张家口职业技术学院与河北亮朋园林工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省***经济开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀0791民初2157号

原告：***职业技术学院，住所地河北省***经济开发区马路东59号，统一社会信用代码：121307007288314139。

法定代表人：王立秋，院长。

委托诉讼代理人：张永宏，河北海龙律师事务所律师。

被告：河北亮朋园林工程有限公司，住所地河北省石家庄市长安区光华路16号新兴大厦812室，统一社会信用代码：91130100588186984A。

法定代表人：陈杰，董事长。

委托诉讼代理人：陈永峰，该公司职员。

委托诉讼代理人：张旭凤，河北天权律师事务所律师。

原告***职业技术学院（以下简称职业技术学院）与被告河北亮朋园林工程有限公司（以下简称亮朋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告职业技术学院的委托诉讼代理人张永宏律师、被告亮朋公司的委托诉讼代理人陈永峰、张旭凤律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告职业技术学院向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告从所占用的房屋内迁出；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2012年8月28日签订了《房屋租赁合同》，原告将位于***经济开发区一栋及原第三食堂平房10间出租给被告，用于开办培训中心或宾馆业务，租赁期限为20年，自2012年9月1日至2032年8月31日止，租金分四个阶段：第一个五年被告每年向原告支付租金13万元，第二个五年每年租金16万元，第三个五年每年租金20万元，第四个五年每年租金25万元，分别于每年9月1日前支付。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，但被告却未按合同约定履行支付租金的义务，第一个五年的租金分文未交，2018年9月8日被告支付了租金16万元。至此，被告自合同签订后至今，累计支付租金16万元。原告曾以不同方式多次向被告催要所欠租金，均未果。除此之外，被告违反必须亲自经营的约定，转让给第三方在该租赁物内开设宾馆。在未经原告同意的情况下，擅自给租赁物加装电梯，后被原告及时制止，但已对房屋造成了一定程度的损坏，改变了房屋原有功能及用途。原告认为，房屋租赁合同的签订是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，是有效合同。被告拖欠租金及转让给第三方开设宾馆和擅自加装电梯的行为均已构成违约，依据房屋租赁合同第七条的约定，应承担相应的违约责任。为此，原告依据合同法及相关法律规定向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。

被告亮朋公司辩称，1、原被告双方的租赁合同依法成立，不存在解除事由，被告不同意解除合同；2、被告已向原告支付16万元租金，其余未支付租金是因为原被告存在其他债权关系，双方就抵顶事宜进行协商；3、被告与尚品居酒店系合作关系，共同经营该酒店，被告并未将该房屋转租；4、被告对该房屋进行安装电梯是为了使该房屋更适宜居住，在安装电梯前向原告提交过书面请示和可行性方案，在原告明确表示不同意装电梯时，被告就停止了安装电梯。

经审理查明：2012年8月28日，原告职业技术学院（甲方）作为出租方与被告亮朋公司（乙方）作为承租方签订房屋租赁合同，该合同的相关内容载明“第一条甲方将坐落在***市高新区一栋及原第三食堂平房10间出租给乙方，用于开办培训中心或宾馆业务。第二条租赁期限20年，甲方从2012年9月1日起将出租房屋交付乙方使用管理，至2032年8月31日收回。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方拥有优先承租权。租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限，租赁费双方另行协商。第三条甲乙双方签订合同后，乙方按甲方要求出资对所承租的房屋进行改造及装修，具体项目包括：门窗更换、室内卫生间改造、铺装地板砖、消防改造、室内配套用品、楼梯扶手改造等。租赁期间出租物的维护由乙方负责，并承担相关费用。租金分四个阶段：第一个五年乙方每年向甲方支付房屋租金13万元，第二个五年每年租金16万元，第三个五年每年租金20万元，第四个五年每年租金25万元，分别于每年9月1日前支付。水电暖等费用由乙方另行支付。合同到期后乙方将改造后的房屋及装修项目、室内设施、家具、电器等无偿交给甲方。第七条违约责任。2、乙方必须亲自经营，不得转让给第三方，否则甲方有权终止合同，收回房屋，由此造成的损失由乙方负责。3、乙方如需改变承租房屋功能及用途，须经甲方同意，否则甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方负责。6、如乙方迟延支付租金半年以上，甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方负责”。该合同另载明了租赁双方的变更、不可抗力等其他内容。

