某某、朝阳银行股份有限公司燕都支行等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

朝阳市双塔区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽1302民初4311号

原告***，女，1974年4月28日出生，汉族，住址锦州市凌河区。

委托代理人申鹏，辽宁赛德律师事务所律师。

被告朝阳银行股份有限公司燕都支行，住所地朝阳市双塔区燕都大街502号，统一社会信用代码91211300MA0QE5799F。

负责人牟阳，行长。

委托代理人王茜，女，1982年6月21日出生，汉族，住朝阳市双塔区。

委托代理人赵天玮，男，1972年5月15日出生，汉族，住朝阳市双塔区。

第三人孙守辉，男，1976年6月25日出生，汉族，住朝阳县。

第三人张彩琴，女，1971年9月14日出生，汉族，住朝阳县。

第三人朝阳金辉建筑工程有限公司，统一社会信用代码912113035841699923，住所地朝阳开发区龙泉大街二段55C号。

法定代表人孙守辉。

原告***诉被告朝阳银行股份有限公司燕都支行（以下简称朝阳银行燕都支行）、第三人孙守辉、张彩琴、朝阳金辉建筑工程有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人申鹏，被告朝阳银行燕都支行的委托代理人王茜、赵天玮到庭参加诉讼。第三人孙守辉、张彩琴、朝阳金辉建筑工程有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2021)辽1302执恢332号执行裁定书，（2021)辽1302执异84号执行裁定书；2、依法解除对位于朝阳市双塔区和平街蔬菜市场二期工程7号，产籍号为Ⅱ-24-2-57C110号，210室房屋的查封并停止执行；确认涉案房产归原告所有。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告对朝阳市双塔区人民法院执行查封坐落于朝阳市双塔区和平街蔬菜市场二期工程7号，产籍号为Ⅱ-24-2-57C110号、210室房屋（以下简称涉案房产）提出执行异议后，贵院于2021年11月5日作出了（2021)辽1302执异84号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，现原告提起执行异议之诉，认为原告系上述涉案房产的实际所有人，并已经实际占有、使用且不存在过错，贵院不应对其查封。一、在2013年11月20日，第三人金辉公司向原告借款人民币150万元，第三人孙守辉、张彩琴以其涉案房屋向原告提供抵押担保，第三人与原告签订了合同编号为：2013年长江下企业借字第0016号《流动资金借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》。二、在2014年12月5日和2015年6月30日，第三人金辉建筑公司偿还原告2013年长江小企业借字第0016号《流动资金借款合同》的借款本金和利息。两笔金额为5万元和140万元，合计金额为人民币145万元。在2015年5月20日，原告给第三人孙守辉、张彩琴的涉案抵押房屋办理了解除抵押登记。三、2015年4月30日，原告与第三人签订房屋买卖协议，第三人将其涉案房屋以人民币60万元卖给原告，并向第三人给付了全部购房款，第三人向原告出具了收款收据。后原告装修入住，实际占有、使用涉案房屋，将涉案房屋先后租赁给案外人王静和王海军，签订了《房屋出租协议书》和《商品房屋租赁协议书》。四、2015年6月25日，第三人金辉建筑公司向原告借款人民币150万元，第三人孙守辉、张彩琴将涉案房屋抵押给原告，第三人与原告签订了合同编号为：2015年长江小企业借字第0033号《流动资金借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》。于2015年6月29日，在朝阳市房产局办理的抵押登记。五、2019年4月22日贵院作出（2018)辽1302民初3757号民事判决书，于2019年7月17日以（2019)辽1302执1838号立案执行，并于2020年10月23日，将涉案房产予以查封。综上事实，并依据《执行异议与复议规定》第二十七条、第二十八条规定，原告认为其作为涉案房产的所有权的请求权能够对抗被告抵押权人的优先受偿权，理由如下：1、2015年4月30日，原告与第三人签订房屋买卖协议，依法成立并生效，合同签订后，全额支付了购房款。且在贵院2020年10月23日将涉案房产予以查封之日前签订。2、原告购买涉案房产的时间早于抵押登记和查封日期，原告于2015年4月30日购买涉案房产，给付全部购房款，并实际占有使用至今。被告和第三人于2015年6月29日将涉案房产办理抵押登记，贵院于2020年10月23日，将涉案房产予以查封。3、诉争房产在签订房屋买卖协议后2个月，被第三人于2015年6月29日抵押给被告，故未办理过户登记，不是原告自身原因所致。4、原告在本案中主张的是诉争涉案房产的所有权，根据前述规定，原告作为买受人获得涉案房产的所有权的请求权，足以对抗被告作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行。

