某某、广东华越建筑工程有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤0115民初2860号

原告：***，男，1960年10月8日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。

委托诉讼代理人：邓根满，广东永泽律师事务所律师。

被告：广东华越建筑工程有限公司，住所地广州市南沙区榄核镇XX路36号309房（仅限办公），统一社会信用代码91440115726823313R。

法定代表人：沈建华，职务总经理。

委托诉讼代理人：李丽喜，公司员工。

第三人：广州市榄核经济开发有限公司，住所地广州市南沙区榄核镇镇南路67号101（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101747593078X。

法定代表人：张岳天，职务总经理。

原告***与被告广东华越建筑工程有限公司（以下简称为华越公司）、第三人广州市榄核经济开发有限公司（以下简称为榄核经开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2022年4月7日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人邓根满、被告华越公司的委托诉讼代理人李丽喜到庭参加诉讼。第三人榄核经开公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款33万元及利息（以33万元为本金，自2017年1月25日起计算至实际返还全部购房款之日止，其中2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，暂计算至2021年11月10日为70198.32元）；2.案件受理费由被告承担。

事实和理由：2017年1月24日，被告向原告介绍其为广州市南沙区榄核镇XX路X号3XX1房的开发单位，双方达成口头协议，约定由原告购买该物业，房屋总价为50万元，其中首期款33万元于当天委托广州市高城建材有限公司支付完毕（该款项为被告拖欠广州市高城建材有限公司的工程款），同时约定2017年春节后双方签订《房屋转让协议》，余下17万元于2018年1月24日前付清。被告于2018年7月5日向原告出具《通知书》，约定收到原告委托他人支付的部分购房款33万元并要求原告限期支付余款17万元及相应利息。此后，经原告多方了解，被告向原告出售的上述房屋无法办理产权证书，属于被告与第三人榄核经开公司合作开发的项目，属于老百姓口中的小产权房，依法不能办理确权登记至原告名下，双方合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原被告于2017年1月24日达成的口头协议无效。即使认定原、被告于2017年1月24日达成的口头协议有效，由于被告无法将涉案物业过户登记至原告名下，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，协议也应解除，协议解除后，被告应返还原告购房款33万元及相应的利息。

华越公司辩称：一、原告请求33万元的款项已经过了诉讼时效。被告是2018年7月5日向原告发出通知书，明确要求“原告于2018年7月9日前付清购房余款及相应的利息，否则我司将解除与你之间的购房交易”，故原、被告之间的购房合同自2018年7月10日起解除。原告的债权从2018年7月10日起算，到2021年7月9日已经过了诉讼时效。二、原告请求计算利息没有合同和法律依据。双方没有约定利息，即便是要返还购房款33万元，利息的起算也应该从2018年7月10日起算。根据起诉状的描述，被告于2018年7月5日向原告出具通知书，约定收到原告委托他人支付的部分购房款项33万元相应利息，要求原告限期支付余款17万及利息，故原告应当从2018年7月10日开始知道权利受到相关损害。

榄核经开公司述称：一、广州市南沙区榄核镇XX路12-44号物业属于历史遗留建筑，所有权归属于榄核镇政府，由我方进行代管。因历史原因，均未办理产权登记或取得相关产权证件。2013年，我方与华越公司合作对该旧物业进行改造升级，并约定建成新物业后部分物业的使用权归华越公司所有，使用权期限为70年，自物业建成交付之日起计。涉案物业即南沙区榄核镇XX路X号3XX1房即为华越公司享有使用权的商铺，在使用期限内，华越公司有权对该商铺进行自主使用、出租或转让。二、我方在本案中并无具有法律上的利害关系，不应列为本案第三人参加诉讼，请法院依法撤销我方为第三人。

本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，榄核经开公司（甲方）与华越公司（乙方）签订《南沙区榄核镇XX路12-44号二层商铺办公楼升级改造项目合作协议》，约定：甲乙双方合作对南沙区榄核镇XX路12-44号二层商铺办公楼（因历史原因，未办理产权证件）进行升级改造项目，由乙方出全部资金拆除原物业、兴建新物业，物业建成后，一层及二层至六层剩余部分使用权归乙方，使用权的期限为70年。涉案物业属于该合作协议中使用权归华越公司的部分。

***与华越公司就涉案物业达成了口头协议。2017年1月24日，***向华越公司出具承诺书，载明：“本人***，身份证号码……现承诺购买贵司位于广州市南沙区榄核镇XX路X号3XX1房，面积为100.63㎡，所购物业总价为人民币500000元，现由广州市高城建材有限公司代付房款330000元，尾款170000元从2017年1月25日起至付清之日止按年利率6%计付相应利息，利息届时随尾款付清。房屋转让协议待2017年春节后双方再签订，尾款于2018年1月24日前付清。”华越公司出具收据，确认收到涉案物业部分款33万元。

2018年7月5日，华越公司向***出具通知书，载明：“你于2017年1月24日向我司申请购买位于广州市南沙区榄核镇XX路X号3XX1房，该房面积为100.63㎡，总价为人民币500000元，并约定由第三方代为支付33万元购房款后，余下的17万元购房款自2017年1月25日起按年利率6%的利息计算，于2018年1月24日前付清，且承诺于2017年春节后与我司签订相应的《房屋转让协议》。为此，我司多次与你沟通，要求你依约支付余下的17万房款及相应利息并签订《房屋转让协议》且收楼，然而截至今日你都未履行承诺。我司就XX路36号3A11房的房屋买卖相关事宜正式发出如下通知：一、请接到本通知后予以书面确认回复。二、请于2018年7月9日之前付清购房余款及相应利息。否则，我司将正式解除与你之间的购房交易。”

在庭审中，华越公司表示在出售涉案物业时已经竣工验收，***对此不予确认。涉案物业至今没有取得产权证。***确认双方达成买卖时，其到现场看过涉案物业所在的楼栋，当时是出租给了他人使用，其没有具体查看涉案物业。华越公司表示其在出售时告知了涉案物业属于小产权房，但***依然同意购买。

本院认为：当事人因涉案物业的买卖一事发生纠纷，该法律事实发生在民法典施行之前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，虽然原、被告未签署书面的房屋买卖合同，但是双方在事实上已经建立了房屋买卖合同关系。根据榄核经开公司陈述及本案的证据，涉案物业所在建筑属于历史遗留问题，至今未取得产权登记和其他权属登记，而被告仅是作为合作方而依约享有涉案物业的使用权，故涉案物业不可能办理产权登记至原告名下，原、被告之间关于涉案物业的买卖在建立之时便存在无法履行的法律障碍，故涉案的买卖合同关系应当予以解除。依据当事人的陈述，涉案物业在原、被告达成买卖合同时已经建成，而涉案物业在双方达成买卖的合意时是否取得产权登记并非合同无效的法定事由，故原告提出的合同无效，本院不予采纳。如前所述，原告要求被告退还购房款33万元，合理合法，被告提出的已经超过诉讼时效的意见，于法无据，本院不予采纳。利息属于法定孳息，被告至今未交付过涉案物业给原告使用，故原告主张自支付购房款的次日计算利息，公平合理，本院予以支持。被告提出的利息起算时间，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

被告广东华越建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告***返还购房款330000元及支付利息（利息以330000元为本金，自2017年1月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付，其中截至2021年11月10日以不超过70198.32元为限）。

如果被告广东华越建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3651.49元，由被告广东华越建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。

审 判 员　廖活年

二〇二二年五月五日

法官助理　周书宇

书 记 员　成涵真