河北亮朋园林工程有限公司、张家口职业技术学院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省***市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀07民终1850号

上诉人（原审被告）：河北亮朋园林工程有限公司，住所地河北省石家庄市长安区光华路**新兴大厦**。

法定代表人：陈杰，董事长。

委托诉讼代理人：谷月强，该公司职员。

委托诉讼代理人：张旭凤，河北天权律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***职业技术学院，住所，住所地河北省***经济开发区马路**div>

法定代表人：王立秋，院长。

委托诉讼代理人：张永宏，河北海龙律师事务所律师。

上诉人河北亮朋园林工程有限公司（以下简称亮朋公司）因与被上诉人***职业技术学院（以下简称职业技术学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省***经济开发区人民法院（2019）冀0791民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亮朋公司的委托诉讼代理人谷月强、张旭凤，被上诉人职业技术学院的委托诉讼代理人张永宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

亮朋公司上诉请求：一、撤销河北省***经济开发区人民法院（2019）冀0791民初2157号民事判决，依法改判或发回重审。二、本案诉讼费由职业技术学院负担。事实和理由：亮朋公司与职业技术学院2012年8月28日签订了《房屋租赁合同》，双方约定职业技术学院将位于***经济开发区一栋及原第三食堂平房10间出租给亮朋公司用于开办培训中心或宾馆业务，租赁期限为20年，自2012年9月1日至2032年8月31日止，租金分四个阶段支付。租赁期间，亮朋公司向职业技术学院支付了部分租赁费16万元。由于亮朋公司股东河北亿龙建筑工程有限公司于2014年8月挂靠石家庄一建建设集团有限公司，并与职业技术学院签订供暖管网改造合同，该合同所涉工程现已交工，但职业技术学院一直未支付相应的工程款，为此，亮朋公司一直在与职业技术学院协商用工程款抵顶租赁费事宜。以上事实有亮朋公司提交的中标通知书、供暖管网改造合同、建设工程施工分包合同等证据证实。因此，不符合租赁合同中约定的“如乙方（亮朋公司）迟延支付租金半年以上，甲方（职业技术学院）有权终止合同，由此造成的损失由乙方负责”的条件。但是，一审法院在未查清案件事实的基础上，仅以职业技术学院不认可双方有用工程款抵顶租赁费的协商过程或意思表示为由，判决解除双方签订的租赁合同，判决明显错误，应当予以纠正。此外，亮朋公司承租该房屋后，为了生产经营已经投入了大量的人力物力财力，如果法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》将给亮朋公司带来巨大的经济损失，因此，亮朋公司愿意继续与职业技术学院协商，双方继续履行合同并将未付租金补齐。请求二审法院站在保护民营企业发展的角度，查明案件事实，依法改判或发回重审，支持亮朋公司的上诉请求。

职业技术学院辩称，亮朋公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

职业技术学院向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告从所占用的房屋内迁出；3、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2012年8月28日，原告职业技术学院（甲方）作为出租方与被告亮朋公司（乙方）作为承租方签订房屋租赁合同，该合同的相关内容载明“第一条甲方将坐落在***市高新区一栋及原第三食堂平房10间出租给乙方，用于开办培训中心或宾馆业务。第二条租赁期限20年，甲方从2012年9月1日起将出租房屋交付乙方使用管理，至2032年8月31日收回。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方拥有优先承租权。租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限，租赁费双方另行协商。第三条甲乙双方签订合同后，乙方按甲方要求出资对所承租的房屋进行改造及装修，具体项目包括：门窗更换、室内卫生间改造、铺装地板砖、消防改造、室内配套用品、楼梯扶手改造等。租赁期间出租物的维护由乙方负责，并承担相关费用。租金分四个阶段：第一个五年乙方每年向甲方支付房屋租金13万元，第二个五年每年租金16万元，第三个五年每年租金20万元，第四个五年每年租金25万元，分别于每年9月1日前支付。水电暖等费用由乙方另行支付。合同到期后乙方将改造后的房屋及装修项目、室内设施、家具、电器等无偿交给甲方。第七条违约责任。2、乙方必须亲自经营，不得转让给第三方，否则甲方有权终止合同，收回房屋，由此造成的损失由乙方负责。3、乙方如需改变承租房屋功能及用途，须经甲方同意，否则甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方负责。6、如乙方迟延支付租金半年以上，甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方负责”。该合同另载明了租赁双方的变更、不可抗力等其他内容。

诉讼中，原告为证明被告存在违约转租及改变房屋功能、用途的情形，提供照片三张及***市尚品居酒店有限公司工商登记信息打印件。该照片显示了房屋广告标牌为“启航高考”、“易佰连锁旅店”。被告对该证据的真实性则不予认可，被告并陈述“我公司与尚品居酒店系合作关系，不存在我公司将租赁房屋转租的情形，而且我公司与尚品居酒店共同经营该宾馆也符合租赁合同第一条的约定”。