被告朝阳银行燕都支行辩称，1、涉案房屋是商业网点，建筑面积114.4平方米，原告诉称以60万元购买，折合单价为5244.76元每平方米，朝阳市有这么低的商业网点房屋的价格吗。2014年朝阳市的住宅房屋价格平均都在4000元每平方米以上，金辉建筑公司2015年5月14日申请续贷，朝阳宏宜达房产土地资产评估公司对涉案房屋的评估价值为8198元每平方米，该价格才符合市场行情，该房屋买卖明显低于市场价值，不符合逻辑。2、原告辩称其已于2015年4月30日与第三人签订房屋买卖协议，实际控制了房屋，那么朝阳宏宜达评估公司对涉案房屋的作业评估时间是2015年5月19日至21日，并入户测量和拍照，评估人员是怎么进入涉案房屋里的呢。如果没有原告的配合能进入涉案房屋吗？所以原告辩称买卖房屋的时间、价格、交付等情形既不符合实际，又不符合常理，原告与第三人之间2015年4月所谓的房屋买卖是虚假的，是以房屋买卖的形式掩盖民间借贷行为，以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保。3、原告辩称其已于2015年4月30日与第三人签订房屋买卖协议，但第三人金辉公司与我行于2013年11月25日签订了2013年长江小企业借字第0016号借款合同，合同到期日为2015年5月20日。2015年4月30日合同尚未到期，房屋仍处于抵押状态。根据中华人民共和国物权法第191条规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。买卖协议未经抵押权人同意，买受人也未行使涤除权。4、第三人金辉公司与我行签订了流动资金借款合同中载明，借款用途为本贷款用于偿还2013年长江小企业借字第0016号合同项下借款人所欠贷款人贷款本金，此笔贷款行为属借新还旧。5、涉案抵押房屋的他项权利证记载，2013年11月21日办理150万元贷款，2015年6月27日办理150万元贷款，抵押登记时间为2015年6月29日，目前尚未解除抵押。

第三人孙守辉、张彩琴、第三人朝阳金辉建筑工程有限公司未到庭、无答辩。

当事人围绕诉讼请求和抗辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定证据和事实如下：

2013年11月20日，被告孙守辉、张彩琴（抵押人甲方）与朝阳银行长江支行（抵押权人乙方）签订抵押合同，合同编号：2013年长江小企业抵字第0016号。合同载明，为了确保2013年11月20日朝阳金辉建筑工程有限公司（借款人）与本合同乙方签订的2013年长江小企业借字第0016号流动资金借款合同/银行承兑协议项下借款人的义务得到切实履行，甲方愿意提供抵押担保。被担保的主债权为乙方依据主合同发放的贷款150万元。抵押物为登记在孙守辉、张彩琴名下商业网点，产权证号为：朝房权证所字第**、Ｒ1××60号、Ｒ1××61号，并在朝阳市房产局进行了不动产抵押登记。

