品房买卖合同主体适格，合同内容符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，系双方真实意思表示，合同的签订不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。***与抚商合和公司签订的《商品房买卖合同》第二十三条也约定：本合同自双方签订之日起生效。成立的时间虽然不能具体到月份和日期，但合同双方对签名和加盖公司印章的真实性均不持异议，且认可系在2016年八月或九月左右在合同上签字或盖章，因此可以推定双方签章完成之日为合同生效之日。对抚商合和公司提出的合同签订日期不明确，合同效力待定的辩解意见不予采信。对抚商合和公司和宏景建设公司提出的合同未备案登记，合同无效的辩解意见。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”，故抚商合和公司和宏景建设公司以合同未备案为由主张合同无效的辩解意见与上述司法解释的规定不相符，不予采信。

（二）***是否已经支付了购房款？

***认为，合同明确约定购房款的付款方式为一次性以工程款折抵房款。抚商合和公司认为，其与***之间不存在工程合同关系，不拖欠其工程款，因此不存在工程款抵购房款的事实。宏景建设公司未发表意见，但认可其拖欠***钢架结构工程款。一审法院认为，抚商合和公司拖欠宏景建设公司工程款，双方达成了《以房屋抵付工程款合同》，该合同明确了抵付工程款的房屋坐落、房号、面积、单价，抚商合和公司认可宏景建设公司或宏景建设公司指定的第三人均可以作为买受人，该合同无损害国家、集体和他人合法权益的情形，合同成立并生效。在实施这一合同过程中，宏景建设公司指示抚商合和公司与***签订《商品房买卖合同》是履行《以房屋抵付工程款合同》，自合同签订之日起，三方互相享有到期债权债务。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。因此，抚商合和公司按宏景建设公司指示与***签订《商品房买卖合同》之日，应视为***与抚商合和公司、宏景建设公司就债务抵销达成合意，合同签订之日三方债权债务发生抵销，即：一是抚商合和公司欠宏景建设公司的491,505元工程款完成抵销，二是宏景建设公司欠***的钢架结构工程款抵销的491,350元，三是***应支付给抚商合和公司的购房款491,350元完成抵销（视为已经支付）。故《商品房买卖合同》签订之日应视为***已经履行完支付购房款的义务。

（三）《商品房买卖合同》解除后，抚商合和公司是否应当返还购房款，并按已付购房款一倍承担赔偿责任？

***最后明确的诉讼请求为解除合同，并双倍返还购房款，其阐明的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，据此可以认定双倍返还购房款的诉讼请求真实意思表示是请求判令抚商合和公司返还购房款，并按已付购房款一倍承担赔偿责任。对此，一审法院认为，由于涉案房屋先后与***及陈军和聂春娥签订了《商品房买卖合同》，两份合同都是当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，两份合同均合法有效，抚商合和公司的行为构成一房二卖。考虑到陈军和聂春娥与抚商合和公司签订的合同已经办理了备案登记手续并支付了购房款，***和抚商合和公司签订的《商品房买卖合同》客观上已经无法履行，抚商合和公司违约在先，故对***提出解除合同的诉讼请求予以支持。***与抚商合和公司签订的《商品方买卖合同》解除后，购房人***的利益应当恢复原状，抚商合和公司负有将购房款返还***的义务，对***提出返还购房款的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案抚商合和公司明知其与***签订的合同在先，在未依法与***解除合同的前提下仍与陈军和聂春娥就同一标的签订《商品房买卖合同》，致使***签订合同的目的无法实现，符合上述司法解释第八条规定的第二种情形，因此***主张抚商合和公司应当承担赔偿责任有事实和法律依据。但其主张已付购房款一倍的赔偿数额过高，考虑涉案商品房所处楼盘并非畅销房屋，抚商合和公司与陈军和聂春娥签订的《商品房买卖合同》总价甚至低于出售给***的价格，且抚商合和公司与陈军和聂春娥签订合同又是轻信宏景建设公司承诺所致，一房两卖从中谋取不当利益的可能性不大，故酌情确定抚商合和公司向***承担160,000元赔偿责任。宏景建设公司辩称***同意解除其与抚商合和公司签订的《商品房买卖合同》，***予以否认，宏景建设公司未举证证明，应承担不利的法律后果。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除***与***商合和投资发展有限公司于2016年签订的《商品房买卖合同》；二、***商合和投资发展有限公司于判决生效后十五日内返还***491,350元；三、***商合和投资发展有限公司于判决生效后十五日内赔偿***160,000元。一审案件受理费14,328元，减半收取计7,164元，由***负担2,436元，***商合和投资发展有限公司负担4,728元。

二审双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。

经调解，双方未能达成一致意见。

二审争议焦点为：1.***与宏景建设公司、抚商合和公司是否存在债务抵销的事实？本案商品房买卖合同是否生效？2.宏景建设公司、抚商合和公司应否承担赔偿责任及赔偿责任的大小？

本院认为，首先，抚商合和公司欠付宏景建设公司工程款，并就房屋抵付工程款的事实，双方均予认可；其次，宏景建设公司欠付***工程款的事实双方亦均予认可；第三，抚商合和公司认可受宏景建设公司的指示与***签订商品房买卖合同，并在合同内明确约定以工程款一次性抵付房款，买卖合同的标的物即为抚商合和公司抵付给宏景建设公司的房屋中的10幢1-3单元1-23.2-23.3-23号房屋。故抚商合和公司、宏景建设公司、***三方就工程款抵付房款的事实清楚明确，不存在争议。同时，抚商合和公司与***均认可本案商品房买卖合同签订时间约在2016年八月或九月左右，故合同应自双方签章时即成立；合同亦系双方自愿签订，未违反法律法规的禁止性规定，应自成立时起即生效。对抚商合和公司关于本案合同未约定生效时间故合同无效的主张不予支持。抚商合和公司主张其系受宏景建设公司的错误指示将本案房屋一房二卖，其不存在主观恶意，应由宏景建设公司承担赔偿责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故本案抚商合和公司主张因宏景建设公司原因造成其违约，其应当向***承担违约责任；其和宏景建设公司的纠纷，依法另行解决。对抚商合和公司关于应由宏景建设公司承担赔偿责任的上诉主张不予支持。***上诉主张一审判决由抚商合和公司酌情赔偿160,000元没有事实和法律依据，应依法改判由抚商合和公司承担购房款一倍的赔偿责任。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的主要目的是惩罚经营者为获取更大利益而侵害买房人的行为。本案抚商合和公司在将本案房屋出卖给他人时系受宏景建设公司错误指示而为，且未获取更大利益，故一审酌情确定由抚商合和公司向***承担160,000元赔偿责任，并无不当，应予支持。对***的上诉主张不予支持。

综上所述，抚商合和公司、***的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费20,598元，由上诉人***商合和投资发展有限公司负担14,328元，上诉人***负担6,270元。

本判决为终审判决。

审判长　　黄慧群

审判员　　邹志伟

审判员　　王　琳

二〇一八年十一月二十三日

书记员　　黄　顽