诉讼中，原告为证明被告存在违约转租及改变房屋功能、用途的情形，提供照片三张及***市尚品居酒店有限公司工商登记信息打印件。该照片显示了房屋广告标牌为“启航高考”、“易佰连锁旅店”。被告对该证据的真实性则不予认可，被告并陈述“我公司与尚品居酒店系合作关系，不存在我公司将租赁房屋转租的情形，而且我公司与尚品居酒店共同经营该宾馆也符合租赁合同第一条的约定”。

诉讼中，被告提供非税收入一般缴款书一份，被告陈述其已向原告交纳了16万元租金。原告对此予以认可，原告并陈述该16万元是补交的第一个五年的租金费用。

诉讼中，被告提供石家庄一建建设集团有限公司中标***职业技术学院供暖管网改造工程通知书、***职业技术学院与石家庄一建建设集团有限公司于2014年8月11日签订的供暖管网改造合同、石家庄一建建设集团有限公司设备安装分公司与河北亿龙建筑工程有限公司于2014年9月10日签订的建设工程施工分包合同等证据。对于该证据，被告陈述“被告公司股东河北亿龙建筑工程有限公司于2014年8月挂靠石家庄一建建设集团有限公司与原告签订供暖管网改造合同，该合同所涉工程现已交工，但原告一直未支付相应的工程款，可证明原被告双方除本租赁合同外还存在其他债权债务纠纷”。原告认为上述证据与本案不具有关联性，不能达到被告的证明目的。

诉讼中，被告提供其与***尚品居酒店有限公司签订的商务综合楼合作协议一份，欲证明其与***尚品居酒店有限公司系合作关系，而非转租关系。原告对该证据则不予认可。诉讼中，被告提供由苏州中菱通达电梯有限公司出具的设计方案、河北建筑工程司法鉴定中心对***职业技术学院6号学生公寓安全性出具的鉴定意见书及电梯安装（改造）工程施工方案等证据。对于该证据，被告陈述“被告在2018年11月30日预对租赁房屋安装电梯，对可行性进行了鉴定并出具了相关方案，向原告提交了书面申请，在原告拒绝后，被告未继续施工”。

另，对于本案所涉情况，原告陈述“对于本案所涉租赁费我方催要过，一般是电话催要，还发送过律师函”。被告则陈述“是催要过，但是双方一直在协商用工程款抵顶该租赁费，直到2018年我方交了2018年当年的16万租金，前几年租金一直协商用工程款抵顶，在庭审后原告坚持不同意用工程款抵顶，我方愿意将前几年的租金补交，工程款另行主张”。对于是否存在工程款抵顶租费的情况，原告代理人表示不清楚。

上述事实有原告提供的房屋租赁合同、照片、工商信息、被告提供的房屋租赁合同、缴款书、中标通知书、供暖管网改造合同、施工分包合同、合作协议、设计方案、鉴定意见书、施工方案等证据及本案庭审笔录在卷予以佐证。

本院认为，原被告于2012年8月28日签订的房屋租赁合同应系双方真实意思表示，双方应依约诚信履行各自义务，现原告以被告未依约支付租金为由起诉要求解除双方签订的上述房屋租赁合同并要求被告迁出所占房屋。因双方租赁合同中约定“如乙方（被告）迟延支付租金半年以上，甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方负责”，本案中，从起租日2012年9月1日至今，该租赁合同已到第二个五年履行期间，按照约定被告应给付原告租金29万元，现被告只给付原告租金16万元，尚欠13万元未给付，且未支付租金期限明显超过半年以上，符合双方上述约定条件，故原告有权行使解除权终止合同，被告亦认可原告向其进行过催要，但被告主张双方一直在协商用工程款抵顶租赁费，被告并提供中标通知书、供暖管网改造合同、建设工程施工分包合同等证据，因该证据无法反映双方有用工程款抵顶租赁费的协商过程或意思表示，原告对此亦不予认可，故被告的该项主张因证据不足，本院无法采纳，原告的上述诉讼请求，有据可依，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下:

一、解除原告***职业技术学院与被告河北亮朋园林工程有限公司于2012年8月28日签订的房屋租赁合同；

二、被告河北亮朋园林工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告***职业技术学院返还租赁物（即坐落于***市高新区一栋及原第三食堂平房10间）。

本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告河北亮朋园林工程有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省***市中级人民法院。

审 判 员　　吴　夺

二〇二〇年一月十六日

法官助理　　李美琴

书 记 员　　李燕茹

附相关法律规定:

《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

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