诉讼中，被告提供非税收入一般缴款书一份，被告陈述其已向原告交纳了16万元租金。原告对此予以认可，原告并陈述该16万元是补交的第一个五年的租金费用。

诉讼中，被告提供石家庄一建建设集团有限公司中标***职业技术学院供暖管网改造工程通知书、***职业技术学院与石家庄一建建设集团有限公司于2014年8月11日签订的供暖管网改造合同、石家庄一建建设集团有限公司设备安装分公司与河北亿龙建筑工程有限公司于2014年9月10日签订的建设工程施工分包合同等证据。对于该证据，被告陈述“被告公司股东河北亿龙建筑工程有限公司于2014年8月挂靠石家庄一建建设集团有限公司与原告签订供暖管网改造合同，该合同所涉工程现已交工，但原告一直未支付相应的工程款，可证明原被告双方除本租赁合同外还存在其他债权债务纠纷”。原告认为上述证据与本案不具有关联性，不能达到被告的证明目的。

诉讼中，被告提供其与***尚品居酒店有限公司签订的商务综合楼合作协议一份，欲证明其与***尚品居酒店有限公司系合作关系，而非转租关系。原告对该证据则不予认可。诉讼中，被告提供由苏州中菱通达电梯有限公司出具的设计方案、河北建筑工程司法鉴定中心对***职业技术学院6号学生公寓安全性出具的鉴定意见书及电梯安装（改造）工程施工方案等证据。对于该证据，被告陈述“被告在2018年11月30日预对租赁房屋安装电梯，对可行性进行了鉴定并出具了相关方案，向原告提交了书面申请，在原告拒绝后，被告未继续施工”。

另，对于本案所涉情况，原告陈述“对于本案所涉租赁费我方催要过，一般是电话催要，还发送过律师函”。被告则陈述“是催要过，但是双方一直在协商用工程款抵顶该租赁费，直到2018年我方交了2018年当年的16万租金，前几年租金一直协商用工程款抵顶，在庭审后原告坚持不同意用工程款抵顶，我方愿意将前几年的租金补交，工程款另行主张”。对于是否存在工程款抵顶租费的情况，原告代理人表示不清楚。

一审法院认为，原被告于2012年8月28日签订的房屋租赁合同应系双方真实意思表示，双方应依约诚信履行各自义务，现原告以被告未依约支付租金为由起诉要求解除双方签订的上述房屋租赁合同并要求被告迁出所占房屋。因双方租赁合同中约定“如乙方（被告）迟延支付租金半年以上，甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方负责”，本案中，从起租日2012年9月1日至今，该租赁合同已到第二个五年履行期间，按照约定被告应给付原告租金29万元，现被告只给付原告租金16万元，尚欠13万元未给付，且未支付租金期限明显超过半年以上，符合双方上述约定条件，故原告有权行使解除权终止合同，被告亦认可原告向其进行过催要，但被告主张双方一直在协商用工程款抵顶租赁费，被告并提供中标通知书、供暖管网改造合同、建设工程施工分包合同等证据，因该证据无法反映双方有用工程款抵顶租赁费的协商过程或意思表示，原告对此亦不予认可，故被告的该项主张因证据不足，法院无法采纳，原告的上述诉讼请求，有据可依，法院予以支持。判决:一、解除原告***职业技术学院与被告河北亮朋园林工程有限公司于2012年8月28日签订的房屋租赁合同；二、被告河北亮朋园林工程有限公司于判决生效之日起三十日内向原告***职业技术学院返还租赁物（即坐落于***市高新区一栋及原第三食堂平房10间）。

本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院查明的事实与原审无异。

本院认为，亮朋公司上诉称一审法院在未查清案件事实的基础上，仅以职业技术学院不认可双方有用工程款抵顶租赁费的协商过程或意思表示为由，判决解除双方签订的租赁合同，判决明显错误，应当予以纠正。因对于解除合同的权利，亮朋公司与职业技术学院在双方签订的《房屋租赁合同》中约定，“如乙方（亮朋公司）迟延支付租金半年以上，甲方（职业技术学院）有权终止合同，由此造成的损失由乙方负责”。本案按照双方约定的租金支付已到第二个五年履行期，亮朋公司应当向职业技术学院支付到期租金第一个五年履行期13万元和第二个五年履行期租金16万元，共计29万元。现亮朋公司仅交纳租金16万元，对所欠租金明显超过半年以上未给付，职业技术学院按照上述约定享有了对房屋租赁合同的解除权，现职业技术学院根据双方签订的房屋租赁合同的约定，请求解除合同的诉讼请求具有事实依据，一审判决解除双方的租赁合同符合法律规定，本院对亮朋公司的该项上诉理由不予支持。亮朋公司上诉称其一直在与职业技术学院协商用职业技术学院所欠亮朋公司的工程款抵顶租赁费事宜，职业技术学院请求解除合同不符合租赁合同中约定的解除条件。因职业技术学院所欠亮朋公司工程款的问题，属于另一法律关系，亮朋公司依法可另行解决。亮朋公司主张用职业技术学院欠其工程款抵顶所欠租金，依法需要职业技术学院的同意，现职业技术学院不同意抵顶，本院对其主张不予支持。亮朋公司上诉称其承租该房屋后，为了生产经营已经投入了大量的人力物力财力，如果判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，将给亮朋公司带来巨大的经济损失。因对于亮朋公司因解除合同发生的损失问题，亮朋公司在本案中未提起反诉，本院无法支持，其可依法另行解决。

综上所述，河北亮朋园林工程有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由河北亮朋园林工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　马瑞云

审判员　　闫　格

审判员　　宋凯阳

二〇二〇年九月十八日

书记员　　施　洋

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