2015年4月30日，***与孙守辉、张彩琴签订房屋买卖协议，约定***购买二被告上述抵押房产中的一户，即产权证号为朝房房权证所字第**的屋。

2015年6月25日，被告朝阳金辉建筑工程有限公司（借款人甲方）与朝阳银行长江支行（贷款人乙方）签订了朝阳银行流动资金借款合同，载明，借款用途为：本贷款用于偿还2013年长江小企业借字第0016号合同项下借款人所欠贷款人贷款本金，借款金额为人民币150万元，借款期限为自本合同生效之日起至2016年6月24日止等内容。同日，被告孙守辉、张彩琴（抵押人甲方）与朝阳银行长江支行（抵押权人乙方）签订朝阳银行抵押合同，载明，为了确保2015年6月25日金辉公司（借款人）与本合同乙方签订的借款合同（简称主合同）项下借款人的义务得到切实履行，甲方愿意提供抵押担保。担保的主债权为乙方依据主合同发放的150万元。同日，双方签署以朝房房权证所字第**、1××60号、Ｒ1××61号商业网点进行抵押的抵押物清单，并在朝阳市房产局进行了不动产抵押登记。同日，被告孙守辉、张彩琴（保证人甲方）与朝阳银行长江支行（债权人乙方）签订了朝阳银行保证合同。2015年6月30日，双方签署借款借据，朝阳银行长江支行为被告金辉公司办理续贷，偿还2013年长江小企业借字第0016号合同下所欠贷款本金及利息。因朝阳金辉建筑工程有限公司未按约定偿还借款，朝阳银行长江支行向本院提起诉讼，本院于2019年4月22日作出（2018）辽1302民初3757号民事判决书，判决主文为：一、被告朝阳金辉建筑工程有限公司于本判决生效后十日内偿还原告朝阳银行股份有限公司长江支行借款人民币150万元，并按合同约定支付利息；二、被告孙守辉、张彩琴清理抵押物对本判决第一项承担抵押担保责任；三、被告孙守辉、张彩琴共同对抵押担保不足清偿本判决第一项部分承担连带保证责任。2020年5月7日朝阳银行股份有限公司长江支行更名为朝阳银行股份有限公司燕都支行。

判决生效后，孙守辉、张彩琴、朝阳金辉建筑工程有限公司没有履行还款义务，朝阳银行股份有限公司燕都支行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2020年10月23日将被执行人孙守辉、张彩琴上述抵押房屋予以查封，其中包括2015年4月30日，***与孙守辉、张彩琴签订的房屋买卖协议中的一户，即朝房权房房权证所字第**原告提出执行异议，本院做出（2021）辽1302执异84号执行裁定，驳回异议请求。原告提出执行异议之诉。

原告举示自朝阳市不动产中心调取的朝阳银行长江支行向朝阳市房产局出具的说明一份，该说明内容为：“借款人于2013年11月25日在朝阳银行长江支行办理抵押贷款150万元，于2015年5月20日到期。担保方式，以孙守辉、张彩琴共同拥有的位于朝阳市双塔区和平街蔬菜市场二期工程7号113、110、109、三户网点提供抵押，抵押面积417.2平方米，因资金周转紧张，借款企业无法按期偿还贷款，需要办理贷款续贷150万元，并注销上一笔抵押贷款手续。我行同意为借款人办理贷款续贷手续。2015年6月25日”，原告没有举示不动产登记机关的抵押注销登记手续，经本院核实也未查到抵押登记注销手续。朝阳银行股份有限公司燕都支行举示的涉案抵押房屋他项权利证书记载：2013年11月21日办理150万贷款，2015年6月27日办理150万贷款。抵押登记时间2015年6月29日。根据上述证据应认定涉案房屋系连续抵押，目前尚未解除抵押。

本院认为，本案争议的法律事实发生在民法典施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2015年4月30日，***与孙守辉、张彩琴签订房屋买卖协议之时，所涉房屋已被设定抵押权，买卖协议未经抵押权人同意，买受人也未行使涤除权。所以在抵押权消灭之前，买卖协议效力待定。之后，被告朝阳金辉建筑工程有限公司与朝阳银行长江支行签订了流动资金借款合同，载明，借款用途为：本贷款用于偿还2013年长江小企业借字第0016号合同项下借款人所欠贷款人贷款本金，此借贷行为属借新还旧。借新还旧与借款人用自有资金归还贷款从而消灭原债权债务关系存在本质区别，虽然新贷代替旧贷，但借贷双方之间的债权债务关系仍未消灭，客观上只是以新贷的形式延长了旧贷的还款期限，本质上是旧贷的特殊形式的展期。因此，新债和旧债为同一法律关系，只要旧贷担保人同意继续为新贷提供担保且进行连续登记，就应认定抵押权人的抵押权未中断。所以，抵押权人对抵押财产仍享有优先受偿权。原告不享有足以排除强制执行的权利。

涉案房屋现仍登记在孙守辉、张彩琴名下，原告要求确认涉案房屋归其所有的请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第二项的规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费9,800元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。

审　判　长　　曹　阳

人民陪审员　　郭晓华

人民陪审员　　刘玉红

二〇二二年五月十六日

书　记　员　　雒文茹